李沧崛起 17期

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2014年7月18日14：00，由《都市历程》组委会、青岛市工商联房地产行业联盟、青岛市生产力学会主办，中海地产青岛投资开发有限公司承办，海尔地产集团有限公司、青岛越秀地产开发有限公司、青岛伟东置业集团、青岛华银中智广告营销策划有限公司、民盟青岛第二综合总支、山东永安胶业有限公司协办的2014北上广深青・城市发展趋势峰会暨青岛城市新中心区开发模式创新高峰论坛在青岛举行。

来自北京、上海、广州、深圳等国内一线城市著名的研究机构、金融机构、服务机构以及青岛市各大开发企业的嘉宾齐聚一堂，围绕一线城市中心区形成的条件及过程、城市中心区在城市中的功能及作用、城市中心区商业的特征、青岛新城市中心区现状及未来发展趋势四个话题，进行了深入探讨，并认为北上广深其它城市中心区的规划及发展模式为李沧区提供了一个很好的建设蓝图，对李沧区今后的发展起到了一定的推动作用，而随着国内房产大鳄的不断涌入，李沧区将会为青岛市打造一个全新的生态城市中心区。

青岛的例外是李沧

青岛处在中日韩三国的中央位置，就像人一样，肾在中间，它的这一拨经济很有看头。作为世界第二大经济体，在中国你可以找到两个比较相像的城市：青岛和大连，但青岛比大连更有优势。

从中国经济的总体地带上看，青岛实际上并没有挤入任何一个大区的规划，长三角的规划也没有把青岛带过去，但随着长三角地区的经济转移，这里却形成了一个T字形的经济地带，它通过济青高速连接了中国制造业转移过来的地带。

环渤海的规划是依托主城、环海保护，是海湾性的经济结构。在更大的空间中，实现产业转型，实现立体交通，把更多的工业辐射出去，通过做科技和金融，使青岛成为半岛城市群的龙头。山东半岛要承接长三角的产业转移，这是环渤海的规划。

从黄河流域规划看，它是未来黄河流域的龙头。青岛位于京津冀城市圈和长三角联络地带，是欧亚大陆重要的端点，港口、海洋经济，以及太平洋的战略区位，都将起到引领山东半岛的重要意义。

青岛之“势”，在于一个“T”，字形的辐射面，辐射两个沿海，它没有很清晰地属于哪一个，但是因为它的港口优势，两边都会受益。

青岛的发展机遇，一是国际交流的窗口，二是产业北移的人海往的重要结点，三是中部的cBD城市。当下的世园会，给青岛带来的绝不仅仅是短期的旅游，还有更多的发展机遇。

在现代经济由南到北波浪前进的过程中，青岛处于一个高速发展的机遇中，按照城市规划的理论叫具结和扩散的领域，它处在扩散的高速过程中。在这些年，青岛经历了城市扩散，然后再结合的过程，现在李沧区就在结合的阶段。结合到一定的阶段后，城市就会提升为一个新的城市中心，从单核城市变成多核城市。上海原来只有一个中心，现在有上海徐家汇和上海中山公园，又形成一个新的辐射中心，在这样一个经济或人口导入的高速周转时期，李沧可能变成上海的徐家汇，也可能变成上海的静安寺。

如何提升李沧区？我认为应该有几个要素：一是环境优势。李沧也是青岛的一个例外，世园会背后靠山，这正是当下花钱都买不到的良好生态环境。二是产业。有什么样的产业经济就有什么样的收入人群。现在是以商贸业为主，商贸业和电子商务接轨，产业经济要有经济体支持，还要有可以体验的东西，比如生态环境。三是交通，从飞机场到李沧，我感觉交通在变好。城市的商业编制规划就是交通，上海市的商业规划编制的原则有两个，一是交通，二是轨道交通。

中国的例外是青岛，青岛的例外是李沧。李沧可以成为青岛的ABD城市，往这个方向靠，把我们的优势做成一个亮点，把生态和环境作为一种稀缺资源，然后产业导入过程再高一点，一定会让李沧成为致胜发力的区位。

轨道交通时代来临

按照GDP和中国的消费之间的关系，在人均GDP300美元起步的时候，住宅的产业开始发展，当达到500美元的时候，就有了地下空间的开发利用，超过500美元以后，地铁开始投入使用。

青岛人均GDP在中国的曲率，2012年是第30位，人均超过83000元，换算成美元超过了13000美元，这是一个重要的技术指标。达到8000美元以后，住宅产业进入一个平稳期，从现在的拍卖市场完全可以看到这一点。

在大的背景下，国家于2014年4月提到一个重要的发展方向是新型城镇化。在新型城镇化中，对于中心城市的发展，提到了改造和提升中心城区的功能，推动特大中心城区部分功能。像卫星城市疏散强大的大中城市中心区高端的服务、现代商贸、创新等功能，同时统筹规划地上地下的空间开发，推动商业办公、居住空间与交通占领的合理布局和综合开发，这是国家从整个城市发展和布局上所做的顶层设计。

对于青岛，它有着非常好的生态资源优势。青岛有众多的山头公园，除了崂山以外，其他市区也有大大小小十几个山头公园。此外，青岛有两条河：李村河和张村河。

青岛总人口（含周边市区总人口）是890多万，市区人口超过400万，这是基本数据，包括目前的国家规划，那么，未来青岛的发展方式是怎样的呢？我们可以先将目光投向世界，看看欧美国家是怎么做的？

巴黎是世界时尚之都，也是文化商业中心，它也是一个典型的RBD城市。现在巴黎城市就是按照当时19世纪的格局基本稳定下来的。在巴黎这个上千万人的城市中，它步行的出行人数超过30%，地铁、公交车等公共交通是21%，小汽车的出行则占到约30%。

未来RBD的城市，一定是以人为主考虑的。现在很多国内城市，街道无比的宽阔，但未来肯定要经过由宽变窄的趋势。巴黎后来就在人行道这方面作了相关的专业化设计，使城市有很好的提升。

在巴黎市中心，很少碰到车开得很快的时候，基本上粉红色的区域时速不得超过30公里，约三分之一的区域属于慢通。同时，慢通也带来了非常好的商业空间，步行空间包括人行道逐渐形成一个主流。世博会2000年在汉诺威举行，当时汉诺威就进行了一个慢性空间的整治，中心区基本上以步行区为主，中间是汽车道路，这是欧洲发展的趋势。

巴黎著名的香榭里舍大道，是双向十车道的主要干道，但是它两侧人行道也很宽。为什么香榭里舍能成为世界的商业中心，它的步行空间、体系和支撑起到了非常重要的作用。一侧步行的空间，大概有15米，单向是五车道。实际上，城市的公共空间和人的舒适程度与商业发展之间，有着非常重要的联系。

再看科隆，它是德国超过100万人口的城市中的一个。科隆火车站广场对面是著名的科隆大教堂，火车站在一个巴掌大的地方，旁边只有停自行车的地方，所有车辆都在地下。到大教堂要通过大台阶，人们搭起了一个空间的走廊，步行空间在城市里面扮演非常重要的角色。

德国是一个汽车工业国家，但是在国家发展规划里，汽车并没有被重点规划。2006年，德国交通部专门给中国交通部写了一篇文章，建议中国在目前这么多人口的情况下应该发展公共型交通，提倡轨道交通。

德国科隆地铁的交通网，以火车站为正中心，城市的轨道总共有19条地铁。整个车站分成两层，中间是一个停车场，来自四方八方的游客或者上下班的人在这里形成一个临换场。

实际上，欧洲的发展过程跟中国不太一样，基本上该建的都已经建了，现在是补空期，不断地修复整个城市的肌理。

我们青岛，将来这个城市也要步入轨道交通时代。市区里有五条线，同时从红岛有一个八号线接过来，还有一个一号线到黄岛区。所以，李沧将会是未来青岛核心发展的区域，因为它有两个非常重要的点，一是以铁路青岛北站为中心，一是以李沧商圈的区域形成重要的交汇点。这不代表老火车站就没落了，中山路虽然随着青岛的城市发展逐渐没落了，但是将来如果老火车站出行率达到20%左右，就可能会有20%的人流回到这里。李沧如果能借鉴德国城市轨道交通发展的方式，把地铁并行起来，将二号线和三号线在适当的地方进行并点，多设一到两个站点，未来的发展将会无可限量。

变革城市人居

对于青岛而言，中海地产是一个外来者。

2007年，中海地产进入青岛，陆续开发了沿海一号、临安府等项目，它们遍布青岛各个非常活跃的地区，也为这个城市的建设贡献着自己的力量。

作为开发商，我们更多是借势于青岛的发展。目前，青岛形成了青岛主城区、黄岛、红岛三个发展框架。在红岛和青岛主城区之间，李沧区成为中间地带，也是城市发展中重要的一环。2004年，李沧区的售价每平方米还不到4000元，到2014年已经超过10000元，不到五年的时间售价翻了一番。整个商业发展的规律也是沿着这个路径在前进，从中山路到台东再到东部的香港路，再从香港路到李村商群到城阳的正阳路，一路向北。

在政府的大力规划下，李村商圈也一跃成为了青岛第一商圈，发展速度非常快，规模也非常大，几年时间就出现了万达广场、伟东乐客城等，共同形成了现在的大李村商圈。同时，由于有地铁和高铁的助力，这个区域未来的价值也会发生非常重要的变化。

以北京为例，它地铁周边的物业，每年有30%的价值上涨。青岛整体的地铁规划，在李沧地区也有非常重要的几条线路，对于这个区域来说，未来发展是非常令人瞩目的，也会为这个区域带来更多的商业机会。

另外，这个区域中云集了非常多的城市建设者，包括万科、海尔、越秀、伟东等公司，我们共同为这个区域注入了更多的活力。

2008年，这个区域成交的面积还不足20万平方米，如今发展速度非常迅猛，可以说，这个区域已经成为炙手可热的新的城市中心。我们建设的全国第十座中海国际社区项目便坐落于此，它的理念是国际的、开放的、公园式的高档社区。

一直以来，我们始终关注城市未来的发展脉搏，如果能够把握这个脉搏就能够更好地预见整个区域的发展方向，中海落户李沧也是基于这样的考虑，就是看中了区域发展的未来方向。在这个区域中，规划有非常完善的教育体系，也借助于这个区域商业地铁的发展。2013年，销售套数2500套。当时整个区域成交套数15000套，也就是说，每销售6套就有一套来自于国际社区。2014年上半年，项目完成了1300万元的销售，今年预计完成2500万元以上。

是什么原因让它如此受欢迎呢？其实，更多的是源于顺应了大青岛区域发展的优势，在这个区域当中有非常多的优秀的开发商提供了非常全面的产品，我们提供的是优质的住宅项目，在周边也提供了非常全面的商业配套。

与此同时，国际社区项目也秉承着国际上的一些规划管理和原则，以欧洲的思路为指导，借助城市的公共道路和公共空间的打造，形成了空间的舒适、娱乐和安全的规划思路，更加注重城市公共空间到半开放空间，再到私密空间等一些规划思路。

在距离李沧商圈最近的部分还规划了网络商务中心，这个网络商务中心是在研究了李沧未来发展方向以及新城市中心的发展规划后得出的一个前瞻性的市场定位，在地铁带动下，商圈经济会带来无限的商机，希望填补李沧商务高档写字楼的空白，开创新的商务格局。

中海沿着城市建设的思路，希望能够变革城市人居的格局，成为城市新中心的发展引擎。