浅谈夫妻共有房产的权属登记
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摘要:基于我国夫妻共有房产权属登记的现状,探讨夫妻共有房产如何申请房屋权属登记的问题。
Abstract: Based on the matrimonial property ownership registration, it explored how to apply for housing matrimonial property ownership registration.
关键词:夫妻共有房产;权属登记;现状;申请
Key words: Wife Total matrimonial property; ownership registration; the status quo; application
中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)24-0144-01
1现阶段我国对夫妻共有房产所有形式的分类
1.1 共同共有即夫妻双方不分份额的享有和行使房屋所有权。包括:①夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产;②一方的个人房产但夫妻双方约定为共有的。夫妻对共同所有的房产享有平等的处置权,任何一方都不得无视他方而擅自处理。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条:共有房屋的权属登记,由共有人共同申请。因此夫妻双方作为共有人,应当共同到房屋权属登记机构申请房屋权属登记。
1.2 一方所有包括①一方的婚前房产,含结婚前或离异丧偶再婚前取得的房产;②一方在婚后单独继承或受赠的房产;③夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产,但双方约定为一方所有的。此类房产,只需夫或妻一方申请登记。日后转让或抵押时,也只需一方签字,不必取得对方的同意。
1.3 按份共有即夫妻双方按约定的份额对房产行使所有权。《婚姻法》第十九条赋予了夫妻双方对婚前婚后房产,在不违背法律的前提下,约定归一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有的权利。因此,夫妻双方可以通过产权比例协议等书面约定将夫妻财产法定共同共有变更为按份共有,但这类房产登记时申请人应提交书面产权分割比例协议。
2我国夫妻共有房产权属登记的现状
根据《城市房屋权属登记管理办法》第十三条之规定,共有的房屋,由共有人共同申请;那么对于夫妻共有房产,夫妻双方作为共有人都应到房屋权属登记机构申请登记。但是,由于我国封建社会历史较长,家庭成员相互之间法律权利意识淡薄,传统的伦理道德风俗等因素影响较深。长久以来,配偶间的房屋权属登记大都以一方的名义进行登记确权,典型的是夫妻以共同财产购买房屋时,通常按申请人即夫或妻一方的申请,在房屋权属证书上只将夫或妻一方作为权利主体加以记载,而全国各地的登记机构一般大都不强求当事人必须以夫妻共有房产的形式申请房屋权属登记。
3夫妻共有房产如何申请房屋权属登记
3.1 夫妻共同出资建造或购置所得的房产对于夫妻在婚姻关系存续期间共同建造或购置的房产,建议在用地和工程批准文件或买卖合同中就将夫妻俩人的名字都写入建造人或购买方中,以便在后续的房屋权属登记中进行登记。因为,在实际操作中,夫妻共有房产申请登记时,有时并非夫妻双方都到场,若遇到一方隐瞒真实婚姻状态,为将房产登记为一方所有,发表自己未婚的假声明。对于申请人的婚姻状况,登记机构又很难认定其真伪,很可能发生将本为夫妻共有的房产登记为一方所有。鉴此,为更好的保护共有人的合法权益,最好在房屋权属登记前,就将自己的权利写入相关的证明文件中。夫妻共同建造的房屋,应由夫妻双方共同到登记机构申请房屋权属初始登记,并提供土地使用权证、建设工程规划许可证、结婚证、双方有效身份证明、规划认可书等登记要件。夫妻共同购置二手房的,应由夫妻二人和卖方当事人共同到登记机构申请房屋权属转移登记,并提供买卖合同、完税证、原房屋所有权证、结婚证、双方的有效身份证明、共有协议、房产证配图等登记要件。夫妻共同购置商品房的,也须购买方夫妻和售房企业共同到登记机构申请房屋权属转移登记。夫妻双方无法亲自到登记机构申请转移登记的,须出具书面的授权委托书委托第三人代为登记。
3.2 夫妻一方或双方通过法定继承所得的房产夫妻双方须提供原房屋所有权证、房产继承公证书、结婚证、双方的有效身份证明、房产证配图等登记要件到登记机构申请房屋权属转移登记。
3.3 夫妻双方受赠所得的房产夫妻双方以赠与方式取得的房产,应由赠与人和受赠人即夫妻双方共同到登记机构申请房屋权属转移登记,夫妻双方须提供赠与公证书、结婚证、完税证、双方的有效身份证明、房产证配图等登记要件。若是遗赠取得,则由受遗赠的夫妻双方申请登记,并提供遗赠公证书、接收遗赠公证书、结婚证、夫妻双方的有效身份证明、完税证等登记要件。
3.4 婚前房产约定为夫妻共有的夫妻双方须共同到登记机构申请房屋权属变更登记,并提供原房屋所有权证、公证的书面约定或夫妻双方共同到登记机构书写并签章的约定、结婚证、双方的有效身份证明、房产证配图等登记要件。
3.5 其他在夫妻关系存续期间所得的房产如:法院判决、裁定所得的共有房产等须由双方当事人共同到登记机构申请房屋权属转移登记,并提供法院判决书或裁定书、双方当事人即原产权人和夫妻俩人的有效身份证明、原房屋所有权证、完税证、房产证配图等登记要件,若为受让方单方即夫妻俩人申请转移登记的,应提供法院出具的协助执行通知书等登记要件。
3.6 以往已登记为夫妻一方名下的房屋权属登记对于原夫妻共有房产已经以一方名义申领房屋所有权证的,夫妻双方可凭婚姻关系证明、有效身份证明、原房屋所有权证、书面约定等登记要件共同申请登记为一方所有增加另一方为共有人的或变更为另一方所有的变更登记。对于已经申领了房屋所有权证和共有权证的夫妻共有房产,又要求变更为其中一方所有的,应提交原房屋所有权证、共有权证、夫妻双方对房产约定的书面协议或公证书、有效身份证明等共同申请登记为夫妻双方共有变更为其中一方所有的变更登记。
另外根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款之规定“房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等”。那么,对于以往很多以一方名义登记领证的夫妻共有房产申请交易过户的,若直接予以受理,就可能在法律上侵犯房产登记领证人配偶的权益;若不予受理,房产登记领证人又可能以行政不作为对登记机构提讼。故笔者认为,登记机构在受理当事人房屋所有权登记申请时,应书面告知当事人,经夫妻双方协商一致,可由夫妻双方共同申请夫妻共有房产登记,并领取房屋所有权证和共有权证;也可以其中一方名义申领房产证,但处分该房产时无须征得另一方同意。并附带一份书面选择性文字表格,由申请当事人对婚姻状况、夫妻约定、领证、共有形式、共有比例等选项进行选择,并对选项的真实性进行承诺签章后与其他登记要件一并受理归档。这样既方便了当事人办事(不必夫妻双方都到场),又为日后可能出现的造假侵权问题留下了法律凭证。