武广高铁对长沙市房地产开发投资的影响

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摘要：

基于改进的地价函数法就武广高铁开通前后对长沙市房地产开发投资的影响进行分析，得出以下结论：长沙房地产投资额和长沙与武汉、长沙、广州三市的平均国民生产总值有很强的相关性，地产开发投资额有81.9%可以由长沙与三市平均GDP差额来解释，并且和长沙市的经济重心距高铁站距离有关。

关键字：武广高铁地产开发投资 相关性

Impact of WuGuang High-speed Railway on Changsha Real Estate Investment

Abstract: After analysising the impact of WuGuang High-speed Railway on ChangSha real estate investment, we come to a conclusion as follow. Investment of ChangSha real estate is associated with the gap between ChangSha GDP and average GDP of ChangSha WuHan GuangZhou. 81.9% of investment amount could be interpretated by the gap of GDP, and also it has a relationship to the distance between economic gravity and staion.

Key Word: WuGuang High-speed RailwayReal Estate Investmentcorrelation

1.1 研究现状与研究背景

住宅区位理论是最早研究城市交通费用和住房费用间相互关系的理论。该理论认为一个家庭选择居住区时，是在随着城市中心距离的延长而趋于下降的住宅费用和趋于增加的交通费用之间进行互换，使得总费用最低[1]。

交通成本模型和特征价格法是国内外研究轨道交通对房地产增值影响的主要方法[2]。该类方法都是通过对影响房地产价格的主要因素进行特征变量选择和回归分析研究，得出更为接近实际情况的回归方程，标定轻轨沿线的地产增值量。也有学者提出新的模型，横向可以判断不同地块的房地产增值，纵向可以预测和检测同一地块轨道交通建设带来的房地产的增值贡献大小[3]。影响地产价格的因素主要有五大类：结构因素、区位因素、邻里因素、经济因素和消费者特征因素。多数学者选择了楼盘容积率、住宅类型、居民可支配收入、房屋到主干道距离、房屋到地铁距离、房屋附近基础服务设施完备情况等，因此在特征变量选取时对数据的要求较高。为了解决基础数据难以得到的问题，也有人通过类比分析法研究轨道交通和房地产价格间的传导机制[4]。在城市轨道交通与房地产之间关系的研究基础上，学者们开始了对城市轨道交通和房地产综合开发的研究[5]。

以上研究方法主要是在微观层次上的。在研究大区域大范围的城际高铁和沿线城市房投资方面问题时，就显得“过犹不及”。武广高铁建成以后对沿线的城市房产投资会有很大的影响。在研究武广高铁与沿线城市房产开发投资时的特征变量选取肯定要有所变换，要从全局着想，把一个城市当成一个研究单元。城市的整体经济实力是城市房产投资的重要因素。

1.2研究区概况

武广客运专线为京广客运专线的南段，位于湖北、湖南和广东境内，于2005年6月23日在长沙首先开始动工。全长约1068.8公里，投资总额1166亿元。2009年12月9日试运行成功，于26日正式运营。武广客运专线始于武汉的新武汉站，经过咸宁、赤壁、岳阳、长沙、株洲、衡阳、郴州、韶关、清远、花都，到达广州的广州南站，全长约1068.6公里。设计时速350公里/小时，试车最高时速394.2公里/小时。武广客运专线已入选为中国世界纪录协会里目前中国里程最长、技术标准最高、投资最大、票价最高的铁路客运专线，创造了多项世界之最、中国之最。

长沙为湖南省会，位于湖南省东部，湘江下游长浏盆地西缘。长沙市南接株洲市和湘潭市，东接江西省宜春市、萍乡市。地理坐标为东经111°53′-114°5′，北纬27°51′-28°40′，东西长约230公里，南北宽约88公里。

1.3研究方法

地价函数法是研究轨道交通和投资之间关系的好方法。该方法把前后两年的住宅价格差值作为因变量，自变量包括楼盘到地铁站点的距离、地铁站点到主城区的距离[6,7]。汶婵等人在利用地价函数研究轨道交通对沿线房地产价格的影响中建立了一下模型：

Y= +C

式中：地铁开通前后商品住宅的价格差值；： 为系数； 为楼盘到地铁站点的距离； 为楼盘到主城区的距离；C为常数[8]。

在研究武广高铁对长沙市地产开发投资影响中，对地价函数法中的自变量做出新的解释。首先利用经济重心理论和GIS方法计算出长沙市历年的经济重心位置，相当于地价函数法中的楼盘位置。楼盘到地铁站的距离转化为城市经济重心到高铁长沙站的距离。地价函数中的主城区解释为虚拟的经济意义上的“主城区”，即武汉、长沙和广州的GDP平均值。地铁站到主城区的距离转化为长沙市GDP与三个城市GDP均值之间的经济距离，也即是两者之间的差值。把长沙市地产开发投资额当做上述两个变量的函数。

经济重心的计算完全仿照重力的分解与合成法则进行。对于人口分布均衡的区域来说，其中经济重心就是该区域的几何重心, 人口分布不均衡区域的经济重心位置可以通过一定数学模型计算得出. 在实际计算中, 常运用以下公式计算：

，

式中, Xi 和Yi为长沙市第i个县(市)几何中心的坐标 ,Wi为加在第i个县(市)的权值, 这里采用的就是第i个县(市)的GDP。

1.4 数据来源

本研究数据主要来源于2005-2010年《长沙统计年鉴》、《武汉统计年鉴》、《广州统计年鉴》、长沙统计信息网、长沙房地产年度公报。武广高铁2006年始建并于2009年建成通车。本研究选取了2004至2010年的数据。诸多研究表明建设中的地铁对沿线的地产也有很大的影响，选取的数据是有效的。

表1 长沙、武汉、广州年度国民生产总值及长沙市地产投资额

Tab.1 GDP of Changsha Wuhan Guangzhou and amount of

2.1改进的模型

根据上述研究方法，建立以下模型：

Ln

式中：Y为高铁开通前后城市房地产开发投资额，A,B为系数， 为城市经济重心到武广高铁长沙站的距离， 为长沙市GDP与三个城市GDP均值之间的经济距离。

房地产开发投资的年变化情况解释为城市间经济实力差和经济重心到高铁站距离的函数。宏观上，高铁可以看做城市轨道交通线，各城市看做地铁站点。固定资产投资是国民经济发展的主要动力之一。房地产行业是中国最有发展潜力的行业，众多城市中房地产开发投资额在固定资产投资额中的比重高达60%。在区域经济一体化和武广高铁三小时城市圈内，用经济实力和经济重心迁移对房产开发投资变化作出解释是有一定意义的。

2.2数据分析计算

首先根据重心模型计算经济重心

表4 经济重心坐标

Tab.4 economic gravity of Changsha

表5 经济重心距高铁站距离

Tab .5 the distance between center of economic gravity and railway station

其中两个自变量的T检验小于5%， =0.819，模型因变量有81.9%可以由自变量1解释。经济重心距高铁站距离、经济总量差距和长沙市房地产开发投资有很高的相关性。Sig=0.033

LnY=2.078 ln ―3.336 ln +9.477

3小结与展望

近几年来长沙市房地产开发投资增长迅速，在2006、2008年增长幅度降低，这主要受经济宏观调控的影响。在武广高铁上的三个省会城市中，长沙经济基础较薄弱。2008年以前，长沙与武汉广州的经济差距在扩大，近两年来差距在慢慢缩小。随着高速铁路的发展，地区间的距离在不断“缩小”，城市间的经济影响越来越大。因此研究问题更要有全局的概念。本研究正是以武广高铁为背景，讨论了长沙市房地产开发投资与武广城市群经济的关系。

武广高铁开通到现在就一年多的时间，缺乏新的数据。本研究也只能讨论高铁前期给地产投资带来的影响。相信以后高铁对区域发展的推动作用会越来越大。

本文的模型分析的结果比较理想，但在模型背后更深层次的理论支撑有待进一步研究。影响房产开发投资的因素众多仅仅从交通方面考虑问题显然不够全面，其影响机理更待讨论。

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