由场所转向环境氛围

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摘要：需求可以促进市场的发展，国内房地产市场最近十年的热销与居民购房需要的提升有密切的关系。随着住区开发市场的不断成熟，人们的购房要求不断提升，从开始的拥有住房的基本生存要求，转向更加注重居住区生活品质的方面，这种转变的现象影响的范围将逐渐变大。这种变化必然导致房地产开发模式或关注点的转变――从创造良好的物质空间转向强调居住品质与氛围的方向。这时作为社会公平稳定保障主体的政府，应当对住区的开发提出更加完善的要求与控制，以保障居住者拥有一个良好的生活空间。而这种控制应该是多维的控制，不仅仅局限于物质空间的法律法规。

关键词：居住区 开发控制 多维

居住区开发理念的转变

随着住房建设量的不断加大，市场需求相对得到一定程度的满足，住宅的销售与购买逐渐趋向理性。在理性购买这一阶段，人们会越来越多的关心住区的环境，安全，生活氛围，教育公共设施配套等方面。居住区开发主体生产的商品要符合购买者的需求，商品才能够得以出售，这就预示着现在的住区开发模式已不适应今后的市场，必须作出开发理念的转变。

既有模式存在的问题

既有的住区开发模式与未来的住区开发模式最大的不同点，应该是体现在对房屋使用者的尊重这一方面。旧的住区开发的目的是为了建造住宅，是单纯的一种为建造而建造的行为，对使用主体的考量在这种开发模式下显得非常缺乏。由此规划设计出来的住宅空间在设计初衷与实际使用之间产生了很大的矛盾。

例如在《居住区公共空间的空间异用行为分析与对策》[1]当中提到的公共空间异用就是一个很普遍的现象。空间异用的现象就是设计者所设计的空间功能，在实际使用的时候被另外一种功能所替代，空间的使用不能够与设计的目的相一致。例如文章里面提到的现象：灌木丛被儿童变为捉迷藏的场地，居民在两户入口的中间留出一块半公共的空间作为双方共用的种花、养鸟之处，人们不得不在公共绿地上进行体育运动，车不得不停在草地上。居民通过改变空间的使用功能，使得空间的利用更加符合居民的日常活动与需要。 [1]

这些都属于设计者的主观设计与实际使用者的需求脱节的问题。在越来越注重生活品质的社会，这样的住区缺乏发展的潜力，最终将会被社会、被市场所淘汰。

问题产生的根源

这些问题的产生有三方面的原因：

第一个原因是当时的住区开发市场对这类问题的忽视。

第二个原因是规划设计者的主观设计方法的缺陷造成的。

第三个原因，也是本文将要阐述的重点，就是住区规划设计规范以及与住区相关的法律法规控制过于宽松及宽泛，无法保证满足法律法规建造出来的居住区就是宜人的居住区。

政府作开发控制的重要性

1. 政府可以预见住房市场的发展：政府作为一个国家内资源的调配者，拥有预见社会需求发展变化的资料以及基础，可以使用“无形的手”去调配市场资源。

2. 政府的控制政策具有强制性：如果单纯的依靠居住区开发者去主动的改良居住区的设计，这样的方法带有比较高的危险性及不可操作性。这时候就必须通过一些强制性的手段对开发者的行为进行控制与约束，而政府是这些控制手段的制定者及执行者。

政府开发控制的关键点

1、公共空间控制：

通过增加使用者的空间选择，激发活动的发生，从而使得居住区活动产生丰富多样性，这样的措施对促进居住区的邻里交往，营造具有生活气息的小区有重要的意义。

2、居住区环境绿化控制

按照GB50180-93《城市居住区规划设计规范》的规定，新区建设绿地率不应低于30%，旧区改造绿地率不宜低于25%。在实际建设当中，对于这一规范的执行也存在几个问题：

1） 开发商降低成本应付绿化验收。通常这样建设而成的绿化寿命都很短，并且后期比较难以维护。

2） 绿地在后期改建成停车场、占用绿地或在规划为绿地的空间内又建建筑物，或把绿地改做它用的情况十分普遍。

3） 绿化的配置不适合当地的气候，在南方炎热地区这一现象尤其严重。

通过对绿化配置规范的细致化，我们可以减少上述问题的出现：例如规定广场的绿地所占的比例，控制大面积硬质铺地广场的出现，加强对居住区绿化后期管理控制。同时可以引入绿地评价系统作为居住区绿化系统生态评价的参考手段，如英国建筑研究组织环境评价法（BREEAM）：这一评价体系是由英国建统研究组织（BRE）和一些私人部门的研究者最早1990年共同制定的通过控制项进行打分，综合评定小区环境控制。[2]

3、安全性控制：

我们的居住区规范尚未对住区安全方面制订相关的控制条例，我们可以通过强制规定某些区位必须安装照明设施，以避免夜间有治安盲点的出现。同时，公共设施也应该设置在靠近道路或人群活动的地方，以方便对其进行监视。

4、对特殊人群的关注：

中国正面临社会老龄化的问题，，在以后的住区建设中，应对照顾特殊人群这一方面加强控制。如规定老年人活动区应靠近住宅，不要距离组团太远。由于成年人白天大多在外忙于工作，老人和儿童成为居住区内活动场地和设施的主要使用者和受益者，加上两者在心理上具有较强的亲和力，活动场地和时段可以在很大程度上重合和交叉，因此可以将他们的活动场地合并设置。这样既有利于解决儿童和老人活动场地侠小或缺乏而导致空间异用的毛病，又可以由老人和儿童促成各年龄段的家庭成员的邻里交往。做到一个空间多个用途，满足了小区中人们的多种需求。

5、环境设计控制：

1） 地面铺装：人们在居住区户外行走时很容易同时踩在两种不同的材质上，由于存在实际的高度差问题，对人易造成歪脚等伤害，可根据实际情况减少铺地高差的产生。儿童活动区可以使用一些质地较软的材质作为活动场地的铺装，增加安全性。

2） 照明设施：要注意灯具的高度，有无受到植物的遮挡，统一照明布局。同时国内很多小区使用的户外灯（照树灯、地灯等）都是220V的高压灯，一旦发生漏电或破损很容易伤到人，户外灯大多应通过设置变压器降压，使其控制在人体安全电压以内，从而保证安全。

6、其它方面的控制：

除了在设计及建设方面需要对居住区开发进行控制之外，还需要在居住区的管理以及经济策略层面进行控制。例如国外的政府有相关的规定，新建居住区用以出租的房屋必须占住宅总量的30%，在我国，城市存在有大量的流动人口，这些人并非想要在城市定居，所以为他们提供足够的出租住宅可以解决他们的居住问题，我们在这方面应该多点借鉴外国的经验。

开发控制政策制订原则：

上述控制方法只是居住区开发控制其中的一小部分，尚未完善成一个完整的系统，而政府在制订居住区开发控制的时候，在肯定服务对象是居民的情况下，可以参考以下的原则：

1. 多样协调控制：控制的手段及方法应该是多样的，并且其控制的范围也应该是包含了各个方面的。

2. 延续性控制（持续性控制）：有效的居住区开发控制策略不应当仅仅局限于设计及建设阶段的控制，更应当注重对使用阶段进行控制。

3. 对居住区开发控制的控制：对住区开发控制的条文制订，需要进行监督管理，使其不定期更新，跟上居民住房需求的发展。

1《居住区公共空间的空间异用行为分析与对策》郑玮锋 《林业建设》2004. 20期

2《国内外绿色建筑评估体系分析》张玉菊 《安徽农业科学》 2009年07期