房地产金融

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内容提要:世界各国根据自身情况，建立不同的住宅金融模式，对中国而言，独立运行、专业经营和广泛参与是我国住宅金融体系的发展方向，包括：建立商业性和福利性相结合的金融支持体系，明确商业银行在住房融资中的地位和作用，完善融资保险和担保体系建设等。

关键词：住宅融资担保房地产

世界各国根据自身情况，建立不同的住宅金融模式，实行不同的金融政策、法规和措施。尽管它们的形成都与其经济政治体制、社会文化传统、消费习惯、经济发展历史紧密相关，但总体看，各国住宅金融的演化都有明显的阶段性和规律性，对中国的房地产金融业有着较强的参考意义。

一、我国住宅市场发展的制度保障

1、与各国住宅市场发展相对应，各国住宅金融的演化都有明显的阶段性。各国在解决住房问题过程中基本上都经历了一个由解决住房困难到增加住房面积，再到提高住房质量以至全面提高居住水平的发展过程。在住宅金融政策方面也经历了三个阶段的演变。第一阶段主要由政府财政直接参与住房开发、建设和经营，大多数居民租用公房；第二阶段是政府由直接提供住房转变为参与住宅金融市场，形成以国有金融机构为主体的住宅金融体系，目的是提高住房建设融资和消费支付能力；第三阶段是政府间接参与住宅金融市场，着重在于宏观调控，保证金融市场的稳定。

2、提高住房建设和消费支付能力的住房金融政策是第二阶段的基本方针。发达国家第二阶段的发展一般都持续了20年以上时间，在这期间政府一般对房地产业持积极的金融支持政策。例如，美国曾制定了以提高开发商融资能力为目的的金融政策。60年代至70年代初期，美国开始全面实施都市更新计划，同时在全国范围内开展了大规模的拆迁运动。由于拆迁、建设费用大，安置住房数量不足，引发了许多争议。1975年政府颁布实施《美国住宅抵押贷款条例》，1977年又颁布实施《美国城市社区重建投资管理条例》来鼓励金融机构积极放贷；同时成立专门机构－－"住宅区重建投资公司"，以加大投资力度。日本通过财政投融资计划，由财政机构吸收和筹集资金，为官方金融机构提供信贷资金和直接投资给公营或国家支持的住宅开发机构。日本政府也开辟多种渠道，采取重点资助各种住宅机构和团体建造住宅，统管房租以及提供住宅补贴等多项政策来解决居民住宅问题。

我国住宅产业处于第二阶段初期，需要长达数十年的金融支持政策。我国经过20多年的改革开放和城镇住宅建设的快速发展，人均居住面积得到较快提高，城镇居民在总体上告别住房严重短缺时代，从数量型发展阶段进入了增量与质量并重发展阶段。2003年我国人均GDP达到1090美元，城镇居民人均住宅建筑面积仅23.7平方米（折算为使用面积仅17.8平方米，2004年达到18.4平米），恩格尔系数37.7，只处于第二阶段的初期。中国作为发展中的转轨大国，这个阶段会远远超过地域人口小国，中国以提高住房建设和消费支付能力的住房金融政策也应当持续数十年之久，需要防止跨越发展阶段或不顾本阶段发展主流的倾向。

我国应借鉴国际经验，明确对住宅生产和消费双向支持的融资政策。政府提出了以人为本的执政纲领，把建设小康社会作为我国的政治目标，并将房地产业作为国民经济的支柱产业进行培养，而房地产业也具有迅速发展的内在动力，所以长期稳定的金融支持政策是实现政治目标、改善人民居住水平和培育支柱产业的制度保障，构建以提高住房建设和消费支付能力为重点的金融支持体系具有深远意义。

二、我国住宅金融体系的发展方向

1、发达国家住宅金融体系的特点

成熟的住宅金融体系一般都有独立的政府非盈利性住宅金融机构协调整个住宅金融业务（例如日本的住宅金融公团，新加坡的中央公积金局等）。它向住房经营者和经营住房信贷的金融机构提供资金和其它便利，协调专业性的住宅金融机构(如互住房储蓄机构或抵押银行)，同时其它银行与非银行金融机构参与融资、提供担保，从而形成一个各方参与、相互分工协作的运行机制。

发达国家和转轨国家一般都建立商业性和福利性相结合的多元住宅融资体系，大多有专业性的住房融资机构。市场经济国家在充分发挥市场机制的同时，也没有忽视政府对福利性金融体系的建设。发达国家既有商业性金融机构的支持，也有福利性金融机构的支持。在商业性金融体系中建立专业性的金融机构，其他金融机构积极配合。政府主要在福利性金融体系中对直接融资、信用补充和市场流动性方面提供积极的支持。从国际经验看，大部分国家都有专业性的住房储蓄机构，如德国的建筑储蓄金融机构、日本住宅金融专库、英国的建房社团等。研究表明，发展中国家推动住宅金融系统，建立专业的机构更可能成功。专业机构比一般机构更能够提供购房贷款。

发达国家众多机构参与和分工的融资体系既是推进住宅的建设和消费的重要手段，也是防范风险的必要措施。发达国家目前已形成了多种住宅金融机构共同参与、运用各种金融工具、多渠道筹集资金的局面，广泛运用住宅专业储蓄和贷款制度、政府直接融资制度、政府信用补充和抵押银行制度、不动产证券融资以推进住宅的建设和消费，同时也广泛分散风险。

2、我国应加强住宅融资体系的探索和试点

政府参与住宅金融市场，探索建立独立的住宅金融机构来协调整个住宅金融业务，以利率引导、存款保险和信用补充为工作重点，协调各融资主体之间的利益关系与运行规则，有效地调控市场和实现社会福利。

建立多渠道的支持体系，培育多元化的融资工具。中国住宅金融支持机构非常单一，目前住宅建设和消费仅仅只有商业银行和住房公积金提供支持，缺乏专业化的住宅融资机构，在信用补充、市场流动和直接融资方面缺乏相应的支持主体和支持政策。培育多元化的融资机构是促进住宅消费和建设和分散风险的必要手段。

尽快建立专业性的住宅金融机构，同时进一步发挥住房公积金的作用和效能。现阶段可继续储蓄银行的试点和推广，尽快建立具有中国特色的专业性的住宅金融机构，为我国住宅目标和产业发展提供持续的资金来源。同时应进一步发挥住房公积金的作用和效能，并在信用补充和市场流通方面迅速补位。

三、建立商业性和福利性相结合的金融支持体系

1、建立福利性的金融体系是政府的职责

大多数国家对居民购房融资都可分为福利性金融体系和商业性金融体系。福利性金融体系是以非盈利为出发点，体现政府福利，解决中低收入人群的住房问题，而商业性金融体系则为收入较高人群提供支持，同时也为福利性金融体系提供辅助。经过几十年的发展，福利性金融对中低收入者仍发挥主要作用。

发达国家在资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面提供了积极的福利性金融支持，并未采取完全市场化的态度。典型市场经济国家对福利性金融在资金来源、政府信用担保和减轻贷款返还负担方面都采取了直接参与或支持。各国政府特别是在资金筹集和信用担保上发挥了积极的作用，如美国的FHA保险、VA担保为住宅金融流通提供了大力支持；德国政府的建筑存款奖励金、法国政府的非纳税储蓄制度和住房储蓄奖励金为筹集资金起到了杠杆作用。另外，在减轻返还负担方面，各国政府也出台了很多有利的政策。如美国的住房贷款利息收入扣除制度，英国的住房贷款利息补助制度、德国政府为购房者在8年间补助相当于购房价格5%的补助金，法国政府对住房价格的20%以内给予零利率融资。

2、我国福利性金融体系亟待建立

我国目前商业性金融体系相对成熟，也承担着各种收入结构居民的住宅融资需求，但商业性金融机构作为市场主体，不可能长时期承担政策性的住宅融资责任，以福利性为目的的住房公积金制度尚未充分发挥作用，公积金大量闲置，对住宅融资的支持功能并未充分体现；而其他福利性金融几乎空白，所以建立针对中低收入人群的福利性融资体系是今后亟待解决的课题。我国应迅速改善公积金贷款服务现状，加大对中低收入人群的金融支持力度和服务范围。

四、建立针对中低收入群体的金融支持体系

明确中低收入群体融资的限制条件是发达国家普遍的经验。从发达国家的经验看，建立有效的中低收入群体的金融支持政策需要明确中低收入群体融资的限制条件。发达国家在解决中低收入住房问题上，往往在居住面积、居住年限、家庭人口、家庭收入等各方面提出了一系列的限制条件。

发达国家一般都建立与福利型住宅金融政策联动的各种金融制度。欧美主要国家提供与政策性住宅金融联动的各种制度。美国除重视税制上的优待措施外，对部分人群可提供保险、担保，同时联邦抵押机构还为办理住房贷款的金融机构提供流动性支持。英国则实施了“住房贷款贴息制度（MIRAS）”，以购买住房为目的的居民从金融机构接受融资时，政府可替住户交纳一部分应缴利息。德国在1996年实施了“购房补助金制度”和以购房为目的的储蓄优待制度，同时还有面向中低收入者的低利息融资的社会住房制度等。

金融机构过分迁就低收入等级贷款并无有益意义。美国中低收入者购买“社会住宅”采取政策性贷款和商业性贷款相结合的办法，以所购住房为抵押。如果居民无力偿还银行贷款，政府可安排其住廉租屋，并将原住房收回重新出售，归还银行贷款，避免银行信贷风险。相关研究也表明，发展中国家的住房和住宅金融政策必须认清市场的三种不同阶层。首先是高收入阶层，可由金融机构充分供应。其次是享受资助的中间阶层，他们可能得到商业性贷款，也是政府资助的受益人。而对于穷困户最好通过计划由国家预算直接付款资助。鼓励金融机构过分迁就低收入等级贷款并无意义，甚至会威胁他们的长期生存。但是可以鼓励金融机构对中间阶层提供贷款，以保持它们的生存。

我国需要发挥金融部门和财政部门的合力作用，并建立相关的配套政策和限制条件。我国在解决中低收入群体的住房问题上，单纯依靠金融部门的支持是不够的，还需要发挥财政部门的作用，尤其是对于低收入阶层，国家预算直接付款资助比金融部门的支持更有效果。金融体系的支持也需要相关的配套政策支持，例如近期可探索“购房储蓄免息制度”、“住房储蓄再保险制度”，以增加住房储蓄和降低金融风险；同时为了公平有效地为中低收入群体提供政策性住房服务，我国不但需要明确符合当地实际情况的政策实施对象，更需要严格地执行政策受惠条件；同时也需要防止不恰当的“父爱主义”造成贷款人的信用软约束，增加贷款人在还款过程中恶意拖欠的可能。

五、明确商业银行在住房融资中的地位和作用

1、国外房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至达到20%以上，增长时间持续20年以上

伴随着各国住房产业发展和住房问题的解决，各国房地产信贷规模迅速扩大，年均增长速度都在10%以上，部分国家和地区甚至达到20%以上，而且增长时期较长，一般都在20年以上。日本房地产信贷25年内增长10倍，年均增长10.3%；澳大利亚住宅信贷增长20年增长18倍，年均增长16.4%；英国个人住房信贷25年内增长47倍，年均增长22.5%；香港住宅贷款10年内增长4.3倍，年均增长18%。即使在资本市场非常发达的美国，房地产贷款40年增长了88倍，成为商业银行第一大信贷资产，占2004年总贷款的52%。

2、高比例的房地产信贷并不是积累金融风险的充分条件

1997年东南亚金融危机中，各国（地区）投向房地产业的贷款比例较高，基本都在20-40%，最高的是香港，达55%；但相对于其它国家在危机后银行不良贷款率迅速攀升，香港银行业的不良贷款比率只有3%。高比例的房地产信贷并不是积累金融风险的充分条件，更重要的是银行自身的营运管理能力。

3、我国应明确商业银行在住房融资中的地位和作用

近年来中国房地产信贷增长较快，但很不稳定。其中个人信贷2004年同比增长达到36%，房地产企业开发信贷2004年同比增长维持在17%，增长最快的2003年达到49%；房地产（企业+个人）信贷的同比增长2004年为29%，增长最快的2000年达到61%。

商业银行信贷在长期内是我国住宅融资的主要工具。由于我国的金融体系更接近于主银行制度，伴随着金融深化的进程，尽管住宅证券金融会得到迅猛的发展，但仍然难以取代信贷金融的主导地位。所以无论是现在还是将来，尽管商业银行在住宅融资中的份额可能会有所下降，但在较长时间内它都将是住宅融资的主要工具，而日益发展的证券化金融工具，例如信托融资、房地产基金等将成为住宅融资的有益补充。未来商业银行信贷份额的下降将取决于证券化金融工具大力发展的替代，而非自身发展的减缓。

六、我国应通过融资保险和担保体系建设，有效分散和化解金融风险

1、发达国家都有完善的住宅融资保险和担保体系建设。为改善居民的居住条件，同时有效分散和化解银行风险，发达国家政府都积极介入抵押担保保险市场。日本政府实行住房融资保险制度，规定商业性金融机构进行住房融资时，通过向住宅金融公库投保，防止坏账风险。美国成立的联邦住宅管理局专门为中低收入家庭和退伍军人购房提供100%的贷款担保，当借款人无力偿还债务时，联邦政府将承担未清偿的债务，保证及时向金融机构支付本息。除公营抵押担保机制外，美国还有八家私营抵押保险公司专门从事抵押保险。这种公营与私营抵押保险相结合的模式一方面提高了居民的支付能力，另一方面也大大降低了银行信贷的风险。

美国大部分抵押贷款同时被保险或担保，这种“押上加保”机制不仅增强了金融机构的抵押贷款信心，也通过贷款的标准化为贷款证券化二级市场的发展创造了条件。日本政府也实行住房融资担保和保险制度，促进民间力量开展住房建设，1955年制定了《住房融资保险法》，规定商业性金融机构进行住房融资时，通过向住宅金融公库投保，防止坏账风险。政策性的住房融资保险制度有如下特点：（1）保费更便宜，例如个人住房贷款时的保费比商业性的担保机构便宜40%左右；（2）承保标准比商业性机构宽松，例如过渡性信贷、无抵押融资、无法加入团体信用人寿保险是可利用保留的融资等；（3）承保范围宽泛，例如部分商业性担保机构不予考虑的单位贷款融资等也属于承保范围。

2、加强我国住宅融资保险和担保体系建设。与发达国家相比，我国房地产融资担保和保险机构发展滞后，目前尚没有建立起全国性的融资担保机构，也没有建立起以住房抵押保险为主的房地产保险体系，向房地产融资提供担保的机构主要以各种房屋置业担保机构为主。因此，必须加快我国住宅融资保险和担保体系建设。