项目包装上市是经营城市的理性选择
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7月初，市政府办公室牵头，市国土资源局、市房产局参加，对黄石市磁湖北岸中高档住宅小区项目拍卖情况进行了实地考察和学习。通过考察学习，拓宽了视野，开阔了思路。
一、项目概况
黄石市磁湖北岸高档住宅小区开发建设项目位于风景秀丽的磁湖风景区与大众山风景区之间，距规划中的黄石市最大的水上乐园不足百米，50米宽的磁湖大道环湖而造，交通十分便利。该项目起步初期，以2.8亿元标价多次在国内外招商，但一度无人问津。为此，区政府决定将项目的运作由原来的政府包办变为包装上市，让社会中介机构竞争拍卖。黄石市嘉隆国际商品拍卖公司请求运作该项目并获准。经过近半年的包装、推介，该项目开发权(含征地成本、搬迁、征地各项手续报批费用、政府收益等)从起拍价2.8亿元上升为7.05亿元，增值达4.25亿元。
二、主要作法
1、以政府服务为先导。一是项目用地收储。政府高度控制土地一级市场。黄石市磁湖北岸高档住宅小区东西长约2.4km，南北纵深300―500m，总面积1.2平方公里。二是制定相关优惠政策。黄石港区政府成立了磁湖北岸高档住宅小区项目开发领导小组和招商专班，出台了有关征地、拆迁、区级费用“一票通”等优惠政策。三是选定中介机构。黄石市政府将项目的运作交给作为社会中介机构的嘉隆拍卖公司，将原来的政府包办变成了公开、公平、公正的市场规则。四是协调服务。港区规划、国土、房产等部门鼎力配合。
2、以规划设计为重点。黄石市规划部门充分利用小区优越的地理位置、优美的自然环境，高起点规划了磁湖北岸高档住宅小区平面图和鸟瞰图。规划商住用地面积878.11亩，综合容积率控制在1.2―1.9，建筑密度≥25%，绿地率≥35%，建设间距≥1:1.1，所配套设施符合居住区规划规范。规划设计满足《城市居住区规划设计规范(GB50180―93)》各项技术指标要求。
3、以市场运作为核心。在拍卖过程中，嘉隆拍卖公司主要作了三个方面的工作。一是争取政府支持，对项目高起点进行规划。其次是加大项目宣传推介力度，组织相关领域的专家编制了黄石港区磁湖北岸中高档住宅小区项目拍卖简介》等相关宣传资料。通过网站网页、国内各大新闻媒体向国内外广泛项目招商信息。三是精心培育开发商，采取“普遍撒网，重点捞鱼”的办法，不放过每一次商机，不忽略每一个前来洽谈项目的开发商。在拍卖前，每个投资开发商均交纳保证金5000万元。
4、用“一个声音”对外。为避免影响投资商决策，减少政府应获得的合理权益，该项目的招商宣传由拍卖公司一家全权负责。
三、关于商住开发项目建设的思考
1、规划先行，使商住开发项目有血有肉。从黄石市磁湖北岸的招商拍卖看，只有规划先行，才能保证政府在商住开发项目中应有的收益。规划要具有前瞻性，要正确处理好眼前与长远的关系。尤其是我市近期计划开发占地950亩的大堰坝生态住宅区和滨江广场、原轴承厂商住小区、玉帝湾小区、老城改造等项目，均应由政府与州规划部门衔接，按照现代化、智能化的要求，结合中等规模城市建设和市场可接受程度，做实做细规划，制定单个项目招商拍卖有关资料，以便于投资商了解项目的基本情况和进行决策分析。
2、市场运作，实现公平、公正、公开。对于商住开发项目政府原则上只需要把关规划、协助拆迁、政策优惠、确定底价，考虑基础设施建设，其余的工作都可交给市场，包括前期投入、规划费用、公用配套设施、招商引资、依法拍卖等。
3、精心包装，实现政府收益最大化。商住开发项目政府收益能否实现最大化，很大程度上在于包装。我们再不能走拼资源和原始开发的老路。包装精美，收益看好，开发商自然会下定决心，持巨资参与公开、公平竞争。如果前期什么工作都未做，山还是那座山，水还是那点水，要使旧貌换新颜，谁敢投资？包括我们现在说的“七通一平”(水、电、路、气、通讯、网络、排污及土地平整)，怎么包装，怎么保证，都应该进行分析、测算。同时，还要对该项目进行投资决策分析，切实搞好项目建设配套服务。
4、经营城市，政府高度垄断土地一级市场。经营城市从某种意义上说就是经营城市土地资源。要实行一个“口子”供地，规范土地资产处置行为，对经营性用地一律统一收购，打捆包装，市场运作；严格控制土地出让金减免，确保收益不断增加；扩大宗地规模，发挥规模效益；依法从严查处土地交易过程中的违法违纪行为。
5、切实做好商住开发的起步性工作。恩施市近期可将计划建设的滨江广场、原轴承厂片区小区建设项目、大堰坝生态住宅小区等三个项目实行以地带项目委托给国内知名中介机构做包装上市的准备工作；将已征用的土地和开发区原存量国有土地打捆，集中200亩左右土地规划一个商住小区，包装上市；对六角亭老城区改造进行总体规划，进行五年期开发。(作者系恩施市政府办公室主任)