项目资金保障问题
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项目资金保障问题范文第1篇
渭南市临渭区人民政府
2018年7月
今年以来，在市委、市政府的坚强领导下，在省市住建部门的大力支持下，我区坚持把保障性安居工程作为惠民生的重点、稳增长的支点、提升城市品位的关键点，通过早谋划、抓开工，促进度、抓分配，强力推进保障性安居工程建设，现将有关工作情况汇报如下：
一、进展情况
（一）保障房建设工作。始终把保障房建设作为工作重点，围绕建设、分配、入住各个环节，强力推进保障房建设。一是抓措施落实。由区政府主要领导带队，深入各保障房项目，逐项目研判问题，制定方案，夯实责任，细化措施，推动工作落实。二是抓资金筹集。区财政列支5000万元专项资金用于保障房建设，争取中省各类资金2.34亿元，启动实施保障房租售并举工作，着力解决资金不足问题。三是抓设施完善。积极衔接市自来水公司、市天然气公司，完成了瑞景新城等4个保障房项目天然管网铺设，解决了示范小区的自来水问题。四是抓督查督办。由区政府督查室负责，对照任务和时间节点，采取两天一督查、每周一通报的办法，加大对保障房建设的跟踪督办，确保按期完成建设任务。截至目前，全区累计完成投资77.35亿元，建设各类保障性住房61432套，建筑面积307.3万平方米，建成保障房298.3万平方米，完成分配48129户。2018年，我区计划创建和谐社区4个，目前正在加紧对小区的绿化、道路等设施进行提升改造，计划年内完工。
（二）棚户区改造工作。我区始终坚持以棚户区改造统揽城市工作，按照“政府主导、市场运作、层级分抓、片区推进”的思路，大力推进棚户区改造。一是夯实责任，解决推进慢的问题。按照“一个项目、一套班子、一抓到底”的工作机制，逐项目成立指挥部，明确区级领导包联，夯实部门和街道办的包抓责任，及时协调解决项目推进过程中遇到的问题。二是多元融资，解决融资难的问题。积极争取棚改政策性贷款，5个项目列入省厅棚改计划；加大招商力度，吸引碧桂园集团、重庆宏帆集团、山东中信集团等实力企业参与投资棚户区改造；充分发挥政府直属公司的融资平台作用，加强与浦发等银行合作，着力解决融资难问题。 三是协议征收，解决征迁难的问题。坚持以民为本，充分考虑拆迁群众意愿，科学合理地制定补偿安置方案，采取协议征收的征迁模式，以及货币和产权置换相结合的安置方式，最大限度地让利于民。坚持公开透明，将房屋面积、评估结果等基本信息，面向群众进行公示，接受群众监督，最大限度地消除群众疑虑。坚持依法征迁，聘请律师全程参与征迁，为征迁工作提供法律服务，指导征迁工作依法规范进行。2018年省厅批复我区棚户区改造项目5个，计划征收5925套，截止6月底，5个项目已全部开工，签订协议5363套，完成全年任务的90.5%。
二、存在问题
（一）保障房建设方面。一是资金缺口大。我区累计争取保障房建设资金50.98亿元，完成建设任务还需28亿元。二是手续办理缓慢。按照中省要求，保障房项目当年任务必须当年6月底前开工建设，由于建设时间紧，审批手续多，无法按建设程序和流程办理各项手续，我区只能边建设边办手续，目前仍有12个保障房项目的规划、施工许可未办结。
（二）棚户区改造方面。一是改造工作任务重、压力大。我区地处渭南市主城区，老旧建筑较多、棚改户数多，棚改任务重。二是房屋征收工作难度大、推进慢。棚户区居民对拆迁补偿的期望值越来越高，远远超出政策范围，阻碍了征地拆迁的开展。同时，实施依法拆迁，程序复杂，所需时间长，致使项目推进缓慢。三是企业参与度不高，资金使用率低。由于当前经济下行压力较大，社会投资意愿不强，招商融资难度大，加之征收成本和土地收益严重倒挂，投资企业收益回报较差，难以平衡，导致招商项目迟迟不能落地，到账资金使用率低。
三、下一步工作措施
（一）加大保障房建设资金筹措力度。一是积极与商业银行对接，争取商业贷款。目前正在与广发、浦发银行对接，完成了贷款资料的报送，银行正在进行风险评估和资料审核。二是持续开展保障房租售并举工作。三是通过编报保障房基础配套设施建设项目，争取中省补助资金。
项目资金保障问题范文第2篇
关键词：保障住房建设；融资模式；存在问题；创新
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）04-0-01
保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，它是与商品性住房相对应的一个概念。目前我国的保障性住房可分为廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁房、棚户区等五种保障形势。
一、我国保障性住房融资面临的主要问题
（一）过度依赖政府投入，来源渠道单一
目前我国保障性住房资金大部分来源于财政资金，很少利用信托、证券等融资工具的市场机制，融资效率低下，激励效应不足，来源渠道单一，形成了过度依赖政府投入的局面。
（二）地方政府财力不足制约保障房建设
地方政府集生产者、所有者、管理者三种角色于一身，并提供60%以上的建设资金。随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，地方财政捉襟见肘。地方政府在保障性住房市场上资金供应的积极性受到限制。
（三）金融机构参与保障房建设的热情被限制
贷款收益低、偿贷的保障低、融资手续复杂，再加上在宏观经济调控与信贷规模控制的背景下银行信贷指标有限，各种风险上升，限制了金融机构的参与热情。且保障性项目要经过层层部门的层层审批，延长了融资时间，也很难吸引以追求利润最大化为目标的商业性资金。
（四）担保机制不完备，缺少合理有效的风险分散机制
有了担保的贷款，不用处理违约房产的繁杂手续，这将大大刺激放贷积极性，也会降低放贷成本。但是由于政策性担保体系不健全，政府融资平台、保障个体、银行与保险机构的协调机制也没建立起来，涉及到居民切身利益的社保基金、公积金贷款等没能引入有效的担保机制，不能使风险合理分散。
二、保障性住房建设融资模式及创新
（一）搭建融资平台，实行综合专业管理，深化银政合作
政府成立保障性住房投融资平台，对政府类（包括地方所属的国有企业）高回报、高附加值的银行业务与保障性住房贷款业务进行测算、分析、“打包”，运用招标的形式合理选择合作银行，并将保障性住房贷款额度、期限、利率等通过签订银政合作协议确定下来。专业团队管理水平高，既能简化复杂的融资手续，调动银行的积极性，提高办事服务的效率，保证资金来源的稳定和持久，又能使政府明确权责，有效避免融资过程中涉及政府部门的寻租现象，实行专款专用，完善保障性住房金融风险分担机制。
（二）培育多元化的融资主体，多样性的融资方式，拓宽融资渠道
各级政府应积极探索债权融资、股权融资、投资基金等多种融资模式，最大化的提供政策保障资金来源的多样化，住房公积金、社会保险金在购买保障性住房时均可使用；各大银行、民间的筹资、借款、购买者所在企业的资金支持等，鼓励各种资本参与保障性住房建设，有效缓解保障性住房建设资金困难。政府部门应积极探索债权融资、股权融资、投资基金等多种融资模式，多渠道拓宽保障性安居工程的融资渠道。
（三）几种我国保障性住房建设融资创新模式
1.建立发行集合债券、中期票据等融资渠道，推进房地产证券化。房地产证券化的特点是资产流动性强、付券款滞后、风险低。这样能够通过保障住房的资源整合，较为迅速地筹集资金，而且在切割价值的过程中将风险分散给众多的投资者；弥补保障性住房中廉租房和公租房收益回收时滞性的缺点；由于不易灭失安全性好，保障了投资者的收益安全。要想在保障性住房建设中顺利运用房地产证券化，应该完善相关法规，建立完善的个人信用体制，培养、引进专业人才，完善税收、会计制度，以满足房地产证券化的需要。
2.发展REITs房地产信托投资基金，通过发行基金的方式募集公众投资者资金，是一种证券化的产业投资基金。这种投资发行风险低，有效疏导社会资金流动性过剩的现状。在实际应用中要进一步完善发行制度，为弥补收益低、积极性不高的弱点，可以通过财政补贴的形式使REITs达到一定的收益水平.也可以考虑将收益较高的国有商业地产整合到REITs中，适当提高整体收益，以吸引更多的投资者。信托资金拥有成熟的运作团队和运作经验，可以与保障房的承建方合作设立项目公司，负责保障房建设，建成后由政府管理中心进行回购，项目公司收回投资，信托资金退出。
3.引入PPP模式，即公共部门与私人企业合作模式。PPP模式是以各参与方的“双赢”或“多赢”作为合作基本理念，政府的公共部门与民营企业以特许权协议为基础进行全程合作，双方共同对项目运行的整个周期负责。在项目的早期论证阶段，双方共同参与项目的确认、技术设计及可行性分析研究工作；对项目融资的可能性进行评估确认；采取有效的风险分配方案，把风险分配给最有能力的参与方来承担。强调政府在项目中的所有权，以及与企业合作过程中的风险分担和利益共享。采用PPP模式可以有效降低整个项目的费用。民营企业参与项目的运营、管理和维护有利于提升建设和运营效率。为了保障PPP模式的顺利运行要建立健全法律法规，并形成有效监督机制，加强专业人才培养。
4.积极探索公积金、保险资金的股权投资方式。住房公积金是一项强制性购房储蓄计划，目前其资金闲置量庞大；保险资金规模大、投资期限长且追求稳定回报，公积金和保险资金的这些特性，正好能有效的弥补保障房建设资金的巨大缺口，雄厚资金可有效用于保障房的建设。只是当前正在探索阶段，要妥善处理好公积金、保险资金对公租房、廉租房股权投资的市场流动性问题，解决这些资金投资的有效退出机制。并迫切需要出台政策法规做保障，使之在法制的轨道上运行。
三、总结
随着我国以人为本理念的逐渐深入，保障性住房建设规模不断增大，对于资金的需求也日益增多。由于我国的保障性住房建设历史短，经验不足。在实际建设中过度依赖政府政策性资金，导致在保障性住房建设中出现了融资不畅、渠道单一、资金缺口大等问题。应建立完善的财政政策和专项立法，加强对保障性住房建设融资模式的研究和创新，充分发挥政府和市场的优势，使保障房建设得以顺利健康运行。
参考文献：
[1]毛鹏.王旭我国保障性住房融资模式特点及创新研究.房地产经济，2011（12）.
[2]袁迪.国外保障性住房融资模式经验对我国的启示.金融时报，2012，3.
项目资金保障问题范文第3篇
【关键词】保障性住房 建设与管理 问题
一、问题的引出
保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，包括两限商品住房、经济适用住房、政策性租赁住房以及廉租房等。与商品房相比，保障性住房的制度还很不完善。
二、保障性住房建设的必要性
（一）保障性住房建设可以缓解供需矛盾、满足中低收入者的住房需求。
在以往的保障性住房建设过程中，多偏重于经济适用房的建设，而经济适用房针对的主要是有一定支付能力的家庭，且经济适用房对于中低收入群体的覆盖面是极为有限的，这就产生了大量亟待解决住房问题而又处于住房保障范围以外的中低收入群体的住房难问题。与之相反的是，市场中商品房的供应量却十分庞大， 这种状况使住房供需关系越来越紧张，进而引发了诸多社会问题。在这种背景下，政府运用行政和经济手段启动保障房建设，可在一定程度上满足处于住房保障范围以外的中低收入群体的住房需求，弥补单纯依靠市场调节所带来的缺陷。
（二）保障性住房建设有助于住房使用价值的回归。
从住房的本质属性来看，房屋作为商品的意义首先在于其使用价值。而保障房建设可以满足广大中低收入群体的实际住房需求，因而在很大程度上对于住房回归房屋以使用价值为主的原有属性具有根本性的意义。可以说，住房回归房屋以使用价值为主的原有属性，是房地产资源优化配置和房地产市场平稳发展的前提和基础，也是缓解一人多房和多人无房局面，进而缩小房地产市场领域内两极分化趋势的前提和基础。
（三）保障性住房建设可以继续拉动与房地产有密切关系的相关产业的发展，进而避免经济硬着陆的发生。
房地产业的发展不是一个单一行业的经济行为，其与众多相关产业具有密切的关系，在国民经济中是一个至关重要的产业。房地产业的这个特点，要求在针对房地产的调控中须采取谨慎稳健的政策和措施。“过度打压”房地产业的发展与过度刺激房地产业的发展。显然都是不可取的。
那么，如何解决房地产调控可能带来的与房地产业有密切关系的其他众多产业的发展降速问题呢？保障性住房建设不失为一个最佳的办法。因为保障性住房建设也是实实在在的房地产建设，建设保障性住房仍然需要与房地产有密切关系的行业的供给。也就是说，保障性住房建设可以使金融、建筑、制造、装饰、家电、运输等与房地产业有密切关系的行业继续保持较为平稳的发展。
三、我国保障性住房建设中存在的问题
（一）保障性住房资金短缺，且被挤占挪用。
根据国家规定，保障性住房建设资金应来源于以下几个方面：地方政府预算；住房公积金净收益；土地使用税的10%；中央政府拨款及廉租房所得净收入。其他资金来源可包括银行贷款、房地产发展商注资及发行债券。研究发现，受2011年大量结转的续建项目和2012年大规模开工项目影响，2012年全国保障性住房在建工程量将达到1800万套左右，经测算，预计需要资金2.5万亿左右，而政府对保障房投资资金的来源却非常有限，资金压力严峻，尤其是在个别贫困县市，保障房建设的支出甚至占财政支出的一半以上。保障房具有投资回收期周期长，利润空间小等特点，因此资金紧缺是保障房建设面临的主要问题。
保障性住房建设不仅资金短缺，而且被挤占挪用。审计署33号公告的审计内容是2011年城镇保障性安居工程建设管理情况。审计署称，通过审计发现22个单位将29.55亿元工程资金用于非保障性住房建设、公司注册资本验资和市政工程建设等；10个市县的1015.25万元保障性住房租金收入未按规定及时足额缴入地方同级国库实行“收支两条线”管理；5个市县向承建单位违规返还土地出让收入5.33亿元。
（二）保障性住房质量令人堪忧。
近年来，因质量问题曝光的保障性住房项目不在少数，有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。
产生这些房屋质量问题的主要原因有：1.开发商资质较低。由于保障房项目利润偏低，多数情况是各地方政府委托给当地的国企，或是临时组建公司进行该类项目建设，这些企业一般资质等级不高，开发管理经验不足，为工程质量埋下隐患。2.施工、监理单位责任。有些质量问题，是施工单位使用了低标号水泥、养护时间不足，致使混凝土强度不够、墙面脱落。3.政府监督力度不足。目前，政府质监部门的检查只是抽验，管理力度跟不上保障房的建设速度，也没有专家组和民众代表参与这项监督工作。
（三）地方保障性住房规划布局有待改善，公共配套设施不完善。
住房不是孤立存在的商品，而是由诸多要素共同构成的综合体，包括面积、格局、用料、装修、楼层、朝向、设施、配套、地段、学校、医疗、交通、治安，乃至周边未来规划和发展等。
为了降低成本，很大一部分地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便，而且容易分成穷人和富人群体。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。
四、结束语
保障性住房的建设和管理是一项改善民生、促进社会和谐稳定的重大社会政策。为了使其能够充分发挥应有的作用，针对以上保障性住房在建设和管理过程中出现的问题，首先应该加大融资力度，多渠道筹集保障房建设资金，并且加强资金运作的监管；其次，要加大保障房质量的监督，合理规划，完善基础设施的建设；再次，应适时调整保障房建设力度与市场准入制度；最后，加强对保障人的资格审查，设立保障性住房标准。
参考文献：
[1]尹梦霞.保障房建设在房地产及经济发展中的作用[J].城市问题，2012，（2）.
[2]刘开瑞，余婧.城市化中公共住房问题与政策建议[J].社会建设，2011，（1）.
项目资金保障问题范文第4篇
关键词：住房公积金；保障性住房；问题及对策
一、住房公积金贷款支持保障性住房建设过程中存在的问题
（一）缺乏法律支持和依据
我国公积金制度之1991年从新加坡引进的，发展历史之短、经验之浅薄可以想象。公积金制度发展之初是政府作为主导，然后逐渐走向全国。公积金建设之初的主要目的是从单位和员工处集结建设资金来支持安居工程的建设，解决城市居民存在的住房问题。但是住房公积金在使用的过程中存在着严重的管理体制问题和监管体制问题，导致了公积金坏账和呆账现象非常严重，国内上下很多地区的公积金严重亏空，国家这才渐渐停止了用公积金贷款给安居工程建设，在之后的很多年这些资金仍有未被收回的。从1999年开始我国开始推行公积金管理条例，这是我国公积金的用途全部转向个人贷款的重要标志，从这之后住房公积金归个人所有，国家和集体不得以任何形式、任何名义占用，公积金的使用用途局限在购买、翻修和建造住房上，但是利用公积金贷款来支持保障性住房建设，贷款对象并没有成为所有权人，保障性住房建成之后的享受者也和所有权人无关，这是和公积金管理条例严重不符的。当前住房公积金支持保障性住房建设仅仅是靠行政命令，执行效力比较低，并且这也和我国目前的条例是冲突的，这导致了我国公积金贷款支持保障性住房的执行一直处于无法律保护的状态，法律制定不足风险一直是其面临的主要风险这个问题不容我们回避，因为它一方面涉及到公积金储存者自身的权益，一方面会影响到群众对公积金制度的权威性的质疑。
（二）基础环节不牢固
公积金支持保障性住房建设贷款模式过于粗放，该项业务活动基本维持了住房公积金的管理运作模式，不同的是贷款的发放是通过银行进行的，不论是从住房公积金的角度分析还是从委托银行的立场上来看，这种运作模式都过于粗放。因为有了住房公积金管理委员会和当地城府的干预和指导，银行在这个贷款运作的过程中经常忽略风险因素，只考虑将贷款发放出去即可，至于款项带给谁、贷款期限、贷款金额多少都较少关心，这导致了委托贷款的运行模式显得过于粗放和不细致。另外住房公积金管理中心既不属于政府机构也不属于盈利机构，自有资本金缺乏，规范的会计制度、审计制度和信息披露制度更是稀缺，但是其却承担着公积金缴存、贷款发放、呆账坏账管理的功能，尤其是保障性住房贷款工作更是需要专业的金融人才来辅助，工作体制和工作人才的缺失使得公积金支持保障性住房建设工作的开展一直处于粗放经营状态。
（三）资金回款存在风险
在利用公积金进行经济适用房和保障性住房建设的过程中进行的建设贷款，最长期限为三年；在利用公积金来对政府投资的公共租赁住房建设进行建设贷款的时候，最长期限为五年。经济适用房和保障性住房建成值周依靠项目销售收入和其他收入作为资金的来源来归还款项；政府投资建成的公共租赁住房则要以租金收入和其他资金作为资金来源。公积金贷款来支持保障性住房建设最重要的环节就在于资金的回收，如果资金届时不能回收的话，那么投资收益不能实现的问题仅仅是次要的，缴存者在需要购房而支取住房公积金的时候会难以满足其需求者必然引起社会矛盾的激发，甚至使得公积金遭受流动性风险。目前我国公积金支持保障性住房建设过程中普遍存在着资金回收慢、成本回收时间过长和收入不能覆盖本息的问题，这导致公积金资金回收上存在着严重的风险。
二、健全公积金贷款支持保障性住房建设的实际措施
首先，建立项目回款制度，保障资金回收的安全性。如前文所述，公积金贷款支持保障性住房建设的项目类型集中在经济适用房、保障性住房和公共租赁房之上，其中经济适用房和保障性住房的建设主体为房地产开发企业，所以贷款对象也为房地产开发企业，在这个过程中只要保证专款专用，将项目的建设达到应有的配套水平，那么基本上可以通过出售住房实现成本的回收。笔者在这里要着重强调的是共公租房的资金回收问题：在公共租房的资金回收中，租金、出租比率和贷款利率成为影响资金回收最主要的三个因素。经过简单的测算我们就可以发现资金只要提升一个百分点，资金回收期可以缩短3-4年，提升出租率也可以适当地缩短投资回收的时间；在贷款利率上降低一个百分点就可以将投资回收期缩短两年左右，在确定资金投资回收时间的长短问题上，笔者认为最重要的问题就是租金的定价问题，租金定价不合理的话会出现两种情况：如果租金定价过低的话，那么久难以覆盖贷款的利息，公积金面临着欠息挂账的问题，承担着严重的利息负担，最终到这亏损经营，资金难以回收；如果租金定价过高的话，那么公共租房的出租率就会下降，这样租金收入的绝对额就会下降，还本付息的时间就会向后拖延。合理的公共租房的定价机制在于年租金收入应该不低于贷款利息，这样公积金最基本的安全问题才能得到保障。
其次，建立健全的担保机制。虽然公积金贷款支持保障性住房建设可以将在建项目作为抵押物抵押，但是在实际操作中其风险管理成本是比较高的，加之保障性住房建设的在建项目在抵押上具有特殊性，抵押价格不舍特别高，后续处理程序也相对繁琐，这意味着现行的抵押担保并不是保证资金安全的决定保证。在这种情况下，我们迫切需要一个有效的风险控制与风险转移机制，引入第三方贷款担保制度的引入可以弥补原本抵押担保的缺陷和不足，让公积金贷款近能够较快地回收回来。第三方担保公司应该首先应该在担保的能力范围之内提供贷款的担保，在债务人不能按照合同的规定还本付息的时候，第三方住担保公司就应该承担连带责任并为之偿还。担保公司在履行了连带责任之后有权向债务人要求还款，必要时对抵押资产进行处置、变卖和经营管理，这样能够保证公积金资金能够及时收回，避免资金回收风险。
参考文献：
[1]黄修民.由韩国住房金融制度看中国公积金制度的改革和完善[J].公共经济与管理，2012
项目资金保障问题范文第5篇
关键词：养老 模式 制度 改革
目前，中国人口老龄化的问题正日趋严重。由于它关系到我国经济社会的发展，也关系到老年人的生活问题和整个社会的稳定问题，使得我国政府对老龄化问题十分重视，养老保障在整个社会保障中的地位也越来越重要。在我国，随着各项改革措施的推出，对养老保障制度的改革与完善的要求也越来越迫切。
一、目前我国社会保障的基本原则
1.公平原则。在保障项目实施范围内不会对受保对象有性别、职业、民族、地位方面的身份限制;对符合享受保障的各类对象，在保障待遇上按照同一标准。
2.与社会经济发展相适应原则。这主要体现在社会保障的项目多少、待遇水平高低要与社会经济发展程度以及由此决定的社会成员对基本生活的需要相适应，同时也要与社会财富、政府财力与社会成员的经济承担能力相适应。社会保障制度的建立既不能“过广过高”，也不能“过少过低”。
3.责任分担原则。这体现在社会保障的各种责任例如资金负担责任、管理责任、监督责任等，应该由政府、企业、个人和社会团体等分别承担，而不应该只集中在政府或少数几个方面。
4.普追性与选择性相结合原则。普遍性原则是指社会保障的对象、范围不能只局限贫困阶层，而应使全体国民都能享受到相应的社会保障。选择性原则是指根据收人状况和对社会保障的需求程度，有区别地安排。两者相结合即在制度设计中有的项目按普遍性原则使全体国民按同一标准共享.有的项目只保障一定范围内的部分人。
二、当前我国社会保障管理的主要问题
从社会主义市场经济发展和实现现代化、小康社会的要求来看，我国社会保障管理方面仍然存在着比较明显的问题，主要表现如下:
一是社会保障管理仍缺乏有效的法律管理和监督机制。现代政府管理方式需要从政策管理转变为法制管理。但我国长期计划经济的历史使得政府大多仍然依靠政策管理，管理行为的临时性、非规范性以及不公平性特征比较突出。
二是社会保障统筹层次偏低，集中管理优势未能充分发挥。目前全国已有12个省份实现或基本实现了养老保险省级统筹，但总的来看，找国养老保险、失业保险和医疗保险的统筹范围仍主要限于市县一级，层次明显偏低。偏低的统筹层次不利于发挥集中管理的优势。
三是社会保障资金管理规范化程度不够，资金运作缺乏长期预备机制。由于我国社会保障体制的变革，特别是资金管理体制从现收现付制向基金积累制转变，给资金管理带来了大量的新问题。未来的准备基金如何保值增值，如何化解资金的管理风险，仍然是悬而未决的问题。管理制度不健全、法制化不到位、监督不力等。在实践中已经产生了例如娜用社保资金、腐败或违法犯罪等严重问题。
三、目前我国应该从以下几方面完善社会保障管理体制
我国在未来一段时期内的总体发展目标是全面建设小康社会。建立健全同经济发展水平相适应的社会保障体系，实现社会稳定和国家的长治久安，是完善我国社会保障管理体制的根本指导思想。根据这个指导思想，针对现行管理体制的弊端，应注重从以下三个方面健全社会保障管理体制。
项目资金保障问题范文第6篇
【关键词】保障性住房；融资；模式
所谓的保障性住房，是相对于商品房而言的，指的是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。政府建设保障性住房，有利于改善民生，是关系经济社会发展的重大问题。2011年，政府加大了建设保障性住房的力度，计划在未来五年内投资建设3600万套保障住房。这一举措对完善我国住房保障体系有着极其重要的作用，但是我国保障性住房的建设情况并不乐观，截止2011年6月底，全国保障性住房的开工率仅为40%。导致我国保障性住房建设不能有效完成的原因是多方面的，其中一个重要的原因就是保障住房建设缺乏资金支持，我国目前保障性住房融资模式较为单一，资金来源少，不能为保障性住房建设提供有效资金，因此，探索适合我国国情的保障性住房融资有效策略是很有必要的。
一、我国目前保障性住房融资的主要模式
在我国，目前保障性住房融资的主要模式有以下五种：
（一）财政资金
我国政府以财政资金支持保障性住房建设，主要通过中央预算资金和地方财政资金共同解决，其比例大约为1：4，中央财政通过转移支付支持地方保障房建设。
（二）银行信贷资金
银行信贷资金通过住房储蓄贷款、政策性贷款或者银团贷款等方式，以中长期贷款的形式支持保障性住房建设，成为推动保障性住房建设的重要力量。2010年，大型商业银行保障性住房开发贷款的年增长率都在20%以上。到2011年底，保障房开发贷款余额为3499亿元，全年累计增加1751亿元，占同期房地产开发贷款增量的50.1%。
（三）公共资金
指的是政府财政资金以外的部分，主要包括住房公积金、社会保障基金。
（四）债务性融资
为了保证保障性住房建设目标的实现，地方债务性融资显得意义重大。虽然从短期看，地方债务性融资规模较小，对保障性住房建设所起到的作用有限，但是随着地方债务发行方式改革的不断深入，地方债务性融资量将逐渐增大，可以为保障性住房建设提供可持续的资金来源。
（五）其他渠道
主要是通过设计金融产品，吸收社会闲散资金参与保障住房建设，也可以扩大保障性住房建设的资金来源。目前，我国已经开发出来的此类金融产品主要是保障性住房投资基金。
二、我国保障性住房融资中存在的问题
（一）资金过分依赖政府投入，缺乏社会资金的参与
我国目前住房市场结构不平衡，商品住房市场过度膨胀，而保障性住房发展严重滞后。为了促进保障性住房的发展，必须积极发挥政府在保障性住房融资中的作用，这主要通过政府的宏观调控来实现。但目前，我国政府更多地是直接干预保障性住房建设，而不是通过间接的宏观调控手段对其施加影响。这一做法导致保障性住房建设资金来源过渡依赖于政府，而缺乏社会资金的介入。而很多地方政府财政收入十分有限，难以为保障性住房建设提供资金保障，从而不利于保障性住房建设目标的实现。
（二）融资渠道单一
目前，保障性住房建设项目对于社会资金的筹集，主要是依靠银行来实现的，其中有七成集中于银行贷款。这就造成保障性住房融资渠道过于单一，不利于扩大资金来源和分散风险，而且融资集中于银行贷款还容易受政策影响，不利于保障性住房长久地稳定地建设。
（三）项目存在主体运作风险和合法性风险
保障性住房建设收益较低，在利益的驱使下，开发商在建设保障性住房过程中，难免偷工减料，采用劣质建材以节省成本，这就使得保障性住房建设相对于商品房建设而言，无论是工程质量，开发品质还是销售力度等都远远及不上商品房开发项目。而且保障性住房属于政府工程，有些项目尚未得到政府部门的批准即开始建设，而资金投入又不足，难以达到国家政策的规定。
（四）担保机制不健全
住宅贷款担保由借款人以合法的房产向担保公司进行抵押反担保，一旦借款人出现违约情况，担保机构要负有相应的责任。目前在保障性住房融资中，银行贷款和保险资金都有较完整的与之配套的担保机制，但是涉及居民切身利益的公积金贷款、社保基金等则缺乏有效的担保机制。
三、保障性住房融资的有效模式
（一）BT（Build-Transfer）模式
即“建设—移交”模式，该模式具体指由投资人完成保障性住房工程建设所需全部资金的投融资工作，继而对工程进行施工建设，在工程验收合格后移交，而政府则在约定时间内按照协议向投资人支付建设投资价款和一定比例的投资收益。这一模式主要适用于基础性项目建设。在这一模式下，投资人是通过公开招标方式确定的，没有严格的限制，所以相对比较宽泛。投资主体的丰富性可以鼓励更多的社会资本参与保障性住房建设之中，扩大资金来源。同时通过公开招标，可以使施工单位直接参与住房建设之中，减少中间冗杂的委托环节，节省政府投资成本，并提高保障性住房建设的效率。
（二）REITs（Real Estate Investment Trusts）模式
即房地产投资信托基金模式，该模式实际上是一种证券化的产业投资基金，即通过发行基金的方式，集合分散在社会上的公众投资者基金，这一方式可以有效地降低营运风险，并将产生的利息以派息的方式分配给投资者，使其获得长期有效的收益，以吸引资金实力较强的投资者。这一模式在西方国家运用得比较成功，在我国，也可以充分利用和借鉴这种模式。在保障性住房中，廉租住房和政策性住房比较适合这种模式。但由于保障性住房的收益很低，因此必须结合我国国情，对其进行改革与创新，通过财政补贴的形式增加对投资者的回报，以增强他们的投资积极性。
（三）政银合作模式
在该模式下，政府成立保障性住房投融资平台，负责通过“一揽子”业务加强与商业银行的合作，银行则通过信贷的形式向保障性住房建设项目主体和购买人提供资金支持。由于保障性住房是为公众服务而不是以盈利为目的的，因此商业银行参与其中难以获得充足的回报，这极大地不利于调动其投资积极性。因此在这种情况下，各地政府应根据地区发展实力，整合银行业务资源，或者将政府类高回报、高附加值的银行业务与保障性住房贷款业务进行捆绑，然后采取招标方式选择银行进行合作，通过与中标银行签订银政合作协议将保障性住房贷款额度、期限、利率等项目明文确定下来，共同约束双方的责任与权利，同时又给予银行确定的利益回报，以确保银行足额发放贷款。
参考文献
[1]李洁.保障性住房融资现状及相关问题探讨[J].现代商业，2012（36）.
项目资金保障问题范文第7篇
一、保障性住房建设项目情况
2010-2012年我区保障性住房建设项目16个2812户，改造面积230813平方米（其中：2010年2个项目202户43000平方米；2011年8个项目1310户115700平方米；2012年6个项目1300户72113平方米）。目前，已完成改造的项目4个（骆驼洼、双星阁、十里牌林场大院、团林集镇团子湾），正在组织实施的项目12个（蔡湾市场、许家居民点、闸北街居民点、汉正街一期、牌坊新村、金城集团家属楼、丰收新村三居民点、团林集镇郭院子、团林集镇杨家湾、团林集镇朝阳园、团林集镇桥头湾、团林集镇粮站家属区）。
经初步调查摸底，2013-2017年共需改造各类棚户区项目48个22833户，计划投资26.95亿元。（其中：城市棚户区项目36个10113户，计划投资22.75亿元；城中村改造项目7个1862户，计划投资3.94亿元；旧住宅区综合整治项目5个10858户，计划投资0.26亿元）。
二、我区保障性工程建设存在的问题。
（一）审核、管理机制不健全
按政策规定，保障性住房只能出租或出售给中低收入家庭，但在现实中，这一规定已经基本失去了意义。不排除保障房还是解决了一批生活非常困难家庭的住房问题，但现实中，由于各部门衔接不够等原因导致一些保障性住房被不符合条件家庭所租用或购买。
（二）保障性住房质量难以保证
保障房工程质量问题，始终是社会关注、群众最关心的问题。有的住房，由于工期赶、造价低、监管难，保障房质量问题时有发生。
（三）以“开工率”作为衡量保障房建设进度标准不够科学
目前，我区保障性住房开工率较高，但是有些工程由于种种原因迟迟不能竣工与入住，不能达到目标。
三、对我区保障性工程建设的措施建议。
（一）加强组织领导
建立完善工作机制，明确专人包保项目，每天查看，每周督办，确保保障性安居工程项目建设中出现的问题都能及时解决，保证项目建设质量和速度。
（二）准确把握政策
保障性安居工程工作政策性强，政策的把握和执行尤其重要。在执行政策中，我们严格按照“低水平、广覆盖”的原则，合理确定保障对象，确保政策落实公正公平。
（三）形成工作合力
明确相关部门职责，做好方案制定、组织实施、监督检查、统计汇总等工作；加大住房保证资金筹措力度，落实完成年度目标任务所需资金，强化对资金的监管，并给予相关政策支持；加强资金平安运行、工程建设质量的监督，确保项目建设各个环节推进稳定有序。同时，开启绿色快捷审批通道，对建设项目限时审批，一次性办结所有审批手续，并免收各种服务性收费，确保不因手续问题拖延项目进度。
（四）科学编制规划，完善政策体系
编制发展规划。在住房现状、资金需求、建设用地等多方面进行综合分析和研究的基础上，按照解决中低收入家庭基本住房的工作目标，科学编制了今后保障住房发展规划。
（五）严格建设程序，规范施工管理
在保障性住房建设项目管理方面，重点抓好以下方面：一是严格国家建设标准和技术规范，严格控制建设面积和标准，严格控制开发成本，积极落实节能保温等国家强制性标准；二是严格项目建设程序，实行建设项目公开招投标。加强工程施工、进度、成本、质量、安全管理，切实抓好项目建设进度，及时进行现场督导，及时解决制约项目进展的问题；三是注重施工质量监督管理。对各分部工程都严格按技术操作规范进行，对工程建筑材料进行现场二次抽检，并安排工程监理师和专职技术人员进行现场监管。
（六）实行阳光操作，严格准入审批
公开、公平、公正，经济适用住房销售和廉租住房配租采用摇号制度，所有获得经济适用住房购买资格和廉租住房配租的人都参加统一摇号进住。我们在组织过程中，一是严格政策标准。不符合条件的，不予以准入。二是工作责任到位。每一环节都有专人负责，坚持做到责任到人，阳光操作。三是工作程序到位。
（七）加强动态管理，实行全面监督
项目资金保障问题范文第8篇
一、指导思想
以科学发展观为指导，以保障和改善民生、构建社会主义和谐社会为宗旨，以解决我县中等偏低及低收入家庭住房困难问题为出发点，以增加各类保障性住房供应为目的，紧紧围绕市政府下达的目标任务开展各类保障性住房的建设，结合我县实际，重点推进公共租赁住房、廉租住房建设及棚户区改造工作，突出抓好一批重点保障性住房项目的推进工作，确保完成年度保障性安居工程的建设目标任务。
二、工作目标和建设总体计划
根据市政府下达我县年保障性安居工程建设任务，我县本年度保障性安居工程建设总量为901套，其中公共租赁住房443套，廉租住房94套，经济适用住房85套，城市棚户区改造95套，国有工矿棚户区改造153套，新增廉租住房租赁补贴31户。
我县年度计划投资约2000万元，约需新增用地3.5万平方米。2012年的建设用地也正在筹划。
三、组织机构
（一）成立龙川县保障性安居工程建设工作领导小组（以下简称领导小组），全面负责项目建设的组织、领导和协调工作，审定项目建设计划和各项工作方案，协调督促县直各部门工作，解决建设过程中出现的重大问题，组织开展对保障性安居工程建设情况的督查。
组长：韦
常务副组长：
副组长：
成员：
领导小组下设办公室，办公室设在县解困办，由丘钦贤同志兼任办公室主任，具体负责组织落实保障性安居工程建设的各项工作。
（二）各成员单位具体职责如下：
1、县发展和改革局负责保障性安居工程项目立项和可研报告工作。
2、县财政局负责保障性住房建设资金概算和筹集，负责工程进度款拨付等工作。
3、县监察局负责全程监督保障性安居工程项目的建设推进工作，对保障性安居工程项目实施过程中各职能部门的办事效率、办事程序、服务水平等进行效能监察、执法监察、廉政监察。
4、县国土资源局负责保障性安居工程项目的供地计划编制，用地预审、新增建设用地审批、征地预公告、审核土地权属、提供相关地籍资料，办理国有土地使用证手续等。
5、县环境保护局负责对保障性安居工程进行环境影响评价，并出具环境影响评价报告书。
6、县住房和城乡规划建设局负责办理保障性安居工程项目的建设工程施工许可和工程建设的审批工作；负责保障性安居工程项目的规划选址定点，出具保障性安居工程项目的蓝线图，提供项目的规划设计指标，办理规划设计审批等规划许可；负责审核保障性安居工程项目招标文件、编制上限控制价、合同的备案、审核设计变更增减费用、负责项目建设阶段施工质量、造价、安全的各项监管工作，协助推进项目的建设进度；负责项目竣工备案手续。
7、县审计局负责对保障性安居工程项目预算的执行情况审计，受理项目结算和竣工财务决算审核业务的报审及审计工作，与项目直接有关的建设、设计、施工等单位的财务收支审计。
8、县解决住房困难办公室负责落实保障性安居工程项目建设用地，办理有关手续所需材料的准备及项目资金筹措、招投标等项目前期准备工作，科学安排时间，确保保障性安居工程项目于10月中旬全面开工。同时，做好项目建设监管、协调及项目信息公开等日常管理工作。
四、任务分工
为确保市政府下达我县年保障性安居工程建设任务能按时按质按量完成，各单位要按照目标任务，明确实施主体，具体分工如下：
1、廉租住房由住房保障部门负责组织建设。
2、公共租赁住房属面向社会供应的，由住房保障部门负责组织建设；公共服务等行业（如房管部门或学校等）主管单位面向本系统保障对象定向供应的，由行业主管部门负责组织建设，或由住房保障部门负责组织建设；鼓励企业运用自有资金或自有土地实施向本企业保障对象定向供应的，由该企业负责组织建设。
3、棚户区改造由县政府或工矿企业负责本辖区棚户区改造的组织实施，其中部分较大型企业经报请县人民政府批准，可在领导小组的指导下，具体组织实施。
4、经济适用住房由住房保障部门负责组织实施。
5、危旧房改房改造由土地权属单位负责组织实施。
6、限价商品住房由取得土地使用权的房地产公司负责组织实施。
7、廉租住房租赁补贴由财政负责预算安排资金，住房保障部门负责对象确定和资金发放。
五、工作要求
为加快项目推进，须重点抓好项目的前期工作，各职能部门要按照龙川县年保障性住房开工时间表迅速办理，不可推卸，确保我县保障性住房在年10月16日前进行开工建设。
1、年8月29日前县政府发出《关于合作建设保障性住房的通知》和《关于利用县武装部马口莲装备仓库前废旧铁路用地建设保障性住房的通知》文件。
2、年9月2日前县国土局办理好保障性住房土地使用证。
3、年9月8日—10日办理好保障性住房规划、勘探、设计等有关手续。（规划要求：利用有限土地规划楼层13—15层，扩大地块B1、B2建筑面积）。
4、年9月11日办理好立项手续。
5、年9月5日前供电局接通电到建设用地。
6、自来水公司接通水到建设用地。
7、年9月15日前办好环评报告。
8、年9月20日前进行施工招标。
9、年10月15日前承建单位办理好保障性住房的报建手续。
10、年10月16日正式开工建设。
六、工作措施
（一）统一思想，提高认识。各级各部门要认真学习中央和省、市颁发的有关保障性安居工程建设的政策及文件，及时出台贯彻意见，落实好上级的决策部署，统一思想，提高认识。同时，各部门、单位要结合我县保障性安居工程年度目标任务，及时制定工作计划、目标及落实措施，全力推进我县保障性安居工程的各项工作。
（二）明确目标，落实责任。为确保今年我县保障性安居工程建设任务的完成，县各职能部门务必按照县政府要求完成保障性住房建设的相关工作，迎接市政府对我县完成情况的考核。
（三）落实项目用地，确保用地供应。县住房保障部门会同县发展改革、国土资源、规划建设等部门根据市政府下达的保障性安居工程建设目标任务并结合我县城市总体规划及住房保障家庭的实际需要，筹集建设用地。为避免出现保障性安居项目城市边缘化现象，今后保障性住房用地选址应遵循选择在交通便利、基础设施和公用设施较为成熟的地块，确保开工时具备施工条件，竣工时具备入住条件。要重点加大公共租赁住房用地供应量，年，我县将大力发展公共租赁住房项目的建设，将建设公共租赁住房作为各类保障性住房建设之首。县国土部门要把公共租赁住房用地纳入年度住房用地供应计划，予以重点保障供应。各企事业单位可利用原有住房用地进行公共租赁住房建设，对于闲置的工业、仓储、办公等用地，在符合城市土地利用总体规划和城市规划的前提下，可调整为公共租赁住房用地。要明确保障性住房用地的供地方式：廉租住房用地实行划拨方式供地；城市和国有工矿棚户区（危旧房）危房实行划拨方式供地；政府投资的公共租赁住房和面向经济适用住房对象供应的公共租赁住房项目用地实行划拨方式供应，其他方式投资的公共租赁住房用地可以采用划拨、出让、租赁或作价入股等方式有偿使用；限价普通商品住房用地需通过“招拍挂”出让国有土地使用权。要明确保障性住房项目用地的征地拆迁时限：负责征地拆迁的责任单位要将任务落实到人，并按本方案要求的时限完成保障性安居工程项目的征地拆迁工作。县国土资源局、县财政局要积极配合办理有关供地手续和及时拨付拆迁安置补偿款，确保按时交地。
（四）多渠道筹集资金，加快建立融资平台。县发展和改革局要积极会同县财政局、县解困办加快申请省专项补助资金。在我县政府性的住房保障建设资金筹集中，执行原有廉租住房建设资金筹集等政策的基础上，县财政可从政府每年的土地出让金净收益中按10%的比例，计提保障性住房建设资金，以筹集政府性保障住房建设资金，统筹用于廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造等保障性安居工程建设，并积极开展利用住房公积金贷款用于保障性安居工程项目建设。同时，要加快建立房产资金融资平台，多渠道筹集保障性安居工程建设资金，除现有渠道外，对物业专项维修资金进行统一归集管理，在此基础上加强与金融机构合作，与金融部门建立战略合作关系，争取得到金融部门的授权授信，切实解决保障性安居工程项目融资困难问题。
（五）突破单一建设模式，多种方式筹集房源。灵活地采取新建与改建相结合、独立建设与配建相结合、建设与购买相结合的方式多渠道筹集保障性住房房源。也可以在符合条件的单位集资建房、棚户区改造、危旧房改房改造中建设部分保障性住房。对于今后重点建设的公共租赁住房，除通过财政投资建设外，还可将行政事业单位及企业自建或自有的职工宿舍以及通过购买或租赁用于出租给本单位职工的住房，均可纳入我县公共租赁住房统一管理范畴。
（六）创新工作机制，强化协调推进。一是建立联席会议制度，由县领导牵头组织领导小组成员单位定期（每季度）或不定期召开联席会议，研究解决项目推进过程中遇到的重大问题。二是领导小组办公室每半月或每月需召开协调例会，协调解决项目建设过程中的“瓶颈”问题。三是建立联合检查制度，由领导小组牵头相关职能部门，对我县保障性安居工程的质量、安全、进度、资金使用情况等定期检查（至少每半年一次）。四是建立定期通报制度，对在检查中发现的问题，由领导小组办公室和县政府督查室采取专题跟踪督办、下发督办通知书等方式进行督促检查并定期进行情况通报。
（七）建立绿色通道，提高办事效率。为确保年各项保障性安居工程项目能顺利推进，县各有关部门要强化大局意识、服务意识和责任意识。所有保障性安居工程项目均纳入我县固定资产投资重点项目前期审批的“绿色通道服务”。住建部门应针对保障性住房的特点，适当放宽对保障性安居工程项目规划控制指标、布局、户型设计等方面的要求。项目开工后，各有关职能部门要加强对项目建设的指导，保进度保质量保安全。
（八）强化监督落实，实施问责制度。各有关部门要加大审计和稽查工作力度，对保障性安居工程进度、工程质量、改造资金的筹集和安排使用等情况进行监督检查。对年度计划执行情况进行验收检查，对工作进度缓慢、责任落实不到位、不能按时完成任务的，责任单位及负责人要向县人民政府作书面检查。造成重大不良后果和影响的，根据有关规定对负责人进行约谈和问责。纪检监察部门要加强对保障性安居工程项目工作开展中各职能部门的办事效率、办事程序、服务水平等进行行政监察。
（九）加大宣传，营造氛围。要充分利用报纸、电视、电台、网络等新闻媒体加强宣传报道，为保障性安居工程建设营造良好的舆论环境，让广大居民多了解和多支持我县保障性安居工程的建设，并要充分发挥舆论及社会的监督作用。