居民对苏州市房价上涨的认知及态度研究

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摘要： 多方面社会因素体现了居民对于房价上涨的敏感度，因此以居民为主体的探究具备重要意义，这个新的视角的发现，将有利于政府以及_发商获知居民心理，更好地进行决策。本文研究范围选定苏州市，采用问卷调查的方式对居民关于苏州市房价上涨的认知以及态度进行研究，得出以下结论：①苏州市当地居民对于他们的房价现状不满意，房价上涨现象对于苏州市居民的幸福指数有很大的影响；②居民对于苏州市平均房价的预期值在11622.5元每平米；③居民观点认为，土地成本大幅上涨是导致房价上涨的主要因素的最多（39%），其次是“国家宏观调控”、“房地产投资炒作”、“周边城市房价影响”；④居民对房价的满意度对于他们的购房意愿影响较大。

Abstract： Many social factors can reflect the residents' sensitivity towards the housing prices， thus to explore the residents as the main body has the important significance， and this new perspective will help the government and developers obtain the residents psychology， make better decisions. This study selected Suzhou as the research range， and by the way of questionnaire survey， takes a study on cognition and attitude of residents in Suzhou towards housing price rising， drawing the following conclusions： the local residents of Suzhou are not satisfied with the status of their housing prices， and the phenomenon of house price rising has a great impact on the residents' happiness index in Suzhou； the average value of residents in Suzhou is expected to be about 11622.5 yuan per square meter； in the residents' views， that the sharp rise in the cost of land is the main factor causing housing price rising， is the most（39%）， followed by the "national macro-control"， "real estate investment speculation"， "prices around the city"； the impact of residents' satisfaction to prices on their willingness to purchase houses is larger.

关键词： 房价；房价上涨；居民

Key words： housing price；housing price rising；residents

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）21-0016-03

0 引言

房地产业，作为国民经济的支柱产业，在推动社会经济发展中起着不可替代的作用。然而，在房地产市场繁荣发展的今天，房价的过快增长已逐步超出人们的可承受能力，由房价泡沫引起的一系列金融危机，也影响到社会的稳定。

2015年6月3日，苏州市首轮土地拍卖实现130.12亿成交额，整体溢价率48.62%，实现了苏州市土地市场新高，自此后的短短五个月时间，至11月24日共计6场土地拍卖，总计成交总金额达到495.7亿元，环比增长29.44%。与此同时，2015年前三季度苏州房价还只是不温不火，在1.2万/平方米至1.3万元/平方米区间徘徊，但到了四季度即快速拉升，直到2016年年初还在加速上涨，至2016年2月，苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米，较2015年年初增长了34%。苏州市房价上涨现象不仅受到购房者的关注，也成为了二线城市楼市的典型案例。

本文基于文献综述，利用问卷调查等方法，探究对居民对于“苏州市房价上涨主要因素”、“苏州市房价合理区间”、“苏州市未来一年房价走势”的认知，以及对于“房价上涨幅度”、“政府调控必要性”、“近一年内购房计划”的态度。通过分析居民对于苏州市房价上涨的认知及态度问题，为房地产业及政府相关部门在调控房价过程中提供居民视角，以供参考。

1 房价上涨的相关进展研究

1.1 学者对于房价上涨造成的社会影响的研究

针对房价上涨问题，国内学者在影响因素方面的研究一直是重点，但随着这一经济现象逐步成为社会问题后，对居民的影响角度的研究成果也在不断涌现，分析表明，房价对于居民福利、消费行为、生育行为等方面的影响体现了居民对于房价上涨的敏感度，因此以居民为主体的探究具备重要意义，这个新的视角的发现，将有利于政府以及开发商获知居民心理，更好地进行决策。以上研究文献，也将为本文对于居民对苏州市房价上涨的认知与态度的调研提供理论支持。

1.2 学者公认造成房价上涨的因素

针对房价上涨因素，学术界众说纷纭，观点之间也存在着相对的一致性，张红、李文诞（2001）认为住宅实际建造成本和实际国内生产总值是影响房价上涨的主要因素。吴建峰（2002）发现我国住宅价格主要受到住宅投资成本和城市居民人均工资的影响。王吓忠（2006）则将目光转向住宅成本。高宇波（2008）认为中国经济几年来持续快速的增长是影响当前住房市场活跃、价格上涨的重要因素。

1.3 从供求关系来探究房价上涨因素

虎吉祥（2006）由上述立足点出发，由消费者行为理论得出了房屋需求曲线，由生产者行为理论得出了房屋供给曲线，筛选出了影响房价上涨的因素，并提出：城镇家庭户数、职工平均工资、城乡居民储蓄存款余额、按揭贷款制度、房改政策、财富效应、投资者购房行为，这七个因素影响房屋需求曲线。影响房屋供给曲线的四个因素则是土地成本、建筑安装成本、开发商利润、开发商承担的税费。牟锋（2010）也同样采取研究供求的分析方法，但他在分析长期因素的同时，也研究了体制变革而出F的特殊影响因素，加强了分析方法的全面性。

2 研究方法与统计分析结论

2.1 调查研究的方法

本文笔者选取了苏州市三大营业状况良好的购物中心，采用问卷的形式对受访者进行调查，共采集问卷80份，剔除无效问卷6份，共计74份有效问卷，有效率达到92.5%。本文将对于问卷中7 个专业问题――对房价上涨的态度、对苏州房价现状是否满意、对苏州房价的合理区间的预期、对房价上涨因素的认知、居民对政府的态度、购房计划和对未来一年房价走势的预期，从而对居民对苏州市房价上涨的认知与态度研究进行分析。

2.2 被调查者的基本信息

将被调查者的性别、年龄、居住类型、拥有住房数、家庭平均年收入进行分类，统计结果如表1所示。

在调查过程中，为了体现出居民对于房价上涨问题认知与态度的综合性，因此在收集问卷过程中注意到了群体的多样性和代表性。由表1数据可见，被调查者男女比例均衡，年龄结构合理，原居民的比例占到一半以上，对苏州市房价的感受更为深刻；同时拥有住房1-2套的群体以及家庭平均年收入10万元及以下的群体也超过50%，体现了问卷调查更加客观真实。

2.3 问卷调查的基本数据分析

本研究共发放80份，剔除无效问卷6份，得到有效文件74份。根据有效问卷，做出问卷的基本数据分析，得到被调查者的基本情况如表1。

表1中可以发现：受访者年龄结构合理，原住民的比例占到一半以上，拥有住房1-2套的也占到一半以上，保证了数据的有效性与合理性。

2.4 问卷调查的专业问题分析

2.4.1 苏州市居民满意度调查

通过对回收问卷的分析可知，在“对苏州市房价现状是否满意”这个问题的回复中，6.76%的居民表示对苏州房价现状“非常满意”，17.57%的居民表示对苏州市房价的现状“满意”，41.89%的居民表示对苏州市放假的现状“不怎么满意”，33.78%的居民表示对苏州房价现状“极不满意”。

通过与受访者的交流，总结以下三点是居民对房价现状不满意的主要原因：

①房价涨幅过快。

苏州市房价以一种极快的速度增长，超出了居民对房价上涨缓冲的承受范围。根据走访调查显示，2014年以8000一平米买房，现在已经涨到了21000一平米。有效数据表明：苏州2015年新建住宅成交均价由1月份的10944元/m2，到年末12月份，已涨至13931元/m2，年度首末涨幅高达27.3%。

②房价上涨，租金提高。

虽然苏州本地居民大多有自己的房子，但由于子女求学等的需要会在学校附近租房。上涨的房价附带着的肯定有租金的飞增，这让需要租房子的人苦不堪言。

③利率高，还贷压力大。

没有买房子的居民自然承担的压力最大，但是部分买了房子仍然在还贷款的也会承受很大的压力。

2.4.2 苏州市居民认为房价合理区的调查

通过得到的数据显示，认为苏州市房价合理区间在5000-10000元每平米的占44.59%，认为苏州市房价合理区间在10000-15000元每平米的占33.78%，认为苏州市房价合理区间在15000-20000元每平米的占16.22%，认为苏州市房价合理区间在20000-25000元每平米的占5.41%。

笔者在综合了现实可靠数据后发现，受访者对房价的预期要比同期市场交易价格略低。居民对房价的预期总要比现实交易房价略低，今天对明天的预期等于昨天对今天的预期再加上一个调整项，调整项等于昨天对今天的预期与今天真实值之间的差距再乘以一个数，结合问卷的数据，我们得到结论：居民预期值在11622.5元每平米。真实交易均值会大于11622.5元每平米。

2.4.3 苏州市居民认为房价上涨因素的调查

通过分析数据，笔者得到：认为“房源供不应求”引起的房价上涨占5%，认为“土地成本大幅上涨”引起的房价上涨占39%，认为“居民收入增加”引起的房价上涨占0%，认为“国家宏观调控”引起的房价上涨占18%，认为“房地产投资炒作”引起的房价上涨占19%，认为“周边城市房价影响”引起的房价上涨占16%，“其他”占3%。

居民对笔者提供的数据表达了极大的肯定，只有3%的人认为房价上涨因素在笔者提供的范围外。其中认为土地成本大幅上涨是导致房价上涨的主要因素的最多（39%）。其次占比较大的有“国家宏观调控”“房地产投资炒作”“周边城市房价影响”，“国家宏观调控”占18%、“房地产投资炒作”占19%、“周边城市影响”占16%。居民对房价的飞涨归源于成本与国家的政策及房地产商的某些手段，而认为不是市场的供求关系来确定价格。

2.4.4 居民对政府应采取的态度的调查

通过对调查问卷的整理，86.49%的居民表示需要政府采取措施控制房价，一方面体现出民众普遍认为政府应当参与房价的制定，以宏观调控管理、支配市场，另一方面也侧面反映了房价上涨已经超出了人们可承受的预期，对居民的生活造成了影响，民众寄希望于政府出台相关的调控政策，为当下的房价上涨“降温”。

居民对政府的期待值很高，他们认为政府在房价的变动中饰演了重要的角色。居民需要政府做出一些事来满足他们的预期。居民还是有预期寄托在政府上面的，稳定的预期需要稳定的政府行为，因为人们是综合各方面的因素来形成预期的。当人们有这样一种心态以后，一个重要的政策含义就是，人们的预期是不可以被管理的。因为如果政府去管理人们的预期，人们就会判断政府在管理人们的预期，再对自己的预期进行调整。对政府来说，最好的办法就是政府的行为越透明越好，使得老百姓都能理解政府的行为，这样老百姓的预期也会很透明很稳定。居民对政府所要采取的政策也在这一点得到体现。

3.3.5 居民对苏州市未来一年房价走势的预期

通过对回收样卷的分析，在“对未硪荒攴考圩呤频脑て凇闭飧鑫侍獾幕馗粗校29.73%的居民表示未来一年内的房价还会“快速上涨”，45.95%的居民表示未来一年内的房价会“平稳上涨”，8.1%的居民表示苏州一年内的房价“不增长”，12.16%的居民表示苏州未来一年的房价会“平稳降低”，2.71%的居民表示苏州未来一年的房价会“快速降低”。

通过对回收问卷的排查，大部分居民对房价保持着认为房价会持续上涨的态度，而认为不增长或者下降的则可能是购房者的对房地产价格预期，而这也可能就是他们想要购房的原因。笔者不排除受访者对因为受访者自己想要购房而产生的房价会下降的主观因素，在对房价的上涨预期不会做定性的结论。但就个人而言，房价下降的可能想微乎其微，希望居民们能够理性对待。

4 调查分析结果与现有理论成果的比较

本文从苏州市居民满意度、苏州市居民认为房价合理区、苏州市居民认为房价上涨的因素、居民对政府应采取什么样的态度、居民对苏州未来一年房价走势的预期等五个方面进行调查研究。下文将综合现有理论成果与本文研究成果相比较。

当下全国各地的房价都在以或大或小的幅度往上涨。张晶（2014）提出苏州市房价上涨有以下几点原因：①商品住宅属于固定资产，房价除了居住的使用价值外，还包含了很大一部分未来的虚拟价值，正因为这个原因，房价现在越走越高。②住宅商品房价的影响因素有很多，包括房屋自身、经济环境、社会状态和政治因素，这些因素的对其他的影响力，普遍都是通过影响商品住宅的需求和供给来达到效果。从商品住宅的使用价值和未来的虚拟价值，以及商品房房屋自身、经济环境、社会状态等几个方面，阐述了苏州房价上涨的原因。在当前通货膨胀、实体经济不景气的情况下，购房成了老百姓最好的投资手段。一方面，购房可以使他们手中的现金保值，另一方面，期待房价上涨来获得盈利成了老百姓购房的主要动力。

周海志（2009）提出过高的房价收入比会产生许多不利影响：①人们购买住房首先考虑的因素是商品房价格，如果过高的价格超出了人们的实际购买能力，普通居民买不起楼房，有效需求得不到实现；②房价过高会抑制人们的其他消费。过高的房价会产生许多不利因素，对于绝大部分的购房人来说，拥有一套商品房是他们的刚性需求，而过高的房价则会使得他们的基本需求得不到满足，假如温饱成了问题，从另一方面来说会增加这一部分人群对社会的不满，造成不和谐。

5 研究结论及展望

本文以房地产价格上涨的基本概念和理论知识为基础，利用问卷调查方式对苏州市房地产价格以及居民对房价上涨的态度进行了调查研究，总结了苏州市房地产现状以及居民对房地产的认知。得出以下结论：

①苏州市当地居民对于他们的房价现状不满意。主要原因有：房价涨幅超出预期；房价上涨带来的租金提高等负面效应；房价上涨带来的金融负面效应，比如利率提高。

②苏州市房价上涨过快，对于苏州市居民的幸福指数有很大的影响，居民认为房价上涨呈现不正常发展态势。

③居民对于苏州市房价预期值在11622.5元每平米。根据统计计算方法，笔者得出真实交易均值会大于11622.5元每平米。

④土地成本大幅上涨是导致房价上涨的主要因素的最多（39%）。其次占很大比例的有“国家宏观调控”“房地产投资炒作”“周边城市房价影响”。居民对房价的飞涨归源于成本与国家的政策及房地产商的某些手段，而认为不是市场的供求关系来确定价格。房价涨幅过快还是因为大多数投资者认为房价有可炒作的价值，苏州房价涨幅过快，也是因为苏州供地不足导致供需矛盾激化，房地产商拿不到地皮建造新的楼盘，少数几块地皮的价格就相应地被炒高。

⑤居民对房价的满意度直接影响他们的购房意愿，想要促进房地产事业的发展，还是需要提高居民对房价的满意度，两者相互促进，房地产会迎来更光明的市场。

本文借鉴的资源只能是有关房价上涨因素研究以及房价上涨对于居民影响研究的相关论文，而居民对于房价上涨的态度研究则存在空白，因此研究小组决定从苏州市出发，采用问卷调查的方式来获得居民对于苏州市房价上涨的认知与态度的数据，由此分析出本次研究的结论。同时，本文还存在很多改进之处，在以后的研究中会扩大样本数量，同时保证样本质量，以使得样本更加具有代表性。今后会弥补不足之处，继续深入研究，为我国房地产行业研究做出贡献。

参考文献：

[1]张红，李文诞.北京市商品住宅价格变动实证研究[J].中国房地产金融，2001（3）.

[2]吴建峰.我国城市住宅价格研究[J].城市开发，2002（2）.

[3]王吓忠.我国城市住宅商品房价格及市场走向[J].价格理论与实践，2002（10）.

[4]虎吉祥.房价上涨影响因素的经济学研究[D].西北大学，2006.

[5]牟锋.近年来我国房价上涨原因分析[D].2010.

[6]张晶.苏州商品住房价格影响因素分析及房价预测[D].苏州大学，2014.

[7]周海志.苏州市房地产发展研究[D].苏州大学，2009.