关于房产税改革的探讨

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摘 要：2014年底，国务院《不动产登记暂行条例》一经公布瞬间激起千层浪，不动产登记的实施再次表明国家对房地产行业整治的决心，许多市民觉得房产税的普及也呼之欲出。房地产业作为我国国民经济的重要支柱之一，他的发展关系到国民经济持续增长的稳定性。总之，市场希望房产税的实施可以把房地产价格打压下来，因此我们认为房产税收制定是否合理对房地产能否健康发展有重要的影响。

关键词：房产税；改革；房价

一、简述房产税

（一） 房产税的概念

房产税，即对以房屋形态表现的财产为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据向房屋所有人征收的一种财产税。作为一项地方财政收入重要来源，征收的房产税一般用于该地发展建设，是中外各国政府广为开征的税种。

（二） 理论分析房产税对房价的影响

1.短期影响

从需求方面分析，房产税开征后额外税收增加使房地产行业的成本上升，再加上该行业回收期长，导致投资成本与风险同时增加，进而降低需求。从供给方面分析，由于房地产开发周期长，短期内房产税对房屋流量的供给没有影响。但是对房屋存量的供给方面，征房产税后，闲置房产的持有成本上升，为了降低投资风险投资者会出售多余的房屋，这样必然会使总供给的增加。短期内，房产税会使房地产的需求降低而供给增加，可以预见，这将使房价下降。

2.长期影响

房产税是一项长期持续性的支出，面对这一长时间压力，消费者很可能降低对房屋的购买欲，需求则可能有所下降。如果假定房屋供给量处相对稳定状态，那么最终也会出现供大于求的现象，这将使房价下降。

二、国内、国外房产税试点方法对比

（一） 上海房产税试点

2011年1月28日，上海开始房产税试点改革。根据税收规定，上海房产税的税率定为0.6%，个别情况为0.4%。即对本地居民新购买的第二套及以上的房产和外来居民所有购房征收0.6%的房产税，如果应税房产每平方米的市场交易价格低于统计部公布的上一年新建造住房平均价格两倍的，税率减为0.4%。而对本市居民具体的征收方法是以家庭为单位，对每个居民家庭给予每人60平方米的免税面积，对超过总值的部分进行征税。

（二） 德国房产税试点

德国10年房价不涨的传奇事迹能够说明房产税对房价的绝对影响。为了控制房价，德国政府对房产税的征收主要集中在交易环节。交易房屋时，一共要缴三次税：首先要对用于交易的房地产缴纳评估价值1-1.5%的动产税，然后在交易时还要缴纳3.5%的交易税，最后对交易获得的利益还要交15%的差价盈利税。这样严格的税收制度完全压缩了炒房者的利润空间，限制了房地产炒作，对控制房价有明显作用。而居民自有自用的住宅只缴纳土地税不需要缴纳不动产税。另外，德国对于房屋出租的租金缴纳的是个人所得税，与我国稍有不同。

（三） 国内外房产税试点结果分析

从2011年开始，上海的试点工作已经进行了5年。从现实情况来看，房产税试点工作并不像人们开始时期待的那样产生轰动影响，而且对房价也没有明显的扼制作用。但结果也绝对不是一无是处的，在政策设计中上海的基础税率分为了0.4%、0.6%两个档次，从房产税政策出台以后两年多的情况来看，上海市在高端房价格的控制和调节方面，还是比较平稳的，房产税的作用也是比较明显的。相比之下，德国政府把重点放在房地产市场的相应交易，以课重税的方式限制交易价格，这种重点明确的方式值得我国学习。

事实上，作为政府的一项财政调控手段，房产税更着眼于长远的未来，为的是可持续发展 ，并不是一日之役。房产税从试点之日起，主要是为了规范房地产市场使其慢慢步入正轨，当然就不能够产生即时效应。当然，由于是试点，我们所制定的政策还相当不完善，为了探索房产税到底对房地产市场能产生怎样的影响和调节作用，除了结合我国的试点情况，我们还要根据国外的成功案例制定更加符合我国国情的房产税税制，争取在全国普及。

三、我国房产税的未来走向

（一）房产税制定

在房产税的制定上要因地制宜。我国是发展中大国，各地间的经济发展存在严重的不平衡，房产税不能按照一个全国统一的模式和标准来征收。对于房产税这一地方税，政府应将一定的自赋予地方，让地方政府能够按照当地经济水平、土地资源情况以及当地居民的纳税能力适当调整税率。

（二）房产税的起征点

鉴于我国各地发展水平存在差距的现实情况，各地政府应根据各地实际情况设立合适的免征额，对不满足条件的居民不征收房产税。①按面积征税，免征面积以下的不征税，而免征面积以上的或者豪华大面积套房的则需要交纳一定的房产税。这种做法能节约利用土地资源，合理配置资源，缩小贫富差距。②按房屋套数征收房产税，免税套数以下的住房不征税，这种做法抑制了投资者或投机客大量购买小型住房的行为，对投机、投资有明显的抑制作用，但对缩小贫富差距和调节社会分配不公平来说则不如按面积征有效果。

（三）房产税税率

房产税税率不能太低或者太高，税率太低不足以起到震慑作用，税率太高又会加重人民的负担，甚至可能引发楼市崩盘和影响社会稳定的灾难性后果。我们是为了控制房价，不是一味的降低房价，所以要把税率控制在使经济稳定的状态。

（四）房产税的时间门槛

房产税的征税对象应该是纳税人的所有房产，而不是在实行房产税后纳税人新购进的房产。房产税的施行就是为了合理分配空置房产，若是只对施行房产税后新购入的房产征税，则有失社会公平。

房产税是政府的一项财政措施，主要是为了稳定宏观经济合理配置资源而不是简单的为了控制房价，所以我们评价房产税的作用大小、效果好坏，决不能以房价为唯一标准。我们要从土地、税收、信贷等各个方面打好“组合战”，从根本上破解困扰房地产已久的问题

参考文献：

[1]刘佐.中国房地产税收[M].北京：中国财政经济出版社，2006：7-24

[2]陈一鸣.房产证税：五国经验可借鉴[J].中州建设，2012（7）：73-75.

[3]杨.对我国房产税改革的立法建议[J].商品与质量，2012 （2 ）：154.

作者简介：

潘楚楚，女，河南大学经济学院2012级国际经济与贸易专业学生。