房地产企业偷税漏税及其防范措施探讨

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摘 要：房地产业与人民的生活息息相关，为我国的税收增长提供了充足的税源，是国家与地方财政收入的主要来源之一。但是，从整个税收监管的角度来看却是一个新的挑战。因此，深入分析我国房地产业逃避税现状并且分析这种行为频发的原因，明确我国房地产企业常用的逃避税手段，以及提出有效的防范措施，对我国房地产行业的发展具有重要的现实意义。

关键词：偷税漏税；防范措施；房地产企业

中图分类号：F812.42 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）04-0063-02

一、房地产业的税收设置

房地产税收历史悠久，早在国家起源时期，当土地和房屋被人们用来作为一种财富或者是利用其来创造财富时，房地产税收便随之出现。房地产税收的定义是国家对个人或集体所拥有的房地产产权或者使用拥有的房地产产权从事经营活动而获得的财富进行无偿、强制征收的行为。目前，我国房地产业税种的数量主要有12个左右，其中直接以房地产作为征收对象为6个。

二、房地产企业偷税漏税的影响

税收在我国宏观调控中扮演了十分重要的角色，它与我们的社会、经济、生活等各个方面都息息相关。作为我国税收收入的重要来源之一，房地产业税收逃避对国家经济的发展产生了极大的不利效应，在某种程度上可以说给行业持久健康的发展造成了阻碍，给国家财政宏观调控、资源配置、收入分配、税收法制、劳动就业和房地产业发展等多方面都造成了不小的危害。

（一）财政方面的危害

国家财政收入变少，是房地产业偷税带来的最直接的影响。在我国，政府取得财政收入的重要途径便是税收，而近年来，我国的状态一直处于财政赤字。可以说，房地产业作为我国税收收入主要来源，其逃避课税更是加剧了我国财政赤字状态，带来了一系列无法避免的负面影响。主要表现，即为政府收入机制逐渐变得扭曲。近年来，政府部门职能相比较从前逐渐扩大，财政支出也必然会随之不断增加，收支的不均等只能导致一些政府部门通过“收费”等手段来使政府收入得到增加，从而财政的短缺得以弥补。

（二）宏观调控方面的危害

房地产业逃避税与政府财政收入成反比，当逃避税变多则财政收入就会减少，于是在产业投资调控时政府多多少少会受到相应的限制，对民生和基础建设将会减少投资，这对国家的稳定和经济发展有着不可估计的影响。同时，政府宏观调控政策的效果也将因此有所弱化。譬如在土地增值税方面，政府税收最初的目的是希望能够更合理地将土地资源利用起来，但是由于过高的税率，反倒适得其反，逃税现象愈演愈烈，甚至还出现黑市交易，这使得政府不仅没有达到原有的目的，更是流失和浪费大量土地资源，与原本的目的背道而驰。

（三）资源配置方面的危害

国家实际的宏观税负会因为逃避税的作用而有所降低，且对基础设施和公共产品的建设造成了限制，经济发展的需求与国家公共产品和私人a品的结构比例不平衡的情况也暴露出来，这对经济可持续发展和资源配置十分不利。除此之外，房地产业纳税人为了逃避税收而花费的人力、物力，也属于社会资源的一种浪费。

（四）收入分配方面的危害

对于从事房地产业的企业和个人，偷税漏税将会使其成本比其他没有逃避税的企业或个人更低，这也将其利润空间提升到更高，更利于竞争和在获利能力中占据优势。此外，也会使一部分纳税人一边接受地下经济带来的不低的回报，一边却又享受来自政府的补贴福利，贫富差距在这种不公平分配的作用下逐渐拉大。

三、房地产企业偷税漏税的主要手段

通过对房地产业近些年各种偷漏税案例的分析，可以看出行业内逃避税手段可谓层出不穷，主要方法如下：

（一）将合法收入转移

房地产企业为了解决资金不足以及处理土地使用等此类问题，通常会选择和其他企业单位合作建房。合作建房中，通常会采用以下手段，譬如用已完成的工程来换取土地使用权或其他账款来换取相应的物品等，不将房屋出售获得的款项计入收入或直接与建造房屋应支付的款项相抵扣，采用这些方法来多记成本，少记收入，给税务机关造成盈利能力差、利润不高的错觉，从而达成偷税漏税的目的，这种恶劣行为造成了国家税款直接流失。

（二）虚增成本

由于房地产企业的注册资本和开发规模会随着其资质等级的增高而增高，所以企业会想方设法将自身资质提高。一方面增大企业注册资本，提高资质；另一方面直接将虚增土地的成本计入企业的开发成本，使企业所得税税基得以减少。也有部分房地产企业会选择与建筑安装企业联手起来，因为只需缴纳营业税金及附加就能开到建筑安装发票，方法较为简单，所以企业会利用这个可乘之机，虚开建筑安装发票，借此使安装成本增加，达到偷税目的。

（三）利用相关企业偷税

当房地产业发展到一定规模，有些企业会使用亲友的身份注册成立一些相关联的公司。通常会选择成立建筑安装公司、物业公司、销售公司等这类公司，这些公司就会成为这个房地产企业的子公司或控股公司。房地产公司给这些关联企业分派不同的业务，完成虚假交易，达到偷税漏税的目的。

（四）故意造成财务核算混乱进行税款偷逃

房地产企业利用各种手段试图钻制度和规范的空子，不按要求结转收入和成本，达到偷税漏税的非法目的。因为房地产项目自己本身开发时间长，许多房地产企业将这一特点加以利用，把一些不容易区分的项目合并设置为“共同科目”，与会计制度相违背，用一些不合法的手段进行账簿的登记以及成本的结转。比如随意增加办公用品费用或其他费用来增加成本，致使财务核算混乱，利于偷逃税款的进行。

除了上述四个手段外，还有其他一些常用手段，譬如虚报价格、利用监管漏洞、多个银行开户等。这些行为都是违法的，给国家的税收征管系统造成了恶劣影响，对国家和公民利益造成了损坏。

四、我国中小房地产企业偷税漏税的防范措施

（一）大力改善现阶段房地产行业征税的组织协调能力

税收征管质量的高低以及税收管理工作的成败与领导对税收征管的重视程度以及领导自身水平和能力的好坏有着直接的联系，都起着决定性作用。房地产行业的综合性很强，对于社会经济的牵涉面广，管理房地产行业的部门也较复杂，各部门之间的信息能否有效地传达、沟通，工作是否能够互相很好地配合，税务管理的效率在这其中发挥了很大的作用。

（二）加强对房地产行业税法的宣传

房地产行业的会计核算具有很强的行业特殊性，一般很难及时并且准确地核算企业的销售收入、成本费用以及资产损益，甚至有时连续多年时间也无法核算出一个精准的结果。这种情况在我国目前并不少见，也可以说是普遍存在的，且无法在短短几年内有所改善。因此，税务机关就应在这种房地产企业财务核算不健全、不及时的情况下，将房地产企业划分为重点对象，组织宣传相关的税法法律规定，让房地产企业的相关纳税人了解国家税收政策，让其认识到必须按税法的规定准确核算预售房款这一重要计税依据。并且详细向公司经理、财务人员、办税人员系统、全面地讲解房地产开发企业纳税的相关知识，办税程序的具体规定以及相关的法律法规，解决他们对于纳税的各方面疑惑。在必要的时候甚至可以采取强制性措施，让其认识到国家在税款的征收上态度是十分强硬的，其权威性容不得低估。

（三）加强对房地产行业财务的稽查

税务部门对房地产行业的稽查必须要强化，使房地产行业良好的纳税秩序能够有效进行，税务部门在监控房地产开发的各环节时也要做到认真不疏忽，对部分企业逃税漏税采取相应的打击也应该加强，对此类违法犯罪行为的处罚力度也应该加大，起到震慑的作用。

加大处罚力度，首先，应该将选案的精确性提高起来，稽查部门对房地产企业进行重点稽查时应该做到有选择性、目的性和针对性。其次，应该努力提高税务稽查人员的整体综合素质，从而使其查账能力得到真正的提高，使监督机制更加有效可靠。最后，重中之重还是要加大对房地产业避税行为的处罚力度，对重大偷税案件更是应予以严厉处罚。

五、结论

我国房地产企业逃税漏税情况目前依然不容乐观。房地产企业逃避税与成本收益差、现行制度和行业特性都有着不可分割的联系，而其中最主要的逃避税原因是成本收益间巨大的差额。阻碍我国房地产健康发展的主要原因便是，现行的房地产税收法律制度与房地产市场的发展互相不贯通、不适应。此外，还应继续完善房地产的税种税率，调节税负平衡是政府下一步工作的重点。

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