民间金融对当前一线城市楼市暴涨的助推作用及负面影响

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【摘要】目前我国面临着巨额的房产库存，加上银行对住房抵押贷款的收紧，理论上说房价应该下降，但是近来我国一线城市房价却在暴涨，毫无疑问民间金融在楼市暴涨中发挥了重要的作用。为了分析民间金融对当前一线城市楼市暴涨的助推作用及负面影响，本文通过一线城市近年来房价及贷款来源等数据，利用经济学供求等理论进行分析，结果显示民间金融对当前一线城市楼市暴涨的助推作用主要是通过民间金融机构的杠杆资金进入楼市发挥的。通过本研究对民间金融的监管以及应对楼市暴涨提出了相关的政策性建议。

【关键词】民间金融 杠杆 楼市暴涨

一、引言

去年安信证券曾测算得出房地产的真实库存约98.3亿平方米，完全消化需10年，未来5年需要消化价值54万亿的房地产库存。面对如此大的房产库存量，大都认为房价会下降，但是今年1月以来北上广等一线城市房价飙升。同时，据相关报道：今年各家银行普遍提高了首付款比例和贷款利率，甚至有银行暂时放弃了二手房的抵押贷款，之前容易得到的贷款利率也在纷纷上浮。那么为什么一线城市房价及成交量都一直处于暴涨的状态呢？民间金融又是如何发挥助推作用的呢？

为了回答以上问题，我们需要了解民间金融与正规金融的区别。民间金融是一个极具争议的概念，结合我国具体情况，我们认为：它是与正规金融相对应的，以个体信用为基础的，主要服务于不能或不便于从正规金融途径获得金融服务的主体，且在我国目前是没有按照法定程序进行登记没有取得某具体金融经营业务的法律授权，不直接受相关法律保护的一种自发金融行为。[1]在运行机理方面，研究民间金融运行机理方面的学者多认为民间金融比正规金融具有更多的信息、成本优势，更具有灵活性，富有活力。[2]但是，我国既没有承认民间金融合法，也没有承认其非法，所以当经济出现异常波动或民间金融的借贷方发生违约导致司法介入时，国家就有敌视民间金融活动的倾向，认为民间金融易造成经济混乱，对民间金融可能会采取取缔的方式加以打压。[3]

回顾现有的研究，民间金融在经济发展中占有很重要的地位。它具有弥补正规金融的不足、促进市场机制发育完善的积极作用，但同时又具有干扰信贷政策、扰乱金融秩序、助长金融犯罪等积极效应。[4]以往关于民间金融方面的研究多是监管及其与经济增长方面的研究，缺少关于民间金融对某个微观领域的影响等方面的研究。因此运用民间金融及经济学的基本理论知识对当前楼市暴涨的原因进行分析是本文的一个主要贡献。

本文主要通过运用经济学基本知识对民间金融在当前楼市暴涨中发挥的助推作用进行分析，然后针对目前民间金融存在的问题分析其对楼市暴涨的负面影响进行分析，最后针对楼市暴涨问题提出相关的政策性建议。

二、民间金融对当前楼市暴涨的助推作用分析

（一）民间金融机构的杠杆资金进入楼市

民间金融机构推出的“首付贷”、“全款贷”等地产产品放大了融资杠杆。2016年3月10日经管之家论坛上的“从1998年上涨的房价到现在为什么没有崩盘？”中提到了：各大中介公司公开宣传的数据也显示：链家约有2100亿元使用了杠杆成交，房天下大约2000亿元，我爱我家大约也有800亿元，而整个中介行业通过场外配资实现购房成交金额或早已超过1万亿元。上述数据表明了楼市的巨额杠杆。

虽然我国目前的房产库存量很大，但是大都表现在二三线城市。一线城市的地少人多即房产的供给小于需求，这必然会导致房价上涨，同时“首付贷”的出现可以使购房者用少量资金即可购置房产（原来首付为房价的20%即杠杆比率为5，“首付贷”出现后购房者实际支付的首付可能仅为房价的5%即杠杆比率为20），加上人们预期房价会上涨，这将会导致需求增加，房价进一步上涨；购房者获取资本利得，同时预期房价继续上涨，购房需求进一步增加，房价进一步上涨。市场就陷入了这样的循环中，结果造成了现在一线城市房价暴涨的局面。在此循环过程中，民间金融的杠杆资金进入楼市发挥着至关重要的作用。

（二）民间金融机构提供的高利率贷款

一些公司、房产中介机构以及场外配资机构向购房者提供高利率贷款，由于贷款价格的提高，使得资金供给增加，进入楼市的资金增加，即配资增加，从而使得楼市杠杆越来越大，根据以上分析可知，杠杆的增加必然会使房价暴涨。与此同时，媒体的炒作以及舆论都会影响人们对房价的心理预期。当人们心里预期房价会上涨的时候，便会增加对房产的需求，但是房产的供给在短时间内不会突然增加，因此房价会继续上涨。

（三）互联网金融众筹资金进入楼市形成集体签约，使得房价飙升

2015年6月之后股市的大跌使无数股民对股市丧失了信心，股市资金大量流出，同时去年发生了多起P2P平台携款跑路事件，这些无疑都使投资者的投资渠道减少。然而众筹与P2P模式有本质区别，属于长线投资，监管部门也不同，跑路的也比较少，做不下去的平台大多也是正常倒闭。因此，许多之前投资于P2P平台的投资者及部分股民就转向了众筹做长线投资。另外，企业或个人购买的"资产包"在支撑房价上涨，使得众筹投资者更加愿意把资金投入楼市。互联网金融众筹资金进入楼市使得房产的需求增加，房价飙升。

（四）部分民间金融的混业经营使得杠杆资金更容易进入楼市（以链家为例）

由于民间金融自身不受相关部门监管、不受相关法律保护等特点，部分民间金融的混业经营现象严重；同时它的存在使得杠杆资金更容易进入楼市，使得房价飙升。

以链家为例，链家旗下有链家房产（房产中介）、链家理财（互联网理财平台）、理房通（第三方支付）和中融信担保有限责任公司。以下为链家房产的经营模式：

链家的模式存在“自担保”现象，可能发生类似于P2P老板“携款跑路”事件。链家理房通对买家的房款进行监管保护，在买卖双方过户完成后再进行解冻支付。但是有人表示，理房通的牌照资格是互联网支付，从本质上来说只是提供网络端的资金结算服务，并没有监管的权限，理房通在业务开展与宣传上有违规嫌疑。

链家旗下的链家房产、链家理财及中融信担保有限责任公司可能存在“勾结”行为。链家理财可以为链家房产的购房者提供“首付贷”等购房贷款，同时可以让中融信担保有限责任公司从中担保。链家的这种模式使得链家理财的资金更容易进入楼市，并且这部分资金大多属于杠杆资金，推升了楼市的泡沫。

三、民间金融对当前楼市暴涨的负面影响分析

（一）杠杆具有“助涨助跌”的作用

上涨时加杠杆有助于快速实现预期，调整时去杠杆加剧市场波动。一旦楼市出现问题，场外配资会极大地加剧波动风险，引发连锁反应。

据华夏时报报道，目前房地产交易市场中，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的。在这种情况下，对于所有购房者而言，当房价上涨时，购房者收益增加继续购买房产，房价继续上涨。但对于借助中介公司杠杆完成购房的购房者，当房价下跌时，购房者的损失被放大以致被迫卖房，房价下跌。

由于借助杠杆买房的人一般是支付能力不足的人，一旦房价下跌，加上借入的杠杆资金的高利率会使这些购房者违约，受损的是银行以及相关民间金融机构。对于银行来说，他们有抵押物，所以大部分贷款还是可以收回的，但是民进金融机构却得不到任何资金，所以民间金融机构可能有破产倒闭的风险，如果房价下降的太多，银行抵押物卖不出去，无法获得贷款资金，坏账增加，银行也可能面临破产倒闭的风险。另外其他行业的发展也会受到影响。当房价下降时，房地产开发商会减少房产的供给，建材、钢铁、建筑业的工人可能会面临失业问题；职业房东租不出去房，收入来源被中断；同时可能使更多的人涌入大城市，那么一线城市的医疗、教育及交通等将面临巨大考验。

（二）民间金融提供的高利率贷款可能促使房价的下降

民间金融机构提供的首付贷款可能高达十几个点甚至二十几个点，如此高的利率不仅增加了购房者的购房成本，还增加了金融机构的风险。当房价上涨速度的不够快时，此类靠借首付购房的人可能维持不了利息支付，此时这类购房者便会选择放弃房产。在这种情况下，房产的供给增加，需求却在减少，这必然会导致房价的下降。当房价上涨到如此高度时，一旦房价下跌，许多投资者必然会受损，银行的坏账增加，提供首付贷款的民间金融机构甚至有破产的风险。

另外，部门民间金融机构存在混业经营现象，比如链家，链家房产中介通过链家理财为购房者提供首付贷款，而链家理财的资金是通过投资者购买其他金融产品获得的，所以在此过程中涉及到的面很广，风险巨大。

四、政策性建议

（一）加强对民间金融机构的监管，优化楼市杠杆结构

加强对民间金融机构的监管，需要制定专门的民间金融法律规范；加强征信管理，对信用等级做出明确规定，对于没有能力买房的人，无论是正规金融机构还是民间金融机构都不允许发放贷款或者，民间金融机构对于此类贷款人明确规定最高贷款金额等；建立健全市场准入机制；建立健全市场退出机制；对民间金融实行分类监管等。[5]要加强对楼市杠杆的规模、增速、结构和风险的监控，降低杠杆水平要以金融稳定为底线。另外，还要加强对民间金融机构配资业务的管理。

（二）严惩违规经营的民间金融机构，避免流动性风险

针对部分民间金融机构存在违规经营问题，需要立法机构对民间金融机构经营的业务范围进行明确规定，加大对违规经营的处罚力度，并且依法实施。另外，对于部分金融机构的混业经营问题，监管部门需要在取缔非法经营的部门后，对其他经营部门实行分类监管，并且加大监管力度。

（三）鼓励媒体进行投资者教育，强化风险意识

努力推动专业媒体和大众媒体更好的帮助投资者强化风险意识。美国的次贷危机之后出现许多大型企业破产等一系列社会问题，这些在客观上都需要媒体配合政府主管部门，做好对“首付贷”、“全款贷”等地产产品相应的普及教育，从而减少和避免类次的悲剧在我国的发生。

参考文献

[1]刘梦阳等.《非法民间金融行为的认定标准研究》，《金融法学家》[M].中国政法大学出版社2011年版.

[2]张德强.民间金融监管：逻辑、风险、收益与可行性――基于民间金融的视角[J].金融改革，2008（4）：26-31.

[3]张德强.民间金融监管：逻辑、风险、收益与可行性――基于民间金融的视角[J].金融改革，2008（4）：26-31.

[4]陈青青.对我国民间金融监管缺位的思考[J].时代金融，2011（6）：76-77.

[5]熊进光，潘丽琴.中国民间金融的法律监管问题[J].重庆大学学报，2013（1）：1.