营改增对房地产新旧项目的影响探析

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【摘要】2016年5月，房地a业、建筑业、金融服务业和生活服务业等正式纳入到营改增范畴，自此国民经济中涉及到的各主要行业均已划入增值税税制下。由于房地产行业长期以来实行营业税，所以营改增后对房地产的核算体系及税收筹划等诸多方面都带来了不同程度的影响。本文将主要针对营改增对房地产新旧项目的影响及对策给予分析并尝试提出合理化建议。

【关键词】房地产 营改增 影响 对策

房地产开发行业自2016年5月1日起正式纳入到增值税税制下，由于房地产行业在国民经济中的重要地位，本次税制改革对于国家宏观经济及房地产开发相关领域内的各个行业都具有深远的影响。

房地产行业在改革前处于营业税税制下，适用5%的营业税率。营改增后，房地产行业实行11%的增值税税率及5%的征收率，对于销售不动产的预售收入实行3%的预征率。由于增值税的计税原理和征收机制与营业税相比有很大的不同，所以对于房地产行业传统核算体系的影响不容忽视。本轮营改增税制改革充分考虑到房地产项目开发周期长的特点，在改革实行初期对房地产开发项目做出了新旧划分、区别处理的规定，为房地产行业营改增的顺利过渡提供了保障。

一、房地产新旧项目的界定标准

由于房地产企业的小规模纳税人均按统一的5%征收率计算增值税，所以房地产开发项目的新旧主要是对于具有一般纳税人资格的房地产企业而言。根据国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》中规定，对于房地产老项目的划分依据主要有两个方面：一个是“《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目”；另一个是“《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目”。

简言之，划分房地产开发项目新旧的时间节点是2016年4月30日，而时间节点的取证依据是《建筑工程施工许可证》或相关工程合同有注明的项目开工日期。

二、营改增对房地产新旧项目的影响

（一）对于新项目的影响

1.首先是销售额的确认方面。对于新项目的一般纳税人房地产企业，其只能采用一般计税方法计算销售额。即按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地总价款

2.小规模纳税人的房地产企业适用简易计税方法。按照5%的征收率计算，但土地价款不允许在取得的全部价款和价外费用中扣除。即：

销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）

3.一般情况下，由于房地产企业的销售额及成本规模相对较大，小规模纳税人的房地产企业数量有限，所以划分为新项目的房地产企业多为一般纳税人，均采用一般计税方法核算。虽然营改增后新项目的房地产企业适用税率由原本的5%上升到11%，但营业税的销售额确认是以取得的全部价款为计税依据，而增值税下可以扣除相对应的土地价款且实行价税分离，所以其两者在同等条件下的可确认收入规模差别不会很大，在销售额确认上对企业税负的影响也相对有限。

4.其次是计税方法。根据财税[2016]36号文件规定，新项目的房地产企业适用一般纳税人的11%增值税税率以及小规模纳税人简易征收的5%征收率。即：

销项税额或应纳税额=销售额×适用税率或征收率

对于还不具备确认收入条件，使用预收账款核算所收取房款的项目，应按照3%的预征率计算应预缴的税款。即：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

5.房地产企业在营改增后，除了税款计算方法的变化外，最值得关注的就是关于预缴税款的规定。在营业税时期，房地产企业收取房款时即为营业税纳税义务的发生时间，与具备确认收入条件时的纳税处理基本没有区别。而增值税税制下，预收款阶段不确认为增值税纳税义务发生时间且明确规定了预缴税款的计税方法，同时房地产企业预缴的增值税可以抵减当期应纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

6.与营业税相比，增值税在预售款阶段的发票开具处理也有很大不同。营业税时期，预收款阶段企业以预收款发票的形式将发票开具给购房者，有办理按揭贷款需求的购房者可将此发票提供给贷款机构。由于增值税纳税义务发生时间与营业税规定的不同，预收款阶段不允许开具正式的增值税发票。但考虑到购房者按揭贷款办理的需要，国家税务机关明确规定了过渡时期的处理方法，允许房地产企业对购房者开具零税率的增值税普通发票以用于办理按揭手续，但纳税义务时间不发生改变。

（二）对于老项目的影响

1.房地产开发企业老项目的销售额确认原则及计税方法上与新项目基本上一致。但对于老项目的一般纳税人企业而言，其可以根据自身现有的具体情况选择采用简易征收（5%征收率）或是一般计税方方法（11%增值税率）计税。采用了简易征收方式计税的老项目一般纳税人企业不允许进项税额抵扣，也不允许在计算销售额时扣除对应的土地成本。同时，老项目的一般纳税人企业一经选择了简易征收方法计税，则其在未来36个月内不能变更为一般计税方法计税。

2.对于老项目的一般纳税人企业而言。实行11%税率的一般计税方法并不一定能降低企业的实际税负，在项目开况、税收筹划及市场环境的综合影响下，甚至会出现税负上升的情况。因此，许多持有老项目的房地产开发企业都趋向于选择简易征收的方式。选择简易征收计税，可以基本维持原有的财税核算体系，企业无需对现有的核算模式做出过多的改动，这样可以有效的帮助此类房地产开发企业顺利度过营改增的过度期。

三、营改增对房地产新老项目影响的对策

首先，持有老项目的房地产一般纳税人应该根据自身的具体情况选择合适的计税方法。如果，房地产企业持有的项目已经开发结束，但仍未销售完毕，企业基本上已无开发成本类支出，难以享受到增值税进项税抵扣所带来的实惠，那么这种情况下就应该选择简易征收方式。如果，房地产企业的开发项目没有开发结束，且目前的开发进度占整个项目规划的比重较小，各类成本发票还没有取得，这样后续就会有大量的成本发票可以用于进项税抵扣。这种情况下，房地产企业就可以选择一般计税方法。反之，则应该采用简易征收的计税方法才会对企业更有利。

其次，对于新项目的房地产开发企业而言，由于营改增实现降低企业税负的主要途径就是进项税的抵扣。因此，房地产企业应该在工程建设期间尽可能的获取增值税专用发票以用于抵扣，从而达到降低企业税负的效果。从某种程度上来说，房地产企业的税收情况对其经济效益有直接影响。一旦企业承担的税负过重，很可能会影响到房地产企业的盈利能力，为企业增加不必要的涉税成本。所以，在房地产新项目的开发过程中必须加强成本控制以及合同管理工作，同时做好相关的税收筹划，以保障项目开发过程中进项税抵扣的最大化。

四、结束语

总之，营改增对房地产企业的影响是多方面的、广泛的。同时，政府对于房地产企业在过渡时期的扶持政策也是比较全面的。相信随着营改增税制改革相关制度的不断完事，以及房地产开发行业市场环境的不断优化，产业链结构的不断调整，房地产企业一定会在本次营改增税制改革中获益良多。

参考文献

[1]毕雪超.“营改增”对房地产开发企业财务管理影响分析[J].当代经济，2015，（11）.

[2]《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》.财税[2016]36号.

[3]《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》.国家税务总局公告2016年第18号.