房屋按揭中针对“断供”之银行债权风险防范
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摘要：2008年，随着我国深圳等地区房屋“断供”的发生，使得“负产值”房屋的按揭贷款问题引起了各方面的高度关注。通过对我国房屋按揭贷款制度法律涵义的诠释及银行债权风险的分析剖析我国房屋按揭贷款银行债权风险防范的立法现状及缺陷，介绍国外关于防范房屋按揭贷款银行债权风险的成熟立法，提出针对“断供”银行债权风险防范的法律举措，以完善我国房屋按揭贷款银行债权风险防范立法。
关键词：房屋按揭；银行债权；风险防范；法律措施
中图分类号：D920.4文献标识码：A文章编号：1005-5312（2011）24-0287-01
一、“断供”之涵义
深圳房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，也就是说，这些房子已经成了负资产，而一些房主则是选择把房子扔给了银行，当然他们也不再偿还银行的贷款，但有部分银行内部人士向记者表示“断供”并未大规模发生。银行处于房屋按揭贷款中的核心地位，其债权的实现与房子价值紧密相连。尽管“断供”并未大规模发生，中国房地产泡沫一直在扩大，为避免崩盘的那一天才哭泣，我们还不如尽早做好防范之准备，针对“断供” 这一现象完善我国法律措施。
二、国内缺失房屋贬值后购房者断供的银行风险防范法律措施
国内关于防范房屋按揭贷款银行债权尚未形成专门性立法，只是散见于《担保法》等法律法规中的一些原则性规定，缺乏可操作性，无法适应目前现实中存在的一些问题。
从2005年开始，国务院就不断出台各种调控措施，希望过热的房地产市场回归理性，但不少地方的土地政策、银行信贷政策、二手房交易的税费政策并没贯彻调控要求，随后的两年里房价这头疯牛越冲越高，直至今天泡沫开始破灭。美国的次贷危机是全国范围的普遍现象，中国房地产市场的断供虽然只是个别城市的极端现象，但是已经严重影响整个房地产市场的决策，国内几乎所有城市的房价都有不同程度的下跌。断供首先出现在房地产市场最为火热的深圳，随至发展至珠江三角洲。
三、针对“断供”引发的银行债权风险之法律措施
2008年深圳等地区陆续出现的一系列房屋断供现象，这些都对银行的债权有着严重的影响。我国银行及相关部门制定了一系列政策文件，以解燃眉之急。
在国内，尤其是在房价上升的背景下，住房按揭贷款一直被认为是优质资产，是各家商业银行重点争夺并迅速发展的业务领域，美国次贷危机的爆发，对这种资产的“优质性”提出了质疑。目前，国内房地产市场宏观层面的调控、房价的非理性上涨、生活必需住房抵押执行中的法律问题、二手房市场发育不成熟导致的变现能力差等问题都是房贷类业务固有的风险。
（一）切实加强信贷风险管理，提高住房按揭贷款的信用门槛
通过次贷危机的根源不难发现，无论是原始的金融产品，还是包装过的金融产品，最根本的是要加强和完善对原始产品和客户的持续管理。一方面银行要加强对房贷者的信用审核，同时采取有效措施做到对其信用状况的持续跟踪记录，对不同信用风险等级的借款人实施不同的借贷标准，包括自有资本金、首付比例、利率、期限等。另一发面银行应加强各方面的操作规范，如实施统一的风险分类标准、审视自己的资本充足率和贷款损失准备金是否已充分达到防范风险的底线等。
（二）完善住房按揭贷款证券化风险防范的法律制度
目前规范资产证券化的主要法律是2005年央行颁布的《信贷资产证券化试点管理办法》和中国银监会颁布的《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》。以上法律对信贷资产业务的市场准入和风险管理做出了专门规定，专门设立了“业务规则与风险管理”一章，对资产证券化的各个参与主体提出了统一的风险管理要求，强调了金融机构的内部风险隔离和风险揭示问题，要求参与证券化交易的金融机构建立有效的内部风险隔离机制。
（三）加强金融监管
第一，监管当局的当务之急是建立房地产金融预警和监控体系，提高自身的风险识别、预测、防范、规避和化解能力。第二，中国监管当局的监管目标不能仅限于对机构稳定的监管，对产品创新也要加强监控，尤其对结构金融这一类产品的放任自流容易纵容金融机构的过度结构化行为，由此埋下巨大的风险隐患。第三，监管部门应致力于提高市场透明度，构建完善的市场纪律约束机制。第四，要加强各监管机构（中国银监会、证监会、保监会）的协调机制，避免监管真空和重复监管。第五，谨防国际金融风险，加强金融监管的国际合作。中国已经加入了国际货币基金组织、世界银行、证监会国际组织、国际保险监督官协会等国际金融组织，并且与许多国家或地区签订了金融谅解备忘录，为加强金融监管的国际合作奠定了良好的基础。我们应当善于利用金融监管合作机制，获取信息，了解政策甚至要求就某些具体目标采取联合行动以更好地防范和化解国际金融风险。