利率调整对房地产价格波动的显著性分析

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【摘要】房地产业是关系我国国计民生的支柱性产业，利率是一项重要的宏观调控指标，利率的波动对房地产业有明显的影响。因此，我们应该加快利率市场化的步伐，同时，结合以市场为导向、推进城市化进程等措施多管齐下治理房地产市场，以使我国房地产市场健康、稳定发展。

【关键词】房贷利率 房地产价格

一、研究背景

我国房贷利率政策首先会影响购房者投入的成本，从而影响房地产市场的需求量，最后达到影响房地产价格的目的。分析我国目前的房地产市场，购房者主要分为两类：一是自住，即为了改善目前的居住环境而购买房屋；二是投资，即为了等待升值而购买房屋。由于房地产的固有属性中包含价值量大、使用周期长这一特点，绝大多数消费者没有一次性付清全款的能力，大都采用按揭方式，即向银行贷款的方式进行购买。与之类似，对于用于投资的房地产，投资者为了达到投资收益最大化，同样会通过银行贷款取得购房金额中的大部分资金。因此，不论用于自住还是投资，银行贷款为购房者提供了大部分资金，故由此印证了利率变化对房地产价格有着直接且重大的影响。

二、理论基础

（一）调整长期利率

当长期利率下降时，会导致风险降低，从而增加税收优惠，这些会降低投资者对于房地产投资收益的要求，进而能够增加房地产的资产需求量，这就会导致租金不变但房价上涨。

作用机理为：长期利率下降房地产价格上升增加开发建设量市场供给量增加租金下降但需求上升最后达到均衡。

（二）调整短期利率

当短期利率上升的时候，会导致融资困难，政府规划限制会变得更加严格，因此致使成本上升，这就会导致新项目开发的获利水平下降。

作用机理为：短期利率上升开发所需的成本上升新开发项目减少房地产存量的增加值下降房地产供给下降租金上升价格上升。

三、我国利率政策对调控房地产价格效果不明显的原因分析

一般认为，利率的变化与房地产价格呈反比例关系，这也是央行利用加息手段来控制房地产价格的理论依据。根据实际情况，我们得出短期内利率与房价呈正向关系的结论，房地产价格的非理性的上升，使我国利率政策对房地产价格的调控作用失效。原因是由多方面的产生：

（一）利率政策对房地产价格的抑制作用具有时滞性

如果利率调整的幅度较小，那么对于房地产市场所能够造成的影响也就微乎其微了，从根本上难以起到使房地产市场繁荣，且控制房价的作用，况且利率政策还存在着时滞性，这使得实施的利率政策手段的并不能立刻达到预期的效果，甚至可能出现结果与预期南辕北辙的现象。

（二）房地产价格上升的主要原因超高的投资回报率

自2002年，房地产业多次被评为我国暴利行业之首，房地产开发企业追逐高额利润，国际上的房地产企业一般将利润率控制在5%左右，而我国房地产企业利润率则高达100%，更有甚者达到200%以上。从数据上我们可以看出，房地产开发企业一年仅在商品住房上的谋取的利润，相当于当年全国财政收入的四分之一以上。央行上调利息，虽然会增加房地产行业所需的融资成本，但对于有着高额回报率的房地产企业来说，其影响是微不足道的。

（三）难以通过调整利率来控制市场需求

2010年，出现了大家只看不买但房地产价格依然持续上涨的现象，其主要是由于繁荣的市场需求所造成的。随着我国经济的快速发展和居民生活水平的不断提高，我国对于自用住房的消费需求和投资住房的消费需求呈大幅增长。2005年和2006年商品房供不应求，销售面积远超竣工面积。2006年，城市人口的快速膨胀带来了对于房地产的需求。2010年1月5日发表的《2009年中国城市住宅发展报告》指出，我国目前正处于加速城镇化的阶段，未来一段时间内，城镇人口仍将持续增长，这会导致人口对住房的刚性需求愈发明显。伴随着人民币的升值，更多的资金会流入房地产市场从而造成对房地产的投资需求。针对繁荣的市场需求，由于利率上升而造成的房地产投资成本增加，已经通过提升房地产价格将其转嫁给购房者从而得到补偿。

四、政策建议

房地产业为资金密集型产业，通过调整利率来控制投资于房地产的规模、增长速度以及投资风险，这对于协调房地产业和国民经济的关系是必不可少的。但对于我国房地产业来讲，其超高的投资回报率和特殊的垄断性会使得单凭调整利率并不足以降低房地产投资，不仅如此，反而会提高真正需要购房的消费者的房贷成本，从而抑制了自用住房的消费。所以，调整房地产价格仅仅依靠利率是远远不够的，仍需要其他宏观方面的政策性支持。

（一）控制房地产市场供应总量，调整房地产市场供给结构

政府要加大力度干预，调整房地产市场供给结构。继续开发建设廉租房以及经济适用房，从而确保中低收入家庭的购房需求。与此同时政府也要加大房地产的供给量，根据地价调节供应量，合理制定出土地供应计划，在适当的范围内增加土地供给量以达到供给量与国民经济增长水平、人均可支配收入增长水平相互适应的目的。

（二）适当提高人均收入，扩大就业水平，解决住房难问题

随着城市化进程持续加快，预计城市人口密度将会上升，带来的后果将会是房价的上升，所以政府要采取措施以保障中低收入群体的住房问题，主要手段即为扩大就业范围，提升工资水平，建立完善的人工福利制度，扩大财政性政策支出，在税收等政策方面扶持中低收入者，从而增强居民的购房能力。

（三）改革利率机制，使得利率市场化

利率政策是否能够调整房价调控，取决于整个房地产市场的规范性以及利率传导机制的顺畅与否。就当前情况而言，国家扮演着调控利率的角色，低利率水平无法达到抑制房地产价格的作用。为了达到有效调节利率的目的，将加息政策与利率市场化改革同步进行，双管齐下，这样才能使利率能够真正地发挥其影响房地产的投资风险，投资成本和投资收益的作用。

（四）借鉴国外先进经验，充分发挥利率的杠杆作用

通过利率政策调整房地产价格，过程中要汲取外国的先进经验并结合我国当前国情，而且我们还要结合利息政策的时滞性这一特殊属性，以使国家能够将利率政策对房地产市场的调控作用发挥至最大效应，从而起到控制房价的作用，使房地产价理性回归。

从长远来看，利率的调整是指通过中长期贷款利率所能够产生的影响，进而对房地产市场价格产生的影响，政府要营造一个顺畅的利率传导机制，因为房地产市场的是否以及利率传导机制是否顺畅，都决定了利率政策对房价调控效果的显著程度。因此，政府需要采取合理手段进一步规范房地产市场并且继续推入利率市场化的改革进度从而改善利率传导机制，以达到通过利率手段来维持房地产市场稳定、持续、健康发展的目标。

参考文献

[1]谢经荣，殷红，王玉玫.房地产金融（第2版）[M].北京：中国人民大学出版社，2008-10.

[2]郭树华，袁天昂，王俐娴.利率与房地产市场互动关系的实证研究1998-2008年[J].区域金融研究，2010，NO.1：46～50.

作者简介：薛叔同（1989-），女，天津人，2012级产业经济学硕士研究方向：产业经济学财政。