房地产项目成本管理现状与措施研究

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【摘要】近年来，随着房地产开发项目数量的不断增加，政府对房地产市场规范化管理的不断加强，客户对房地产项目的品质要求也越来越高，房地产开发企业像过去只要造出房子，就能卖出去，甚至，楼花都能卖出去的日子一去不复返了，面临更多的是激烈的市场竞争，不少房产开发企业为了在市场竞争中获胜，获得较大的利润，加强了对自身成本的管理工作。众所周知，成本不仅仅是企业效益的体现，同时也是企业的生存和发展的重要基础。为此，笔者在本文中对房地产开发项目成本管理的现状进行了分析，并在此基础上，提出了一系列切实可行的措施，为控制项目成本提供可靠的建议。

【关键词】房地产项目；成本管理；现状；措施

中图分类号：F407文献标识码： A

市场竞争的深入发展过程中，不少房地产开发企业为了保持市场竞争力，对开发成本和各项费用支出都给予了高度的重视，以保证企业的利润最大化和实现跨越式的发展。房地产业的最大特点是资金投入较大，建设周期较长，受外部环境影响大，成本核算存在诸多环节，所以强化房地产项目的成本管理极其重要。

1引言

房地产项目的成本管理是房地产开发企业对开发项目的成本进行的有效管理，是房地产开发中最为重要的环节之一。如果按照阶段来划分，主要有投资决策阶段、设计阶段、实施阶段，在这些阶段，把房地产项目的资金控制在合理的范围内，随时减少其中发生的偏差，以保证开发项目的目标得以实现，以便在开发项目中可以保证人力、财力、物力得了全面利用，取得良好的收益。从开发过程来看，房地产项目成本管理要贯彻于房地产项目的各个阶段，要进行房地产开发全过程成本控制。

2 房地产项目成本管理的现状

1998年我国下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，由此真正拉开了房地产开发的序幕。由于我国房地产开发起步较晚，大多房地产开发企业由施工企业演变而来，更多的是从施工角度看成本管理，与全球发达国家相比，我国的成本管理技术和水平相对而言，比较落后，其主要表现在以下几个方面。其一，成本管理工作主要是体现在口号上，还停留在口头和表面，在实际操作方面未有实质性进展，还没有把成本管理作为企业的一件重要事情来抓。其二，成本管理与市场脱节。有一些房地产企业只是一味地考虑如何降低开发项目的建安成本，而对于市场需求、产品的性价比等市场营销方面缺乏过多的考虑。其三，成本管理前轻后重，事前控制需加强。很多房地产开发企业的事前成本管理工作相对比较薄弱，成本预测、成本决策缺乏相应的标准和规范，成本管理工作的重要性未能体现出来；成本计划不科学，需要加以改进。所以，成本管理在事中、事后存在一定的盲目性。

3 房地产项目成本管理存在的问题

3.1成本管理的范围过小

受计划经济的影响，房地产企业对于成本管理而言，往往只是关注生产成本如何管理，而对供应与销售的环节却未有过多的考虑，这种观念往往是达不到市场经济的要求。根据成本动因的理论来看，企业的所有成本，从生产到消费者手中的所有过程，其成本不仅仅是指制造成本，而是贯穿于产品生命周期的一切成本。所以，成本管理不仅仅是涵盖了物质产品成本，同时也涵盖了非物质产品成本，如人力资源成本、环境成本等。

3.2成本管理观念较为落后

以往的成本管理理念认为降低成本的主要手段就是节约，而按照现代成本管理的理论来看，成本降低也是有一定的极限的。在一些情况下，减少成本的费用可能会使企业效益和工程质量下降。所以，这样的成本管理是一种消极的而不是积极的成本管理。从这个意义上来说，企业不应该只是采用减少成本来达到管理成本的目的，而是要利用科技进步来提高生产率，以便获得更大的收益。

3.3成本增加，管理力度下降

如今的地价、建筑劳务、材料价格都有大幅度的上涨，而房地产生产成本也就随之上升，但很多企业存在成本管理落后、物流管理失控，严重的浪费现象，致使成本无形中大大上升了。除此之外，还会经常出现成本核算不实的现象，其一是由于核算从业人员未能从思想上引起重视，其二是企业管理者为了达到某些目的故意调节所致，企业好像是盈余，其实是在亏损，企业管理者缺乏科学的成本管理意识。所以，成本管理的力度不大，存在巨大的浪费。

4 强化房地产项目成本管理的措施

4.1投资决策定位阶段

要对项目进行有效的管理，首当其冲的就是要把管理的重点放在前期工作阶段上来。据有关统计资料显示，房地产利润中有七成以上是由项目投资决策决定的。若我们把房地产项目寿命周期价值链划分为价值规划、价值形成、价值实现和价值消失4个部分，如在第一阶段，我们就要研究项目成本节约的最大可能性。所以，我们要建立一套全面系统、层层细分的成本结构，根据以往的数据和当前的分析，对成本中的单价和总价进行科学的计算，并最终得出准确的成本目标。成本优化就是要坚持科学的原则，并采用决策机制，以及开展可行性研究或不可行性研究工作，并找出房地产项目存在的风险，以便确定合适的建设方案。

4.2规划设计阶段――把技术和经济结合起来

项目的成本控制要从四个方面来进行控制，即组织、技术、经济与合同。从组织措施上应职责明确、分工合理、团结协作；从技术经济措施上应制订多套规划设计方案，进行技术经济比较,为决策者提供选择；最后将形成的决策以合同的形式明确下来，以共同遵守。

4.3招投标采购阶段

招投标采购是房地产项目成本控制过程中的一个重要环节。在这个阶段往往存在工程量是否正确，评标是否规范，是否有不正当竞争等一系列问题存在。所以说，在这一阶段，我们对设备、材料采购一定要坚持采用保证工程质量，减少采购成本的原则。材料采购货物质量好不好，价格是否有竞争力，将会对房地产项目的总成本，以及最后的收益都会有一定的影响。为了对采购阶段的费用管理进行管理，我们要进行限额采购，并对其中明显偏离管理基准的费用做出科学的分析，同时做出科学的决策。

4.4施工阶段

在施工阶段，由于施工现场的复杂性，对于有效成本管控的影响较大。为此，我们要注意以下几个环节的问题：

(1)要做好招投标工作，选择报价合理、企业实力强、信誉良好的施工企业。

(2)要做好现场签证，强化签证管理，以防止在施工时出现一系列行贿受贿的不良风气，同时还要防止相关的管理人员进行违规签证、签证不及时及重复签证等现象。最后，就是要做好签证的审核工作。一般来说，所有的签证一定要先让监理工程师核实后，才可以签发。

(3)强化施工合同管理和索赔。这一阶段主要是处理在工程施工过程中出现的重大问题，并尽可能地减少索赔事件的发生；另外，一旦需要索赔时，一定要认真分析合同中的所有条款，理清合同各方的权利和责任，并对其中出现的各类事件进行谨慎处理。

5 结束语

综上所述，强化房地产开发项目的成本管理，努力降低房地产企业的成本，才能保证企业在激烈的市场竞争中处于不败之地，也能保证企业获得长足的发展，所以在房地产项目开发的各个阶段、环节，都要抓好成本管理工作，应该从细节抓起，方能真正为企业降本增效。

参考文献

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