房地产管理系统VPN建设

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[摘要]当前房地产企业开展全过程跟踪审计十分必要，事后审计向事前、事中审计转变，是企业内部审计发展的必然趋势，就房地产企业实施项目全过程跟踪审计的审计内容、审计思路及关键环节的审计展开探讨。

[关键词]房地产项目全过程跟踪审计

近年来，我国房地产业从“支柱产业”逐渐沦落为宏观调控的重点对象，去除泡沫、稳定房价、压缩房地产商利润空间成为政府的政策导向，房地产业将很快会告别暴利时代，行业利润将会理性回归，行业的竞争将趋于白热化，只有那些极少数具备卓越的精细化管理优势，拥有强大资本和畅通的融资渠道，拥有先进管理理念的地产商才会脱颖而出，做强做大。在这样的大背景下，房地产企业的内部审计部门作为企业内部独立评价机构，应积极创新审计思路，通过有效的审计监督和诊断，提高企业管理水平，为企业增加价值。

一、开展项目全过程跟踪审计的必要性

开发项目具有周期长、投资额大、控制环节多等特点，建设过程中的投资决策、设计、销售、采购、招标、施工、监理等任何一个环节出现漏洞，都可能导致无法挽回的损失，直接影响项目的投资效益。因此有必要对项目进行全过程、全方位的监控。

长期以来，开发企业对项目的全程审计不很重视，审计部门的精力主要停留在工程竣工结算的审核以及项目终结后效益的分析考核上，这样做往往是亡羊补牢。这种事后审计，对于审计发现的问题有的已无法整改，或不具备整改的条件；有的整改起来比较被动，通过开展全过程跟踪审计就可以及时发现项目实施过程中出现的问题，及时提出整改方案和措施，实现项目效益的最大化。

二、对项目全过程审计的内容及审计思路

开发项目全过程跟踪审计根据项目开发流程和工作特点，可划分为三个阶段，投资决策及设计阶段、项目实施阶段、项目终结阶段。

（一）项目投资决策及设计阶段的审计。

1．开发项目可行性分析是项目投资前期工作的核心和重点，也是项目决策的重要依据，审计中应对可行性分析报告进行全面的审查，重点关注以下内容：

（1）结合企业的战略发展要求分析项目的投资环境、项目定位、市场前景、资金运作、经济效益、社会效益、面临的风险及防范措施等关键内容。

（2）复核可研报告中的基础数据、相关参数、经济指标等，确定项目建设在经济上的效益性和经济性。

2．设计阶段是开发项目成本管理的重点环节，据有关研究表明，设计对工程造价的影响程度达到75%以上，显而易见，优良的设计是有效控制工程造价的关键，项目的工期、质量能否保证，投资能否节约，在很大程度上也取决于设计质量的优劣。该阶段审计应关注：（1）是否建立完善的择优机制选择设计单位；（2）审查是否采用了“限额设计”法，各专业指标是否分解到位，是否设立了较强的设计审查小组，是否有相应的奖罚机制来确保设计质量；（3）分析设计方案是否运用了价值工程进行优化，设计选用的材料设备是否符合项目定位。

（二）项目实施阶段的审计

项目进入实施阶段，审计的思路就是依据项目目标，定期审查项目阶段性目标完成情况，分析项目执行是否偏离目标，针对存在的问题提出改进措施，具体来讲，应围绕以下几方面开展审计工作。

1．审查项目目标。项目开发的目标大体分为：销售目标、进度目标、成本控制目标、质量目标、融资目标、费用控制目标。审计中应对项目目标的编制深度、目标的可落实性、可考查性，可行性进行审查，从而形成项目实施过程审计的目标评价体系。

2．实施有效的评估。分阶段对各项目标完成情况进行评估，审计中应主要集中于分析实际绩效与目标的偏差，分析产生偏差的原因。审计的内容分两个方面：一是量化的目标完成效果，这方面的审查比较客观；二是审查责任人对偏差产生后的应对措施，以及纠正行动方案的合理性，即评估责任人应对变化的能力。

3．发现偏差，立刻督促项目管理组织予以纠正。在定期的项目管理审计中，若发现当前的工作可能影响阶段目标的完成，从而影响到项目总体目标，就必须立刻督促项目管理组织提出纠正行动方案。

4．对项目目标调整的审查应是项目实施过程中审计的重点。既要允许项目管理组织根据实际情况，在必要的情况下调整工作目标，又要防止项目组夸大客观事实、随意调整项目目标。在审计工作中，要重点把握调整目标的程序性、出现偏差与目标的关联性以及项目责任人员的主观努力性。（三）项目终结阶段的审计

项目终结后，要集中审查项目的实际结果和决策目标是否一致、偏差是否合理；对项目的投资决策、实施过程等环节进行事后审查，以全新的角度审计项目的全过程。

1．重新审查项目投资决策的科学性，尤其要审查投资决策的预见性。对项目实施中出现的新情况必须认真分析，哪些是应该能够预见的，哪些是无法预见的。

2．重新审查对预见的风险因素采取措施的科学性、合理性。即审查企业的变化管理中的防范风险的能力。

3．重新审查企业的项目管理能力。审查项目责任人在项目实施中职责履行情况，项目完成情况与项目决策目标的偏差，项目绩效指标与房地产行业平均水平的偏差。

三、对开发项目关键环节的审计

众所周知，开发项目投资构成中，建安投资占的比重很大，在建安环节中，尽管节约投资的可能性已经很小，但浪费投资的可能性却很大。因而要对建安环节进行重点监控。在审计中，侧重把握以下三个方面。

（一）工程招投标的审计。应当注重审查工程建设项目在勘察、施工、供货、监理等合作单位的选定时，是否实行了招投标制，是否按照“公开、公平、公正”的原则进行招投标。审计应重点审查招投标程序的合法性及操作的规范性，审查投标单位资质和条件的有效性，审查招标小组评标办法的合理性，审查工程标底的合理性。通过实施项目招投标的审计，从源头上降低工程造价，提高项目的投资效益。

（二）项目合同的审计。建设合同是明确双方当事人权利义务的有效依据，也是确保工程质量、进度、造价的关键文件，因此审计应重点关注项目工程建设是否遵守“先订合同，后施工”原则，有无无合同施工的现象，合同是否响应招投标文件，合同条款是否齐全严谨，如定额套用、费用计取、材料供应、工期进度等主要条款是否明确等。

（三）工程造价控制的审计。应当注重审查工程建设项目工程造价的控制情况，主要包括审查合同的执行情况；现场签证及设计变更等引起的索赔情况；工程的竣工结算和财务竣工决算情况；以及总体造价的控制及构成等。审计中应重点审查工程造价超控的情况，如设计概算超可行性研究估算、施工图预算超设计概算、工程竣工决算超施工图预算等问题。

参考文献

[1]尹贻林主编，建设工程项目价值管理[M]，天津，天津人民出版社，2006

[2]李海风译，管理审计职能[M]，北京，清华大学出版社，2004

[3]时现、朱恒金，建设项目审计[M]，北京，北京大学出版社，2002