新旧项目范文精选

摘要：社会经济的发展推动了城市化的建设进程。在开展城市规划建设工作时，工作人员往往需要对一些旧住宅区进行改造更新。然而，旧住宅区内存在多种问题，一些更新项目面临各类风险因素，这就需要相关单位全面了解并深入分析有关风险因素，明确风险因素的产生原因，并对旧住宅区城市更新项目的风险进行科学评估，结合实际情况制订科学合理的更新改造方案，从而提高工作质量与效率，保障更新项目的安全性。

关键词：旧住宅区；城市更新；项目风险因素

改革开放的有效落实，不仅促进了我国的经济发展，而且加快了城镇化的建设速度，使我国的城镇化水平不断提升。在进行城镇化及城市更新建设的过程中，需要对一些老旧住宅区进行拆除重建。然而旧住宅区的产权比较分散，在对其进行拆除重建时需要与大量的小业主进行沟通，从而阻碍了城市建设更新的进程。另外，老旧住宅区本身的各种设施和管线也会成为更新项目建设的阻碍，甚至会形成安全隐患，增大城市建设的安全风险。因此，相关单位对此应加以重视，并对其进行研究，采用合适的措施提高城市的安全性。

1旧住宅区城市更新项目的特点分析

1.1改造开发时间周期较长

与普通房地产的开发流程相比，旧住宅区的城市更新项目的开发过程比较烦琐。在具体的开发过程中，开发商需要购置土地并落实好土地收购和拆迁安置等工作，而且在完成该工作后，还要与当地政府签订土地出让协议，这样才算是获得了对购置土地的开发权。城市更新项目本身的开发链就比较长，这将导致其比新建普通房产项目的开发周期长。另外，城市更新项目除了在开发环节上出现增加外，其本身还存在一定的管理问题，如多头管理、权责划分不清等。这些问题造成了项目行政审批时间的延长，也是导致城市更新项目开发周期较长的重要原因。此外，老旧住宅区原本的物业产权也比较分散，在对旧住宅区进行改造之前，开发商需要获取全体住户的授权，并且要与全体业主签订相关的拆迁补偿协议，从而获得对该区域的开发资格。这一过程花费的时间相对较长，从而延长了旧住宅区更新项目规划建设的时间。

1.2资金需求量较大

与新建项目相比，旧住宅区的改造更新需要应用到大量的资金。就具体情况来看，旧住宅区的拆迁量比较大，居民数量也非常多，在对其进行拆迁改造前，开发商需要为居民提供拆迁安置费，还要为市政配套设施的建设提供相应的费用。如果在拆迁安置过程中出现钉子户，那么支出费用可能更多，从而增加开发商的投入成本。在项目建设前期，开发商会进行高密度的开发，而在这一过程中也要投入大量的资金。而在后期的项目建设过程中，为了保障项目的建设质量，开发商更要投入大量资金，从而提高建设效率与建设质量。

中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2011）11-000-01

摘 要 新的《中华人民共和国企业所得税法》于2008年1月1日起施行，作为公共政策的重要组成部分，所得税制的改革必将产生一系列的影响与经济效应。本文旨在通过对新旧税法税前扣除项目的变化比较，指出差异所在，明确会计处理。

关键词 所得税 税前扣除 会计处理对比

新的《中华人民共和国企业所得税法》于2008年1月1日起正式施行。它统一了内、外资企业税前扣除政策，规范了各种税前扣除项目的扣除办法和标准，简化了所得税核算方法，具体体现在以下几个方面：

一、工资薪金和三项职工经费

旧税法规定对内资企业实行计税工资扣除制度，而对外资企业采取据实扣除制度，规定纳税人的职工福利费、工会经费、职工教育经费，分别按计税工资总额的14%、2%、1.5%计算扣除。

新税法放宽了对工资薪金支出税前扣除的限制，所有企业均实行据实扣除制度，取消了计税工资的概念。规定企业发生的合理工资薪金支出，准予扣除。明确工资薪金包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。对合理的判断，主要从雇员实际提供的服务与报酬总额在数量上是否配比合理进行，凡是符合企业生产经营活动常规而发生的工资薪金支出都可以在税前据实扣除。

同时将三项经费的计税依据由“计税工资总额”调整为“工资薪金总额”，将职工教育经费的计提比例提高为2.5%，允许在以后纳税年度结转扣除超过的部分，意在鼓励企业加强职工教育投入。

【摘要】2016年5月，房地a业、建筑业、金融服务业和生活服务业等正式纳入到营改增范畴，自此国民经济中涉及到的各主要行业均已划入增值税税制下。由于房地产行业长期以来实行营业税，所以营改增后对房地产的核算体系及税收筹划等诸多方面都带来了不同程度的影响。本文将主要针对营改增对房地产新旧项目的影响及对策给予分析并尝试提出合理化建议。

【关键词】房地产 营改增 影响 对策

房地产开发行业自2016年5月1日起正式纳入到增值税税制下，由于房地产行业在国民经济中的重要地位，本次税制改革对于国家宏观经济及房地产开发相关领域内的各个行业都具有深远的影响。

房地产行业在改革前处于营业税税制下，适用5%的营业税率。营改增后，房地产行业实行11%的增值税税率及5%的征收率，对于销售不动产的预售收入实行3%的预征率。由于增值税的计税原理和征收机制与营业税相比有很大的不同，所以对于房地产行业传统核算体系的影响不容忽视。本轮营改增税制改革充分考虑到房地产项目开发周期长的特点，在改革实行初期对房地产开发项目做出了新旧划分、区别处理的规定，为房地产行业营改增的顺利过渡提供了保障。

一、房地产新旧项目的界定标准

由于房地产企业的小规模纳税人均按统一的5%征收率计算增值税，所以房地产开发项目的新旧主要是对于具有一般纳税人资格的房地产企业而言。根据国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中规定，对于房地产老项目的划分依据主要有两个方面：一个是“《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目”；另一个是“《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。

简言之，划分房地产开发项目新旧的时间节点是2016年4月30日，而时间节点的取证依据是《建筑工程施工许可证》或相关工程合同有注明的项目开工日期。

二、营改增对房地产新旧项目的影响

[摘要]本文以当前河池市危旧房改造为契机，主要阐述河池地区危旧房改造项目的现状，对其成本控制的方法和关键措施进行了简要探讨，并在保证政策有效执行的前提下提出对策。

[关键词]危旧房改造；成本控制；项目措施

前言

目前，我国已进入城市化快速发展时期，根据我国城市土地资源稀缺程度并基于可持续发展的基本国策，走扩大城市区域面积的外延式城市发展之路存在很大的局限性，在完善城市功能、布局、结构和合理、有效、集约化利用有限城市土地资源方面的作用，危旧房改造成为解决城市化进程的必然选择和关键途径之一。

1.基本概况

项目位于工程局大化基地，由地块一、二组成，占地153.5亩，基地原有住宅楼61栋，住房共2180套，建筑面积121133.22，实际住户1824户，建筑面积104133.22，按1：1.3比例回建对该基地进行拆旧建新，回建面积为135373.2。拟改造后总建筑面积374165.5，容积率3.5，建筑密度23.31%，绿地率30%，详见表一项目建筑面积汇总表。

2.项目建筑成本分析

3.预计销售收入

摘要：房地产行业是提高我国国内生产总值的一个重要因素，它的影响范围广，能够引导很多行业的发展，所以，房地产行业的良好发展，对我国经济的快速发展有着重要的推动作用。房地产行业的营改增从短期目标来看，是不利于其产业的发展，但是从长远发展来看，营改增的改革是维持国内房地产行业的趋势稳定，并对其经济的发展有着积极和重要的影响。首先，本文简单概述营改增的内涵和房地产行业实行营改增的必要性。其次，具体分析了“营改增”的税收改革对房地产新旧项目的影响，以及提出了房地产行业的相关对策。

关键词：营改增 房地产企业 发展 对策

营改增是指原来企业应该缴纳营业税的税目，现在改成缴纳增值税。增值税是针对企业产品和服务增值部分缴纳的一种税费，其目的是为了减少企业重复征税。我国营改增的税负改革，从根本上和制度上处理了营业税体制下“全额征税、道道征收”的重复纳税问题，从而实现了增值税制度下“层层抵扣、环环征收”的合理纳税，无论从哪个方面看，增值税都是更合理的、更科学的、更符合国际的发展惯例。

一、房地产行业实行营改增的必要性

目前，对房地产行业而言，营改增是对房地产行业、建筑业、施工企业以及租赁、销售和使用不动产等产业的多项环节，不断流转的税制改革。房地产企业在征管体制、征管主体及征管程序上都具有多样性和复杂性，因此，营改增既有一定的改革困难，又有必然的改革必要性。

（一）营改增是避免房地产行业重复征税的重要手段

以前房地产行业使用营业税，我国的不动产企业在生产、流转和使用等环节普遍存在严重的重复性征税问题，在对房屋的销售中，转让的次数越多，重复性征税问题越严重。营业税是属于价内税，企业根据营业额或销售额全额计税，而增值税是属于价外税，企业主要依据经营生产活动所产生的增值额计税，事后用销项扣减进项的抵扣方法缴纳税费。二者相互比较，增值税的抵扣制度能更好地避免重复性征税。可见，就房地产企业而言，营改增是更好解决其项目开发过程中重复性征税问题的重要手段。

（二）营改增是规范房地产企业税款抵扣的有效途径

摘要：目前，房地产行业已经全面实施了“营改增”。增值税与营业税有很大的区别，因此本文主要探讨房地产企业对老项目应采取的计税方法，与影响新项目选择税收筹划方法的各种原因。希望能给“营改增”背景下的房地产企业提供有效的建议，帮助促进房地产企业的可持续发展。

关键词：营改增；税收筹划；计税方法；新项目；老项目

中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）010-0-01

一、“营改增”背景下房地产行业新旧项目税收筹划的现状

2016年5月1日起，房地产行业全面实施“营改增”政策，此前，房地产开发行业适应多年的营业税终结了，此前所设计的一些税收筹划路径不再适用。因此，房地产开发行业的工作人员必须顺应国家政策的变化，并深入研究营业税，设计更合理的税收筹划路径，以保C企业合理、科学地进行纳税，促进企业的可持续发展。

依据国家的相关文件，实施增值税以后，房地产开发企业的旧项目即2015年5月1日以前开发的项目（以下简称旧项目），企业有两种可供选择的计税，一般计税方法和简易计税方法。如果选择了简易计税方法，企业在一年半得到期限内不能做出变更，对于2016年5月1日新开发的项目（以下简称新项目）就必须使用一般计税方法。房地产开发企业必须要适应“营改增”的政策，探讨合理的方法，以更好地进行税收筹划。

二、“营改增”背景下房地产开发企业新旧项目的税收筹划

旧项目的税收筹划：对于2015年5月1日前的旧项目，比较适用简易计税方法，可以从以下的因素得出此结论。

摘要：《企业会计准则―基本准则》在1992年颁布的基础上，汲取国际财务报告的准则中值得学习的地方，并融合我们自己国家的实情进行改编修订。新会计准则在会计要素、总则、会计计量等方面，交出了令人满意的答卷。

关键词：基本准则 新旧比较 会计准则

新基本准则是对旧基本准则中落后于国际财务报告中的几个方面进行修正调整的，新基本准则能够适应我国特色的会计行业现状，同时又和国际准则接轨。本文主要分析新旧准则中的问题。

一、会计要素

基本准则中的核心内容其实有一项是有关会计要素定义和其计量与确认。新修订过的基本准则中的所确定会计要素的名称和数量都没有做变动，仍然具备负债、收入、利润、资产、所有者权益和费用这六个要素，但在会计要素的定义方面做出了与之前迥异的变化。新的基本准则中针对会计要素的内涵、性质两方面做了精准定义，为会计要素增添了新的内容，使其进一步贴合会计要素的质量特征，并且保障了在确认和计量会计要素时的准确性。确认会计要素时需要满足几个标准：第一会计要素需要符合该类会计要素的定义；第二确保和将来有可能流入或者流出的经济利益相关的企业的会计要素相配匹；第三保证有可靠计量项目的成本和价值。新基本准则对资产定义方面做出明确的规定，在资产分类方面取决于具体项目准则；与此相同的还有负债。在所有者权益方面规定了来源包括留存收益、直接算在所有者权益的损失和利得、投入的资本等，增加了损失与利得的概念。完善的对收入进行表述，提出确认的标准。费用方面完善了其定义和确认标准，同时定义了成本。

（一）有关会计要素定义的变化

旧基本准则中资产的定义为企业拥有或控制并以货币来计量的经济资源；新基本准则中定义为企业拥有或控制的在过去交易事项中形成的，预计将会给企业带来经济利益的资源。负债在旧基本准则中定义为企业所承担的以货币计量，需要用资产或者劳务赔偿方式支付的债务；新基本准则中负债定义为企业在过去交易事项中形成的预计会使经济利益流出企业的现时义务。所有者权益在旧基本准则中定义为企业投资人对企业净资产的所有权；在新基本准则里定义为企业资产在扣除负债之后所得者享有的剩余权益。收入在旧基本准则里定义为企业在销售商品或提供劳务等经营方面的业务时获得的营业收入；新基本准则中定义为企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的或者和所有者投入资本没有关系的经济利益的总流入。旧基本准则中对费用的定义为企业在生产经营中产生的各种耗费；在新基本准则中定义为企业日常活动中发生会导致所有者权益减少的并向所有者分配利润没有关系的经济利益的总流出。旧基本准则中对利润的定义为企业在某段期间内的经营成果；新基本准则中定义为企业在一定会计期间内的经营成果。

（二）有关会计要素部分概念称谓的变化

12月13日，四环生物（000518）非公开发行股票预案，拟募集资金总额4亿元投向控股子公司新疆爱迪20万吨/年煤焦油制备清洁燃料油项目和补充新疆爱迪流动资金。

公司在公告中称，以煤焦油为原料采用加氢工艺制取清洁燃料油，是国家重点科技基金扶持项目，符合国家开拓新能源，保护环境等政策的要求。同时，此次定增有望改变公司股权结构分散的局面，利于公司长期发展。

可是，记者深入调查后发现，公司此次定增拟投资的项目早在两年前就已经开始实施，但是一拖再拖，俨然一个烂尾工程。公司拟采用的“煤焦油加氢制备清洁燃料油技术”尚未经过大规模量产的验证，在项目可行性分析报告中也没有给出盈利预测。事实上，自从广州盛景投资有限公司（以下简“盛景投资”）成为四环生物的第一大股东后，公司的业绩就一直不稳定。盛景投资跨界而来，尔后又匆忙介入新能源领域，两年未果后，强行推进，资本运作的意图十分明显。

项目存诸多不确定性

12月12日晚间，四环生物定增预案，公司拟以3.03元/股的价格，向大股东盛景投资非公开发行1.32亿股，募集资金4亿元，募集资金将主要对控股子公司新疆爱迪单方面增资并投向20万吨/年煤焦油制备清洁燃料油项目和补充流动资金。

公司在公告中称，目前国内大多数焦化企业的做法是直接将煤焦油出售，但这类方法不仅附加值低，而且给环境造成了很大的污染。而以煤焦油为原料采用加氢工艺制取清洁燃料油，是国家重点科技基金扶持项目，符合国家开拓新能源，保护环境等政策的要求。

公司还表示，项目投入营运后，能够进一步提升公司竞争能力，巩固并提高公司在行业内的地位，提高盈利水平。但是，记者发现，公司又称本次定增不会改变公司的主营业务。既然如此，又谈何公司在行业内的地位？

以煤焦油为原料采用加氢工艺制取清洁燃料油需要较高的技术水平。根据预案，公司此次定增募投项目采用的是中国科学院山西煤炭化学研究所的研究成果。但据记者了解，2011年，中科院山西煤炭化学研究所608组开发的“煤焦油加氢制备清洁燃料油技术”取得突破性进展，但只有小试和中试实验，实际大规模量产的产品质量，以及成本尚未可知。值得注意的是，公司在项目可行性分析报告中也没有给出项目的盈利预测。

第一条农村土地旧村复垦项目专项资金

本规定农村土地旧村复垦项目专项资金（以下简称“专项资金”）是指专项用于我县农村土地（含受地质灾害威胁、灾毁等）旧村复垦项目的资金。

第二条设立专户、封闭运行

农村土地旧村复垦项目经省国土资源厅先行核定产生的城乡建设用地增减挂钩指标上交易平台与购买方确定交易数量和价格后，县人民政府授权县国土资源部门、项目所在乡（镇）人民政府设立专户。专项资金实行专户储存、专人管理、封闭运行，专款专用、接受监督，任何单位和个人不得以任何形式、任何理由截留、挤占和挪用。

第三条专项资金使用范围

（一）支付村民拆旧补偿和安置费用。根据各乡（镇）农村土地旧村复垦项目实施方案，对一户一宅被拆迁的农村村民，可在村庄规划区内安排新的宅基地或统一规划建设安置房，保障其生活居住需要；对不需要安排新宅基地或安置的农村村民，在拆旧时依法给予经济补偿。

（二）旧村土地复垦费用。旧村土地复垦为耕地的直接工程施工费，包括：旧建筑物拆除并外运弃渣、土地平整、耕作层客土、土壤改良、农田水利、田间道路工程等。

（三）灾后重建费用。因地质灾害、灾毁等实施的旧村复垦，其城乡建设用地增减挂钩指标收益应主要用于灾后重建，包括灾后重建家园补助；项目所在乡（镇）、村的道路、农田、水利、公共设施等受损灾后修复重建工程费用等。

摘要：本文作者提出了旧城区改造建设的新方法，以期能引起城市经营管理者（政府）的注意。

关键词：旧城区、改造、建设方法、探讨

Abstract: In the paper, the author puts a new method of reconstruction in former capital, which hopes to attract the government’s attention.

Keywords: former capital, reconstruction, method of construction, study

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

我国初期的房地产企业几乎都是在参与旧城区改造建设中发展起来的。自上世纪八十年代以来，虽然经过三十余年的发展建设，如今房地产业已经成为我国国民经济的重要的支柱产业之一，我国的一线城市、二线城市、三级城市、直至县级乡镇城市其环境景观面貌已经焕然一新，但是在现代化的美轮美奂的建筑群背后，依然还存在着部分旧城区（城市规划要求保留的旧城区除外）。而这部分旧城区，都是城市经营管理者（政府）迫切希望能新规划并把它们改造建设成为基础设施完善、交通顺畅、居住安全、生活舒适、环境幽美的新城区，然而政府这个旧城区改造规划建设美丽中国城市造福社会改善民生的美好愿景，即使在建设资金充裕的条件下付诸实施时还是会遇到重重困阻，因此，旧城区改造建设就成了各级城市人民政府的城市建设中的一个老大难问题。本文试着探讨破解旧城区改造建设这个老大难问题的新方法，以期能引起城市经营管理者的注意。

1、旧城区的概念

目前，在我国关于旧城区的概念，应该说还没有一个统一的说法，而本文所说的旧城区由以下两个部分组成。