[张金鹗]给居住者的房产观念课

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“有土真的斯有财吗?不景气可以投资房地产吗?高通胀或低利率时,租房子不如买房子?只注意‘区位’就可以了吗?买在捷运(地铁)线上是对的吗?”

这是政治大学台湾房地产研究中心主任张金鹗教授在他的新书《张金鹗的房产七堂课》中开宗明义向读者提出的五个问题,直指台湾房地产市场中长久以来的迷思。张金鹗指出,台湾目前的房价是由很多投资客撑出来的,一般来说,市场上正常的投资比例约在10～20%,80%以上是以消费为主的,但目前却是50～70%为投资行为。房地产产业资讯的不透明造成目前市场的混乱,加上投资客炒作的影响下,台湾目前有近百万的空屋,空屋率达15%以上,而与世界上等级相同城市比较,其它城市的空屋率大约是3～5%。这种情况除了资源浪费以外,也扭曲了房地产的产业结构,对产业长远发展有严重危害。

回归住房本质

对大部分人来说,买房子是人生中最大的一笔消费,而有七至八成以上以居住使用为主要目的。但在业者和媒体的渲染下,房地产俨然已成为一种个人投资理财的工具。张金鹗说:“市面上关于房地产的书都一直强调投资、投资、投资,我觉得这只是针对20%的投资客写的,并没有面对80%的自住人的书。房子的本质是以居住使用为主,现在这种对待房产的态度有点本末倒置,这是我写这本书的原因之一,我希望这本书能给大家不同的思考,当房子以居住使用为目的时,选择房子的角度就不一样,观察房子的视野也不一样了。”

张金鹗指出,以投资论投资,房地产虽是所谓的“实质财”、“硬资产”,看得到、摸得着、可入住,却称不上是理想的投资工具;若是短期投资,买进卖出的相关费用很高,除非恰好买在低点、卖在高点,否则赔钱或套牢的机会颇大;若是长期投资,投资报酬率并不突出,远低于绩优股与基金。目前大家觉得房地产“稳赚不赔”的迷思,大部分是由于媒体哄抬,里面还包含着业者的置入性行销,只对成功、特殊的案例进行报道,却鲜少报道套牢或惨赔的故事。

“这五大房地产神话(编注:开篇的5个问题)都是以投资为出发的,这些说法并非完全不正确,但绝对有值得挑战的地方,我觉得回归住房的本质,大家不能把它们当作信仰。而从里面解放出来以后,接下来就是要建立自己的观念。购房是人生很重大的决定,是一种个人行为和自我经验、价值观的判断,别人的‘好房子’不代表是自己的好房子,市场的‘好房子’也不一定是自己的好房子。如果你的生活当中用不到捷运或使用率很低,为什么要选择在捷运线上呢?如果还没有小孩,选择明星学区就根本没有必要。不能听从媒体说‘在这个框框里买房子就好了’、‘在什么时机买房子就好了’、‘现在买就对了’而去做决定。购房必须建立起自己的‘心中之尺’,要以‘心中之尺’为出发点,不要受‘市场之尺’干扰了。如果这两个标准能产生交集是最好的,但‘心中之尺’要大于‘市场之尺’。”

购房是一种可替换选择

俗话说,安居乐业。在中国老百姓的观念里,这即使不是绝对的先后顺序,也似乎是一种相伴相生的人生理想。中国的父母只有看到子女结婚、买房了,才真正感觉责任已了,而帮子女准备好购屋头期款,甚至连房子都“帮忙”买好的父母也不在少数。

张金鹗曾负笈美国、英国、瑞典、日本留学和担任访问学者,感受过多元而丰富的住房经验,因此对拥有房子这件事有着更开放的态度。“外国是没有中国人这种像‘祖产’一样的观念的,一辈子租屋的也大有人在。他们觉得,儿孙自有儿孙福,为了买房子辛苦一辈子而自己没有好好享受人生的同时,也会造成下一代没有努力的动机。我没有要批判哪一种观念,只是觉得有另外一种观念可以让我们重新再思考。有统计数字显示,台湾都会区的人,平均每十年换一次房子,所以这件事情是很多样化的,不要成为人生的唯一目标,更不要为了买房子造成心中不安,甚至变成房奴。”

在新书的附录,张金鹗提供了他个人的居住简史,除了建筑、都市计划与房地产学者的身份以外,他也历经租屋族、首购族、换屋族、短期投资者(投资客)、长期投资者(房东)等五种身份,可以说,与房地产有关的消费行为,他都曾有过“实战经验”。他说,每个人的条件、背景不一样,“心中之尺”的累积也就不一样,对房子有不同的观点和偏好;像他个人会特别重视景观和物业管理;台湾南部的人喜欢透天厝,而北部的人就只能选择公寓。所以,每个人都只能从自己的经验出发,而且必须要做功课,如果连自己都不清楚自己的需求,别人是帮不上忙的。

“年轻人无须急于拥有自己的房子,而应该投资自己,去旅游或者更自由地转换职业跑道。买了房子以后,变得压力很大,选择机会也变少了。与此同时,租房也可视为购屋族选屋的训练,越多的住房经验,越有利于明晰自己对房子的需求。”

什么是好产品?

正如租买选择并非绝对,每个人在评断“好房子”的标准也天差地别。而当决定购房之后,要在好时机以好价格买到好房子,则需要对房地产市场作长期的观察和具备一些基本知识。张金鹗一直强调,“天下没有白吃的午餐”,要拥有心目中的好房子,时间和知识的投入是必需的。

房地产市场一个景气循环周期长达数年,观察房地产的时间长度起码要以年为单位,才能确知房地产景气的大方向,否则匆促间作出决定,未来可能追悔莫及。回顾台湾近四十年来的房地产历史,研究者发现,房地产的景气循环是大涨小回、扩短缩长。也就是说,房地产价格飙涨时又快又急,但下滑的速度却相当缓慢,代表着房地产欣欣向荣的时刻(扩张期)十分短暂,不景气的时间(收缩期)却相当冗长。所以进入房地产市场必须有长期抗战的心理准备。

由张金鹗所主持的政大台湾房地产研究中心,持续观察台湾房地产状况十几年,每季度“国泰房地产指数”、“台湾住宅需求动向调查”、“台湾房地产景气动向调查”三大房地产景气走向指标,并通过新闻会向社会大众公布,是可供购房者参考借镜的稳定并有公信力的房产资讯。

但张金鹗同时也指出,所谓“好时机”并非购房的必要条件,若遇上心仪的好房子,就无须太过考虑时机,毕竟合适的房子有时可遇不可求。“什么是好产品?好产品里面房子这个壳是很重要的,社区是很重要的,邻里环境也很重要。除了这三个圈以外――如果你没有办法判断的话――好建商是很重要的,因为房子很复杂,如果没有专业背景是无法一下子看出来的。这就像上电影院时,你不知道什么是好电影,但选到好导演就可以了。买房子,不管是投资还是自住,不要忘记产品的质量才是所有因素的核心关键。好产品的背后是好居住,买房子不是单单买到产品的硬体,背后的软体是很重要的。豪宅不见得是好产品,很多房子都只是表面功夫。”

关于房价,张金鹗表示,房地产具有异质性,就算是在同一栋建筑物里,格局、面积相同的两间房子,也因所在位置不同,价格就不尽相同,甚至同一间房子,在不同时间里,因为邻居不同,就有极大的差异。因此房价并没有统一、放诸四海而皆准的计算标准。他在书中提出一个很值得反思的房价现象:购屋者最常使用单价来判断房价偏高、适中或偏低,建商、代销业者也习惯以单价卖房子,房仲业者则较常用总价宣传行销。张金鹗建议,看房价应先看总价,再看单价。因为房子具有“不可分割性”,计算单价实无太大意义。

“价格是大家很在意的因素。我从过去的研究归纳出,大家可以从租金、所得、价格历史波动的变化来判断;如果这么多复杂的估价方法大家都不清楚的话,就从自己口袋来判断吧――从自己的负担能力出发。买房不要融资来投资,不要过度消费,还是得量力而为,一般来说,每月房贷不要超过月收入的三分之一,最多也不要超过一半。”

生命归零,净现值归零

每个人对自己人生的期待都不一样,有的人享受于大城市的物质便利与更多的工作可能性,有的人向往在小城镇中平平淡淡过一生,有的人则不断在各地移动着人生的足迹。生涯规划决定着屋涯规划,不同的生命周期也应该有不同的居住选择。正是在这个开放的向度中,每个人都应该对未来的居住地点、房屋类型、生活品质有一个计划、或者说是想象。

当前全球都存在着老龄化社会的现象,也有人早早就决定单身或者不生育下一代,因此,如何享有一个有尊严又有品质的老年生活,是个人和社会都应该认真思考和对待的议题。目前,美国、英国、澳洲、法国、加拿大等国家,纷纷推动类似“以房养老”的制度,目的都在让六十岁以上的老年人既能“在宅老化”和获得生活来源,又可大幅减轻社会福利的负担。“以房养老”目前有两种主要模式,一是“房屋逆向抵押贷款”,二是“售后租回”。前者是指老年人把房子抵押给金融机构,依情况差异,大约可拿到房价五到八成的款项,在这个总额之内,老年人每个月可领取固定的生活零用金,直到逝世为止。由于产权、使用权仍归抵押者所有,在老年人辞世后,其指定继承人或受益人可自由处理房屋,或将贷款还给银行。而“售后租回”则是老年人将房地产卖给寿险机构,但条件是老年人可承租回来,在寿险机构扣除租金后,在差额范围之内,老年人每月可固定领取生活零用金。

目前,台湾高龄人口已超过总人口数的10%,早跨越联合国所定义“高龄化社会”7%的门槛,而台湾妇女平均生育数仅有1.2;根据有关部门推估,在未来,台湾将有300～700万的老年人口。张金鹗说,目前从台北开始试验推行的“以房养老”政策,主要的阻力可能在于观念,但市场规模的扩大是必然的,到时候业者开发这种创新产品的积极性也会增加,可带动产业结构的变化。而“养儿防老”也将转化为“养房防老”,让年轻人更愿意购屋,而老年人也可在退休后保有尊严的生活,堪称产业、经济、老年人三赢的好政策。