关于我国房地产去库存的思考与对策探究
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摘 要：当前房地产去库存已经成为我国供给侧改革任务的五大任务之一，本文追本溯源，探讨房地产库存过高问题的实质在哪，并提出差别化的分析解决思路。
关键词：融资租赁；廉租房；平租房；土地供给；房价
一、房地产现状
什么是去库存？2015年12月20日至21日在北京举行的中央城市工作会议上明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。减少当前房产库存量。房地产投资增速持续下滑，创21个月来最房地产投资增速最低。在2014年初急转直下，并持续下滑，截止到2015年10月的数据，房地产投资的增速已经创历史新低。房地产投资增速的下滑无疑拖累着固定资产投资的增速，并影响GDP的重要因素之一。房地产库存仍在不断攀升，且销售增长出现疲态。截止到10月底，全国待售商品房面积68632万平方米，比九月末增加2122万平方米。销售出现疲软态势，1―10月商品房累计销售面积和销售额同比分别增长7.2%和14.9%，涨幅较前九个月分别收窄0.3和0.4个百分点。
二、现状分析
上述表明我国目前库存压力非常严峻，目前我们所做的不应该仅仅局限于如何去库存这个简单层面上来，我们应该转换一下视角，为什么会产生如此多的库存量，它的源头在哪里。这个问题不解决好，就无法从根本上来解决库存问题。以下是本人的一些思考，库存多简简单单是消费者不愿意买房而造成的吗？答案当然是否定的，不是因为不想买房而是因为房价过高买不起房。单纯的买房需求，在经济基础有限的情况下无法转变为有效需求，因而加剧库存问题。尤其是一线城市房价和部分二线重点城市的房价过高尤为突出。那么政府直接干预，抑制房价是否可取；事实证明这种做法也是治标不治本的方法，因为当房价被抑制的时候消费者处于观望状态，预期房价可能会继续下跌，可是最后房价并没有按预期那样，这时消费者所积压的需求一下子爆发出来，房价势必会报复性反弹，结果可能更为糟糕。
很多购房者之所以买不起房，直接原因是价格过高的问题。是什么造成房价如此高的原因，简单的根据供求关系原理是无法清楚说明问题的，因为市场对住房的调节是有局限性的。因为土地资源是有限的，每年政府拿出来建房子的土地是有限的，而市场调节是建立在资源的无限供给的基础上的，而现在资源由政府牢牢掌握因而是有限供给。
三、去库存策略研究
要想有效地解决库存过多的问题，首先我们需要把住房按照收入类型分成三等住房。第一等是最基层的，主要是从解决低收入者的住房问题入手，在目前库存过多的情况下，政府可以通过财政支出回购一部分商品房，改为廉租房，另一方面政府可以每年提供一部分土地，盖廉租房，减少商品房用地。不少学者认为减少商品房用地会使得地方财政收入减少，增加债务危机的风险。但是，从另一方面来考虑那些进城打工的低收入者他如果能找到一个廉租房，首先对于城市的安定是有好处的，极大的提高工人进城打工的积极性；其次工人一旦安定下来紧接着，为这个城市带来人气，在生活方面势必发生消费而消费又会促进经济的发展；最后城市盖得房子有人住了，这对房地产去库存又有极大地推进作用。第二等是从解决中低或中等收入者住房问题入手
（一）建立平租房，平价出租房屋。这有利于刺激大学毕业生去租房，因为大学生刚毕业一般没有能力直接购买商品房，如果急于去库存而像一些地方政府一样稿零首付等政策，加杠杆调节使得原本没有能力购买商品的大学生确买了，短期来看房子是卖出去了，可是一旦他们的经济能力跟不上还款压力，谁又来为这种做法买单。所以短期内对于大学生这个主体来说出租给他们房屋，是一种有效去库存的手段。对于平租房的建设政府可以采取外包的形式，交给专门建房出租的房地产商，建房出租房地产企业可以盈利，收取租金，当然政府给地的时候要适当便宜一些。
（二）建立商品房，这主要是针对中等收入来说。这里政府应该改变以往的做法，给一块地标上价格，使劲的往上炒，越抬越高。首先政府对一块地要标上价，多少万一亩，然后让房地产商来投标。房屋规格大小都是由政府来定，在同等质量条件下，谁出价最低卖给谁，当然最后要检查质量够不够，不达标的的话是要罚的。第三等就是高档住宅小区、别墅等，这是对于高收入人群而言，对于这一层次人群住房问题，政府就不需要干预，完全交于市场来解决。如此以来新增加的住房都有所对应的消费群体，从根本上解决库存过多的问题。同时我们需要注意对于房地产行业中那些投机组织或个人管理，允许房价的合理增长，但是对于那些恶意破坏市场规律的投机者，政府需要加大管理力度，挤出泡沫。
除此之外，对于现存的库存商品房政府应该延续上面论述的思路，加大购买力度，打通商品房与公租房、廉租房、租赁市场和棚改安置房。鼓励房地产企业开拓以房屋出租为业务，鼓励自然人和投资机构购买商品房进行出租。政府可以给予这部分机构或者开发商一些补贴。对于目前很多城市采取的限购政策，可以适当放松，至于北上广深等一线城市，限购政策可以继续推行。目前政府绝不能用行政手段打压房价除了房价可能报复性反弹之外，在不知道中国人口究竟怎样分布才算合理的情况下，房价是一个指挥棒，它可以提高大城市的准入门槛，减轻大城市因人口压力而造成一系列的社会问题。这样一来对于三四线城市去库存问题无疑不失为一个福音，因为在大城市房价超出一部分打工人的承受能力，那么这部分人就会回到原来的居住地，进而在本地区生活买房，间接的促进库存压力的降低。有的学者可能会说这是地区歧视，大城市对小城市的歧视，但是这不失为一种促进小城市经济发展的一种方式方法。并且就目前城市和结构规模来看，北上广深四个一线城市和部分二线核心城市的人口规模已经相当庞大，城市的开发强度已经趋于饱和，资源、环境、交通、人口等一系列城市病的问题很突出。高房价从某种程度上来说，起到了分流的作用，间接地减轻了大城市的压力。在这种情况下，对于一线城市和二线重点城市打压房价房价并不是明智之举。
四、总结
去库存是一个持久的过程，总的原则是区域化，层次化，差别化对待，它不是单单靠市场调节所能解决，其中政府扮演的角色也是不可忽视的。去库存绝对不能一刀切，城市等级的不同，经济发展的水平不同，政策环境的不同，以及历史文化等不同，去库存的具体方法也会有所差异，但大体思路还是上述内容。当然在实施去库存的过程中，伴随着地方政府债务危机的增加、投资下滑、就业低迷、收入减少等现象的存在也是不可避免的，这段正阵痛期是必然要经历的。去库存是一个长期的过程，不是简简单单卖房消化库存问题，地方政府不能急功近利，要改变把房地产行业的税收作为地方政府保增长的主要手段，改变过度依赖土地财政以及对GDP的追逐，不要在土地上大做文章，要让消费者来享受土地带来的福利，要有战略性眼光加大财力资金的投入发展具有长期高效益的高新技术产业。房地产企业也需要转变传统卖房的方式，创新销售方式。改变传统的销售模式，举办多种形式的房交会，将部分闲置的商品房除了租赁之外也可改建为电商用房，“创客空间”等，发展融资租赁市场，调整营销策略，适当降低房价促进商品房的销售，正真把质量和服务给提上来，充分考虑消费者的需求。除此之外房地产企业之间可以兼并重组，做大做强。总而言之，去库存问题关系到国民经济 的命脉，对去库存的问题也值得我们每个人去思考去探究。
作者简介：屠西伟，男，汉族，安徽省六安市人，安徽财经大学经济学院，2014级本科生，经济学专业。