工程项目成本项目分析
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序号 内 容 单方成本(元/ m2) 备 注
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1 土建工程（高层） 1400
2 安装工程 175 水、电、通风、人防
3 弱电（智能、消电） 12
4 土地出让金
5 设计、勘察费 40 含施工图审查费用
6 招投标费、监理费 16 含造价咨询、招标
7 电梯（31层） 50万元/部
8 三通一平费用 7
9 白蚁防治费 2
10 墙改资金 10
11 环保评估费 0.4
12 噪声污染费 2 按地上建筑面积
13 工程放样费 1 648.5 元/点
14 工程质监费 1.2
15 场建档案咨询费 7 中标建安造价的0.15%
16 试桩费用 6 试桩材料清工及静载费
17 高教资金 10
18 小区配套 100-150 按地块面积-建筑占地面积
19 银行利息
20 物业维修资金 66 （1+2+3+7+18）*4%
21 企业管理费 83 （1+2+3+7+18+20）*5%
22 税金
项目名称
一、 征地和拆迁费
1 征地手续报批费
2 新征地基本地价
3 国有地调整费
4 拆迁补偿费
4 市土地储备中心前期工作及利息费
5 拆迁工作协调费
二、 前期费用
1 项目建议书及可研
2 总平面规划
3 工程规划设计
4 环保评估
5 送配电设计
6 建筑工程设计费
7 室外配套工程设计
8 设计图纸审查费
9 地质勘探费
10 工程监理费
11 工程交易服务费
12 工程质检费
13 工程招标、标底编制费
14 墙改费
15 劳保基金费
16 住宅楼座规划放线验线费
17 地震灾害评估
18 河道维护管理费
19 旧城改造费
20 城市配套费
21 人防建设费
22 文物勘探费
23 确权登记费
24 房产登记测绘费(住宅)
25 房产交易服务费
26 土方购调费
27 施工临水
28 施工临电
29 临时道路
30 临建围墙
31 临时建筑、办公
32 工程地形测量
33 勘察设计审查费
34 方案评估费
35 预销售公告
36 工商登记费
37 两书一证、合同工本费
38 产权申报费
39 公告费
40 初始登记费
41 土地使用税（2年）
42 耕地占用税（不含国有土地）
43 土地登记测绘费
44 土地登记费
45 物价申报费
46 印花税（工程合同）
47 印花税（购销合同）
三、 建安费用
1 住宅建安成本
四、 基础设施与公建
1 小学建设
2 幼儿园
3 综合物业楼
4 热力交换站
5 垃圾站
6 其他公建
7 煤气工程费
8 小区外东柳大街给水
9 小区内室外给排水 、雨水管道
10 小区内室外热力管道
11 小区外东柳大街热力管道
12 小区外东柳大街排水、雨水
13 送配电工程
14 中心广场
15 小区绿化
16 区间硬化及便道
17 花饰围墙
18 大门警卫室及不锈钢伸缩门
19 区外道路
20 有线、通讯
21 室外路灯
22 垃圾桶及减速带
23 暖气、煤气入网费、首层防护栏另计
五、 小计：一~四
六、 管理费
七、 贷款利息
八、 物业管理基金
九、 不可遇见费
十、 其他费用
十一、 税金
十二、 总计：五~十一
十三、 单方成本价（元/m2)
一.征地补偿费
(一).土地出让金
1.计算方法:
土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积
2.上交部门: 市财政局
3.依据: (1)京政发[1993]34号文.
(2)京政发[1994]43号文.
4.说明:
(1) 各区类地价取值详见附件;
(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;
(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;
(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础
设施建设.
(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.
同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.
附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;
(2) 土地出让金修正系数表.
(二).征地及拆迁补偿费:
详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.
说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.
二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)
1.临时水,电,路,场地平整费
依据:1992年建安工程定额;
标准:按实际发生工程量计算;
说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.
2.规划,测量,勘察,设计费:
依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号
文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.
标准:
(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%
(2) 民用建筑设计费
民用建筑工程设计费率收费标准
单 位: %
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┃ 工 程 │
工 程 概 算 投 资 (万 元)
┃
┃
├─────┬─────┬─────┬─────
┃ 等 级 │ 300 以下 │ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 特 级 │ 2.2 │ 2.1 │
2.0 │
1.9 ┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 一 级 │ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 二 级 │ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 三 级 │ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 四 级
│ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │
┃
─────┼─────┼─────┼─────┼─────
┃ 五 级 │ 1.2 │ 1.1 │
│
┃
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
备注:
特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;
2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;
3.30层以上建筑;
4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.
一级: 1.高级大型公共建筑;
2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;
3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.
二级: 1.中高级,大中型公共建筑;
2.技术要求较高的中小型建筑;
3.16层以上29层以下住宅.
三级: 1.中级,中型公共建筑;
2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;
四级: 1.一般中小型公共建筑;
2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.
五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.
说明: (1)民用建筑 大型 >10000 平米
中型 3000-10000 平米
小型 <3000 平米
(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.
(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.
3.规划条件,可行性研究费
依据:建设部(1991)第425号文
标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日
用地规模(公顷)
工日定额
<=3
90
10
300
20
500
30
780
40
920
50
1000
>50
面议
(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰
三.基础设施费
1.红线内基础设施费
依据:京政发[1993]34号文
标准: 1).根据项目的实际情况定.
管线延长米*管线单方造价.
2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.
说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工
程量*单方造价;
(2)各种管线单方造价:
自来水管线
600元/米
雨水管线
700元/米
污水管线
800元/米
煤气管线
1000元/米
热力管线
2000元/米
供电管线
700元/米
电信管线
1500元/门
道路
80元/平米
绿化
20元/平米
(3)经验数据:
环卫费
5元/平米
照明费
5元/平米
(4)该项费用一般范围
150-400元/平米
普通住宅
150元/平米
高档住宅(公寓,写字楼)
400元/平米
2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)
依据:设计方案和集资协议;
标准:根据项目的实际情况定;
说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.
(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.
四.房屋建安工程费
1.建安工程费
依据:现行建安费定额计算单方造价.
标准:
(1) 普通住宅 多层
900-1000元/平米
高层
1600-1800元/平米
(2) 公共建筑
a.公寓,写字楼
3000-4500元/平米
其中: 结构
1000-1500元/平米
装修
800-1000元/平米
设备
1200-2000元/平米
b.别墅
3000元/平米
说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政
管理,市政公用.
(2)依据:京政发[1985]149号文;
标准:建筑面积 9678-10630平米/千户
工程取费 按实际工程量.
①.详见公建配套附表.
a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;
b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;
②.通常取7-15%为公建配套面积比率.
2.招投标费
依据:京政办发(1987)第152号文
标准:中标额*1‰
3.预算审查费
依据:(84)建京经字第439号;
标准:预算造价*0.5‰
（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）
4.工程监理费
依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;
(2)[93]京建法字第029号
标准:工程造价*适用税率
适用税率:
工程造价 500 万元以下
2.5%
500---1000
2.0-2.5%
1000---5000
1.4-2.0%
5000--10000
1.2-1.4%
10000--50000
0.8-1.2%
50000-100000
0.6-0.8%
>100000
0.6%
说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量
监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.
(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.
5.竣工图费
依据:(86)市建规字第097号;
标准:设计费*7%
6.建材发展基金
依据:(89)京建材字第292号;
标准:建安工程造价*2%
（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）
五.公共配套设施费
1.锅炉房
标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价
说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;
(2)锅炉每吨造价约25万元.
2.变配电所
标准:每建筑平米30元.
3.集资维护费
标准:每建筑平米80元.
4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)
依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/kva
后调整为四环路以内 1100元/kva
四环路以外 550元/kva;
现调整为单路供电 270元/kva
双路供电 540元/kva;
说明:住宅用电量 30-60 va/平米;
其他用电量 50-80 va/平米.
六.管理费
依据:(92)京价收字第124号;
标准:一至五项之和*2.5%.
七.基础设施增容费
1.商品房
依据: 京计基字(1988)第866号文
标准: 自来水厂建设费 12元/平米;
煤气厂建设费 29元/平米;
供热厂建设费 30元/平米;
污水处理厂建设费 10元/平米;
说明: (1).用一项交一项;
(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项
不再重复计取;
2.非住宅建设项目四源费
依据: (1).京政发(1986)131号;
(2).京政发(1986)155号;
标准:
自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;
煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨;
供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元
/百万大卡;
污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;
说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前
可以分期交纳.
八.项目配套设施建设费
1.综合开发市政费
依据: (1).京计基字(1988)第648号;
(2).市开办(1988)经字第2号;
标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;
(2).建设投资*15%;
2.分散建设市政费
依据:京计基字(1988)第648号;
标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;
高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;
3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100
元/平米计算。
九.两税一费
1.营业税
依据:(90)财税字第009号;
标准:商品房收入*5%;
2.城市建设维护税
依据:市开办(1988)经字第2号;
标准:营业税*7%;
3.教育附加费
依据:市开办(1988)经字第2号;
标准:营业税*3%;
两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;
十.用电权费（取消）
依据:京政发[1993]17号
标准:(1).住宅建筑面积*40元/平米;
(2).其他用电量(kva)*4000元/kva;
用电量:(1)住宅用电量 20-30 va/平米;
(2)其他用电量 40-50 va/平米;
十一.投资方向调节税（取消）
依据:京税字(1991) 805号
标准:（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权
费-土地出让金）*80%*适用税率
适用税率:
(1).按国家规定不纳入计划管理,投资额不满
5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.
(2).一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率为5%;
(3).更新改造项目,其税率为10%;
(4).京政发[1991]61号通知,税率表未列出的
除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;
(5).公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,
经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.
十二.不可预见费
依据: 估
标准: 一至六项之和*5%.
十三.建设周期
依据: 建安工程定额
标准:
建筑面积(万平米)
建设周期(年)
<=3.0
1
3.0 -- 6.0
2
6.0 --12.0
3
>=12.0
4