房地产开发项目区位因素对房价的影响初探

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇房地产开发项目区位因素对房价的影响初探范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

摘 要：区位因素作为影响房地产开发建设的重要因素，它直接关系到房地产所有者经济收益、生活便利、社会影响。文章概述了房地产项目开发建设过程中的区位因素及其优劣形成，着重分析了房地产开发项目区位因素对房价的影响，以便可以为房地产开发提供借鉴。

关键词：房地产开发 区位 基础设施 交通 环境

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）11-281-02

一、房地产区位因素及房地产区位优劣的形成

房地产开发投资策略可以概括为五个要素，即房地产地段位置的选择、房地产产品质量的选择、房地产市场的选择、房地产开发经营形势的选择和房地产开发时机的选择。其中处于第一位的便是地段位置选择，即区位，区位因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征，包括商服繁华因素、交通便捷因素、城市设施状况因素、环境因素等。

房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。人们的各种生产、生活活动都需要房地产，并对其区位有一定要求。

对一个房地产企业来说，区位选择十分重要。房地产区位的优劣，直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利。因此，房地产的区位不同，价格就会有很大的差异，尤其是城市中心区域，其价格高低几乎为区位优劣所左右。

房地产区位优劣的形成，一是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键要弄清什么样的区位为优，什么样的区位为劣。房地产区位优劣的判定标准，虽然因不同的用途而有所不同，但在一般情况下，凡是位于和接近经济活动的中心、交通要道、行人较多、交通流量较大、环境较好、配套设施较完备位置的房地产，价格一般较高；反之，处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。较具体地说，居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观。居住用房地产和商住两用的区位优劣，主要看是否位于或接近经济活动的中心、要道的通口，交通条件，人流量大的地区。

二、房地产开发项目区位因素对房价的影响分析

一般来说房产因其在市场上的价格有差别，起决定作用的是区位的条件。区位发生变化，房价也会随之而改变，区位是影响房地产价格水平基本因素。把握影响房地产价格水平基本的影响因素，从而可以准确地评估或预测房地产价格，可见对影响房价的区位因素进行分析，有实际的意义。

1.房地产所在区位距离市中心的距离对房价的影响。城市对居住者引力最大之处，来源于城市功能最集中和完善的城市中心，有的城市只有一个中心，有的城市有多个中心，一般来说，在距离市中心的等距的不同的房地产，有大致相当的价格水平。距城市中心的距离可以用实际距离度量，也可用到达的时间来度量。通常到市中心的距离越短、交通设施越完善，居民对其综合评价就会越高，因此房地产价值也会越高。

2.房地产所在区位对外交通条件对房价的影响。交通条件的完善，可以带动相关区域的发展，有利于区域的升值，从而带动房地产产业的蓬勃发展。正是这些有利的对外交通条件，吸引了一批敏感的开发商进驻这一区域，住宅的开发和商圈的日渐形成，提升了这一地域房价。

交通条件主要是指房地产开发建设区位内的人、货物的流动与运输条件，也是房地产区位因素的基本条件之一。城市内部房地产开发建设的交通条件主要包括市政道路、地铁、轻轨、穿越城市的主干线道路等内容。由于住户的工作和学习不可能仅仅局限在房地产开发建设的范围内，必然存在着城市内部流动，而交通条件就是实现城市内部人员与货物流动的基本条件，随着经济发展水平的不断提高，人们的生活节奏水平不断加快，对于便捷、快速以及安全的交通条件也提出了更高的要求，这也是房地产开发建设实现社会以及经济效益的基本影响条件。

3.房地产所在区位基础设施配套与房价的关系。完善的、现代化程度较高的基础设施为居民的生活带来方便，房地产的价值自然提高。

（1）生活保障设施对房价的影响。基础设施包括供水、供电、供热、燃气和排水等，另外还有生活垃圾的处理能力。基础设施配套完善的过程就是房地产的升值过程，房地产所在的区位如果靠近水源丰富的地区或者能与城市大的供水管网连接，污水和生活垃圾得到及时有效的疏浚和处理，那么居民对这类房地产的综合评价就高，房价自然容易上扬。

随着人们对外交往和联系的日益广泛和深入，邮政和通讯等设施也日益受到置业者的关注，邮政和通讯设施完善成为吸引商业、服务业和居民的重要因素。

（2）文体设施对房价的影响。文体设施包括文化教育、医疗卫生、体育娱乐等基础设施的配套。据市场机构调查，购房者对医务配套、教育文化配套的关注程度分别为51.7%和45.3%。

首先是，教育对房价的影响，教育环境对房地产有着积极的推动作用，可以间接拉动房产，有着积极的推动作用，今天，教育概念成了楼盘的一个卖点，有助于销售，教育设施配套好或者临近知名学校，不仅增加了房地产的人文色彩，还大大提高了房地产的附加值，使得房地产的价格提高。其次是，医疗卫生设施对房价的影响，小区有完善的医疗设施，或者临近完善大型医院，方便人们就医，会抬升房价。如果在社区建立二级或二级以下的医院，人们的就医条件得到改善，房价自然会有较大的增值。相反，房地产区位在医疗配套设施方面因为拥有三甲以上的大型医院，就会成为了人们理想的安居之所，成为高价位住宅区。再次，体育娱乐设施对房价的影响，临近大型文化体育设施对房地产的品质有提升的作用。随着人们生活水平的提高，对于运动、健身、休闲的要求越来越高，因此小区临近或配套必要的体育设施，对提升房地产的品质是非常有帮助的。复合地产的一个成功模式，便是体育与地产的结合。但是体育设施的建设必须考虑适当的规模，规模要与稳定的消费群体的数量相匹配，才能保证可持续发展。因此大社区可以考虑大规模，小社区就不能搞大规模。而且，无论大小，有条件的，要考虑与社会资源的整合。

4.房地产所在区位内繁华程度与房价的关系。商业的繁华程度是反映社会财富聚集度和社会信息、物资与人员聚集程度，反映城市功能的指标。如果商业的聚集程度高和服务项目齐全的话，对顾客的吸引力就大，带来的收益和利润也高，所以距离城市商业中心越近的房地产，价格越高；另外，高档公寓、写字楼向商业中心区域集中之后，对整个城市的功能布局都有好处，而且形成相对集中的效应，对促进这个区域的房地产发展，增进它的吸引力都有很大的作用。

5.房地产所在区位环境与房价的关系。环境因素可引起房地产开发成本的上涨，造成房地产价格上升；同时，由于需求扩大及收入增加使人们对于环境因素日益重视，人们对于高品质住宅较高价格的接受程度也随之上升。因此在这两种作用力的相互影响下，高价格、高品质住宅与环境质量呈现正相关关系。

（1）社会环境。社会环境主要反映在房地产周围的社会治安程序、主要聚居群体、日常社会流以及各种文化娱乐活动等方面。任何阶层的居民都倾向于选择靠近市政、周边居民素质较高、社会治安良好的住宅区，因此这类地区的房价会有所增涨。

社会治安程度也是一个重要因素。有着良好的防卫设施的房地产项目，使居民享受到归属感，价格自然高。居民的社属性对房地产价格也有影响。居民在购房时尽量选择相同社会群体的住宅区。高收入职业群体多居住位置条件较好的住宅区，所以这区域的房地产价格比较高，反过来这样的社会聚居又提升了房地产的区位价值，进而提升房地产的价值。

（2）景观环境。在同一城市中，不同区域或者地段的空气清新、水源洁净、绿化程度等都是不同的；在大型公园旁开发楼盘，或在具有一定规模的社区内建造公园，这已成为近年来国内高档住宅开始的一个定律。最具代表性的例子就是上海浦东的世纪公园，在它还没有建成以前，其周边的房价比较一般；在世纪公园建成后，这里的房价一路飚升。

总之，房地产价格对区位反应灵敏，区位因素对于房地产建设开发的影响作用是非常直接的，同时也是影响房地产开发建设效益的关键因素，对于房地产开发的价值以及房地产的价格水平具有决定作用。笔者认为，消费者所关注的因素，几乎皆属区位因素，买一个物有所值的房地产，区位分析的重要性越来越凸显。反过来，房地产开发商必须充分考虑这些因素，充分利用和改良项目的区位条件，才能使房地产开发与居民消费需求良好吻合，获得好的效益，并最终促进房地产市场的良性发展。

参考文献：

[1] 胡志斌.基于GIS的绿地景观可达性研究以沈阳市为例[J].沈阳建筑大学学报（自然科学版），2005（11）

[2] 李雪铭.李双建.徐丛春，城市居住小区区位条件评价研究[J].经济地理，2004（5）

[3] 常瑞敏.刘小鹏.何健.银川市城市居住空间区位优势度分析―宁夏工程技术，2011（3）

（作者单位：宁波欣达建设项目管理有限公司 浙江宁波 315000）（责编：赵毅）