金辉股份:毛利率三年下滑近四成 存货激增加大业绩负担

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金辉股份将成为6年内的首个在A股市场IPO的地产企业，这预示着房企在A股融资有所松动。但是，公司近年来不稳定的业绩与快速激增的库存，或将影响其IPO进程

房企IPO在2016年又迎来了新的曙光。

自2010年以来，房地产企业IPO被暂停，如绿地控股等地产类公司只能通过借壳等方式完成上市。但这种情况在2016年1月29日得以打破，主营房地产开发的金辉股份赫然出现在证监会网站IPO信披名单中，这也意味着房企在A股IPO的限制开始松绑。

本次IPO，公司拟登陆上交所，计划募资60亿元，用于建设重庆金辉城、苏州优步花园等4个开发项目。但《投资者报》记者也注意到，金辉股份近年来的业绩并不稳定，2014年归母净利润同比下滑8.6%；另外，公司业务主要集中在二三线城市，存货数额较大，未来也许会出现楼盘滞销的情况。而公司毛利率的逐年下滑似乎也预示着二三线城市楼盘销售或将进入调整期。

为了帮助投资者更好地了解公司当前经营情况，《投资者报》记者向公司发出采访提纲且致电相关负责人，并于近期收到了公司对相关问题的答复。

拿地成本高致业绩下滑

增收不增利是金辉股份2014年所面临的重要问题。

Wind数据显示，2014年金辉股份营业收入同比增长19.5%，但归母净利润却出现了8.6%的下滑，公司利润不升反降的原因是什么呢？

对此，公司在受访中表示：“随着土地红利的逐步释放，国内房地产企业的销售利润普遍存在下降趋势，但公司2013年和2014年的销售净利润率仍高于Wind资讯所显示的同行业已上市公司的平均值，盈利水平在行业内有着较强的竞争力。”

“除此之外，由于公司部分新进入城市的首批项目集中结转于2014年，作为品牌推广的前期项目，整体利润贡献率略低。目前，随着全国布局的完成，公司将着力深耕现有城市，品牌效应和规模效益推动项目利润水平稳步增长，对于公司未来业绩形成强有力的保证。”

《投资者报》记者注意到，业绩下滑与公司毛利率下降不无关系。2013～2015年三季度该数字分别为41%、33%和25%，三年下滑近四成。对此，公司在招股书中也表示，毛利率下跌与土地成本提升有关，近年来拿地成本不断提高。

记者同时注意到，公司官网上消息称，去年12月刚以10.1亿元（1.6万元/平米）拿下南京江宁区地王，这是否表明未来公司将采取高成本拿地策略，而相应毛利率又是否会因此维持在较低水平？

“公司2013年的毛利率水平远高于行业平均水平，2014年以后随着公司项目土地成本趋向市场平均水平，公司毛利率水平也趋向于行业水平。”金辉股份表示，“随着公司全国化布局的基本完成，公司的拿地策略仍坚持深耕城市，投资项目均经过严格的财务指标测算，确保较高的投资收益。南京江宁地区地块的取得，结合近期长三角地区二级市场房产价格的增长趋势，经公司财务指标预测，虽有一定程度的溢价但未来会给公司带来可观的项目收益。同时，长三角地区也是国内主流开发商重点参与区域，未来升值空间很大。”

存货增长过快需警惕

与公司经营息息相关的另一个重要指标是存货，特别是公司业绩不振的时候，存货的增长往往会拖累净利润的增长。

以金辉股份为例，2015年前三季度公司存货账面价值为252亿元，占总资产比例达到61%。光存货跌价准备余额就达到了7.5亿元，显然对公司净利润造成了很大影响（同期净利润8.2亿元）。

如此高的存货比例，再融资开发地产是否会使存货进一步增加？在消化存货方面公司有何计划？

金辉股份表示：“存货的增加说明了公司的规模扩张，土地储备的逐年增加；而且同行业存货占总资产平均比例为62.1%，公司的存货占比在合理范围内。房地产公司的销售大部分为预售形式，已预售的房屋因未达到竣工并交房的结转条件，其成本仍体现在财务报表中的存货中。”

“公司存货的跌价准备为存货成本高于其可变现净值的差额的计提，公司通过定期测试来确定存货可能存在的跌价风险，计提相应的跌价准备，以谨慎反映公司真实的资产质量。当然，针对重点城市，公司会通过加强品牌宣传，制定特色化营销方案的方式进一步提高现有楼盘去化率。”

存货增长的背后或许与公司主营二三线城市房地产有关。对此，业内人士称：2015～2016年国内楼市将出现分化，一线楼市强劲，而二三四线城市将步入调整期。这是否将对公司未来的业绩产生不良影响呢？针对这种情况，公司计划如何改善？

金辉股份称：“公司目前执行稳健的土地储备策略，稳步布局北京、上海等一线城市，做大做优二线核心城市和区域中心城市，其中重点关注福州、上海等地。公司立足深耕的二三线城市中，均已进入五年以上，熟悉所在市场及区域价值分布。同时，公司在选择投资项目时，一向坚持稳健的投资策略，无论是一线、二线还是三线城市，都严格执行财务指标测算。一线城市，公司重点关注未来升值空间；二三线城市，公司重点关注成熟稀缺区域，确保安全边界。因此，即便楼市两极分化，对于公司未来业绩的表现也不会产生不良影响。”