房地产市场利得税立法问题思考

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一、我国立法现状

（一）缺乏独立的资本利得税制度

资本利得源于资本性资产增值，具有不劳而得性，与一般的劳动所得存在很大不同。能够获取资本利得的都是具备不俗经济实力的纳税人。另外，资本利得的回报收益往往远远高于普通劳动所得，所以对其课税完全符合税法的量能课税原则（abilitytopay）。虽然很少有国家会制定单独的资本利得税法典，但许多国家都会将资本利得税作为其所得税体系的重要组成部分。所以，要构建完善的所得税体系，独立的资本利得税制度必不可少。

（二）相关法律法规体系散乱

为保证税收的公平正义，税法必须严格地贯彻执行法律形式正义的要求，其制定机关、制定程序必须遵循严格的规范。例如，美国宪法第十六修正案明确规定税收主体为国会，联邦政府无权征税。反观我国，原本应当属于资本利得税范围的税收规定散布于法律、行政法规甚至部门规章之中，房地产市场中与资本利得税存在联系的税种就有营业税、土地增值税、个人所得税、企业所得税等。这一方面令纳税人在面对浩如烟海的税法规定、税法解释时不知从何入手，大大增加了税收的遵从成本，另一方面又极大地损害了我国税收法律制度的安定性与权威性，违反了税法的法定性原则。

（三）对房地产市场调控力度不足

面对我国房地产市场存在的房价持续上涨、投机性炒房现象严重、一线城市供给趋于饱和等问题，我国的房地产市场税收制度本应起到有效的宏观调控作用，但可惜的是，无论是营业税、土地增值税、所得税还是房产税，都未对疯狂的房市起到有效的调控作用，我国房地产市场已经到了泡沫随时可能破裂的地步，及时引入资本利得税、进一步完善房地产市场的宏观调控具有现实的必要性。

二、国际立法经验

（一）美国资本利得税制度

根据美国《国内税收法典》（InternalRevenueCode，下称IRC）以及美国联邦税务联合委员会最新的《与资本利得税有关的现行法律与背景信息报告》，美国资本利得税制度的主要规定如下：1.纳税主体。在美国，个人与公司取得的资本利得须计入普通所得进行纳税。2.征税对象。只要是为投资、使用、拥有、娱乐等目的而持有的非经营性资产都属于资本性资产，既包括动产也包括不动产，股票、债权、房屋、土地等皆属于资本性资产。转让资本性资产而取得的收益为资本利得。持有期在1年以下的为短期资本利得，持有期在1年以上的为长期资本利得。3.税率。对于公司等企业纳税人，不区分持有期限长短，一律适用普通的公司所得税税率。对于个人纳税人，根据持有期长短适用不同税率。具体而言，在不考虑税收优惠的情况下，自2013年起，短期资本利得按15%、28%、31%、36%、39.6%的阶梯累进税率纳税；长期资本利得适用10%与20%两档低税率。

（二）英国资本利得税制度

根据英国税务与海关总署（HMRevenue&Customs）的最新资料，英国资本利得税的主要规定如下：

1.纳税主体。个人、公司以及基金和其他社会组织是法定的纳税主体。个人就其资本利得缴纳资本利得税，公司就其资本利得缴纳公司所得税。

2.征税对象。凡是个人或公司拥有的资本性资产都被视为资本利得税的征税对象，具体的征税对象包括：固定资产、股票、债券、土地及房屋等。

3.税率。2013年至2014年，英国个人的资本利得税税率情况如下：（1）在每一纳税年度，少于10，900磅的资本利得无需缴纳资本利得税；（2）超过10，900磅的部分，按18%和28%的税率计征资本利得税。而对于公司而言，其资本利得直接适用公司所得税税率。

三、我国的法律构建

近几年我国房地产市场的宏观调控形式不容乐观。虽然自2011年1月27日起，房产税征收试点改革率先在上海、重庆拉开序幕，但是，房产税只能针对房屋持有环节征税，其并不能对房屋流通环节征税，只有对房屋流通环节开征资本利得税，才能进一步完善对房地产市场的宏观调控。具体而言，应从以下几个方面入手对我国房地产市场的资本利得税制度进行构建。

（一）纳税主体

我国房地产市场的资本利得主要存在于两个方面：一，房地产企业出售建成房地产获取利得；二，个人转让二手房产获取利得。所以，资本利得税应针对不同纳税主体设计不同规定：

1.针对房地产企业对于房地产企业而言，获得国有土地使用权是其头等大事，国有土地使用权的价值直接决定了建成房产的价值。因此，要想从房地产企业环节入手遏制房价的持续上涨，最主要、也是最有效的措施就是严厉打击房地产企业的“捂地”行为。具体措施就是在商品房建成销售时，按持有国有土地使用权期限的不同，对房地产企业按不同税率征收资本利得税，对短期持有适用低税率，并给予其他抵扣减免等税收优惠措施；而对于中长期持有，则按照持有时间越长，税率越高的规律适用税率，并且不能享受税收优惠。

2.针对个人（1）将目前征收的个人所得税、营业税、契税、城建税等合并，统一按阶梯累进式税率课征资本利得税，并按持有期长短与购房需求不同适用不同的税率与税收优惠措施；（2）出售持有期较短的房产，应当认定属于投机性炒房，应按持有年限的不同，按远高于现行20%税率的较高税率课征资本利得税，并且不允许任何形式的抵扣、减免、结转；（3）出售持有期较长的房产，如果该房产为售房者唯一家庭生活用房，免征资本利得税；如果房产并不是售房者唯一家庭生活用房，按略低于投机性炒房情况的税率课征资本利得税，但允许卖方将装修费、物业水电费等支出进行减免、抵扣、结转。

（二）征税对象

为配合国家新一轮的城镇化建设，房地产市场的资本利得税制度应对不同城市的房地产市场做出区别对待。近年来，随着大城市土地供给趋于枯竭，北上广深等一线城市的房地产市场供给趋于饱和、城市资源趋于枯竭，为遏制一线城市的高房价进一步上涨，并合理疏导人口向二三线城市分流，应对此类城市的房地产市场适用高税率、无优惠的资本利得税，从侧面引导部分购房需求转向二三线城市。而对于二三线城市而言，资本利得税税率以及优惠措施可适当地向这些城市的房地产市场倾斜。

（三）持有期限与税率

持有期界限设计是否合理，对于是否能够准确区分不同需求、有效调控房市具有重要影响。本文建议：

1.持有期限不应一刀切。我国东部与西部、城市与城市之间房地产市场差异巨大，北上广深等一线城市房市持续坚挺，而鄂尔多斯、南宁等地的楼市泡沫却濒临破灭，具体持有期限的确定应以当地房地产市场状况为依据。

2.累进税率的设计要按持有期不同作出区分。对于持有期限短、带有明显投机性质的资本利得，应设计多档税阶，适用高税率；对于持有期限长，属于满足改善性需求的资本利得，应设计较少税阶，并且税率要远低于短期资本利得的税率。

3.持有期限应与经济发展水平联动。资料显示，在1913年至2012年近100年的时间里，美国资本利得税的持有期限共经历了21次修改，每当经济状况改变时，立法机构就会对持有期界限作出修改。及时引进资本利得税制度完善房地产市场调控、引导房地产市场重回理性，应当成为未来几年税收立法工作的重点，立法机关应认真吸取先进国家的立法经验并结合我国房地产市场的现状，尽早制定出符合我国国情的独立的资本利得税制度，以充分发挥资本利得税制度在筹集财政收入、健全所得税体系、完善房地产市场宏观调控以及促进社会公平方面的重要作用。（本文来自于《黑河学刊》杂志。《黑河学刊》杂志简介详见.）

作者：陶乐涛单位：广东中山大学