房地产暴涨搞垮大清经济

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与官方视角中的康乾盛世完全不同的是，从经济活力来看，随着房地产价格的暴涨，整个满清的社会经济陷入到了萧条之中，被学者们称为康熙萧条、嘉道中落、道光萧条。

你们以为今天的楼市是史无前例吗？错，早在300年前的清朝早中期，就曾经出现过北京房价暴涨的热潮。当时的清政府根本没有什么适应市场经济的管理办法，未能控制住房价的上涨，导致清朝中后期的社会经济全面萧条，最终王朝崩溃。

王朝更迭

事情要从清军入关开始说起。

明朝算是中国历朝历代最硬气的王朝之一，如果提前南迁，以江南的富庶和民心，重新组织起来，尚可再战。所谓“江东弟子多才俊，卷土重来未可知”。

然而南迁不符合“天子守国门”的核心价值观，谁提谁就是汉奸，所以无人敢提，直到北京成为一座孤城，想走也走不成了。

平心而论，崇祯并不是一个亡国之君，初期的作为，甚至让晚明有了中兴的气象。但是却没有天时地利人和。天时，遇到到了小冰河周期，农田歉收，大面积干旱，老百姓走投无路。地利，一入关就是首都，来不及组织有效抵抗。人和，官民离心离德，早已大厦将倾。

加上满清和李自成的组合拳，一个在东北正面战场高举高打，一个在内部四处游走。虽然搞游击战的李自成率先入城，但还未来得及树立起共同信仰，自己就先腐化堕落战力锐减。

一直在正面战场拼杀的满清抓住机会，山海关一战秒杀翻盘，成为天下共主，鼎定乾坤。

清军进城后，人口剧增，不仅住房紧张，安全也成了问题。面对庞大的被征服民众，清政府觉得并不安全，不能混住在一起。事实上，汉人的反抗精神证明，他们想多了。

清军以征服者和铡刀的名义，对社会财富进行了重新分配，没有遇到一点障碍。他们占领了明朝故宫，以及各级官员留下的豪宅，圈占了普通人家的宅子，把原住民全部赶到外城，城内只允许旗人居住。

满汉分居

这种满汉分居的格局，从北京开始，成了满清一朝最基本的城市格局。今天，成都的宽窄巷子已成为最著名的景点，其实这就是当年成都的满人所居住的“少城”的遗迹。历史的吊诡就在这里，过去这里是征服者显示权贵的场所，今天成为普通民众的游玩之地。

满汉分居，在事实上形成了两种房屋产权制度。在体制内的，是满人，他们住在内城。享有朝廷分配的内城住房。当然，这些都是抢来的，现在成了朝廷的。

在体制外的是其它民族，主要是汉族的居民，他们无权居住在内城，也无权享受政府分配的住房，只有靠市场机制调节。因此，满清的房产制度就形成了计划和市场两种制度并存的格局。

普天之下，莫非王土。满清建政之初，分配给旗人的宅子都是清政府所有，旗人只有居住权没有所有权。但只要没有因犯罪而被收回，子孙均可居住，这就事实上改变了房屋的所有权。

到了康熙朝，政府开始允许内城旗人之间进行房屋的买卖。这说明政府默认了房屋所有权的改变，但这并不是真正意义上的产权，政府保留了犯罪则收回的权力。

到了雍正朝的时候，政府财政空虚，改革已经势在必行。由于原有分配房屋所有者都是为清朝打天下的功臣的子孙后代，是强大的既得利益集团，指望他们掏银子买房子是不现实的。但是新建房屋是可以的。

从雍正起，政府新建房屋由官兵购买或者租住，从获得房屋的旗人薪水中“扣俸”用于后续的“盖房之资”。

“雍正改革”使得原有的政府分配房屋变成了政府经营房屋，同时也促进了房地产的计划经济向市场经济的转型，政府也从中获利。

从雍正九年到乾隆七年，仅北京一地，陆续通过克扣俸禄卖出官房“七檩至三檩房共一万一千三百七间半，作价银十四万四千七百二十九两四钱。业经满限交足”。

平均每间房12两白银，一两白银大约相当于人民币六七百元，也就是说大概每间房在7000-8000人民币左右。

不过这样的住房，只有体制内的人才能购买，一般人没有资格购买。到了乾隆时期，这个价格涨到了14两白银一间房，相当于八九千元人民币一间房。这说明，在这套制度实施早期，体制内房产价格保持了相对的稳定。

房价暴涨

然而在完全实施市场经济的外城房地产市场，房地产价格却呈现出不断上涨的趋势。先是在顺治初年，原来住在内城的居民被迁出，导致外城居住需求量猛增，市场供不应求，卖家随意提高价格，动辄一涨就是几倍。

工科右给事中魏象枢在给皇帝的奏章中大声疾呼，“罄家所有不足以卜数椽之栖”。并建议，“祈天语申饬，令该管地方等官，概平一价，凡买者卖者典者赁者，各勿增减，共相保恤，庶比屋可封，国本永固矣”。

他寄希望于最高统治者下达行政命令，把价格降下来，并把这事上升到了事关国本的地位。

然而，皇帝陛下压根没听他的，只是批准用官地安置迁移居民，并未控制房价。原因很简单，政府也需要钱啊！满清房屋契税是3%，价格越高，政府收入就越多。结果导致房地产价格飞涨，连年翻番。

清华大学历史教授邓亦兵研究发现，顺治五年时外城房价为每间房6.5两，之后房价上涨一倍，达到15.91两。到了康熙年间，已经涨到40.11两，是顺治年间的5倍。在雍正、乾隆时期有所下降，但到了嘉庆时期，已经涨到了41.29两。

全面萧条

与官方视角中的康乾盛世完全不同的是，从经济活力来看，随着房地产价格的暴涨，整个满清的社会经济陷入到了萧条之中，被学者们称为康熙萧条、嘉道中落、道光萧条。

日本学者岸本美绪指出，“（康熙前期）经济问题以全面物价下跌及与之相伴的滞销、收入下降等不景气的形式出现在人们面前。”

经济史专家吴承明先生认为，“将这一时期的萧条称为‘康熙萧条’较为恰当，它始于 17 世纪 30 年代，持续长达半个多世纪。”

到了后来的嘉庆、道光年间，更是每况愈下。经济学家燕红忠综述前人研究指出：“史学界一般将嘉庆、道光时期清朝的国势下衰称之为‘嘉道中落’，并将其根源主要归结于吏治的腐败。而经济史学界则将注意力更多的放在鸦片战争前夕的白银外流、银钱比价等方面，并将这一时期的经济下滑称之为‘道光萧条’”。

这一判断，也被第一次来到中国的西方外交使团，英国的马嘎尔尼使团所记录，他们亲眼目睹了一个停滞的帝国，以及普通老百姓惊人的贫困和温顺以及麻木不仁。他们认为，清朝就是一个泥足巨人，只需要轻轻一推就会被击倒。事实也果然如此。

然而伴随着萧条的，是各大城市房地产价格的不断上涨和貌似繁荣的商业活动。有历史学家以此来反击“萧条说”。却不知道，这只不过是那个年代的房地产泡沫而已。通过制造泡沫来化解增长难题，难以打开新的发展通道，结果就是“内卷化”和内衰。

摘编自微信公众号“晓看”