浅谈我国商业银行房地产信贷业务存在的问题及对策

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【摘要】我国房地产产业自市场化后，发展迅速，而商业银行的信贷支持发挥了及其重要的推动作用。本文针对我国目前商业银行房地产信贷业务存在的问题进行了针对性分析，并提出了相应的对策建议。

【关键词】商业银行 房地产开发 信贷融资

一、前言

据国家统计局数据，自1998年房改以来止2013年11月末，全国房地产实现销售面积967919万平方米，实现销售金额为386471亿元。在业务的快速发展过程中，部分商业银行因风险过度偏好，出现贷了前调查走形式、贷中审批效率低、贷后管理水平跟不上等相关问题。

二、商业银行房地产信贷业务存在的问题

（一）贷前调查落实不到位

贷前待查是商业银行在客户授信前对其基本情况进行的综合调查分析，调查的主要内容包括资信状况、经营现状、授信用途、授信担保情况等，为后续授信审查审批提供决策依据。金融监管部门为防范金融风险，保障房地产开发项目能按期完工，在项目资本金及贷款发放条件上都做了明确规定，目前资本金按项目不同类型要求20%～35%，商业银行贷款发放的基本前提条件为项目“四证”齐全，这本是贷前调查的重中之重。但是在实际业务过程中，优势因风险过度偏好，贷前调查流于形式，甚至出现过尚未缴清土地款，没有得国有土地使用权证就获得银行授信的案例，土地款未缴清其他证件更无从谈起，房地产商提供四证、立项等虚假复印件申报授信，银行贷前调查流于形式，进行申报审批，授信审批通过后开发商通过民间资金过桥借贷，短时间内完成土地款缴纳、项目立项全套手续（政府提前审查，资金到位后后即可取得立项、四证、环评等证件），取得真实四证及其他手续完善后，获得银行信贷资金，通过一系列的资金流转，最终用于归还民间资金。从表面上看，商业银行执行了国家及银行内部制度的相关规定，四证齐全后才发放的贷款，但是其发放的贷款实际用于补充了项目资本金不足，信贷风险被严重放大。

（二）贷中审查审批效率不高，责权利不清。

目前我国商业银行大多采用逐级申报制度，审批过程相对较长。以房地产开发贷款为例，支行客户经理申报材料，先由支行风险部门审核，报支行行长审批后，提交给分行经营部门进行认定，再报分行风险审批部门合规性审查，后提交审批委员会开会审批，如果按照权限不够，继续上报省行或总行进行再次审查审批，用于审查审批的时间较长，影响了信贷业务的时效性，而且大部分商业银行采用集体审批的委员会制，虽然具有多人审批，相互监督的好处，但也存在集体决策，集体无责任的弊端，进一步影响了审批效率。归根结底，贷中审查审批由于存在单向性，责权利不对称，趋利避祸的考量会造成部分审查审批人员怕担责，多批不如少批，不批没责任，工作积极性较低影响了审查审批的效率。

（三）贷后管理水平较低

贷后管理是商业银行信贷业务非常重要的基础工作之一，是信贷风控的重要组成环节，主要内容包括风险分类预警、信贷档案管理、贷款清收、资产保全等。在房地产信贷业务上体现的更明显，贷款投放后，由于落实了项目抵押，签订了封闭管理协议，认为资金体内循环，风险可控，不愿意再过多的分配精力进行调查分析。借款人自身的综合偿债能力是否发生变化，借款人其他项目的进展状态，开发项目是否按时间进度、贷款投放进度展开，项目销售、资金回笼是否符合预期，借款人是否遇到重大事项，例如股权变动、重大法律诉讼等，这些重大事项如果出现遗漏，可能带来意想不到的风险损失。贷后管理水平的高低从某种意义上说，真正体现出一家商业银行的综合风控水平。

三、优化我国商业银行房地产信贷业务的对策建议

（一）加强制度建设，提高房地产金融业务综合管理水平

1.建立主责任人制度。在房地产信贷业务中明确经营、审批、贷后管理环节的主责任人，按照责权利相适应的制度要求，确定主责任人的相关权利、义务，完善激励约束制度，责任权力明确，有利于减少集体无责的弊端，激励到位，促进工作效率的提升。

2.优化审批流程，提高风险管控的水平。目前审批管理制度需要进一步优化，以适应我国房地产信贷业务的快速发展需求和风险防范要求，建议在风险可控的前提下，按照地域、金额进行审批转授权，减少审批环节，提高审批效率，授权意味着权利，同时也要有相应的责任追查制度，防止出现道德风险。

3.成立专业房地产金融部门，专业专注。目前大部分商业银行采用对公房地产信贷业务部门和对私房地产信贷部门分开管理，这样虽然有利于条线垂直管控，但是房地产信贷业务作为特殊的固定资产业务，从房地产开发贷款投入到个人按揭业务回笼资金还款是一个有机整体，其风险管控的一个十分重要的节点就是资金的封闭运作，对公对私业务分开管理增加了部门间的协调，一方面效率会降低，另一方面也增加了风险管控的难度。建议商业银行成立专业的房地产金融信贷业务部，对该项业务实行综合管理，专业专注，提高风险管控水平。

（二）加强信息资源共享平台建设

针对信息不对称的弊端，建议由银行监管部门与政府协调，发起银行可以参与的政府公共信息资源共享平台，通过在线系统可以查询房地产开发项目的相关证件的详细信息，例如国有土地权使用证登记日期，登记编号，土地出让年限，用途等；建设工程规划许可证中的日期、登记编号，建设内容、面积、限制要求等，这样有利于银行判别项目是否合规合法，提高贷前调查的质量和效率，杜绝不良房地产利用信息不对称骗取银行贷款的行为。

（三）建立有效的贷后管理激励约束机制。

针对目前商业银行在贷后管理中客观存在的重贷轻管的现象，建议商业银行加强贷后管理的激励约束机制方面的建设。一是建立“强约束”的考核体系，贷后管理作为商业银行信贷风险把控的重要组成部分，意义重大，必须强化指标考核，建议商业银行成立专门的贷后管理督导团队，对贷后管理加强领导和监督，例如客户走访报告质量，信息分析水平，资金流向，风险预警等贷后管理事项纳入相关人员的年度工作综合评定当中，对贷后管理试行一票否决制，加大因贷后管理不到位，出现风险预警不及时的处罚力度。二是建立合理的贷后管理“激励”制度。在绩效分配方面，应将适当加大贷后管理的比重，对于贷后管理基础好的机构及个人进行一定的物质和精神奖励，提高从业人员贷后管理的积极性，例如对于做得好的机构及个人在相关职务晋升、信贷资金规模、财务费用、人力资源、绩效奖励等方面给予一定倾斜。

参考文献

[1]李继彤.我国商业银行信贷风险的成因与防范[J].辽宁广播电视大学学报，2009年04期.

[2]黎鹏飞.当前通货膨胀环境下商业银行发展策略研究[J].中国高新技术企业，2010年35期.

作者简介：宫磊善（1979-），男，山东昌邑人，供职单位：青岛霄隆置业有限公司，职称：中级经济师，职位：副总经理，学位：硕士研究生，主要研究方向：金融市场与投资。