浅谈房地产项目开发中的设计质量管理

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【摘要】房地产项目开发设计管理是项目开发过程中的重要环节，其对房地产项目质量、项目投资和项目进度三个方面有着重要影响。本文以杭州某商业住宅楼盘为例，从设计单位的管理、设计任务的管理、设计进度的管理和设计质量的管理这四个重要方面，对房地产项目开发中的设计质量管理进行详细的分析论述。

【关键词】房地产项目开发；设计质量管理；设计任务管理；设计进度管理

引言：纵观过去十年，房地产行业的发展经历了从最初的粗放快速发展期，逐渐向理性平稳期过渡，加上相关政策调控的影响，出现了阶段性和地域性的减缓甚至停滞。而在这种局面下，房产企业间的竞争更加激烈，势必对企业自身的管理和开发水平要求更高，只有提供一个好的产品，市场才会买单。正确的设计市场定位、优秀产品质量保证、成本控制及时间进度等等影响到房产企业利润的众多因素，一个都不能少，而这些都得依赖于项目开发中合理有效的设计管理来把控和实现。

1、房地产项目开发设计管理的影响

房地产开发的设计管理，作为建设的纲领，贯穿于整个房地产开发过程的始终。包括前期对于意向地块的规划研究分析和项目策划，设计过程的管理，施工的技术配合及效果控制等等。

设计对项目的影响和作用主要体现在对建设项目质量、项目投资和项目进度三个方面的影响。对建设项目质量的影响，不单指建筑本身结构安全质量，还指项目的使用质量和运营质量。一般研究认为，设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下，但正是这少于1%的费用对投资的影响却高达50%～75%以上。据统计，在满足同样功能的条件下，技术经济合理的设计，可降低工程造价5%～10%，甚至可达10%～20%[1]；设计管理对建设项目进度的影响也是非常大，一个房地产开发项目如若没有及时完善的设计文件，建设项目就无法有序进行。设计文件质量欠缺，也会给施工带来不便，影响进度。

而具体落实到设计管理内容上，则表现为设计质量管理、设计投资管理和设计进度管理。下文将以杭州某商业楼盘为例，对房地产项目开发中的设计质量管理进行深入剖析。

2、房地产项目设计质量的管理

2.1楼盘建设概况

地块基地位于杭州市余杭区，西临杭海路，南临一号路，东临翁乔路，北面暂为空置地块，与空置地块相隔为杭浦高速路。地块紧邻地铁一号线翁梅站。项目包括居住、商业服务业设施用房。总用地57573平方米，规划容积率为2.7。总建筑面积约198526平方米，其中地上建筑面积约155447平方米，地下建筑面积约43079平方米。总投资10亿，其中包括土建、设备、安装、工程建设其他费用、预备费及建设期利息等。

本项目以打造城市地铁楼盘为出发点， 项目依托于最新的地铁1号线沿线，打造一个纯刚需的青年住区。同时根据公司的高周转开发节奏，项目拿地8个月后进行开盘，因此设计管理对项目开发前期、设计资源、采招、工程各专业的统筹协调尤为关键。基于对地块属性的深度思考，总图设计中分为商业办公和住宅两大区域，本着“资源有效整合”的设计原则，住宅由9幢点式和地块北侧两幢板式组成，整个规划显示出较具居住型、舒适型、集约型、生态型特色的效果，将地块的规模效应发挥到了最佳。

2.2设计质量管理

2.2.1 设计单位的管理

一个好的项目产生，除了房产开发单位前期的详细调研和正确的市场判断之外，选择优秀的设计单位也是必不可少的质量管理环节。每个房地产开发项目，根据其复杂难易程度，需要涉及的设计合作单位也略有不同，但基本包括土建设计、基坑围护设计、市政综合管网设计等主体设计，和幕墙设计、智能化设计、泛光照明等二次深化设计，以及最后的景观设计、室内装修设计等等。除少数具备规划设计、建筑、景观设计、室内设计等多种资源整合的大院外，还有一些是在一定设计领域具有专长的设计公司。对设计单位的考量可以从设计领域优先、成本优先、区域优先、磨合优先、技术和服务优先五个方面进行考量。经过各方评估和商讨，本项目最终选择了一家和建设公司有着长期合作关系，且在成本控制、技术支持和后期服务方面都有着很好口碑的建筑设计公司。

2.2.2 设计任务的管理和职责的明确

房地产企业设计管理部门的任务不是设计房子，而是打造产品，因此在制定设计任务书的时候需要非常严谨。任务书内容不仅要能够完整的表达该项目的开发理念，而且需要设计单位在不违反规范和法规的前提下，优化设计细节，做到成本和图纸质量的前端控制。因此在编制任务书之前，要进行一系列的准备工作，包括收集国家和地方法规、精简土地出让文件中规划条件、确定成本测算、限额设计的限值、编制总体设计节点等等，以确保设计任务书的合理有效。同时，设计管理部门在评判审阅设计成果时，是站在客户和销售的角度，根据设定客户的喜好来判断成果好坏。因此，好的设计管理并不是只针对设计，而是要跳出设计来谈产品，更多的参与到营销产品、工程施工、成本控制的工作中去，任务书的编制才能做到精确、有效。

除编制设计任务书之外，设计管理者，应着重关注设计管理前期和设计管理后期的内容，最大化的依靠设计院以及其他社会力量解决设计管理中期的内容。尤其是前期概念阶段的设计，因为这将直接影响项目定位是否合理与产品的销售业绩；另外需要重点关注细节，因为细节将直接影响客户满意度和产品的质量和公司的声誉。

该项目设计管理的工作重点简述： 一、拿地阶段：把握产品与地块的对接，在拿地之前进行多方案比较，对未来市场方向进行分析，同时初步判断项目对公司能产生的最大的价值； 二、概念性方案设计及评审：使土地价值最大化，并获得具有升值空间和公司最大效益的的规划结构； 三、方案设计及评审：确定最佳的投资性价比，此阶段将确定80%的建筑成本，重点是规划方案、单体形式以及户型设计的考量，项目根据地铁的明星效应，做到纯刚需楼盘的多点式住宅布置，同时单体形式采用最新适合年轻人审美的新古典风格，而且90方以下户型占比达到90%以上。这些内容处理得当，将极大的促进销售并使产品有更好的附加值； 四、施工图设计及报审：选择合理的结构方案，根据公司标准化的应用，控制建设成本，降低施工难度，选用性价比高的建筑材料，最大可能的减少图纸的错漏碰缺； 五、景观方案及施工图设计：提升楼盘品质和美誉度最直接，也是最有效的手段。项目做到与建筑风格完全匹配的景观风格一同打造，实现项目建筑和景观的共生，融合。

2.2.3 设计进度的管理

设计进度的管理关系到整个项目的开发节奏，是项目最终能否做到成本控制、经济效益最大化的关键。设计计划的编制应该是在保证各个专业设计时间基础上，能够将设计中各阶段进行完毕，同时保证下一步设计成果需求部门的时间节点。要做好各类设计的无缝链接，相关设计单位的选择工作，也应该相应地前置，并作好不同设计工作的设计交底，避免各项设计在思路和设计要求上的脱节。其次，编制的设计计划，应尽可能周详，尽量做到各专业、各开发周期的设计节点控制。

公司对于项目的开发是快速开发、快速回笼资金，那么整个开发节奏从前期、设计、工程、营销的节奏就是快，那么在落在具体的设计管理上有如下几个方面：首先进行严格的时间节点控制，从项目整体运营的一级关键节点，到项目工程开发的二级节点，再到设计管理的三级节点，进行严格遵守，实施节点问责制。其次是下游的设计阶段前置，进行各专业的交叉设计，尽量在出图的时候杜绝返工，一方面减少成本浪费，一方面减少时间的重叠，做到时间和质量的双重优化。最后是协调开发公司的前期、成本、采招、工程、营销各部门，尽量做到任何设计出图都有相关部门的前置支持。

只有项目做到了思想前置、问题前置、时间前置，再经过严密的协调，项目的的快速开发才能顺利进行。本项目最终做到了拿地4个月开工，8个月开盘，14个月回笼资金。

2.2.4 设计质量管理，并形成标准化

在设计管理过程中，是以技术为前提的。通过流程把握规范的同时，还要做到公司标准化的建设，尽量做到项目用统一的技术要求、同样的审图模式、同样的变更模式来对应各自的具体工作，通常的技术管理工作分为①标准化的研究；②任务书要求的编写：③技术方案可行性分析④设计文件的综合审图流程和制度。[2]最后是对施工过程中的设计变更的类别作统计分析，优化类变更的统计和分析结果，进入标准化的设计库，积累技术管理的经验和提高设计管理能力。

设计管理人员除了要对设计业务价值链有清晰的认知和工作思路之外，还应对设计业务流程各阶段的成果要求，有清晰的认识，并将设计的各个环节形成标准化，最后项目做到图纸、施工、采购、成本的一条龙标准化服务。

3、结语

设计管理是房地产开发中很重要的环节，好的设计管理是成全好的项目的基础和关键。房地产项目开发中的设计质量管理是一个综合的管理方法和技术，需要针对每个项目的具体情况，以及每个项目进展的不同阶段做相应的调整和变通。才能达到设计管理事半功倍的效果。本文结合笔者在实际工作中的经验心得，加上具体工程实例，对房地产项目开发中的设计质量管理进行分析和总结。

参考文献

[1] 兰友盛，试析建筑设计管理中的若干问题总理，建筑技术，2011.1～3.

[2] 叶瑛，浅谈房地产开发中的设计管理，福建建材，2012.7.