关于完善我国住房保障制度的几点思考

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摘 要：为了切实有效地解决我国中低收入阶层的住房困难问题，我国开始施行住房保障制度。然而在住房保障制度的相关政策制定、制度施行的过程中却出现了诸多问题。为有效解决这些问题，应将住房保障制度的公平性放在首位；明确保障对象；加大开发投资；加强监管；推进信息公开工作；完善住房公积金制度。

关键词：住房保障制度；保障性住房；住房公积金制度

我国住房保障制度经历了实物配给、改革探索以及市场供给三个阶段，形成了以住房公积金和经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房等保障性住房体系为主要内容的住房保障制度。

一、将住房保障制度的公平性放在首位

建立一个可持续发展的社会是我们的追求和责任，作为社会保障体系不可或缺的住房保障制度无疑是保证该目标实现的关键一环。虽然改革开放三十年以来人们的生活水平特别是居住水平有了大幅度的增长，但由于我国住房保障制度起步较晚、发展缓慢，至今未能建立一个完善的住房保障体系，使得很多低收入群体被排斥在保障目标群体之外，这不仅违背了建立该制度的初衷――切实解决城镇中低收入群体的住房问题，也不利于一个良好的社会的建立。因此从政府到国民树立起建立一个公平、公正的住房保障体系的观念至关重要，它从根本上决定了住房保障制度为谁建立、为谁服务、谁会从住房保障制度中收益，决定了这个制度是否会产生“福利倒置”、诱致“福利损失”，甚至对社会安定、和谐产生一定影响。

二、 明确保障对象

对于不同类型的保障性住房来说，其保障对象各不相同。因此要根据保障性住房各自的定位、功能来明确保障对象，确保真正的住房困难群体得到帮助。首先，并轨后公共租赁住房的保障对象，由原廉租住房保障对象和原公共租赁住房保障对象两部分组成，即符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭，及符合规定条件的新就业无房职工、稳定就业的外来务工人员。其次，对于经济适用住房与限价商品房而言，存在购房者资格难以确定的问题。这是由于相关的准入退出机制设计不科学造成的，因此应从以下三个方面科学地设计经济适用住房制度的准入退出机制：第一科学划分及界定个人收入标准，准确定位经济适用住房或限价商品房制度的目标群体；第二明确审核主体，科学设定审核程序；第三对已确定的准入人群进行严格审核。

三、加大开发投资

据统计，在我国的人口结构中中低收入家庭约占总人口的70%～80%，而要满足这70%～80%人口的住房需求无疑需要大规模的保障性住房，而今我国保障性住房的开发及投资不容乐观。

（一）加大经济适用住房的开发及投资

对来经济适用住房说，虽然住建部明确规定在各地住宅中经济适用住房要占据一定的比例，但在实际建造中，经济适用住房只占各地住宅建造中很小的部分。因此要从政府层面来加大经济适用住房的开发及投资力度：首先，政府可以通过提高经济适用住房在房地产开发、投资、建造中的比例；其次，出台优惠的土地、税收政策来吸引房地产开发商开发、投资经济适用住房；最后，对那些经济适用住房在住宅建造中所占比例达不到要求的房地产开发商进行处罚等措施来确保经济适用住房的开发和投资。

（二）加大对公共租赁住房的资金支持

公共租赁住房的发展与完善离不开资金的支持，对此可以从以下四个方面来解决公租房建造经费不足的状况：第一，应加大对公共租赁住房的资金支持和财政补贴，建立、健全公共租赁住房的公共财政投入机制；第二，应完公共租赁住房的债券融资机制；第三，应拓宽公共租赁住房的筹资渠道，发动社会力量来进行投资和管理，充分运用政府和社会资本合作这一模式来推进公共租赁住房投资建设；第四，要求金融机构给公租房建设提供贷款。

（三）加大对限价商品房的政策支持

在住房保障工作开展、进行中二三线城市的地方政府出现不同程度的“不积极”“懈怠”现象。限价房尤其如此，由于限价房属于没有被列入“硬性任务”的“政策商品房”，因此很多城市持观望态度，推进工作不积极，尤其是在二三线城市，限价商品房受到了“冷遇”。针对这种情况，政府可通过出台相关政策，将推动住房保障制度的发展、保障性住房的建设纳入地方政府的政绩考核中，以此来确保限价商品房工作的顺利进行和开展。

四、加强监管

（一）加强对经济适用住房的有效监管和控制

主要从以下两个方面来加强对经济适用住房的有效监管和控制：

1、强化对经济适用住房的需求监管。经济适用住房的需求监管是指对经济适用住房申请人进行的监管，包括：对准入、分配、退出等环节进行的监管。由于经济适用住房目标群体的真实的收入水平、经济状况难以掌握及获取，导致经济适用住房在准入、分配、退出等环节出现难以监管的现象。以下几种措施可以在一定程度上改变这种状况：第一科学的个人收入标准的划分是准确界定经济适用住房目标群体的前提；第二完善个人收入申报制度及信用评估体系；第三建立经济房公开申请、摇号的制度；第四出台有关经济适用住房准入、分配、退出等环节的法律条文，健全经济适用住房的监管体系。

2、加强对经济适用住房的供给监管。经济适用住房的供给监管指对经济适用住房供给主体进行的监管，包括对经济适用住房建造质量、服务质量及价格等的监管。可以从以下几个方面来完善：第一增强对经济适用住房建造等环节的监督和管理；第二加强对经济适用住房建设实施环节的监管；第三建立经济适用住房项目监管例会制度。

（二） 加强对公共租赁住房的有效监督和管理

主要包括一下三个方面：

1、完善轮候制度。各地区依据实际情况，确定合理的公租房轮候期，对已经登记的申请人，要保证在轮候期内予以安排。要完善轮候制度，对满足规定条件的城镇低收入住房困难的家庭应优先考虑，对其他城镇住房救助对象，要做到应保尽保。

2、科学设计公共租赁住房的租金与租期。（1）科学设计公共租赁住房的租金。公共租赁住房的租金设计应充分考虑保障目标群体的承受能力，应依据以下两条原则：第一，租金要低于市场价；第二，不能让开发商赔钱建房要保障开发商的利润。（2）科学设计公共租赁住房的租期。地方政府要出台相关文件明确规定公共租赁住房的租期，针对不同的申请群体规定不同长度的租期。

3、加强使用退出管理。首先，公共租赁住房的供应方应依据相关合同约定，按时提供维修养护等服务来确保房屋的安全可住；其次，完善城镇低收入住房困难家庭的资格复核制度，及时根据家庭收入状况的变化来调整租金；最后，对不再符合公共租赁住房保障条件或违反有关规定的承租人，要退出应退出公共租赁住房保障。

（三） 科学设计限价商品房的定价机制

有学者认为，限价商品房可以在限套型的基础上采用“先竞房价，后竞地价”的方式1这样既不会使房价过高以致损害普通民众的权益，也不会使房价过低损害土地价值。此外科学的定价机制允许房地产开发商赚取合理的利润，为限价商品房的质量提供了保障。

五、推进信息公开工作

信息公开是保障性住房建设工作得以顺利开展的必要条件，因此要进一步全面、详细的公开保障性住房的相关信息，如各类保障性住房的年度建设计划、完成情况以及分配信息等。另外还要保证投诉监督渠道的便利、畅通，使得相关部门可以及时收到民众的建议与意见，接受社会监督。

六、 完善住房公积金

（一）扩大住房公积金的覆盖面

当前我国住房公积金覆盖面过于狭窄，只覆盖了部分城镇具有劳动能力的在职职工，而数量庞大的农民工、自由职业者以及民营企业员工均无法从该制度中获益。因此应进一步拓宽其覆盖范围，使全体劳动者均能从这一住房保障制度中获益。

（二）拓宽住房公积金的筹资渠道

针对住房公积金筹资渠道过于单一的问题，可以将住房公积金纳入社会保障制度之下，从宏观上进行一个总体把握，将住房与养老、失业、医疗等结合为一体，建立起一个覆盖全国的、一体的公积金制度。

（三）完善住房公积金的管理机制

目前我国住房公积金大多是各个住房公积金管理机构在各自的行业和地域进行封闭的、独立的运营及管理，这无疑不利于提高住房公积金资金的利用效率，在一定程度上造成资源浪费。因此应：第一建立全国性住房公积金管理中心，对住房公积金进行统一管理；第二提高住房公积金资金的统筹层次；第三建立住房公积金跨地域、跨机构调剂制度；第四扩大住房公积金的使用范围；第五进一步扩大住房公积金的覆盖范围。

参考文献：

[1] 刘晓云：首批限价房初十开售1573户通过审核.南方都市报，2008.2.3）。