房地产税收、土地财政与地方债务风险
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受2013年楼市成交活跃和土地市场火爆的影响，2013年房地产税收收入和土地出让金收入双双呈现大幅增长态势，房地产税收收入首次超过2万亿元，土地出让金收入突破4万亿元，同比增长超四成，全年房地产业对地方财政收入的贡献度再创新高。地方政府土地财政依赖格局不降反升，在地方债风险逐步加大的背景下，未来几年房地产业仍是地方政府比较依赖的收入来源。
一、房地产税收对地方财政收入的贡献进一步提升
1. 2013年房地产“五税”收入同比增长超两成
2013年，房地产“五税”总收入为12215亿元，比2012年增长约21%。房地产“五税”十多年来涨速迅猛，2013年总收入是2001年的24倍，年均增长40.4%。其中，契税3844亿元，增长33.8%；土地增值税3294亿元，增长21.1%；耕地占用税1808亿元，增长11.6%；城镇土地使用税1719亿元，增长11.5% （见图1）。
在“五税”中，房产税占“五税”总和的比重呈递减的趋势，从2000年的46.5%降至2013年的12.69%，较2012年又下降0.8个百分点；同时土地增值税占比每年递增，从2000年的1.9%升至27%，土地增值税对房地产税收起着越来越大的作用。2013年受房产交易量和金额的大幅增长，契税实现了33.8%的增长，其占比也显著增加3.1个百分点。从2003年开始，契税在“五税”中所占比重一直稳居首位，占据着最重要的地位，但比重从2007年起，逐渐下降，特别是2012年创2000年以来的低点，2013年则实现了明显的触底反弹。
2.2013年房地产税收对地方财政的贡献率为17.7%，再创历史新高
2013年，五类房地产税收总和占地方财政收入的比重为17.7%，比2012年上升1.1个百分点，是2000年的2倍多，比重再创历史新高。自2001年以来“五税”总和占地方财政由2001年的6.4%上升至2013年的17.7%，年均涨幅约1个百分点，涨幅较大（见图2）。
此外，2013年财政部还公布了房地产营业税（5411亿元）和房企所得税（2580亿元），二者合计约8261亿元，再加上直接“五税”收入，共计约20476亿元，占地方财政收入的比重高达30%。可见，房地产类税收在地方税收中起着越来越重要的作用，对地方财政的贡献逐渐加大。
二、2013年土地出让金对地方财政收入的贡献显著反弹
1. 2013年土地出让金收入超4.1万亿元，同比增长44.6%
2013年全国土地出让金收入为41250亿元，增长44.6%，较2012年显著增加。整体来看，全国土地出让金收入呈现震荡上升态势，以4-5年为1个周期。如2005-2008年、2008-2012年，均经历2年左右的快速增长期，再经过1-2年的增速下滑或者负增长，实现一个新的发展周期（见图3）。
2. 2013年土地出让金对地方财政总收入的贡献率上升6个百分点
2013年土地出让金占地方财政总收入（地方财政总收入主要包括地方本级财政收入和地方政府预算外收入，考虑到数据可得性，本文计算的地方财政总收入为地方本级财政收入和土地出让金收入的加总，以下相同）的37%，比2012年提升了6个百分点，重返历史高位。实际上，从2002年开始，全国土地总收入占比就高于20%，一直在波动中上升，特别在2008年以后，其影响力逐步显现，对地方财政收入起着不可或缺的作用（见图4）。
三、2013年土地财政收入对地方财政总收入的贡献占比超48%
考虑数据的可得性，本文主要从房地产税收和土地出让金两方面考察土地财政问题。具体公式为：
土地财政收入=土地增值税+城镇土地使用税+耕地占用税+契税+房产税+土地出让金
纵观2001-2013年，土地财政收入呈现稳步上升趋势，其在地方财政总收入中所占比重也在波动中上升，从2001年的19.7%上升至2013年的48.5%，10年内涨了一倍之多，几乎占据了地方财政总收入一半的来源。可见，土地财政收入是地方财政总收入的核心组成部分，是地方政府最主要的收入来源，短期内仍占据不可或缺、不可替代的地位（见图5）。
按照审计署公告，2013年下半年至2014年是我国地方政府负有偿还责任债务集中到期的高峰时间段。2015年起我国地方政府债务到期压力将逐年减轻。2013年下半年我国地方政府债务到期额为24949亿元，占全部债务总额的22.92%；2014年我国地方政府债务到期额为23826亿元，占全部债务总额的21.89%。由于2013年到期债务有很大一部分将以再融资的方式周转到下一年度，因此预计2014年到期债务本金额规模最大，偿还风险也最大。
五、结论
基于以上的实证研究，得出以下几点结论。
第一，房地产税收收入对地方财政收入贡献进一步提升。2013年房地产“五类”税收突破1.2万亿元，占地方财政收入的比重进一步提升至17.7%，再创历史新高。如果再加上房地产营业税和房企所得税，这一比重接近30%。
第二，地方政府土地财政依赖格局进一步强化。房地产税收与土地出让金收入显著地影响着地方政府的财政收入。近年来，土地财政收入的规模整体上保持了稳步上升的增长态势，占地方政府财政总收入的比重也是震荡上升，在经历了2012年的低谷后，2013年占比显著提升，土地财政仍是地方发展最为重要的资金来源之一。
第三，地方政府潜藏债务风险。非税收入占比过高，增加了财政收入的不稳定因素，外加政府债务风险将在最近两年集中体现。地方财政收入增长将面临较大的压力，其主要体现在商品住宅交易环节税费减少以及土地出让金收入下降两方面。
第四，未来几年房地产业仍是地方政府比较依赖的收入来源。2013年12月举行的中央经济工作会议提出：2014年着力防控债务风险。要把控制和化解地方政府性债务风险作为经济工作的重要任务。国家清理和压缩地方政府债务，必然使地方政府贷款难度增加，虽然地方政府也在转变“GDP政绩观”，但毕竟需要一个过程，因此，未来几年不得不更加依赖土地财政。这就注定，房地产仍将是地方政府比较依赖的收入来源，地方政府也不希望房地产市场出现大幅降温。