关于住宅房地产项目设计管理的探讨分析

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摘要：设计管理是建设项目管理中的重要组成部分，也是建设项目建设过程中预控管理的关键环节。笔者根据建设项目设计管理的实际案例，浅谈对房地产住宅项目设计各个阶段进行设计管理的重要性。

关键词：水利水电工程；施工项目；施工成本；成本控制

中图分类号：TV文献标识码： A

引言

随着我国经济水平的发展，人民生活水平的不断提高，社会对住宅商品的需求日趋高涨。这几年住宅小区项目的开发红红火火，设计、生产和管理取得了长足的进步。然而，随着竞争变得越来越激烈，市场逐渐走向成熟，客户购房理念也日趋理性，房地产开发商对住宅小区项目开发策化和设计阶段越来越重视。以往开发商搞到地皮，找几个人炒炒更绘出图纸，建楼卖楼的日子已经一去不复返了。

一、房地产项目设计阶段管理的概念

所谓房地产项目设计阶段管理，是对房地产进行设计开发整体过程项目管理的重要组成部分，主要由项目管理公司以建设单位或者开发商的身份对房地产项目设计阶段所进行的监督和管理工作，能够有效地保证房地产开发项目的整体设计质量、工程进度以及控制造价。加强房地产项目设计阶段管理，能够及时、快速地发现、解决问题，防止在施工过程中对项目建设的质量、成本造价以及工程进度等方面产生不利的影响，进而有效地避免投资成本资源的浪费。

二、房地产住宅项目工程勘察设计各阶段的工作内容及控制要点

1、编制设计任务书

设计任务书的编制工作相当于项目的输入，所设计好的建筑产品相当于设计的输出工作，要设计一个好的作品，必须以做好设计输入为前提条件。对于不同的设计阶段，均有不同的所需要设计的内容。在方案的设计阶段，任务书的设计主要包括建设单位最高层领导所制定的规划意见、营销部门对产品的定位、物业单位与客服部门所提出的客户建议、开发部门所提供的相关政府意见、预算管理部门制定的成本以及项目现场管理部门所提供的地质勘测报告等内容。在项目设计与施工图设计的阶段，所编制的设计任务书主要包括以往的设计成果、报批阶段获得的反馈建议、预算部门提出的细化成本要求以及项目现场管理部门所提出的相关配套设备的设计要求等内容。设计过程的阶段不同，所编制的设计任务书侧重点也就不同，因此，要掌握好所编制的任务书的重心。

2、工程勘察阶段

（1）工程测量。工程测量的内容包括平面控制测量、高程测量、地形测量等，其中注意平面控制测量的宗地面积数据是否与土地部门提供红线图宗地面积数据一致。因此建设单位应在领取土地证之前会同国土及规划部门核实宗地面积。

（2）工程地质勘察。工程地质测量是为了查明建设地区的工程地质条件，提出建设场地稳定性和地基承载能力的正确评价而进行的工作。

3、设计过程的控制

设计过程的控制是设计意图得以实现图纸化的有效措施。大多数工程在设计中缺乏对设计过程的控制，缺乏必要的追踪，导致设计结果出现不应有的偏差。我认为，做好此环节的工作需要从以下几点考虑：

（1）过程记录。在与设计单位的交流过程中，做好每一次设计交底记录，往来邮件信函的整理记录，避免同一问题反复出现，也为可能存在的纠纷做好证据材料。

（2）关键节点控制。在项目设计阶段开始之前，设计部门及公司领导应拟定该设计项目的关键节点计划；在关键节点，由设计部门组织检查工作，如有必要可组织相关部门人员开会参与讨论，遇到不确定的问题，应尽快征求规划部门意见，及时发现解决问题。

（3）日常跟踪。在项目的设计过程中，设计管理部门应指定专门人员负责项目的追踪工作，尽量避免出现设计方向的偏差，返工重做的现象。

4、设计成果的评审

设计成果的评审是设计意图得以实现图纸化的一项重要手段，是建设单位或开发商对设计成果所进行的最后一次检验，此项工作的好坏决定了日后在施工阶段出现设计变更及洽商的多少,很多房地产开发单位忽视此项工作或仅仅走过场了之，导致大量的后续工作出现，我认为做好设计成果评审，需要做好以下几项工作：

（1）评审会的合理组织。合理的组织需要有合理的时间安排，房地产开发项目的专业人才时间都非常宝贵，应在评审会前根据图纸量的大小提前数日下发图纸，使从业务部门抽选的评审会成员提前熟悉图纸，评审时能立即作出判断。另外应采用有资历的人员作为评审会主持人，以使大家对评审会给予足够的重视，在遇到模棱两可的问题时也可由其当即拍板，避免问题一拖再拖。

（2）参与部门要充分。一般而言，提供设计输入资料的部门及相关领导均应该参加，以确认输入时所提供的设计要求在设计图纸中的体现情况。如有必要，还应邀请外部相关专家参与评审会。

（3）评审纪要详细。只有对评审纪要认真对待方可提高各部门对评审会的重视程度，还可为日后的分析总结做好足够的资料积累，每次的评审纪要都应详细，并要求相关人员签字确认。

（4）参与部门的充分重视。只有参与部门足够重视才可能出现良好的评审预期，但参与的部门一般都是比较繁忙的业务部门，这就需要采取措施，避免到会充数的状态。

四、设计管理的方法

1、推行限行（限量）设计以节约成本

在项目招投标或合同签署阶段，设计尚处于初步设计阶段，很多工程量和报价是根据估算和经验估算而得，因此推行限额设计或限量设计，对于建设单位的投资控制尤为重要，甚至直接决定了项目的赢了指标。

2、推行方案优化以节约成本

在满足使用功能和设计规范的条件下，推行优化环节是节约成本的重要途径之一。

3、做好技术基础工作，保证设计范围和设计质量

不能陷入“设计管理工作就是设计人员的事情”的误区，而应该是项目各责任主管单位，部门工作协作的关系。建设单位应该结合大量的工程实践，做好包括勘察，设计，建设，监理等各单位意见的汇总工作，为设计管理工作创造条件。

4、设计变更的控制

设计变更既可能带来对建设单位或开发商有利的结果，如减少了建设成本，也有可能带来对业主不利的结果，如成本的超支。在实际工程中发生设计变更的原因很多，概括起来，主要有以下几种：

（1）公司领导要求的变更：领导对于设计有了新的要求，想法，这是可能性之一，还有一种情形是领导换届后新领导对于原有领导的设计要求并不赞成，要求改变。

（2）营销部门要求的变更：产品的功能设计不符合业主的要求或给业主带来不便等情况，营销部门因此提出进行变更。

（3）设计院要求的变更：此类情况多数发生于多边工程（边勘察、边设计、边施工、边图审、边报批），这是由于工程设计仓促、图审报建滞后等原因，所导致的施工图错、漏、碰、缺、等问题。

（4）施工单位要求的变更：施工单位因材料设备的使用问题而提出的设计变更，如原有材料设备缺货要使用替代产品，施工单位发现图纸有缺项，漏项而提出的变更等。

结束语

房地产项目的设计管理工作决定了项目执行的成败，是项目管理中最为核心的部分。特别需要强调的是，要做好设计管理工作，必须引起公司领导的高度重视，从满足设计管理的规章制度，考核制度等方面给予充分的完善，为项目管理打下坚实的基础，创造最为有利的条件。要做好设计管理工作，还需要一线的设计管理尤其是施工单位的技术负责人，总工程师们提供大量的工作实践资料和他们的切身体会，经验，对设计管理工作进行质的改变，使设计管理工作更上一个台阶，提高企业的管理水平和社会声誉，使企业在市场竞争中立于不败之地。

参考文献

[1]全国投资建设项目管理师考试专家委员会.投资建设项目实施[M].中国计划出版社，2011.

[2]陆惠民，苏振民，王延树.工程项目管理[M].东南大学出版社，2010.

[3]设计―采购―施工（EPC）总承包工程中的设计管理的探讨[J].工程建设项目管理与总承包,2010,(03).