房地产开发企业项目管理的质量与安全控制

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摘要：作者根据自己在施工企业和房地产企业的工作经验，站在房地产开发企业的立场，对项目管理的要点进行了综合阐述，提出了自己的见解，从房地产开发企业项目管理的质量控制、安全控制、成本控制、进度控制四个主要方面进行了详细论述，具有一定的借鉴作用。

Abstract: Based on construction companies and real estate enterprises work experience, standing in the real estate development enterprise stand, the author describes the key points of the project management, and put forward their own views, discussed in detail from the project management of real estate development enterprise quality control, safety control, cost control, progress control of the four main aspects, which has a certain reference role.

关键词：项目管理质量控制安全控制成本控制进度控制

中图分类号：O213文献标识码： A

Keywords: project managementquality controlsafety controlcost controlprogress control

从施工企业进入房地产开发企业已经四年了，综合施工总承包企业与房地产开发企业项目管理的特点，站在房地产开发企业的角度，对其项目管理要点进行论述。在论述开始之前，先阐述一下自己的几个观点，本篇文章也是以这几个观点为基本原则进行论述的：

1、房地产开发企业作为整个项目全生命周期的组织者和项目利润及风险的最大承担者，在项目管理上除了要对各参建单位提出明确要求外，也要为各参建单位尤其是施工总承包企业创造条件。

2、房地产开发企业和施工总承包企业不仅仅是简单的甲方与乙方的关系，更是项目合作方和利益相关方的关系。双方以项目工程为核心，以总承包合同为纽带紧密的联系在一起。

3、房地产开发项目管理的重点不仅仅是施工一个环节，还要重点关注前期定位、方案设计、销售、交房入住等关键环节。房地产开发项目的产品最终是用来销售的，在项目管理过程中，尤其在规划设计阶段，应始终牢记这一点。

4、资金管理是房地产开发项目公司管理的另一个重要内容。在规划房地产开发节奏与项目进度时，必须充分考虑项目公司的资金能力，项目开发进度一旦确定，必须严格控制，以确保资金平衡。

房地产开发一般由前期决策、规划设计、施工建设、市场营销、验收移交、运营管理及贯穿始终的财务运作等环节组成。施工建设阶段只是房地产开发的一个组成部分，施工企业的项目管理，和房地产企业业的工程管理是共通的，两者之间有很多相同之处，其工作内容无非都是项目管理上的“四控两管一协调”，只是二者的利益关注点和侧重点有所不同。在利益分配上，二者之间是对立的；在工作目标上，两者之间又是统一的，只有理性的对待和容忍双方之间的分歧，找出双方的利益共同点，才能真正做好工程项目管理。下面就先从质量、安全两个个角度，站在房地产开发企业的立场，就其项目管理过程中一些重要的，容易被人们忽视的内容进行论述。

一、房地产开发企业项目管理的质量控制：

质量关乎企业的声誉和品牌，无论对房地产开发企业还是施工企业来说，都是如此。在质量控制上，两者之间既有相同点又有不同点。施工企业的质量控制应从属于房地产企业，其控制内容要少一些，是房地产企业的一个组成部分。下面就站在房地产开发企业的角度，对其质量控制的主要内容进行分析。

（一）设计质量控制：

房地产企业作为工程项目的投资方，有四个主要的合同相关方，即勘察、设计、监理和施工总承包，每个相关方的质量控制都要纳入质量控制的范畴。其中设计质量控制对房地产企业来说尤为关键，设计质量不仅直接直接影响到建筑物的使用功能、结构安全，对开发成本的控制也起着至关重要的作用。

1、做好设计方案的选择：

在设计方案的选择上不应盲目追求建筑设计的新、奇、怪，过度追求方案的视觉冲击。在设计方案满足美观、实用、舒适等销售需求的前提下，要着重关注方案设计的合理性。建筑布局的合理性、建筑单元组合的经济性、建筑立面的简单化等都可以为后续设计阶段优化成本提供广阔的空间。在方案选定的过程中应该请施工图设计人员、成本管理人员和营销策划人员介入其中，加强对方案实用性和经济性的论证审核，确保设计方案合理可行。营销策划的提前介入，可以在一定程度上改善项目产品与市场的契合度，尤其在房地产市场逐步进入供大于求的阶段，这一点尤为重要。

2、做好设计单位的招标比选：

在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此对设计单位的选择应特别注意对该设计单位中主要设计人员及的选择，以确保最终设计成果的质量。高质量的设计成果可以减少设计阶段浪费的发生。同时注意施工图设计应尽量本土化，尽量选择当地设计单位，这些单位对当地地质情况、地方规范、生活习惯等都了解较深，对缩短设计周期与实现设计合理性都是有利的。

3、高度重视设计任务书的编制和实施：

设计任务书是确定工程项目和建设方案的基本文件，是设计工作的指令性文件，也是设计工作的主要依据，是建设单位对投资意图、所需功能和使用价值正确分析后，将待建项目的开发理念、营销主题、规模、使用功能、建筑风格等要求的具体化反映。编制好设计任务书，对整个项目完成得好坏至关重要。设计任务书不仅考虑总体布局、平面关系、立面效果、空间面积、交通导向、功能要求，还要分析建设成本、维护费用、分期建设的可能等。甚至要明确到每个房间插座、开关等预留预埋的具体要求。在设计任务书编制完成后应组织营销、造价、工程等相关人员进行论证。在论证通过并经批准后，不能随意修改，要保证设计任务书的严肃性，从源头避免设计的随意性。

（二）施工质量控制

1、重视施工总承包的招标选择

施工单位是工程项目建设实施的主体，是工程项目建设的主要组织者和实施者，是工程项目建设的核心，在工程项目的建设过程中处于主导地位，对工程项目的建设质量负主要责任。施工总承包单位的招标选择结果对工程建设的质量目标的实现具有决定性的作用。在招投标阶段，要把资格预审落到实处，不能走过场，选择一个有经验，负责任的承包商是实现工程项目质量目标的基本条件。在合同谈判与签约阶段，要明确约定工程项目的质量目标，并把施工企业拟派出的项目经理及项目部核心管理人员在合同中明确约定，不得随意更换。选择一个信誉良好的施工总承包企业，一个优秀的项目管理团队，才能为工程项目的顺利实施奠定坚实的基础。

2、严格验收程序，加强施工过程控制

（二）安全管理的重点内容

通常，安全事故发生的原因包括：人的不安全行为，物的不安全状态和管理缺陷。其中人的不安全行为和物的不安全状态作为施工过程中的客观主体是事故发生的直接原因，管理缺陷是事故的间接原因。安全管理工作就是要重点解决施工现场的主体因素，从人和物两个方面着手，消除事故产生的源头因素，有针对性的确定安全管理的重点内容，进行重点管理。

1、提高施工人员的自我安全防护能力，消除“人的不安全行为”

自我安全防护能力是指施工人员在施工现场对施工过程中出现的不安全因素的敏感、预见、控制和排除的能力。施工人员自我防护能力的大小主要取决于五个因素，即：安全意识的强弱、安全操作技术的熟练和实践经验的积累、心理因素的影响、身体疲劳的程度以及周围环境的状态。因此，在对人的管理上，也要有针对性的从这几个方面进行着手。

首先，要提高全员的安全防护意识，包括施工管理人员的安全管理意识和施工操作人员的自我保护意识。意识支配行动，施工人员具有较高的安全意识，就会主动的学习安全技术知识，自觉遵守安全规章制度，主观能动的控制不安全因素，达到自我保护的目的。一方面，施工管理人员作为现场生产的指挥者和管理者，他们对安全施工的认识水平、技术水平和管理水平的高低直接影响到施工人员自我防护能力的提高。施工人员不仅要理解安全施工的重要性和危险性，更要认识到安全生产的迫切性。安全生产与质量进度要齐抓共管，把安全管理变被动为主动。另一方面，施工操作人员普遍由于素质较低，缺乏对安全施工的感性认识，安全意识普遍较差，提高施工工人的安全意识任重而道远。

其次，对施工人员进行认真详细的培训和考核，尤其要加强特种作业人员的培训和考核。对施工人员的培训包括工人入场安全教育、安全技术交底和施工工序的技术交底、班前讲话等各种手段，另外还可以通过农民工夜校等平台对工人进行系统、持续的安全教育，不断提高他们的安全意识和安全技术操作水平。特种作业人员一般从事危险性较大的作业工种，提高特种作业人员的自我防护能力是减少事故发生的重要措施。对特种作业人员要组织专门的脱产培训，进行严格的考核，考核合格后持证上岗，并定期进行复审，复审不合格者，收缴其上岗证，取消其特种作业资格。

第三，密切关注施工人员的心理因素和劳动强度。施工现场不要盲目抢进度，造成工人违章、冒险作业，要控制施工节奏，避免施工作业人员劳动时间过长，劳动强度过大。加强对工人安全心理的研究和分析，有针对性的采取对策，增强操作人员的自我防护能力和操作人员之间互相保护的能力。避免因为工人心理因素影响或劳动强度过大的疲劳感出现不安全行为，降低事故发生的可能性。

第四，严格施工现场管理，消除安全隐患。加强对施工现场的安全检查和巡视，及时消除和处置施工现场存在的安全隐患，依靠制度对现场施工人员的操作进行约束和控制，通过施工现场的合理布局、科学组织、严格管理、文明施工等，为操作人员提供一个安全、整洁的作业环境。

2、加强施工现场安全防护的检查和验收，消除“物的不安全状态”

作为建设单位应组织监理单位和施工总承包单位进性定期的安全检查、专项检查和季节性检查。检查的主要内容包括：查领导，即检查领导是否认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针政策；查教育，即是否对施工人员进行三级安全教育和考核，特种作业人员是否全部持证上岗；查防护，即施工现场的临边、洞口、脚手架、作业面等是否按照要求进行了安全防护，机械设备及临电设施是否满足标准要求；查制度，即总承包单位的各项安全管理制度是否健全，是否真正得到落实；查隐患，即施工现场是否还存在安全事故隐患。

安全检查只是发现不安全因素的一种手段，采取措施认真整改落实，消除不安全因素，把事故消除在萌芽状态，实现安全施工才是目的。因此，在检查中要认真贯彻落实“边检查，边整改”的原则，对检查出的隐患，要定人、定措施、定标准、定完成日期，尽快完成整改。对在检查中发现的安全隐患可以根据隐患的严重程度和发生频率进行分类，并采取相应的处理措施。

（1）对于具有重大伤亡事故危险，或发生事故可能性较大的隐患，应立即停工进行整改 。整改完成之后进行复查，复查合格后，才能复工；

（2）对于事故隐患比较严重，但发生可能性不大，或者由于客观条件的限制不能立即解决，则要限期整改，并采取临时防护措施，确保施工安全；

（3）对于一般隐患，不会造成重大事故，一时又不能马上整改的，也应进行登记，明确整改责任人和检查人，待整改完成后进行销项。

这里需要强调一点，建设单位组织的安全检查，不应该只是简单的以查代管，检查组成员应该共同对检查中发现的问题和隐患进行研究和分析，提出有效可行的处理意见。建筑施工安全不是施工总承包单位一家的责任，所有参建单位应该群策群力、齐抓共管，唯有如此，才能确保工程现场正常施工。

安全验收主要是指对安全防护设施、临时设施、设备等，依照国家、地区、行业有关规定和规程进行的验收，确保设施、设备的安全、稳定、可靠。验收范围包括：脚手架、安全网、卸料平台、临电设施、塔吊、外用电梯等。安全设施、设备等未经验收，不得投入使用。

参考文献：

1、《工程项目管理》成虎编著高等教育出版社

2、《建筑施工安全技术》 北京建工集团总公司编著 北京经济学院出版社

3、浅析房地产开发企业成本控制 同济大学学术论文