房地产税基争议处理机构建设研究

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇房地产税基争议处理机构建设研究范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

目前，大部分城市存量房交易采用评估价作为计税的税基，很大程度上防止了“阴阳合同”现象。在很多城市，因为房地产相关税费在交易环节收取，业主只有在房地产进行交易的时候，才会涉及到争议处理环节。房地产税基争议与交易密切相关，所以，争议处理随着市场的波动呈正相关态势；在房地产市场处于卖方市场的时候，业主比较强势，经常把房地产交易环节各种税费转嫁给买方。当房地产处于买房市场时，买方比较强势，则房地产交易环节各种税费不易转嫁。

未来，房地产税成为业主每年都要缴纳的税种，如果该房产只是业主自住，那么房地产税是不能转嫁的。当然，如果业主的房地产用于租赁或其他经营用途，则其可能将房地产税转嫁给租客或其他消费者。不管能否转嫁，与以往相比，事实上都增加了业主的税负。正因为如此，业主更加重视房地产税基的公平性和准确性，在此背景下，房地产税的争议处理将会呈现高频化和常态化。

2015年10月1日起，重庆市开征个人住房的房产税，对象是独栋商品住宅或建面单价超过13192元的住房，以及在此间无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房。重庆开征房地产税，具有一定的示范意义。不久的将来，将会有更多的城市步重庆后尘开征房地产税。这样，房地产税基争议处理将要面临空前的压力和挑战，为此，需要建立房地产税基争议处理常设机构以应对新形势和新局面。争议处理机构应该覆盖评估层面、专家调解层面、征管层面和诉讼层面，以科学、专业、合理、平等的方式来处理房地产税基争议。

一、评估层面

在房地产税基争议处理的机构中，评估层面的机构侧重于评估技术上的解释与复核工作。一方面是给房地产纳税人给予技术上的解释，回复各种咨询，提供各种帮助；另一方面，对于提出复核申请的房地产纳税人，派出专业技术人员，对其提出异议的物业进行复核，以纠正可能存在的评估缺陷。

1.咨询与解释

首先在人员配置方面，咨询与解释工作因为是接触业主的第一线，所以，需要有建筑、估价、法律、传媒、税收等综合性知识的人才，以便达到优质的沟通效果。房地产的纳税人围绕着房地产所提出的问题丰富多样，有提问评估技术的，有提问税率标准的，有提问法律问题的，有提问建筑形态等问题的，这样，咨询人在负责解答时，需要从多方面进行知识储备，并对各种问题了然于胸，确保问答的满意度。

其次，行为规范。在窗口咨询中，因为是面对面的沟通，所以咨询人员要着装整洁，和颜悦色，表达流畅；在电话咨询中，尽管不是面对面沟通，但从电话的语气、语调、语速，仍然是咨询人员形象的表征，需要从严要求；在邮件、留言、QQ咨询中，措辞要严谨、条理、简洁、清晰，使问题解决高效明了。

再次，其他技术的支持。多应用“互联网+”思维解决问题，广泛使用新媒体技术、移动互联网技术、三维GIS技术、综合信息平台等，多渠道解决房地产税基争议问题。

最后，要将持续进行学习常态化。因为知道更新越来越快，各种新问题、新知识、新概念层出不穷，争议处理专员的继续教育要常抓不懈，要坚持不断学习，使继续教育常态化。

2.价格复核

纳税人如果就房地产税基向评估机构提出争议，评估机构受理后，要安排专业评估技术人员进行复核。价格复核涉及到现场查勘、信息采集、数据校正、模型调整、报告撰写、呈批报告、数据上传等复杂而繁琐的工作，需要配备足够的专业评估技术人员。

综上所述，房地产税基争议处理在评估层面，至少要保证足额配备注册房地产评估师、IT技术人才、法律人才、传播专业人才和其他辅人才。

二、专家调解层面

专家调解层面主要是负责房地产税基争议调解。专家所进行的争议调解不同于法院的庭前调解，专家所开展的调解是民事调解，而法院所进行的庭前调解是行政调解。在民事调解中，争议双方共同信任房地产评估专家委员会，由房地产评估专家委员会组织专家进行中立调解。

建立专门的房地产税基争议调解室。争议调解要在严肃的场地空间进行，争议双方以平等的身份参加调解。而负责调解的专家要秉持公平、公正的立场，主持调解工作程序进展。争议调解室要配备相关的设备，提供良好的调解条件。

要规范流程，严格纪律。要对整个调解过程以记录表形式进行记录，并明确调解结果，经双方签字后再确认。评估专家要坚持流程公正，让双方充分阐述理由。严禁任何偏袒，注意廉洁调解。

遴选评估专家，建立专家委员会，形成专家库。从专业的房地产估价师中间，遴选出作风正派，工作严谨，为人正直的资深估价师组成专家委员会。由秘书处根据争议提起的具体情况，推荐1-2名调解人。同时，要坚持回避制，如果当事人提出要回避的名单，则秘书处要审核申请，如无特别原因，应该尊重申请人的要求，同意回避相关人。

三、征管层面

征管层面是房地产税基争议进入行政复议环节后，由纳税人提起争议的法律相对人。征管层面应该设立专门的机构，或者至少配备足额的人员来应对房地产纳税人提起的争议。确定房地产税基的是地方税务局，房地产纳税人向地方税务局的上级主管部门提出行政复议。

地方税务局的上级主管部门接受房地产纳税人的行政复议申请。作为被申请人，地方税务局负责房地产税基争议处理的机构或专职人员要持续跟进。作为行政复议的法律相对人，地方税务局的上级部门应该负责客观、准确解释行政行为的合法性。

总之，在征管层面，为应对日益增加的房地产税基争议，需要设立专门的机构或指定专职人员来负责受理及处理争议问题。在相关人员配备上，以法律人才为主，以税收人才为辅。

四、诉讼层面

房地产税基争议处理在诉讼层面，英国设立有专门的土地法院，澳大利亚设立有专门的土地裁判所，所有关于房地产的争议均可到专门的法院进行诉讼。在我国暂时还没有专门的房地产法院，目前常设的分庭包括民事庭、刑事庭、行政庭，可以考虑在法院内部设立房地产相关的审判庭。所以，在诉讼层面，关于房地产税基的争议有条件的城市宜在法院设立房地产庭，条件不充分的城市可以设立房地产争议专门工作小组。

1.技术鉴定

技术鉴定是当房地产税基争议进入诉讼环节后，由法院的司法管理机构委托房地产评估专家委员会进行房地产评估技术鉴定，此技术鉴定具有法律效力，供法院裁决参考使用。

房地产税基争议一经提讼，法院受理后，司法行政管理部门要委托专业评估机构或评估专家委员会进行技术鉴定。技术鉴定具有法律效应，所以，在机构的遴选方面要严格进行，要确定好刚性标准，而且要遵守廉洁纪律，充分保证鉴定工作公平、公正、客观进行。

房地产评估专家委员会如果受法院委托，要开展具体房地产评估的技术鉴定。鉴定专家名单由房地产评估专家委员会秘书处随机抽取，专家小组成立后，需赴现场查勘，详细记录查勘情况。专家小组对查勘数据进行研究，根据房地产评估法则，对需要鉴定的房地产进行鉴定性评估。

2.调解与裁决

房地产税基争议也可以进行庭前调解，由法院的调解员将争议双方召集到一起，进行充分的讨论，分析彼此产生歧义的地方，将双方的观点、立场摆明，将争议化解。

如果争议双方均不接受调解，则在专业技术鉴定之后，由法院进行裁决。法院裁决是争议解决的终极程序。

五、小结

在房地产税基争议处理的机构中，根据争议处理的推进层级，可以分为评估层面、专家调解层面、征管层面和诉讼层面的机构。

评估层面的机构侧重于评估技术上的解释与复核工作。一方面是给房地产纳税人给予技术上的解释，另一方面对于提出复核申请的纳税人，对其提出异议的物业进行复核。

专家调解层面的机构主要是负责房地产税基争议调解，此环节的调解属于民间调解性质。

征管层面的机构由各地区自行设立，是用以应对房地产税基争议的专门机构。条件不充分的城市在地方税务局内配备足额的人员来应对房地产纳税人提起的争议。行政复议的机构一般是地方政府，是地方税务局上级主管部门。房地产纳税人向其提出行政复议。

诉讼层面的机构是法院，关于房地产税基的争议有条件的城市宜在法院设立房地产法庭，条件不充分的城市可以设立房地产争议专门工作小组。

总之，房地产在持有环节开征房地产税势在必行，房地产税基争议处理要有常设机构和配备充分的专业人员才能应对大量的争议诉求。就目前的情况，全国各地如果能在各相应的争议处理环节先期储备人才和经验，不失为未雨绸缪之举。