房地产开发项目融资成本与风险
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摘要：房地产行业本身具有一定的特殊性，其属于投入资金金额大、跨度周期长、风险偏高的行业类型，直接从项目的启动到项目的竣工验收，都必须要巨量的资金加以支撑。而这种庞大资金实力房地产企业本身并不具备，因此要想真正顺利的完成房地产项目开发，就必须进行融资操作。
通常房地产开发项目所需要的资金都比较大，因此国内的房地产开发企业资金短缺的问题非常普遍。绝大多数房地产开发企业都是依赖于银行贷款的形式，对于融资模式及渠道的拓展方面明显不足，所以有效降低和控制房地产开发项目的融资成本及风险就变得越来越重要。
一、房地产开发项目融资风险及成因
（一）开发项目融资制度不完善
当前，我国房地产行业发展很快，但与之配套的、完善的法律规章制度建设则相对滞后。目前政府都是采用宏观调控的形式来实施房地产开发项目的融资操作。然而针对开发项目如何对外融资，及采取怎样渠道进行融资的内容明显偏少。例如当前房地产开发项目普遍都是选择银行借贷融资的形式，但是我国政府的要求相对较高，其在实际中明显缺乏相应的可操作性。尽管所制定的法律法规较为严格，但是针对其所面临的实务问题明显不多，在此背景下，企业融资就变得越来越困难，增加了房地产开发项目的融资成本及风险。
（二）开发项目融资方式复杂
随着对企业融资理论的研究的不断深入，房地产开发企业开始积极采用多种不同融资方式来实现资金流的持续。然而复杂的融资方式，给房地产开发企业带来了巨大的融资风险。银行贷款本身是一种主要的融资方式，但是银行方面利率的变动，成为影响融资的主要风险因素。而对于股票和债券的融资而言，其所发行的数量、价格、时机、分配正常及顺序安排等都将直接对融资风险造成影响。在租赁融资方面，双方的信用、财力等对融资风险造成一定影响。多种融资的方式，所存在的融资风险也不尽相同，这就要求我们必须考虑融资方式的可行性，充分结合开发项目情况进行融资方式的选择。
（三）开发项目融资风险管理机制不足
当前我国房地产开发项目，在融资风险的管理机制方面仍然不足，比如融资程序不规范、管理机构落实不足以及企业对人力资源分配不合理等，这些都导致房地产企业在项目开发当中难以进行有效融资。在开展和实施房地产开发项目的过程中，通常因为项目负责人本身专业水平不足，导致其过于重视项目的扩张，从而对融资风险表现得不够重视，并没有强化对融资风险的管理力度，这就在无形中直接增大了融资风险，最终对房地产企业项目的开发造成一定制约效果。
（四）开发项目融资结构不够合理
根据融资优序理论，企业进行对外融资时，通常应选择债务融资和股权融资的形式，同时还应当合理安排相应资本结构，其短期与长期的债务比例，同时充分结合企业实际情况进行安排。主要是因为一旦过于依赖借款维持，将直接增加企业本身的还款压力，在此情形下，当企业资金陷入紧张无法及时还款时，将直接增加企业本身财务风险。而如果企业选择长期债务借款，尽管其还款压力变小，但是一旦产生宽松的货币政策时，将直接致使房地产企业资金成本增加。
二、控制房地产开发项目融资成本及风险策略
（一）构建完善开发项目融资制度
在房地产开发项目融资方面，要求政府应当强化立法建设，采取完善的融资制度和法律法规制度来切实保障房地产开发项目的持续、顺利发展。一方面需要针对现有的法律法规进行补充、完善的同时，还需填补其在事务处理当中所产生的制度空白。并且还需对法律法规当中存在矛盾的地方进行研究和调整，这样才能促使房地产开发企业在进行项目开发融资当中，真正有法可依。这样不仅极大的避免了法律漏洞、逃避法律责任的情况产生，同时还直接选择了最适合自身的融资渠道。房地产开发企业在融资当中，应当多与政府沟通，因为政府的支持是整个房地产开发项目顺利进行，乃至健康发展的重要保障，其能够真正有效的降低房地产企业的融资风险。
（二）构建多元化融资模式
这就需要充分借助金融市场优势来进行，需针对企业的资产结构实施专业性、综合性评估，并针对其融资方式和企业自身资产结构融合度进行优化整合。需采取最适合企业发展的融资方式，不断的由此拓展融资渠道，分散其融资风险，真正起到风险防范及渠道拓宽的作用。不过，房地产开发企业可以在其房屋未进行交付之前，借助预售的形式来获取相应收入，由此可选择低价入市的形式吸引购买者，最终将由此促使资金尽快回流，从而极大的降低融资成本和风险。
（三）构建健全的融资风险管理机制
针对房地产开发项目的融资风险，必须要拥有一套完善化的融资风险管理制度加以保障。这就需要从企业自身入手，要全面、深入的分析和了解开发项目融资当中可能产生的风险，必须由此做好相应的风险识别评价的工作，从而以此来不断完善企业内控制度，持续健全融资风险管理机制。需要对各种可能产生的融资风险进行对症下药，从而由此极大的降低房地产开发项目融资风险。另外，还需强化开发项目管理人员的融资风险管理水平，从而据此来有效培养其风险意识，这就要从理论到实践都应当切实做好充足的培训工作。
（四）合理调整开发项目融资结构
我国房地产企业应当科学合理的安排企业融资结构，要尽可能的降低和减少银行信贷及民间借贷的比例高低，还可适当的增加相应股权融资比例。这主要是因为债务发展本身非常严格，而国内企业债券市场则刚刚起步，因此可以对股权融资的方式加以考虑。当前，国内大多数房地产企业的股权融资比例仍然偏低，因此就可以考虑增加外部投资的比例，以此来分散企业经营风险。并且基金投资也是较为不错的选择，其能够直接筹集出大量的资金，能够有效提升房地产企业开发项目的对外融资能力。
三、结语
房地产开发项目的资金投入量非常大，因为其对外融资能力直接成为项目开发顺利完成的关键所在。然而当前国内房地产开发行业在融资的方面仍然存在相应的风险问题，这就必须给予高度重视。采取有效的风险控制策略，在保障自身利益最大化同时，实现房地产开发企业可持续发展。
参考文献：
[1]骆静霞.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].财会学习,2017,(03):204-205.
[2]郭欣.房地产开发项目的融资成本及风险防范[J].经济研究导刊,2016,(11):36-37.
作者：杨延超 单位：西安海亮房地产开发有限公司