浅谈房地产企业财务风险的成因及治理对策
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摘要：我国经济社会的不断发展，改变了大众的消费结构。近些年来，社会大众对商品住宅的需求不断增加，从而导致房地产开发行业的不断发展和扩大。根据当前我国社会的发展形势，房地产开发业具有较高的投资回报率以及良好的发展前景，因此吸引了大批的投资者进入房地产市场，从而促进了房地产市场的发展。房地产行业是属于资金密集型行业，由于房地产行业需要大量的投入资金，特别是前期的资金投入较大，所以房地产行业存在较大的财务风险。国家近几年来加强了对房地产市场的调整和控制，从而加剧了房地产行业的财务风险，因此房地产行业内存在的财务风险成其生存和发展亟需解决的问题。
一、房地产企业财务风险形成原因
财务作为一个开放的系统，在按照自身轨迹进行运作时，也在不断地和外部的市场进行联系，因此财务风险地形成主要来自企业的内部和外部，进而产生系统性风险和非系统性风险。
（一）房地产企业财务系统性风险
因为公司外部风险因素变化而引起整个财务环境的不确定性，被称为系统性风险，系统性风险对其他公司的财务经营也会产生影响。而从性质上看系统性风险也是环境风险。导致系统性风险形成的原因主要包括：宏观经济环境、市场环境、资源环境、政策法律环境。
1.宏观经济环境
经济发展的周期和国家的经济发展水平制约着房地产业的发展，而房地产的发展周期与国民经济的发展周期一样，会经历不同的发展阶段。我国房地产业周期和GDP的增长有关，两者的波动大致相同。我国房地产周期频率随市场发展和行业的成熟而变化，我国房地产发展周期中衰退期和低谷期较短，增长期和繁荣期的时间较长，由此可见，我国社会大众对房地产市场的需求在不断提升，我国房地产业的发展速度和发展需求明显高于房地产总量过剩的国家和地区。从房地产销售和房地产投资的关系角度分析，房地产的销售增长刺激了房地产投资的增长。我国房地产业的发展，带动了与房地产相关的周边产业的兴起，从而促进了国民经济的发展。相对的这些行业的产品质量、产品价格以及产品更新速度等也影响了房地产业的发展。
2.市场环境
市场环境作用下的市场风险主要包括：价格的风险、再投资的风险以及购买力的风险等。随着我国房改制度的实施，在销售方面个人的购买者正在成为购房的主要力量，因此对个性化的需求越来越高，对产品的细分以及客户群体的细分要求也越来越高。如果产品开发前没有做好项目的定位、项目的规划设计以及销售策略等方面的工作，会给产品带来滞销的风险。现阶段我国房产的产品差异性越来越小，因此开发商面临着产品的同类化和同质化的竞争问题，从而引发房地产行业的竞争越来越激烈，这在一定程度上增加了房地产企业的开发难度，同时也增加了销售的费用。
3.资源环境
房地产的开发基础是土地资源，但是土地资源作为不可再生资源，给房地产开发业带来了资源环境上的风险。土地的储备受国家宏观经济形势、国家土地政策、土地市场供求关系和土地本身位置的影响。其中土地政策的变化和土地价格的变化对房地产开发商有重要的影响。土地作为房产开发成本的重要组成部分，占用了前期投资的大量资金，土地资源影响着开发商资金的周转和资金收益，如果开发商不能及时的对储备土地进行开发，需要交纳土地闲置费，甚至可能出现无偿交回土地使用权的情况。因此在进行房产开发时要考虑到资源环境带来的风险。
4.政策法律环境
国家通过使用税收、金融、财政等多种经济形式对房地产行业进行宏观调控，以此保证国民经济能够换得健康有序的发展。宏观调控的政策手段对房地产企业的收益有重大的影响，其影响主要表现为：首先，国家和政府对土地资源的开发、使用计划会直接影响土地的市场供应关系，从而影响房地产业的开发和建设。其次，国家和政府制定的各项税收会影响房地产的价格，对房地产的销售情况有重要的影响。再次，国家和政府所采取的房地产交易政策，对房地产的流通情况有很大的影响;最后，国家和政府对金融政策的调整和更改，对房地产企业的融资具有重要的影响。
（二）房地产企业财务非系统性风险
由特定经营环境变化引起的不确定性风险，称为非系统性风险，同时可对个体产生风险影响。非系统性风险主要来自各公司自身的营业活动和财务活动，属于公司特有的风险。从房地产企业内部管理的角度看，非系统性风险主要的表现形式是：筹资风险、经营风险。由此可见，企业自身经营特征、资金的结构、财务管理水平以及决策风险意识等是引发非系统性风险发生的主要因素。
1.房地产企业本身经营特点
房地产企业的经营特点包括房地产开发项目的周期长、过程复杂、涉及部门多以及环节多等。房地产的完整开发程序是获得土地、调研市场，投资决策、施工建设、推广销售、物业管理等，在房地产的开发过程中所涉及的合作单位较多，同时要接受多个政府部门的监督和管理，主要包括规划部门、国土部门、建设部门、环保部门等。这些方面加大了房地产开发建设的进度、质量、投资、营销控制的难度。如果其中某个环节出现问题，例如：设计变更、施工条件变化、环境条件变化等，都会导致房地产项目的周期延长，同时增加营业成本，导致房地产的收益下降，甚至出现亏损的现象。
2.房地产企业资金结构
房地产企业的全部资金来源中，权益资金和负债资金的比例关系构成了企业的资金结构。房地产企业的资金主要有自由资金、银行信贷、销售预付款以及经营性欠款组成，其中房地产企业的自有资金比例较小，而负债资金占房地产企业全部资金来源的60%以上，甚至有的已高达90%左右，因此企业如果不能有效的对各类风险进行控制，会提高本息到期支付的财务风险。
3.房地产企业财务管理能力
我国房地产企业中的大型房地产企业是由国有资本控制的，或者大型房地产企业的前身就是国有企业。因此国有企业中存在的一些问题，例如：工作效率低、管理水平差、内部激励机制不完善以及内部约束机制不健全等问题也会出现在大型房地产企业中。同时企业在进行资金管理和使用时，不能有效的进行资金使用和利益分配的管理和责任划分，造成房地产企业资金的利用率低，以及资金的安全性差等问题，从而使房地产企业的财务管理能力无法提高。
4.房地产企业决策风险意识
房地产企业的财务决策是造成财务风险的一个重要方面，在决策中由于企业缺乏对投资项目可行性的研究和分析，对经济信息收集上的失误以及决策者的决策能力低下等问题，造成投资决策的失误，不但使投资项目的收益受损，而且使投资的成本无法及时收回，给企业带来了严重的财务风险。
二、房地产企业财务风险治理
（一）加强财务管理
加强对房地产企业的融资管理，在进行融资时按照国家的法律法规进行。对于企业的投资风险决策问题，既要勇于进行风险投资，同时又要避免盲目投资和冒险投资，尽量降低投资的风险。房地产企业需要及时了解最新的市场资源信息，以此提高市场竞争力。对企业内部的资源要进行合理的配置，对企业的资金使用和分配要进行合理的计划，因此要加强对企业的收益分配风险的管理，使企业的收益分配可以科学合理的进行。
（二）建立风险预警系统
通过编制现金流量的预算，建立风险预警系统来更好的对企业的资金进行管理和监督。现金流量编制的准确性关系着企业风险预警系统是否能正常发挥作用，因此企业要将具体目标进行汇总处理，制定全面的企业预算计划。以此来预测未来现金收支的情况，以周、月、季、半年以及1年为期限，建立滚动式的现金流量预算计划。同时要确立长期的财务分析指标体系，建立财务的预警模式，企业的信息化为财务预警提供了基础信息，可以对企业财务活动中隐藏的风险进行监督，通过对企业内部和外部理财环境的分析和研究，可以及时地发现财务的危机信号，从而可以根据危险信息的提示找到风险危机的源头并及时解决。建立财务的风险预警系统可以为企业的决策提供依据，对企业的资源可以进行合理的配置，可以有效地对财务风险进行检测，保证企业的财务管理工作的安全性和有效性。
三、结束语
现阶段我国的国民经济不断的发展，而这种发展决定了我国房地产处于高速发展阶段。房地产行业的高回报率和广阔的发展空间，吸引了越来越多的房地产企业的加入，同时也为房地产业的发展带来了一些问题。为了防范和解决财务风险，房地产企业需要针对自身的企业特点和实际情况进行分析，找到原因并制定相关的解决措施及时解决问题，以此保证房地产企业的健康发展，提高房地产业整体的发展水平和整体的利益。
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（作者单位：上海云峰集团投资有限公司）