房地产金融运行发展

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房地产金融对房地产业的发展起到重要的作用，因此，政府要支持和规范房地产金融的发展，从而保障房地产市场乃至国民经济的健康发展。

一、房地产开发融资市场

我国房地产开发的融资方式包括银行贷款、股权融资、债券融资、信托融资、房地产基金等多种形式。房地产开发资金来源主要有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金及预收款，这部分资金在开发资金来源中占有很大比重。1998—2006年房地产开发资金来源及各项来源中，“定金及预收款”的占比一直在30％以上。另外两大资金来源是“自筹资金”和“国内贷款”。2006年，前三大资金来源总计21986.1亿元，占当年房地产开发资金来源总额的81.8％。虽然近几年“国内贷款”在房地产开发资金来源中的占比有所下降，到2006年已不足20％，但在“自筹资金”和“其他资金”中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，加上这部分资金，房地产开发中使用的银行贷款的比重在55％以上，房地产开发企业对银行信贷资金依赖较多。

房地产开发贷款是房地产企业主要的资金来源渠道。1998年以来，房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，房地产开发贷款余额从1998年的2028.9亿元增长到2006年的14076.4亿元。2007年6月末，房地产开发贷款余额达到1.7万亿元。

2006年，房地产开发资金中企业自有资金为5025.1亿元，占比18.7％，比1998年上升了6.2个百分点。近几年房地产企业新增自有资金主要是以投资为目的的社会资金，这些资金大多以股权融资的形式参与房地产开发。现阶段，房地产开发企业普遍面临自有资金不足的问题。为了达到国家对房地产开发项目自有资金比例不低于35％的要求，一些企业往往通过关联企业贷款、挪用已开工项目资金、向省外企业借款以及销售回款再投资等方法来筹措自有资金。

我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1.5亿元。1993—1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行。如“1998深振业债券”、北京“首创债券”等。到1999年，债券融资额达到10.37亿元，在房地产开发企业的资金来源中的占比为0.23％。2000年以后，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，2004年降至1998年以来的最低点，债券融资额不足2000万元，占比仅为0.001％。2005年5月24日人民银行了《短期融资券管理办法》，一些大型房地产公司万科、金融街、浦东金桥等陆续了发行计划。当年债券融资达到5.61亿元，在当年房地产开发资金来源中的占比为0.03％。

2002年7月，我国逐步开始办理房地产信托业务。2003年9月，中国人民银行出台121号文件，严格对房地产行业的银行贷款条件，房地产开发商纷纷寻找新的融资渠道，房地产信托在这种背景下迅速发展起来。目前，信托融资已涵盖了房地产投资的各个领域和环节，从土地开发到物业管理、从民用住宅到商用物业。2006年，投资于房地产的信托产品共发行99个，占全年信托产品总数的18.1％；发行规模167.3亿元，占全年信托发行规模的28.1％。

1998年房地产开发利用外资总额为362.74亿元，其中外商直接投资为244.3亿元，而到2001年，利用外资总额下降到130.22亿元，其中外商直接投资下降到93.32亿元。可见，一段时间以来外商对我国的房地产发展前景并不看好，因此投资规模迅速萎缩。最近几年中国宏观经济稳定高速增长的势头和房地产发展的上升态势使得外商对我国房地产市场的看法逐渐发生了改变。2006年房地产开发利用外资总额为394.4亿元，其中外商直接投资为297.5亿元。2006年利用外资总额在房地产开发资金来源中的占比为1.47％；2007上半年利用外资占比为1.8％。

我国居民住房融资的渠道主要包括商业性的购房贷款和政策性的住房公积金贷款。1998年以来，人民银行采取了一系列鼓励住房消费金融的政策，居民个人购房贷款余额从1998年的426.2亿元增加到2006年底的198542亿元，8年间增长了40多倍。个人购房贷款余额占同期金融机构全部贷款余额的比重从1998年的0.5％上升到2006年的8.8％。

与此同时，我国住房公积金也发展较快。2006年末全国住房公积金缴存余额为7871亿元，个人贷款余额为3804.7亿元。2007年6月末，住房公积金委托贷款余额达到4002.6亿元。

二、房地产金融存在的问题

我国房地产金融市场的现状一定程度上反映了金融市场体系创新空间的狭小，现有各种房地产融资方式的发展很不平衡，仍然过分依赖银行信贷，股权融资、债券融资、房地产投资信托融资等方式的融资额在房地产融资格局中的占比很小。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定。房地产资金大部分来自银行，加强了房地产业和银行业的关联度，使银行系统容易受到房地产市场波动的牵连，承担较大风险。房地产业对银行信贷过分依赖，在某些情况下，政府对银行体系的调控有可能对房地产业造成直接的冲击。此外，单一的银行信贷融资方式也难以适应中国房地产行业快速发展的趋势。

近年来，部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上，房地产开发企业高负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。

当前，假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。“假按揭”不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。银行发放房地产贷款存在操作风险。突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

银行土地开发贷款面临着较大风险。一是土地储备中心资产负债率较高。虽然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力较低。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务。三是银行向土地储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用政府保证和土地使用权质押两种方式，这两种方式的合法性尚存在问题。从《担保法》的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。土地储备中心只是代行政府部分职权的机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有真正意义的使用权。可见，对于银行来说，土地质押并未落到实处。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。

三、房地产金融发展前景

我国经济已进入高速发展阶段，作为支柱产业的房地产业也会更快地发展。为适应经济发展的要求，房地产金融需要深化改革和加快发展。

一是建立和完善房地产金融市场。在逐步完善房地产金融一级市场的基础上，逐步建立和完善房地产金融二级市场。在这个市场上交易的工具更多的是住房贷款机构发起的证券化产品，包括住房抵押贷款支持证券、商用房抵押支持证券等等。我国的房地产金融产品主要是贷款，并且贷款品种也不够丰富。因此，需要加快探索、开发新的房地产金融产品，一方面拓宽融资渠道，另一方面也要提供更丰富的贷款产品以适应贷款人不同层次的需要。为了支持房地产金融的良好运行，为市场服务的各种专业性中介服务机构是不可或缺的，包括房产评估机构、贷款保险（担保）机构、会计师事务所、律师事务所、评级机构等。

二是建立多元化的融资渠道。逐步扩大房地产企业股权融资的比重，提高自有资金比例。由于公开上市门槛较高，符合这一条件的企业比较有限，因此还需要开拓除此以外的其他股权融资渠道。目前一些企业开始采用私募方式进行股权融资，例如建立房地产产业投资基金，这类基金可以采取公司型或信托型的方式运作，有关部门应对此密切关注和跟踪研究。还可以考虑利用现有的代办股份转让系统，对其进行改造，使其成为具有重要意义的场外交易市场，为房地产企业融资提供募集和增发股份的平台。对于大型、优秀房地产企业，可以考虑通过发行项目债券改善其负债结构。项目债券属于一种专项债券，它通常以所开发的房地产项目为依托，筹集的资金用于该项目的开发，债券的本息用该项目的收益偿还。

三是防范和化解房地产金融市场风险。建立和完善与金融市场和房地产市场相关的法律体系，通过立法对房地产金融所涉及的各个方面进行规范，明确各有关主体的权利和义务。加强房地产市场和房地产金融相关指标的监测分析，以此制定金融政策，调控房地产投资总量、投资方向、融资渠道、融资成本，确保房地产金融的健康运行。关注房地产贷款的集中度风险，针对房地产业较强的区域性特征，建立房地产金融地区联系制度。加强个人征信系统的应用和推广，充分发挥其联网功能，有效防范违约风险。商业银行对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信；严格遵守有关制度和业务操作规程，认真执行“三查”制度，严厉打击企业的欺诈行为。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理。完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。借鉴发达国家的成熟经验，促进住房抵押贷款担保和保险制度的培育和发展。尽快研究建立专业化的、跨区域的住房抵押贷款担保体系。建立和完善住房抵押贷款二级市场的担保和保险制度。