旧住宅区城市更新项目风险因素分析

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摘要：社会经济的发展推动了城市化的建设进程。在开展城市规划建设工作时，工作人员往往需要对一些旧住宅区进行改造更新。然而，旧住宅区内存在多种问题，一些更新项目面临各类风险因素，这就需要相关单位全面了解并深入分析有关风险因素，明确风险因素的产生原因，并对旧住宅区城市更新项目的风险进行科学评估，结合实际情况制订科学合理的更新改造方案，从而提高工作质量与效率，保障更新项目的安全性。

关键词：旧住宅区；城市更新；项目风险因素

改革开放的有效落实，不仅促进了我国的经济发展，而且加快了城镇化的建设速度，使我国的城镇化水平不断提升。在进行城镇化及城市更新建设的过程中，需要对一些老旧住宅区进行拆除重建。然而旧住宅区的产权比较分散，在对其进行拆除重建时需要与大量的小业主进行沟通，从而阻碍了城市建设更新的进程。另外，老旧住宅区本身的各种设施和管线也会成为更新项目建设的阻碍，甚至会形成安全隐患，增大城市建设的安全风险。因此，相关单位对此应加以重视，并对其进行研究，采用合适的措施提高城市的安全性。

1旧住宅区城市更新项目的特点分析

1.1改造开发时间周期较长

与普通房地产的开发流程相比，旧住宅区的城市更新项目的开发过程比较烦琐。在具体的开发过程中，开发商需要购置土地并落实好土地收购和拆迁安置等工作，而且在完成该工作后，还要与当地政府签订土地出让协议，这样才算是获得了对购置土地的开发权。城市更新项目本身的开发链就比较长，这将导致其比新建普通房产项目的开发周期长。另外，城市更新项目除了在开发环节上出现增加外，其本身还存在一定的管理问题，如多头管理、权责划分不清等。这些问题造成了项目行政审批时间的延长，也是导致城市更新项目开发周期较长的重要原因。此外，老旧住宅区原本的物业产权也比较分散，在对旧住宅区进行改造之前，开发商需要获取全体住户的授权，并且要与全体业主签订相关的拆迁补偿协议，从而获得对该区域的开发资格。这一过程花费的时间相对较长，从而延长了旧住宅区更新项目规划建设的时间。

1.2资金需求量较大

与新建项目相比，旧住宅区的改造更新需要应用到大量的资金。就具体情况来看，旧住宅区的拆迁量比较大，居民数量也非常多，在对其进行拆迁改造前，开发商需要为居民提供拆迁安置费，还要为市政配套设施的建设提供相应的费用。如果在拆迁安置过程中出现钉子户，那么支出费用可能更多，从而增加开发商的投入成本。在项目建设前期，开发商会进行高密度的开发，而在这一过程中也要投入大量的资金。而在后期的项目建设过程中，为了保障项目的建设质量，开发商更要投入大量资金，从而提高建设效率与建设质量。

1.3利益关系较为复杂

现阶段，城市化建设少不了对旧住宅区的改造更新，这也是城市规划建设中的重要环节。随着社会经济的发展和时代的进步，产权私有化越发受到人们的关注，而且社会大众也逐渐树立了产权意识，提高了对自身产权维护的重视。另外，城市建设过程中也掺杂了多方利益，尤其是在城市更新项目的规划建设中，政府、开发商、业主等多个单位都参与其中，从而导致利益关系更加复杂。

2旧住宅区城市更新项目风险因素的研究分析

2.1项目管控风险分析

城市建设更新过程中会出现很多矛盾，其中也介入了相应的市场力量。在这种情况下，越来越多的市民渐渐觉醒了相应的维权意识，导致城市更新利益出现多层次分化现象。在具体的旧住宅区更新项目中，拆迁造成的维稳事件是其中较为突出的风险变量。就实际情况来看，旧住宅区的产权存在分散问题，并且由于各方的利益诉求不同容易激发出更大的矛盾。如果该矛盾在激化过程中升级为群体性的事件，则会对城市更新项目的经济利益造成较大破坏，严重者会对社会本身的稳定性和安全性造成较大的不良影响。另外，拆迁成本风险也是旧住宅区改造更新中的风险因素之一，其自身带来的风险仅次于拆迁维稳的风险程度。在城市更新项目中，钉子户是常见的困扰因素之一，他们往往会造成旧住宅区的拆迁成本的增加，从而给更新项目带来成本风险，对多方利益造成影响，甚至会使更新项目直接烂尾，阻碍城市的建设发展。此外，研究表明，利益相关者之间的冲突风险、项目建造成本风险，也是城市更新项目中的重要风险变量。旧住宅区改造需要耗费大量的时间，因此，在实际改造期间，人力、材料、机械等多种生产资源的价格也会出现较大波动，从而增加项目建设成本，使其出现成本上升的风险。通过上述分析可以看出，如果想针对旧住宅区域进行有效的城市更新项目建设，开发商就要加强对多种风险变量的管控，减少各种风险对城市更新项目建设的不良影响，从而进一步推动城市的建设发展。

2.2社会与政策风险因素分析

旧住宅区的改造更新会受到文化、环境风险的影响，这两种风险隶属于社会风险范畴。历史文化是老旧城区的主要特色，而老旧城区本身也是该城市历史文化的载体。在对老旧城区进行更新改造时，开发商需要保护好承载历史文化的相关建筑，如果直接将其拆除重建，则会对城市历史文化造成破坏。因此，相关单位应对老旧城区中的各种文物古迹、历史建筑等加强保护，并制定出科学有效的保护措施，一旦出现人为破坏迹象，将对其进行严厉打击与惩处。另外，在城市更新项目的行政审批过程中，也存在比较烦琐的环节，而且比新建项目的审批更加繁杂。我国当前的城市更新项目受到多个部门管理，所以，在项目审批工作中会出现周期过长的情况，以致该项目面临成本增加的风险。此外，一些地方政府为了给城市更新项目更多的政策优惠及照顾，会吸引市场力量，使其参与城市的更新建设。在开展旧住宅区域的城市更新项目建设工作时，开发商如果能获得政府政策的支持，则会提高该项目建设的成功率，保障城市的建设发展。

2.3开发区域风险因素分析

对于城市更新项目而言，其建设位置通常处于城市的中心地带，该区域具有商业繁华、人口集中等多种优势，这也是城市新区项目建设比不上的。由此可见，项目区位的选择对于城市更新项目的建设发展将起到非常重要的作用。如果项目建设位置选择不佳，则会影响项目开发的成功率。另外，城市更新项目本身就是整个城市建设系统中的重要组成部分，在对更新项目进行规划建设时，如果该项目的功能定位与城市的实际发展方向不一致，开发商就很难获得政府的支持，同时更新项目的建设效率及利用效果也将大打折扣。此外，城市化的建设使得土地资源越发紧缺，在这种情况下，开发商则会上演城市更新项目的争夺战，甚至导致企业之间不正当的竞争，致使土地价格上涨幅度更大，从而增加城市更新项目的风险。最后，部分开发商在对更新项目进行开发时存在一定的问题，如项目开发类型选择不合理、目标客户定位不准确、产品质量不达标等，致使项目产品的销售出现问题，那么这势必会产生项目资金风险，使得开发商投入的资金难以全部回收，降低其经济效益。

2.4经济风险因素的分析

从老旧住宅区的具体情况来看，其内部建筑的密度相对较大，而且在对其进行拆迁时，开发商需要给予老旧住宅区的居民相应的补偿款。因此，开发商在更新项目建设前期要投入大量的资金。如果想从中获取更高的利益，相关开发商就要对更新项目进行高容积率的开发，以此提高项目的经济效益。同时，在更新项目开发后期，开发商也要投入大量的建设资金。可以说，城市更新项目的建设对于资金的需求非常大，这也导致该项目的开发建设具有较高的融资风险。另外，在城市更新项目的开发建设中，土地成本会在总成本中占据较大的比例，因此，开发商如果在土地获取方面投入过多的成本，就会降低其项目开发利润，使自身面临经济利益受损的风险。此外，城市规划风险也会对城市更新项目的建设发展产生不良影响。因此，在对新城建设进行规划时，开发商需要明确土地用途、容积率和各项设施布设等多项内容，并结合实际情况对城市更新项目进行科学设计，从而保证项目的盈利水平。如果其中的某项环节出现问题，就会对项目利润的大小产生影响。在对旧住宅区建筑进行拆除重建时，相关单位还应该征求诸多小业主的同意，如果无法获得全部业主的认可，则无法成功签约，那么这将使得开发商在前期谈判中的投入形成无效成本，从而导致开发商的利益受损。

2.5市场风险的分析

对旧住宅区进行城市更新项目的规划建设，还会受到价格风险的影响。在对项目进行规划建设前需要进行拆迁补偿，而开发商设置的拆迁补偿标准主要参考了当下的市场房价，然而旧住宅区改造需要耗费较长的周期，在这一过程中，经济形势、政策因素等都会出现较大变化。这些不稳定因素将对销售阶段的房价造成影响，可能会导致其售价低于预期价格。另外，就实际情况来看，旧住宅区的改造更新项目在新建体量上相对较大，所以，其对于房地产市场经济的变化情况非常敏感，这就会造成销售风险和经济风险，最终形成市场风险，从而影响城市更新项目的经济利益。

2.6开发企业管理风险的分析

在对旧住宅区进行城市更新项目规划建设时，规划部门需要提前与旧住宅区的业主进行沟通，还要加强各部门之间的协作配合，并对整个城市更新项目的规划建设过程进行全面管理，从而减少项目建设中的各类风险。然而，部分开发商安排的项目负责人缺乏一定的管理经验，专业工作能力也比较有限，在沟通方面存在一定的问题，导致参建方之间无法进行有效的协作配合，从而对城市更新项目的规划建设产生负面影响，使其面临一定的风险。

3结语

本文主要对旧住宅区城市更新项目中的有关风险因素进行了分析研究。研究结果表明，在开展更新项目前，开发商需要对旧住宅区的具体情况进行全面了解，明确其中存在的各种问题，同时还要对其进行深入分析，做好城市更新项目的风险评估工作，关注旧住宅区的拆迁成本及维稳方面的风险因素，并进行有效防范，从而提高旧住宅区更新改造的高效性。

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作者：林淑贤 单位：厦门万舜文化产业投资发展有限公司