房地产业

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论文关键词：房地产投机；物业税；一级级差税；人民币升值

论文提要我国现在的房地产业是一个非常让人关注的问题，有必要总结过去几年我国房地产业发展中存在的问题，以便更好地促进我国房地产业健康发展。

改革开放以来，中国房地产业经过30年的发展，已经成为了中国国民经济的重要支柱产业。它对社会和经济发展发挥着越来越重要的作用，主要体现在以下几个方面：1、直接带动GDP的增长，根据权威统计资料显示，房地产业对国内生产总值的贡献年率2005年达到了14%～18%；2、带动相关产业的发展，房地产业对国民经济的其他众多行业拉动作用明显，每100元的房地产投资，能带来其他经济部门约286元的产出；3、能够提供大量的就业机会，按保守估计房地产每投资1亿元能直接提供2，500个就业机会，按2005年房地产投资约1万亿元计算，则能提供2，500万人的就业机会，这还不包括由于带动其他有关产业而增加的就业。由此可见，房地产业的健康发展对国民经济的重要性。房地产业在带动经济增长，促进就业的同时，还对有效地维持社会稳定有重要作用。然而，事实上房地产业在30年来的发展中经历过几个大起大落。尤其最近几年，我国房地产的价格直线上升，很多地方的房地产价格远远超过了普通市民的承受能力。其中，很大一部分房地产价格的上涨不是因为普通市民对住房的需求造成的，而是由于房地产投机导致的。这对我国经济的长远发展带来了很多不良影响。房地产投机的主要资金集中在外资和热钱中。但是，这些外资和热钱的大量涌入对我国房地产业的发展很不利。一方面进一步推动了房地产价格上涨；另一方面不仅不能改变反而会加剧中国房地产市场供应的不合理结构，同时还会产生挤出效应。对我国经济产生不良影响。

一、韩国房地产业情况及其经验借鉴

我国的邻国——韩国也都曾经经历过类似的事情。韩国在处理房地产投机情况的措施取得了比较好的成效。因此，我们可以从韩国针对房地产的政策措施中得到一些启发。

韩国政府和专家们分析，造成房价连年飙升有四个主要原因：一是地少人多加上国民经济持续发展，是房价持续上涨的基础性因素；二是大量投机者涌入房地产市场，是房价飙升最直接、最重要的原因；三是媒体对房地产投机津津乐道的舆论“力量”，产生了一定推波助澜的作用；四是政府对投机活动的“不作为”，则是问题的关键所在。

韩国整治房地产投机的主要举措：

1、态度鲜明地宣布政府要直接“整治”房地产投机。

2、大造舆论，形成强大的舆论攻势。

3、采用逐步升级的办法，用重税打击投机。2006年对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，从2007年起，将改为对出售第二套房产的卖主征收资本50%收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。同时，调整房地产所有税（一种财产税），2006年已把房地产所有税的起征点，由过去的9亿韩元下调到6亿韩元，计划从2008年起，每年以5%的速度提高房地产所有税的税率，直到提升到适当的税率为止。

4、有压有保。在打击投机的同时，要大力帮助无房户和低收入者解决住房问题。对无房户购买住房，把银行的贷款利率由现行的5.2%下调到4.5%。对年收入在2万美元以下的贫困户购房，可贷给占房价70%的贷款，利率也下调到4.5%。而对于已经拥有住宅的居民如要贷款再买房，一要把利率调到5.2%以上；二要降低贷款占房价的比例。这样的办法，体现了区别对待的政策。

5、加快公寓住宅建设。

6、对整治成果的预期。

二、对我国房地产业投机的思考

我国的房地产业与韩国的情况有一些相似，因此可以借鉴韩国的经验，同时还要根据我国的实际国情。

1、我国房地产业发展很大程度上受到地方政府的影响。现在我国地方政府出的政绩很大一部分就是靠搞房地产。在1994年税制改革以后，地方税制体系还不是很完善，还没有自己的主体税种的税收收入，而在中央政府的转移支付不完善的情况下，地方政府的财政收入是远远不能满足其发展需要的。而现在我国的地方政府解决财政收入问题的一个主要办法就是卖地。卖地的钱是不交中央政府的，只交一点税，大部分是归地方政府。所以，我国的房地产不是中央在支援，而是地方政府必须要卖地，卖地之后的收入维持省、市、县一级地方政府的运转，那样他们才出政绩。正是由于地方政府大量的卖地，而地方政府的办事效率又是不敢恭维的，他们在进行过程中又没有很好的监督机制的制约，难免出现“权力寻租”的现象。而且在前一段时间，有报道称，中国房地产业的利润有40%进入了政府部门。这主要是通过很多的收费、人情、交际等形式进入政府部门的。

2、我国之前房地产业很火的一个大背景是现在的人民币升值的压力。由于我国现在外汇储备过大，而且还是持续不断的有国际贸易顺差，人民币不断受到外界要求升值的压力。在这种情况下，有大量的国外资金涌入我国。而这些外资进入我国的一个主要目的是赌人民币升值。赌人民币升值的投机性外汇流入主要奔的是房地产，因为其他投资工具尚未对外资完全开放。房地产成了外资赌人民币升值的最重要的投机载体。于是，国内和海外的购房者在我国某些城市展开了一场“先下手为强”的购房竞争，彼此都认为“我买后你再买，我就升值”。这是典型的泡沫经济的前奏。这些地区房价的飞涨促进了当地GDP的增长，也给当地财政带来了丰厚的收入，使其他地区甚为眼红。在地方政府各种形式的参与或支持下，许多地区刮起了一股房地产开发风。针对我国房地产业内投机现状，我国学者提出了各种各样的办法，主要有：（1）开征不动产税（物业税）。（2）开征一级级差税。（3）限制外资进入我国。（4）建立完善的金融制度和税收制度，规避金融风险。（5）完善政府制度，加快政府制度改革。加快地方税收立法和对地方政府的监督机制。

笔者认为，在我国现在的条件下，除了上述办法以外，还要考虑一下其他的方法，毕竟在现在条件下，我国房地产投机的情况也是比较严峻的，有必要实行“重锤”政策。比如，尽快在房地产业内实行限价政策。虽然，对于现代市场经济来说，政府不应该对市场进行太多的干预，但是我国现在的房地产的情况其实并不是想像中的那么好，并不是供过于求了，而且是由于大量的投机行为造成的，而还是有相当多的市民没有能力买房。毕竟对于国民来说，房子虽然重要，但它不是全部，不能把国民所有的储蓄都花在房子上。国民经济要健康发展，各个行业的全面发展才是必要的。在美国，国民花在住房上的消费才占国民生产净值的50%～60%。如果，把国民生产净值的大部分都消费在房地产上，国民经济就会畸形发展，是不利于国民经济健康发展的。

在房地产业实行限价政策，不能只是简单的一个文件。首先，价格的设计要考虑充分。虽然价格的制定是一个比较困难的问题，但是在我国现在情况下，考虑过多的因素，倒不如采用简单的成本加基本法定利润的方法。（1）这里面还有一个问题就是成本价的确定，在对房地产限价的同时，对建筑材料和建筑人员工资、管理费用等的价格管理也要同步进行。否则，开发商、建筑商就会通过提高建筑材料的价格等成本上升来提高最终的房价。（2）在考虑成本的时候，要把现在可以通过某些途径进入政府部门的40%的利润直接取消。要坚决执行，杜绝地方政府通过收费等其他手段插手房地产市场，进而获取收入的行为。不给地方政府以任何可乘之机。其次，政策制定以后，要严格执行。中央在制定了政策后，要有专门的部门来严格执行和监管全国的执行情况。只有政策和执行双管齐下，才能取得比较好的效果。

参考文献：

[1]包宗华.《韩国“整治”房地产投机的启示》.中国房地信息.2006.(01).

[2]包宗华.《韩国这样整治房地产投机》.城乡建设.2006.(01).

[3]沈悦，刘洪玉.《房地产价格与宏观经济指标关系的研究》.价格理论与实践.2002.(08).