房地产库存的计算方法及底库存数

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2015年底，中央经济工作会议提出，2016年中国经济有“三去一降一补”五大任务。其中，用重要篇幅阐述了化解房地产库存的要求。于是，各方面提出了房地产市场库存的各种计算数据。根据媒体报道，以时间为序有：中国社科院――《住房发展报告2015-2016》的住房39.96亿平方米；国研中心王一鸣的80.68亿平方米；中国社科院财经院倪鹏飞的21亿平方米；北师大金融研究中心钟伟的大于80亿平方米；穆迪评级报告的住房大于51亿平方米；上海社科院张泓铭的66.72亿平方米；等等（以上数据来源并非直接，除了张泓铭之外，全部来自媒体报道）。

以上计算者，都是有一定影响的专业机构人士。由于计算方法和口径的不一致，或许加上报道有误，导致结论大相径庭。这无疑影响了数据的可信度及对于问题认识的准确性。

全国两会以后，有几位友人质疑我66.72亿平方米的结论。我听取他们的意见，并同从事房地产统计的人士反复讨论相关指标的含义和口径，经过重新计算，得出2015年底广义房地产库存（现房加期房）为小于54.55亿平方米的结论。现将计算方法以表1演示如下，并予以解释。

问题的关键，在于对第2栏施工的理解。它应该包含当年的“新开工+竣工+上年结转未完成施工”，共三个部分。

在当年的销售量中，不仅有现房，还有期房。竣工了的房屋，销售掉的进入了销售统计，销售不掉的进入现房库存统计，比较简单。不过，期房比较复杂，销售掉的虽然进入了销售统计，但销售掉的只要没有竣工依然结转进入下年施工统计，甚至拖进2015年的施工统计，只有到它竣工以后的下一年不再进入施工统计。所以，在计算真实的库存时，要把销售了的期房仍留在2015年施工统计量中刨掉。

第6栏，是我推算的各年销售的期房量。我假设当年竣工量全部销售完毕，因为，要计算准确的现房、期房销售量，需要一个个楼盘计算，那是不可能的。其实，各年竣工量不会全部销售完毕，会形成现房库存，比如2015年的7.18亿平方米（为避免重复计算错误，我在最后不把7.18亿平方米加进广义库存）。这样推算的期房销售量会小于实际量，但是摊入各年影响不大。而对于销售总量没有影响。

第7栏，是我推算的各年销售期房中，一直拖到2015年仍未竣工，还需要纳入2015年施工量比例的数据。各年的比例，是我的主观经验，并希望各年的比例曲线比较光滑。可能同实际有偏差，但不会太大。当然，适度考虑了由于计算中现房销售量扩大，推算的各年期房销售量数据偏小的因素。比如，2010年的期房销售量还安排了5%的比例进入2015年的施工量，其他各年类似。

第8栏，是我将第7栏纳入2015年施工量比例，换算成实际量。

第9栏，是将当年施工量73.57亿平方米减去当年销售量12.85亿平方米，再减去前面各年已经销售的期房重新进入2015年施工量统计的6.17亿平方米，它的差54.55亿平方米就是广义库存。2015年的现房库存7.18亿平方米，不再计入计算，因为在计算时假设竣工量全部销售完，并缩小了期房销售量。

54.55亿平方米的广义库存，还要有些折扣。因为，在施工量中还可能包括应该被销售量所分摊、但还来不及分摊的公共面积。但相信量不会太大，也无法弄清。所以，2015年小于54.55亿平方米的广义库存可能大体成立。这不仅是我对朋友的回应，也是我对3月份66.72亿平方米（有诸多媒体报道）的修正。修正之大，出乎想象。以此文向帮助我的友人表示谢意，向社会表示歉意！如对此文还有疑问，请不吝指教。