房地产行业土地增值税清算流程及风险控制
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在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重，是一个不可小视的税种；土地增值税课税对象是指有偿转让房地产所取得的增值额，它的计算、申报和清算涉及收入及扣除项目金额的确认、扣除法和评估法计算增值额的运用、超率累进税率的对照和计算等等，所以说它又一个是计算复杂、申报较难的直接税种。因此，房地产行业非常需要了解和掌握土地增值税法规知识和纳税筹划技巧。
一、房地产开发企业土地增值税政策解读及清算申报
土地增值税概述及清算：
第一，土地增值税。是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
第二，土地增值税的清算单位。土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
第三，土地增值税的清算条件。符合下列情形之一的，纳税人应当进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
一是已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；二是取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；三是纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；四是省税务机关规定的其他情况。
第四，非直接N售和自用房地产的收入确定。一是视同销售：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。视同销售收入的确认：按下列方法和顺序确认：首先按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；其次由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。二是房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途的，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。三是土地增值税清算时收入的确定：其一，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；其二，未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。其三，销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、土地增值税清算程序与计算方法
第一，土地增值税清算准备工作：土地增值税的清算，因涉及房产项目从规划、拿地、开发、竣工项目跨期大，顾要求原始单据凭证一定要合法取得及妥善保管。具体应当收集的资料为：
一是土地使用权出让合同及支付土地价款凭证；二是房产项目工程建设合同价及建安发票，工程验收报告等；三是银行借款合同及借款计息清单。四是转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证明资料。五是无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。六是与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。七是与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。八是项目竣工决算报表和有关账簿。九是土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。
第二，土地增值税清算计算方法：
增值额=销售收入总额-扣除项目金额
增值率=增值额÷扣除项目金额
选择适用税率：四档税率
土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×扣除率扣除项目金额=建造成本+开发费用+加计扣除额+有关税金=建造成本+10%建造成本+20%建造成本+5.5%销售收入总额=1.3×建造成本+营业税金及附加前提：《实施细则》规定的建造成本中不含利息支出。
三、土地增值税清算中的疑难问题及纳税筹划
第一，土地增值税清算的一般规则。即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，一个项目亏损，两者不能相互抵顶，因此做大清算项目，就不仅仅有时间上的利益，而且有永久性差异。
第二，土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
第三，房地产开发成本、费用的扣除。扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、开发费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的，应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
（作者单位为宜宾临港经济技术开发区财政局）