房地产将告别暴利时代

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摘 要：近年来，国内一线城市土地市场再度升温。而楼市持续调整的影响不断显现，如何消化庞大的库存依然是当前楼市面临的最大问题。专家指出，长期来看，楼市调整有助于结束房地产暴利时代尤为值得注意的是，全国一线城市的土地市场迎来“地王”的井喷式成交。

关键词：房地产；暴利时代；投资

中图分类号： F293 文献标识码： A

中国未来房地产市场的投资价值甚忧。我们不否定房地产对中国经济和市场的重要性，但必须承认，中国房地产市场的投资价值正在下降，而投资风险则在持续升高。尽管有很多业内人士不同意这个观点，认为看空者不了解实际情况，在信口开河打压房价。但是我们强调两点：一是国内房地产市场的投资价值降低不是短期市场被动，而是未来较长时间内的趋势；其二，这不是个别城市的偶然现象，而是可能在全国比较普通地出现。

首先，让我们看看精明的投资者在干什么。从去年以来，一些知名的投资者已经开始从中国房地产市场撤资。去年9月以来，李嘉诚控制的企业卖出了位于上海、广州的写字楼和商场项目。他的次子李泽楷则在今年4月初以9.28亿美元的价格出售了位于北京三里屯的盈科中心。著名投资者经历了经济周期和市场起落，他们的眼光是值得依赖的标杆。作为一名著名的宏观投资家，李嘉诚在内地经营了几十年，现在撤离中国房地产市场一定有充分的理由。

其次，中国房地产市场已经从高速发展进入调整阶段。从1998年住房商品化改革开始，除了2008年金融危机之后，中国房地产市场基本在上涨，十几亿人的住房需求被唤醒，维持了世界上规模最大的城镇化进程和房价持续上涨。现在，这一趋势到了调整的时候。国内房地产市场从供给不足走向供给过剩。如今，供给过剩问题出现在很多三四线城市，在建住房面积以每年13.4%的速度增长并于2013年达到顶峰。2014年约有23亿平方米的住房完工，而城市人口仅增加1870万，人均房屋建住竣工面积将会达到121平方米。城镇居民人均房屋建住竣工面积从2009年的61平方米增长到2013年的113平方米，这种趋势显然难以持续。供给相对过剩的局面就是各地“鬼城”城市，我们也看到了大量的空置住房。

再次，国内房地产市场的需求支撑正在发生变化和转移。套用市场一般的划分，国内房地产市场需求可分为三类：即自住需求、投资需求、投机需求。以中国人口之多、城市之众、市场之大，任何一类需求的规模都不可小视。过去，中国房地产市场的升值潜力加上人民币升值的潜力，不仅刺激了国内资本活跃的投资，也吸引了大量境外资本进入国内市场。但现在，中国资本投向境外房地产市场的数量在迅速增加。高力国际日前的白皮书指出，2013年中国跨境房地产投资总量持续攀升，已由2008年约6900万美元增至2013年逾160亿美金，6年激增231倍。如果算上从地下渠道流出投资境外房地产的资金，数字就更大了。这意味着，现在每年从中国市场流出了近200亿美元的房地产购买力，伦敦、悉尼、纽约、旧金山、洛杉矶等都是中国人的热门投资地区。另一种需求转移是，由于不看好房地产市场前景，国内资金从房地产市场流向其他领域。

第四点，融资困境将推动国内房地产业大幅洗牌。今年以来，已有10多起中小房企资金链断裂的案例，这类事件下半年将会更频繁发生。值得注意的是，在中国经济发达的长三角地区，房地产融资风险十分突出。宁波、南京、常州、无锡等多个地方，不同程度地出现资金紧缺、开发商告急的情况。受市场成交萎靡、银行贷款受限、上市融资遇阻的影响，开发商对资金的需求几乎到了饥不择食的程度。

要注意的是，我们强调国内房地产市场的投资价值下降，并不是认为国内房地产市场缺乏基本的交易，而是指投资获利的价值大大降低。在经历了16年爆炸式的快速扩张之后，中国的房地产市场面临着历史性的转型，从此将会走向告别暴利的常态化。

最近一段时间来，房地产调控政策依旧紧锣密鼓：二套房“认房又认贷”的新标准正式出炉，国家发改委将房产税的推出列为今年重点工作，财政部要求加强土地增值税的清算和预征等。与此同时，地方性的细则亦在进一步的施压。

政策的明朗使得开发商基本上放弃了最后一丝幻想，全国一线城市的房地产市场出现了 “量价齐跌”的态势。中国指数研究院的统计数据显示，一线城市5月成交量“腰斩”，在监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，总跌幅约44%，其中上海、广州和深圳三城市，已有楼盘价格下跌幅度接近15%。事实上，这种“量价齐跌”的意义不仅预示着调控政策的短期见效，更可能意味着中国房地产市场将从此告别暴利时代，而进入平稳发展周期，理由有三：

（1）本次调控政策的基本目的不仅仅在于短期抑制高房价，更在于改变时下房地产投机、投资过剩，使房地产回归居住的基本需要。为此目的，除了一些短期政策外，更注重长效制度建设。比如，通过税收政策调节房地产的合理需求，通过供应结构的变化要求住房供应的70%为保障基本居住需求的小户型商品房和政策性住房。也就是说，从抑制投资、投机的角度而言，这是个将长期坚持的政策，也将成为中国房地产公共政策的基本目标。

（2）鉴于中国当前的高房价最大推力在于过度消费和投机，而过高的房价又在一定程度上成为阻碍城镇化和中国发展的最大阻力，当房价脱离民众的基本收入太过离谱，社会资源和国民财富将会被房地产所绑架。因此，中国经济的转型、城镇化的进程虽然都离不开房地产的发展，但绝对是拒绝高房价的，政府对此非常清楚。

（3）目前中国的人均居住面积已经超过了30平方米。按照房地产的发展规律，突破这个关口意味着房地产的高速增长期将会结束，房地产本身将从经济拉动的引擎回归居住和民生的功能。围绕未来的住房需求，政府将在完善保障性住房供应的同时，撬动大量的二手房进入租赁市场，构建一个与民众收入和城镇化发展相适应的住房结构，这种合理的住房结构将在一定程度上杜绝过高房价的出现。

至此，我们基本可以判断，在未来一到两年，中国的高房价将随着供求基本面的均衡而告别暴利时代，房价在未来下降至少30%将成为定局。通过本轮的调整，以暴利和投机为主要特征的房地产市场的价格逻辑，将回归微利和居住功能