房地产公司财务绩效评价指标体系的建立研究

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摘 要：随着城镇化水平的不断提高和住房制度改革的不断推进，房地产公司迅速发展壮大，及时全面地评价房地产公司财务绩效有助于其正常发展。分析了建立房地产公司财务绩效评价指标体系的必要性，从定量评价指标和定性评价指标入手，建立了房地产公司财务绩效评价指标体系，以期为提高财务管理水平提供参考。

关键词：房地产公司；财务绩效；评价指标体系

近年来，随着我国住房制度改革的不断深入和人们对住房刚性需求的日益增长，房地产公司获得了长足发展。房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。但需要引起我们重视的是，由于资金回收期长、资产负债率高等，这些公司面临巨大的风险。因此，应及时、全面地评价和分析财务绩效，降低财务方面的风险，从而有利于房地产业的健康发展。

一、评价房地产公司财务绩效须建立评价指标体系

房地产公司财务绩效的综合评价通常要经历确定评价对象（即：房地产公司财务绩效）、建立评价指标体系、选择定性或定量评价方法、构建综合评价模型，得出财务绩效评语等步骤。在这些步骤中，建立评价指标体系是基础工作。指标的选择质量对后续工作具有重要作用。

二、房地产公司财务绩效评价指标体系的建立

本文以向房地产公司管理当局提供决策参考为目的，根据目前我国房地产公司的发展情况、已经和可能出现的问题和风险，建立了房地产公司财务绩效评价指标体系。在该指标体系中，房地产公司财务绩效（A）为一级指标。为了将众多的指标进行初步分类，在该一级指标下设定量评价指标（B1）和定性评价指标（B2）。

（一）定量评价指标（B1）。考虑到定量指标比定性指标主观随意性小，并且可依据财务报告相关数据进行计算，所以该指标体系以定量指标为主。房地产公司的资金来源结构呈现单一化的特征，即主要依靠金融机构贷款，企业自有资金少，财务风险较大，甚至出现循环贷款、重复抵押贷款、将已办好的房产证迟迟不发给业主并将其进行抵押贷款等违法违规现象，所以要格外关注偿债能力。楼盘的销售与普通商品的销售存在显著不同，这可以体现在营运能力上。盈利能力和发展能力是股东，特别是上市公司股东非常关心的。综上，本文在定量评价指标（B1）下设置了短期偿债能力（C1）、长期偿债能力（C2）、营运能力（C3）、盈利能力（C4）、发展能力（C5）五个三级指标。

（1）短期偿债能力（C1）。①速动比率（D1）。流动比率在评价房地产公司短期偿债能力时，存在一定的局限性。在流动资产中，交易性金融资产、应收票据、应收账款的变现能力均比存货强，存货需经过销售才能变为现金。如果遭遇楼市低迷、房贷利率提高、限购等调控政策，存货的销售会变慢，将流动资产扣除存货后的金额除以流动负债得到的比率即为速动比率，也称酸性试验。②现金比率（D2）。现金比率是现金类资产与流动负债的比率。现金类资产包括库存现金、银行存款及其它现金等价物，即现金流量表中所反映的现金。计算公式为现金类资产除以流动负债。该比率可以反映房地产公司的直接支付能力。如果缺乏现金，会发生支付困难、不能按时足额偿还本金和利息等，危及企业的正常经营。著名的巨人集团当年就是因为不堪巨额负债的压力而破产的。

（2）长期偿债能力（C2）。①资产负债率（D3）。该比率是企业负债总额与资产总额的比率，反映资产总额中有多少是通过举债得到的。该比率不仅反映房地产公司偿还债务的综合能力，也反映了公司管理当局的进取开拓精神。如果不利用举债经营或负债比率很小，说明企业比较保守，利用债权人资本进行房地产开发的能力较差。但是，负债也必须有一定限度，负债比率过高，财务风险将增大。②已获利息倍数（D4）。该指标是将一定时期息税前利润除以利息支出得到的比率。由于房地产公司一般负债很多，所以该指标能反映出获利能力对债务偿付的保障程度。一般情况下，该指标越高，说明长期偿债能力越强。

（3）营运能力（C3）。与普通的工业制造企业相比，房地产开发营业周期长，至少要三四年，并且垫付的资金数量较大，负债数额大，工程建设涉及的方面很多，这些都会导致房地产公司承担较多的项目风险、利率风险和经营风险。这就要求在考核房地产公司财务绩效时，要非常关注其营运能力。本文选取了总资产周转率和存货周转率作为代表指标。①总资产周转率（D5）。该指标是将企业一定时期的主营业务收入净额除以平均资产总额，可以反映房地产公司对全部资产的利用效率。该指标越高，说明企业对全部资产的利用能力越高。②存货周转率（D6）。房地产公司的存货主要包括在建开发产品和置存待售产品。存货周转率是用一定时期主营业务成本除以平均存货余额，是反映流动资产流动性的一个指标。该指标能够体现房地产公司的销售能力和资金回收能力。一般来说，该指标越高，表明资金回收速度越快，资金占用水平越低。

（4）盈利能力（C4）。对利润的不断追求是房地产公司持续经营的动力和目的。盈利能力不仅关系到公司所有者的利益，也是其偿还债务的重要来源。本文选取了净资产收益率和总资产报酬率作为代表指标。

（二）定性评价指标（B2）。除了上述定量评价指标外，房地产公司还有一些方面也决定了财务绩效水平的高低。由于其往往存在于报表外，并且是无形的，所以不易引起股东和债权人的注意。

（1）企业基本素质（C6）。企业基本素质包括领导基本素质、员工基本素质、企业管理素质、技术装备素质等。考虑到与房地产公司财务绩效的关系紧密程度，本文选取了高层管理者素质（D11）和法人治理结构合理性（D12）作为代表指标。①高层管理者素质（D11）。高层管理者的政治素质、道德素质、知识素质、能力素质、心理素质等决定了其综合素质的高低，进而会对财务绩效产生影响。②法人治理结构合理性（D12）。法人治理结构涉及股东、董事、管理层、监事之间的关系。该结构是否按法律规定建立、是否能实现职责明确、协调运转、有效制衡会对房地产公司的健康发展尤其是财务绩效产生重要影响。

（2）财务管理能力（C7）。财务管理能力包括财务学习能力、金融关系能力、财务控制能力等。本文以筹资能力和投资水平作为代表性指标。

参考文献：

[1]中联研究院等.2011中国上市公司业绩评价报告[M].北京：科学出版社，2011.

[2]荆新，王化成，刘俊彦.财务管理学[M].北京：中国人民大学出版社，2009.