房地产市场拐点或已到来

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房地产市场周期性调整已经开始

当持续上涨了20多个月的商品房价格下跌、销售量下降、不少地方政府希望松绑商品房限制政策来救市时，投资者开始不敢或不愿意再进入商品房市场，商品房投资需求正在全面萎缩，这种预期逆转意味着房地产市场周期性调整。而且这种调整已成了一种趋势，如果没有重大的政策冲击，想阻碍这种调整已不可能。

逐渐演变为投资投机为主导的市场

自上世纪末取消福利分房以来，我国房地产市场有了长足发展，房地产及相关产业在某种程度上成为国民经济重要支柱产业之一。一方面，老百姓对商品房的“刚性”需求已接近满足，房地产市场需求主力逐渐从与国计民生有关的消费产品过渡到保值增值的投资标的。另一方面，政府通过一系列财政、信贷等宏观调控政策，最大程度保护以“刚性需求”为主的自住、首套房消费者利益，通过相关举措抑止投资、投机型需求，取得了一定成果。

但调控政策在一二线与三四线城市的效果差异较大。比如北京、上海等一线城市，具有资源优势，对外来人口吸引力持续不断，房地产市场在较长时间出现供不应求的局面，土地及商品房供应量呈递减趋势，地价与房价持续走高，逐渐形成了投资、投机、刚需、改善型需求俱旺的局面。逐渐演化为投资投机为主导的房地产市场。

投资投机为主导的房地产市场，其购买者目的、定价基础、价格运行方式及供求关系与消费为主导的房地产市场完全不同。对前者来说，购买者进入市场目的在于预期商品房购买之后能以更高价格卖出，这种预期又取决于金融条件，如利率高低、融资杠杆率大小、信贷获得容易程度等。如果金融市场条件对投资者有利，投资者就会预期房价上涨，商品房市场有更多需求涌现，住房需求可能会无限膨胀。如果投资者预期房价会下跌，那么住房需求就可能急剧下降。

也就是说，以投资为主导的国内商品房市场主要由市场预期来决定。如果商品房市场预期发生了逆转，那这个市场的周期性调整就开始了。从经验来看，我国房地产市场经过多年发展，加上国民投资渠道狭窄，总体上已经逐渐步入以投资为主导的市场。

数据的拐点和预期的逆转

我国商品房价格持续上涨十多年，但没有永远只涨不跌的市场。只要看当前一线城市的土地总值就会知道当前国内市场存在的一些问题。比如1990年，东京土地总值相当于美国GDP的63.3%；1997年，香港土地总值相当于美国GDP的66.3%；今天北京土地总值相当美国GDP的61.6%。而在一些三、四线城市，由于房地产超常规发展，土地、住房供应量远远超过了市民、新市民的购买需求与购买能力，短期累积的存货需要经过较长消化周期，逐渐形成了房地产市场泡沫。在宏观政策变化、信贷收紧等因素合力作用下，成交价格与成交量双双出现了拐点。

无论是从国内出现的一个个“死城”、“睡城”还是国内居民持有的住房量来看，当前中国房地产市场发展已经到了关键时刻，之前的红火局面已难以维系。只要金融市场条件有少许变化，整个商品房市场的预期即将发生逆转。市场预期的逆转也就意味着国内商品房市场的周期性调整开始了。

对于周期性调整，你准备好了吗？

对于市场预期的逆转和市场周期性的调整，最为重要的对于这种调整，居民及企业是否准备好了。

对投资者来说，几十年中国绝大多数城市商品房价格只涨不跌，大涨小跌，长涨短跌，作为一个以投资为主导的市场，意味着任何人只要购买住房就能够大获其利。这种“赚钱效应”使进入商品房市场的人越来越多，房价越推越高。如果房价出现周期性调整或下跌，中国商品房市场投资者是承受不了的。这也就是为何最近中国商品房市场“房闹事件”越来越多，越来越严重。

对银行来说，房价上涨，银行可以把给房地产市场贷款及居民住房按揭贷款看作优质资产，这种贷款做得越多，对银行的赢利越有利。但当市场出现周期性调整时，不仅作为抵押品的商品房价格会全面下跌，而且以商品房及土地作为抵押品的也会全面贬值。银行的不良贷款率就可能上升。这就是最近国内银行贷款不良率上升原因所在。

对地方政府来说，市场的周期性调整不仅可能让政府融资平台风险暴露出来，也可让政府财政风险增加。这就是当前不少城市的地方政府极力救市的原因所在。

但是国内商品房市场周期性调整已经成了一种趋势，中国房地产市场由于超常规发展所带来的一些问题需要市场来自我修复调节。如果不经过这种周期性调整的阵痛，要让房地产市场持续健康发展是不可能的。