关于城市建设与房地产开发的几点思考
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住宅业发展和城市建设都是当今城市面临的焦点问题，城市最高品质的集结点是财富创造的中心。围绕建设小康社会的新一轮城市建设和房地产开发，也必将促进城市竞争力的提升。结合__市城市规划建设的实际，我在这里谈几点思考和认识。新一轮城市建设为房地产业带来新的商机，房地产业的持续健康发展，将改变城市的面貌。__市是山东省省会，是国家级的历史文化名城，1992年12月被划为沿海中心城市，1994年被中央定为中央城市。总人口580万，总面积8177平方公里。1995年以来，__市社会经济保持了良好的发展，20__年国内生产总值达到1200亿元，城市化水平达到49.7。房地产业也呈现快速发展的态势，房地产市场的框架基本形成，推进了投资主题的多元化和房地产开发的市场化进程。实现了由政府主导向市场主导的转换，市场需求稳步增长，供需关系基本平衡1998年以来，房地产投资保持了每年30的增幅，20__年的投资额为1998年的3.2倍。20__年房地产投资占GDP比重达到6.4，保持在合理区间，新开工面积在200到300万平方公里之间。当前__城市建设和房地产业面临
三个重大课题，第一是经济发展和城市化进程进一步加快，构筑现代新兴工业化城市空间载体，实施新一轮房屋建设的任务相当繁重，我们计划到2013年基本实现现代化。今后10年经济总量平均保持12以上的增长速度，城市化率年均提高1个百分点以上。
城市能否适应和保障社会发展的责任尤其重大。拓展城市新的发展空间，创造和谐环境要求日益强烈。__目前中心城区177平方公里。这个区域常住人口达到210多万，人口密度过大，交通压力增大。为适应城市规划的需要，按照规划发展新区已成为现实而紧迫的任务，我们计划在5年内完成交通、管网、河道等基础设施的建设和改造。提升老城功能，改善旧区任务也相当艰巨。__有2600年发展史，是国家级历史名城，同时，历史形成的老城区面积大，人口多，居住条件差，居住环境亟待改善，历史文化风貌亟待恢复和保护。多年土地基础设施和文化等资源亟需整合与翻新。为使老城翻新，按照我市人均发展目标，近5年需要在老城区改造的房屋达到3000多万平方米。为把握新世纪头20年发展的机遇，__提出了实现新跨越、建设新全城的总体目标，确定了新区开发、老城提升城市环境的基本思路。力争在20__年国内生产总值达到2700亿元，实现历史性跨越；2013年国内生产总之达到3900亿元，提前基本实现现代化；2020年国内生产总值达到8000亿元，城市人口达到400万，把__建成现代化区域中心城市。
今后5年作为目标实现的关键时期，房地产将有大的发展，发展的动力源于四个方面，第一，社会经济发展的带动。20__年我市国内生产总值预期达到2700亿元，以占GDP7的比例参考测算，房地产开发约需190亿元。第二，加快城市化进程带动。按照今后5年社会经济发展目标，到20__年我市城市化率预期达到58，按照人口自然增长率控制在千分之五测算，20__年城市人口新增56万人，按照目前我市人均住房30平方米测算，至少需要增加住宅1600平方米，如果考虑机械的需要，至少翻一番。到时住宅将成为消费的热点，近5年以来，我市的收入房价比由7.3降到6.1，有利于扩大市场的市场需求。
__市建设的实质是资源的重新配置，需要立足当前，满足使城市更加现代化的内在要求，需要对城市现状做深度改变。按照到20__年末人均达到30平方米的标准计算，基本实现户均一套、人均一间的标准，整个康居工程开发量相当于九五期间的4倍。必须运用市场机制，逐步推进。面对大量的基础设施建设和片区改造，应积极实行多元化投资，让开发企业担当重要角色，这样既可以减少政府筹集资金的压力，又可以发挥企业的效率。一大批实力强、水平高的房地产企业，将成为__市新一轮城市建设的重要力量，这也必将带动新一轮房地产开发，促进房地产业的持续繁荣。其次是创新机制，实现城市建设与房地产行业的和谐发展。我市新一轮建设的方针非常明确，这就是坚持以人为本，树立全面协调和持续发展的观念，坚持高起点规划，高标准建设，高效能管理，高水平经营，完善现代化基础设施和公共服务设施，建设更加宜人的住宅。要实现预期的目标必须促进城市建设与房地产行业的和谐发展。政府的责任，是搞城市的总体规划，管理好土地的一级市场，建立公开、公正、规范的市场秩序，依法行政，并引导各项服务完善高效，为房地产业的健康发展创造良好的条件。房地产企业应当在公开、公正、规范的市场环境中充分发挥科技进步、理念创新、机制高效、开拓市场的优势，通过创造让人们满意的精品工程，实现企业追求卓越、服务大众、壮大企业、良性发展的目标，最终为改善城市面貌和居住环境，提升城市的竞争力做出贡献。虽然政府和企业各自担负的社会责任和追求的效益不尽相同，但是随着社会主义市场经济体制的不断完善，随着房地产市场的不断规范，一定能够找到处理两者关系的最佳平衡点。
在城市建设中，政府除了调控以外，还直接承担公益性基础建设。政府要领导好组织建设的双重责任，促进城市建设与房地产建设的和谐发展。第一，需要健全市场规则体系，房地产业的鲜明特点是产业链长、跨度大、关联紧密，每一个环节都关系到最终产品，关系到行业的社会责任，特别是项目审批、规划条件、土地供应和资金筹集等环节都涉及到政府调控，完善市场规则需要对房地产生产、销售、服务涉及到的各个环节，包括项目审批程序、规划顶点程序、土地供应程序、售后服务和物业管理等环节制定规则。第二，需要建立高效的行政体系。房地产是受宏观政策影响较为明显的行业，行政服务是政府支持房地产发展的重要渠道。近年来，__市非常重视对房地产业的引导和服务，积极引导和支持开发企业树立新的发展理念，创造移民时代房产精品和居住环境；同时调整改善市场供给结构，增加中抵挡住户的住房生产，合理调整房屋价格，适应不同家庭的水平。近几年来，有数个百万级的大盘相继启动。数码港等住宅项目的开发，以现代科技为核心推出了智能化、生态化的新概念住宅，促进了新技术、新材料、新理念的推广，引领了__房地产业依靠高科技发展的方向；阳光项目标志着__搭上了国际列车，阳光100、国际新城等各具特色的小区已经成为城市的亮点。在新一轮城市建设中，需要政府的服务做得更加到位。一方面树立环境 发展观，通过宜人的环境提升人气，通过人气的聚集促进发展。在房地产行业大力创造功能性、舒适性、景观性、经济性的有机统一，追求人与自然的和谐。另一方面，适应住宅消费主体由福利消费向个人消费转变，住宅消费需求由生存性向舒适性、多样化、个性化发展，适应大规模旧村改造。
此外不可或缺的还有，健全的中介服务体系。完善的房地产市场离不开发达的中介服务，这不仅有效降低社会成本而且可以转移社会职能，使市场更公平，真正把行业协会办成企业自主的民间组织。加强与金融、评估、交易、物业、保险等中介的关系，成为企业联系市场的纽带和桥梁。同时还需要提高政府的调控能力，在市场条件下，房地产不仅有鲜明的市场属性，而且有社会属性，需要政府调控，这种调控需要照准与市场机制的结合点，探索弥补市场缺陷的调控机制。具体操作起来需要注意几点：第一，变革规划调控方式。城市规划是对城市空间资源、自然资源、人文资源和整体策划的优化组合，是城市发展的先导，是城市建设的龙头，要提高城市规划的前展性、预见性、统筹性和指导性，最大限度准确把握未来发展的作用，这都需要科学的机制保障。__市建立了城市规划委员会，建立了城市专家规划委员会，为科学决策提供服务。实行了重大项目面向国内外招标，面向社会公开征询各界对规划的意见。通过发挥决策机制的功能，精心深化，重点规划，取得了__市总体发展战略研究、交通发展战略研究、交通规划设计、重要片区和结点城市设计、住宅小区规划设计等重要成果。第二，完善市场化供地机制。科学合理的供地是市场配置的基本手段。__市对3300平方米进行了拉网清查，围绕完善土地调控制度，从总体上拉动房地产发展和土地市场供求，进行了精心的策划研究，同时进一步修订了市场化供地的程序，对开发用地依法公开全部实行招牌出让，把经济房建设纳入商品房管理等新的方式探索。从实施老城改造出发，为实现中低收入的需要，必须有一批规模较大环境较好的经济适用房，包括被征地农民的安置房；按照国家政策的规定，对经济适用房等扶持政策是十分必要的，但是运作方式值得探讨。政府从土地收益中给予经济补贴，变补砖头为补人头有利于政策的显现化。第三，建立协调机制。房地产业是一个资金密集型产业，近年来，__市房地产呈现多元化投资趋势，外资内资大集团的介入，企业机制也逐步提高，但融资问题仍是开发企业普遍面临的难点问题。__市建立了协商对话制度，促进双方的合作与交流，也促进了市场信用制度的完善。第四，变革建设审批方式。必要的行政审批和监督都是不可缺少的，没有有效的审批和监督就是对守法人的不公平，对违反人的放纵。但是传统审批方式计划色彩很重，一个政策需要几个月，甚至跨年度都难以完成。我们新一轮的建设，如果不从审批问题突破是难以实施的。__市建立了承建项目审批机制，展开新一轮城市统一组织，将分散在十几个部门的审批环节相对集中，对建设项目规划实行统一受理、统一审批，一个基础资料完备的项目只需要15天就可以完成。同时建立行政执法监督机制，保证了规划和用地的严格实施，有效制止了新的违规建设行为。第五，突破拆迁难点。做好拆迁工作已经成为旧城改造的难点，__市将全市统一6个区位，统一确定房屋价格，这样做虽然方便了操作，但是在指导原则上背离了市场，没有把住宅标准纳入总水平框架内考虑，形成了标准和价格的双轨脱节并行，也不符合国务院城市拆迁房屋管理条例。根据住房用途，以房地产评估价格确定房价的规定，今年我市对住房拆迁的补偿规定进行了调整，总的思路是变行政定价为市场评估价。修订的办法有四个特点：一是采取直接评估。一个拆迁项目一评，评出不同类型，细化到不同房屋类型，以体现被拆迁房屋的市场价值。二是确定评估机构。由原来拆迁人选择改为公开，拆迁项目评估机构的选定采取抽签方式，被拆迁房屋所在居委会代表监督，评估结果先向被拆迁人所在居委会通报，之后以书面形式向被拆迁人公布，如此一来，既保障了拆迁人的权利，又避免了暗箱操作。三、采取了相应的补贴性。做出按照规定时间搬迁交房的规定。四是奖励费不是按照面积而是按户计发，体现了公平，对弱势群体给予了照顾。拆迁办法修改后，效果非常明显。过去政府定价实际上的补偿很高，但是拆迁的进展很慢，这次按照市场评估，实际上最后还是采取了一些优惠政策，补偿的价值比过去市场定价还略有降低，群众反而比较满意，重要的是大大的加快了拆迁的步伐。最近我们路造需要加宽的道路和需要拆迁的50万平方米，用了一个月时间就完成了99。事实证明办法的实施效果非常明显，有利于推动房地产的开发和加快房地产建设的步伐。六、变革经营城市的运作方式。经营城市是不断升温的热门话题，也是政府与房地产企业共同关心的问题。总的来说政府经营城市是依法对土地资源进行有效保护和合理利用，政府收益将全部用于城市基础设施建设和城市生态环境的改善，取之于城市用之于城市。保证城市的永续发展，保障政府收益，是目前__市正在深入探讨的两个问题。
__作为经济大省、人口大省的省会城市，素有泉城美誉，同时也是重要的交通枢纽，近年来，城市基础设施建设得到了改善，新一轮城市建设实施以来，城市建设和房地产开发将面向国内外开放，我们热忱欢迎八方朋友到__来。