房地产结构设计阶段的成本优化路径研究

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摘 要：目前行业调控和住宅产品精细化的行业发展背景下，如何通过提高成本精细化管理水平、提升自身运营管理能力来获得竞争优势等热点、难点问题，通过借鉴品牌房地产企业规划设计阶段成本优化的做法与经验，诠释目前国内房地产行业领先的设计阶段成本管理思路与方法。

关键词：房地产；设计阶段；成本优化

随着房地产业市场竞争的激烈化，加之国家对房地产市场调控的加强，房地产业正经历着市场调节和政策调控的磨砺。目前，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，但其项目成本控制水平相对较低，一定程度上限制着房地产业的持续性发展。房地产项目成本控制可以提高企业管理水平，增强企业的获得能力，促进房地产业健康持续发展。

1、确立正确的研发阶段的成本观

成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70%～80%的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占30%～20%。设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究。项目运作讲求的是成本、质量与进度的平衡，而非某一个极端，因为其中任何一项都意味着代价，只有三者平衡才能获得最小的代价付出。成本控制对设计人员而言是任务，对成本人员而言应前置而持续，对公司所有员工而言是意识。成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处置。

2、建筑设计阶段的成本优化即设计阶段成本控制的关键因素

2.1设计管理

2.1.1加强对设计公司的管理与协调

设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的一部分。相对而言，由于设计单位技术水平的高低、出图质量的好坏及设计配合的积极程度而给项目整体工程造价带来的影响则要大的多。因此设计单位的选择应主要依据其设计水平而非收费的高低。在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要设计人员的选择，以确保最终设计成果的质量。在设计合同中，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从项目初期的设计阶段开始，就对成本有所控制。

2.1.2建立管理程序与制度

包括完善公司设计标准、坚持设计全过程评审制度、建立专家会议评审制度、内部审核制度化。

2.2技术管理

建筑方案的选择：设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计方案入手可以对项目总成本进行较大优化。

结构方案的选择：体系选型与结构布置要合理，合理的结构方案决定主体工程成本造价。

结构计算数据的审核：结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核。

（1）输入信息的审核：核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面粗糙程度、各类荷载数值、荷载折算、梁端弯矩调幅系数、放大系数等等是否有误，有无刻意放大。

（2）输出信息的审核：检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规法限值。

（3）细部做法的控制与审查：对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。

新Ⅲ级钢（HRB400）的应用：由于新Ⅲ级钢（HRB400）强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用。

合理归并结构构件：结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利于施工控制。细部大样做法构造措施要周密、规范。

2.3其它关注事项

2.3.1成本优化与设计合理周期的确定

结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。

2.3.2结构含钢量限额

由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。含钢量指标不是唯一的经济指标，如果过分单一强调含钢量，存在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能布局及外立面的美观，难以保证产品的较高品质。

（1）其它的（建筑学及总图专业）成本限额指标：开窗率、外墙系数、地下室配比等。建筑形式选择的成本风险，复杂的造型必然带来较高的成本。

（2）模型研究规避修改的成本风险规划、户型模型研究作为研究的重要手段，与公司各部门和设计师能够进行更直观、清晰、有效的沟通，意义重大。

3、房地产结构设计的成本优化

3.1首先设立内外装修和安装的成本目标

材料与成本密切结合，在不同的设计阶段确定相应的材料成本标准：

预测成本：在设计前期阶段完成，依据是“产品策划方案”

预估成本：在施工图开始之前完成，依据是“产品扩初设计”，在本阶段应完成主材的材料研究、定型及初步定样。

目标成本：施工图完成之后完成，是招投标的基础及依据。

3.2景观方案的成本优化

景观方案的成本最难控制，景观方案需满足四个方面的要求：满足建造成本的要求；满足营销的要求；满足项目部的要求。即材质选择的本地化和施工工艺的可行性；满足物业公司的要求，要安全、便于管理，后期使用、养护成本低。

3.3施工图阶段的成本优化

在施工图阶段应减少由图纸和材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生，同时减少因设计成果不完善造成的施工管理费用。主体施工图设计周期短（建筑面积20万平米体量的建筑，初步设计+施工图设计周期仅1.5个月）、工作量大，发生变更的几率大、变更的费用额较大，应重点把控，据统计国内地产公司由设计失误所带来各项目设计变更占总建造成本的2-10%，其中重复性错误占相当比例。根据某房产开发集团成本部门对长三角的9个项目的统计，变更签证造价为46.04元/平米。若建安成本按1500元/平米计，则失误率为3.0%。为降低设计变更签证率，可以采取的策略为：建立施工图阶段的长期合作伙伴；给予合理的设计周期；完善标准化构造设计；重视阶段成果标准。

4、结束语

房地产建设项目是否成功取决于成本控制，而设计阶段成本控制是整个工程成本控制的关键，房地产工程项目设计阶段成本控制的过程是一个较为系统的工程，淋漓尽致的体现出事前控制思想，能够对控制工程项目成本有着事半功倍的作用。因为项目设计阶段成本控制较为复杂，涉及很多的环节和专业，所以我们必须要创造合适的条件，采取相关措施，使设计阶段成本控制更加系统和科学，从而降低房地产项目的开发成本，实现效益最大化。

参考文献

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[2]孙国荣.浅谈保障性住房设计阶段的成本控制[J].中国房地产业，2012（6）.

[3]柯晓灵.设计阶段的成本控制优化方法[J].中华建设，2012（7）.

[4]余斌.房地产工程项目设计阶段的成本控制策略与管理方法[J].建筑施工，2012（5）.