房地产企业税收管理办法
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房地产企业税收管理办法范文第1篇
一、组织收入工作
今年以来，税政工作继续以组织收入工作为中心，在依法治税的前提下，深入挖掘政策潜力，大力加强税政管理，保证了各税种收入任务的圆满完成。
一是加强各税种的管理，保证各税种收入的稳定增长。年初，我们就提出了各税种收入每月必须较同期有所增长的目标，每月对各税种的收入情况进行监督和分析，采取多种措施，狠抓薄弱税种、薄弱环节的征收管理，保证了各税种收入的大幅增长，截止11月，有五个税种增幅居全省第五，其中多个税种增幅居全省第一。
二是加强税源管理，抓住组织收入工作的重点。今年，我们进一步转变观念，切实重视对重点税源的监控。在企业所得税方面，对年纳企业所得税100万元以上的10家企业进行重点监控，掌握重点税源企业的纳税情况，分析税收增减变化原因，有针对性的开展管理工作，着力解决纳税大户的税收问题,共到济钢、豫光、沁北电厂、奔月集团、xx煤业等企业，就有关税收政策进行辅导几十次，得到普遍好评。10家重点税源企业共入库企业所得税万元，占全市企业所得税总收入的%。个人所得税方面，继续加大和完善了对全市50家重点扣缴义务人和100家重点纳税个人的管理和监控，保证了个人所得税的大幅增长。
三是加强新税收增长点的管理。结合我市情况，对发展形势好，税收增长潜力大的行业，采取措施加强税收管理。如针对我市重点工程、重点项目固定资产投资规模加大，加强建筑营业税的管理；针对煤炭行业、电解铅等行业经营形势的好转，加强企业所得税的征收管理；针对企业改制股金分红的增多，加大对个人所得税的征管等，切实将税收增长点转化为地税税源。
二、税收政策贯彻落实工作
年，我们坚持依法治税原则，认真落实国家税收政策，加强对各基层地税部门的业务指导，充分发挥税收政策的职能效用，保证了国家各项税收政策的贯彻执行。
一是落实再就业税收政策。贯彻落实再就业税收政策是一项长期性的工作，我们牢固树立大局意识，积极与劳动保障部门协调，通过电视、政府网站、全市大会等多种形式广泛宣传再就业税收优惠政策，举办再就业政策培训班，使每一位下岗人员了解有关政策，为纳税人提供优质服务。全市没有发生一起因再就业政策落实不到位引起的下岗人员上访案件，保证了社会稳定。
二是落实企业改组改制有关政策。今年，我们按照省委、省政府《关于进一步深化国有企业改革的决定》、《省地方税务局关于支持国有企业改革的意见》和《xx市地方税务局支持国有企业改革的意见》，落实了关于企业改组改制和股权投资、合并分立、债务重组等税收政策，有力地支持了企业经营机制的转变和现代企业制度的建立，得到了市政府的充分肯定。
三是落实经济结构调整和优化有关政策。认真落实国家有关第三产业、高新技术企业、科研单位、农口企业、金融企业、资源综合利用企业、校办企业等税收优惠政策；认真办理企业税前扣除财产损失、弥补以前年度亏损等涉税审批事项，促进了经济结构的优化、环境的保护，消化了企业的部分包袱。
四是落实科技投资和创新有关政策。认真执行国家关于企业技术改造国产设备投资抵免企业所得税的政策；对企业发生的技术开发费实行加计扣除等等。这些政策的正确执行，有力地推动了我市企业的技术投入、技术升级，拉动了市场需求，服务了科研体制改革的深化。
五是落实城镇化建设有关政策。狠抓了重点城镇的组织收入工作，为重点镇建设提供了充足的财力保障，积极兑现重点镇纳税人的优惠政策，支持乡镇企业的经济发展，加强了重点城镇税收的执法监督，促进文明执法。
据统计，年度，我局共计审批各类政策性减免税万元，其中：国产设备投资抵免所得税1767万元；为213户下岗失业人员办理再就业减免税55.8万元；办理税前弥补亏损592万元，审批税前扣除资产损失金额1310万元。
三、税种规范化管理工作
我们牢固树立税收管理精细化、科学化的理念，加大分行业分税种管理力度，进一步提高了规范化管理水平。
（一）以年度纳税申报工作为重点，企业所得税汇算清缴成效显著
1-4月份，全市上下将年度企业所得税汇算清缴做为工作重点，认真贯彻落实《企业所得税汇算清缴管理办法》，结合我市实际，采取有力措施，市局除成立汇算清缴工作领导小组，召开专门会议安排布置汇算清缴工作外，制定了《年度企业所得税汇算清缴工作方案》和《xx市地方税务局关于明确企业所得税减免税审批有关问题的通知》等有关业务政策和工作安排的多个文件，并对汇算清缴全过程进行监控，注重汇缴前的宣传发动、汇缴中的政策辅导、汇缴后的审核统计，使汇算清缴工作做到有组织、有制度、有落实，保证了汇算清缴工作的成效，企业共自核审增应纳税所得额2576万元，审增所得税848万元；审减亏损2121万元。重点检查企业15户，共查增应纳税所得额46.4万元，查补企业所得税15.3万元，罚款10.5万元，合计25.8万元。
（二）牵头做好了货运业税收管理
今年以来，根据总局和省局制定的货运业管理规程，和征管、发票、信息中心紧密配合，明确职责，搞好协调，货运税收管理进一步规范。一是加强对货运业纳税人的日常税收管理。继续加强代开票纳税人的认定和审核工作，严格落实总局的“三个办法，一个方案”，规范管理，逐步完善货运业营业税的税收管理工作。二是加强和国税部门的协调联系。落实联席会议制度，做好信息数据的汇总、上报工作。三是针对纳税人借证开票的现象，制定了单车月开票最高限额，保证了货运业的税收秩序和税款的足额征收。全年共入库道路货运税收1713万元。较同期增收增长1.2倍。
（三）切实加强煤炭行业的税收管理
根据省局关于加强煤炭行业税收管理工作的会议精神，针对我市煤炭行业税收管理的现状，市局高度重视，一是成立煤炭行业税收
专项整顿领导小组，和税政、征管、稽查等部门人员组成的督导组，明确工作任务，督查工作进展。二是紧紧依*政府，加强部门配合。先后多次与克井镇、邵原镇、下冶乡党委、政府结合，取得公安、煤管、工商等有关职能部门的支持与配合，形成了当地政府牵头抓、有关部门横向联系、单位内部纵向配合、齐抓共管的控管网络。三是全面调查，合理调整税负。成立了两个税源调查小组，先后两次对全市34家小煤炭生产企业开展调查，逐户调查核实各小煤炭企业的产量、销量、价格、成本等情况，并根据小煤矿的设计年生产能力、地质结构、开采条件、用电量、市场行情等情况，对各小煤矿税收定额进行重新调整。四是强化基础管理，完善征管措施。对所有煤炭生产企业逐户建立了征管档案，专人管理，定期上报税收征管情况和税款入库情况。并实行“阳光办税”，对核定征收的小煤矿公开核定产量和税额，增加办税透明度，自觉接受社会监督。通过对煤炭行业的专项整治，进一步规范了税收秩序，保证了税款的足额征收，全年煤炭企业共入库地方各税3237万元，同比增长117。9%。
针对我市房地产投资热潮，我们采取措施加强了该行业的税收管理。
一是加强开发项目的户籍管理。对全市所有房地产开发项目进行普查登记，建立管理档案，详细收集和登记每一开发项目的立项报告、开工日期、开发面积、有关证照、合同及纳税情况，并定期由管理人员深入现场进行核实，全面掌握企业的经营情况，杜绝虚假申报。二是加大税收政策宣传力度。4月份，市局召开了全市房地产企业管理工作会议，会议重点讲解了房地产开发企业所得税、土地增值税、营业税等相关政策，并将房地产企业所得税核定征收办法、土地增值税征收管理办法和转让房地产营业税等管理办法进行系统讲解，将政策宣传到每一个纳税人，争取他们的支持和配合。三是严格执行土地增值税核定征收和预征制度。对房地产开发企业的土地增值税征收方式进行鉴定，企业在申报销售不动产营业税时，必须同时按核定征收率或预征率申报缴纳土地增值税，保证了土地增值税的足额征收，截止11月共入库土地增值税36万元，较上年增长1700％。四是从严界定企业所得税征收方式。对全市房地产企业所得税征收方式进行全面鉴定，对核算达不到要求的，一律实行核定征收，预征所得税。通过整顿工作，规范了房地产税收管理秩序。
（五）强化房产税、土地使用税的管理
今年，我们在继续抓好行政、事业单位、私人出租房屋房产税、土地使用税管理的基础上，着重对两税的征收范围和土地使用税税额标准进行了调整。一是针对我市市区范围的扩大和各建制镇发展的日新月异，与政府联系，对市区范围和各建制镇政府所在地镇区范围进行重新明确，确保将所属范围内企业全部纳入两税征收范围。二是根据我市经济发展及城市规模的扩大，在调查测算的基础上，拟订了土地使用税税额标准调整的方案，提请市政府按程序报省局批准后，通告全市执行，为确保今年土地使用税大幅增长打下了基础。三是从税源基础工作入手加强管理。根据重新调整的征收范围和税额标准，建立多级税源数据库。对应税房产原值、应税土地面积、应纳税额等情况登记造册，并通过微机建立税源数据库，实行动态管理；四是在申报期内，对纳税人申报资料，对照新标准进行逐户审核，严格把关，保证企业正确申报缴纳税款。通过以上措施，今年房产税共完成万元，增长％，土地使用税共完成万元，增长％。
（六）抓好涉外税收管理。一是加强重点税源管理不放松。对移动公司形式多样的收入项目，以及永坚房地产公司预收房款及其他收入加强监管，尽量保证收入的整体上升。二是加强对个人所得税、印花税、土地增值税等一些小税种的日管，确保各税应收尽收。三是对联通公司新增涉外业务及时纳入税收管理，确保涉外收入任务的圆满完成。今年共入库涉外税收万元，较上年增长%。
房地产企业税收管理办法范文第2篇
一、房地产企业所得税管理存在的问题
（一）企业方面存在问题:
当前房地产企业在所得税申报方面普遍存在故意少申报收入多申报成本、费用，少计当期应纳税所得的现象。具体包括以下几方面：
1、隐匿预收房款。有几种方式，一是将预收购房者的预付款挂在“其他应付款”等往来账上，或记入“短期借款”等科目，账面不反映收入；二是用自收凭证收取预收房款，存入非基本账户或其它银行卡上，故意打埋伏，这种做法隐蔽性较强。故然开发企业最终会因购房者需要开具发票而作收入处理，但明显减少了当期收入，减少当期应缴税金；三是将预收的定金以购房者的名义存入银行改头换面不作预收款申报收入等等。
2、延迟结转收入。大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间，或者部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍，总局新的31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效的遏制了企业故意延迟结转收入的现象。
3、成本费用支出不实。房地产企业的成本费用项目多，构成复杂，专业性强。因此虽然大都数企业成本费用的列支取得的票据是合法的，但税务部门审核时对其支出的真实性和合理性难以准确界定。主要有四种情形：一是开发项目分期进行，对先期开发部分的成本确认困难。；二是实际开发成本超出预算的企业不能提供确凿的证据。有部分企业存在开发成本的实际支出数明显超过工程预算，企业一般只提供最终的决算资料，并不能提供相关的合同变更书，给出成本增加的合理理由，由中介机构出具的房地产企业决算资料因各自的利益关系和原因并不能真实反映企业的实际开发成本，由此给税务部门的审核带来难度；三是人员变动频繁，公司前后的管理模式和资料的保管出现脱节。房地产开发项目立项后或已开盘销售后，一些企业因投资人之间合作关系不佳或实际运作时资金困难等诸多因素撤资换人，由此带来投资人和企业财务人员变动频繁，相关资料保管不善，对审核中发现的有些问题无法给出合理的解释，造成税务部门审核难；四是部分期间费用的支出数额过大，与实际经营需要不相符。这种情况也较为普遍，有些企业费用中出现大量的办公费支出、劳保用品支出以及工资支出等，没有附物品采购明细，没有许多的人员用工，明显存在以虚开、代开的发票或工资支出单列支各种隐性支出使不合法变为合法的现象。
4、人为多结转销售成本。主要有两种现象：一是加大先期开发成本费用。现有的大部分开发企业均为项目开发，开发项目虽不大，但多数分期滚动开发，这就给企业人为加大先期开发费用有机可趁。企业在整个开发项目完工前按土地出让合同分期付清土地出让金、拆迁补偿费，在项目开发前期付清规划设计费等前期工程费、基础设施建设费，企业全部计入开发成本，不按分期开发的项目分配计算当期的开发成本，必然加大本期计税成本。二是按预算预估开发成本。房地产开发企业会十分注重资金的时间价值，在未形成工程决算时，一般不会按合同总价款全额支付工程款，因此开发企业也就无法取得对方的合法票据，他们会从自身利益考虑根据已付的工程款计算开发成本，或者干脆按工程预算计算开发成本。这两种方式都违背了《企业所得税税前扣除办法》（国税发（20__）84号）文件第三条及总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔20__〕31号）第八条第4、5款要求开发产品成本必须真实、合法的基本原则，由此带来同样的后果就是加大可售面积单位工程成本，和已销开发产品的计税成本，减少了当期应纳税所得。
5、混淆期间费用和开发成本的界限。主要表现在：一是混淆开办费和开发成本、期间费用的界限。有些开发企业将正常开工建设后发生的业务招待费、业务宣传费、添置的固定资产等均作为开办费，待工程开工后作为期间费用一次性税前扣除；二是混淆当期费用和开发成本的界限。最常见的是将成本对象完工前发生的各种性质的借款费用直接在当期费用中列支，售楼部、样板房的装修费用未单独核算时企业未记入开发成本直接作期间费用税前扣除。
6、财务核算欠规范。会计科目设置和运用的较为随意，多数房地产企业都未设立“开发产品”科目，对完工的确认从财务资料上无法判断。“预收账款”、“其他应付款”等往来科目的运用较为随
意。预收房款时缴纳的地方税金直接记入“主营业务税金及附加”，在20__年以前税前扣除，未通过“递延税款”这一过渡科目核算。7、视同销售行为不确认收入。企业一般对这类行为不会主动向税务部门申报，被税务部门检查或评估发现后再确认收入，如以房屋回建的形式作为拆迁户的补偿、将开发产品转作固定资产、用土地使用权换取开发产品等等，不作少记当期收入。
8、利用关联关系转移利润。一是成立仍属于自已的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用，不记应收利息收入等。
9、房地产企业没有把及时向税务部门报告开发销售进展当作企业应尽的责任和义务。
（二）税务部门管理存在的问题
一是政策不明朗。主要表现在：
1、国税发（20__）83号文不完善的方面：完工结转的时点不明确，期间费用的扣除不统一，总局31号文下发前各地根据自行对政策的主观理解去执行，带来完工确认的时间不一致，收入结转不一致。预售期间发生的期间费用是否应并入当期申报，执行口径也不统一，影响到房地产税收政策执行的严肃性和公平性。
2、总局的关于房地产企业所得税管理的两个文件列出公式注明均按总成本和总可售面积计算单位销售成本，以此作为结转已售开发产品的计税成本，这种方法显然存在一定的弊端，其确认的计税成本与不同售价产品所确认的收入不配比，造成既有商品房又有商铺开发的企业商品房先售出的先期实现的利润小，后期商铺卖得好实现的利润大，但如果商铺迟迟卖不出去将会出微利或亏损的现象。某城区以商贸经营为主，但商铺的价格定位较高，与商品房相比高出70以上，有的甚至2-3倍，除个别处于市中心商铺相对好卖、资金回笼快有较高的利润外，大部分中小规模的企业均出现商品房已售完但商铺迟迟卖不出去的局面，多数是微利或亏损，因此采取这种计算方法显然违背了国税发（20__）84号关于企业所得税税前扣除办法规定的收入与成本费用相配比的基本原则，影响了当期税收的实现。
3、20__年以前文件未规定企业向税务部门反馈房地产开发相关信息应作为纳税人的义务，在征管力量不足的情况下造成税务部门不能及时掌握企业的开发进展，管理不到位。
4、对账证不健全拟实行核定征收的，实际操作有难度。总局31号文明确新办房地产企业事先不得直接核定征收，那么对通过核查后拟核定征收的企业如何核定应缴税款。31号文只表述为“对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范。”那么实际征收时会涉及三个问题：一是这里所指的：“以往应缴的企业所得税”是当年应缴的还是房地产企业开工以来应缴的企业所得税，未予明确；二是按国税发（20__）38号核定征收企业所得税暂行办法第三条第三款规定核定应税所得率征收是“根据纳税年度内的收入总额或成本费用等项目的实际发生额，按预先核定的应税所得率计算缴纳企业所得税的办法”，对房地产企业来说，如从开工以来计算则与38号核定征收办法规定的“年度内的收入总额或成本费用”相悖，如按当年预收收入、销售收入或当年发生的成本费用计算核定税款则又因房地产企业成本按整个项目累计滚动计算而无法核定，三是由查账征收改核定征收后，按38号文第六条规定：“企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次，时间为当年的1至3月底。”再有31号文上述引用的政策告诉我们，按核定征收办法后要促进企业“逐步规范”，这说明核定后仍可再视企业建账的规范程度在每年的1至3月份对企业改按查账征收，那同样存在再实行查账征收，如何计算企业的开发成本和计税成本，因此新的31号文在核定征收的具体操作上仍存在缺陷，以至于对实行过核定征收又改按查账征收的企业,如何进行税款清算,都需要一个适合房地产企业特点的更便于基层一线操作的所得税管理办法。
二是税务部门自身征管力量不足。当前税务部门具有一定房地产管理经验的人员很少，专职管理更难以到位，管理人员的业务水平和工作能力制约了房地产企业的所得税管理质量。
（三）管理难和沟通难不利于房地产管理。一是房地产企业管理难。房产开发周期长，少则三、四年，多则十年以上，成本费用支出项目多，工程建设编制的预算、签订的合同、变更书，各级项目审批部门的批文等企业没有作为税务机关必须审核的资料妥善保管，或者无法提供，造成税务部门对成本确认困难，加之跨年度审核工作量大、企业法人、财务人员变更频繁，资料保管不善，带来审核工作难以到位。二是房地产业各相关部门的管理信息沟通不到位，国地税分设，部门之间信息的不对称和各自为政，使总局提倡的实行房地产企业一体化管理难以在短期内到位。
二、加强房地产企业所得税管理的对策和建议
（一）摸清与房地产开发项目的相关信息。有针对性的对房地产行业开发项目、开发地段、完工情况、销售情况等进行的调查摸底。并对其售楼处进行调查，向售楼处的工作人员了解被调查企业整个楼座的建筑总面积、已售数量、最低售价、预付款比例等内容，推算出企业的销售收入和应预缴的所得税数额。
（二）建立涉税信息传递和协作机制，全面掌握房地产企业的第一手基础信息资料。一是建立与房管、规划、建设、金融和地税等部门信息沟通制度，全面掌握房地产开发企业的立项、开工日期、预计完工日期、建筑面积、销售进度、现金流量和预收房款情况、已交付产权情况等各种信息，力求通过信息交换和分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息。二是加强信息分析比对，对差异户进行实地核查，及时发现和解决漏征漏管问题。三是加强信息交换，进一步了解掌握房地产项目开发的经营规律，进而准确审核纳税申报资料，强化控管。
（三）健全票据领、用、存制度，加强票据管理。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据，如预收房款收据、代收各种集资款收据视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，规范领、用、存。对没有按规定使用统一票据支付结算、偷逃税款的企业严厉处罚。
（四）加强银行账户预收款和关联方等信息的监控。争取银行部门的合作，对设立的预售房款账户进行有效监控，掌握销售收入情况，实现源头控管。通过实地调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，加强对售楼情况的适时监控，保证销售信息、预收房款真实、准确，确保税款及时、足额入库。到企业关联方进行走访调查，了解关联企业之间的业务往来关系，看其收入、费用的划分是否合理、合法。
（五）加强对亏损、微利和低价出售等疑点纳税户的重点检查。用房地产抵付各种应付款项（包括以房抵债，以完工房地产抵付借款、银行贷款，抵付回租租金，换取其他单位、个人的非货币资产、抵付各种应付的建筑安装工程款、广告支出和其他支出，抵付职工奖励支出等等）、以低价销售给内部职工等应作为重点检查对象，对查实偷税的，严格按规定补税罚款，涉嫌犯罪的依法移送司法机关处理。对不符合查账征收条件的，严格按所得税核定征收办法核定税款征收。
（六）建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的的基本情况：投资总额、开发面积、开发时间，开工时间，预计竣工时间、施工单位等；根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，在预售开始后企业必须在申报时向税务部门报送，从房源上控管。
房地产企业税收管理办法范文第3篇
今年全*国税工作总体目标：宏观税负、商业税收及税负等税收指标与全*平均水平差距进一步缩小；税收征管的质量和效率进一步提高，税收执法更加规范，税收政策执行更加到位，信息化建设和运用水平不断提升，税收服务更加优良，队伍建设得到加强，干部的综合素质和工作能力明显提升，平安和谐的税收工作环境逐步形成。
一、科学组织税收收入，提升税收收入质量，确保税收与经济的协调增长
（一）继续完善计划管理体系，加强重点指标考核。及时将今年税收收入任务，在考虑税源发展状况的基础上，抓好分配落实工作。定期对税收收入增幅、宏观税负、弹性系数、商业增值税增幅和弹性系数以及重点行业、重点税源、重点企业、重要税种的收入增幅税负等指标进行通报，实行动态跟踪监督，结合五项指标的考核，完善科学税收收入组织工作目标考核机制，实现税收收入持续稳定增长。
(二)做好税收分析和税负预警工作。完善以基层分局为基础的二级税收分析体系，坚持月份、季度收入分析制度，确保税收分析真实全面反映经济税源状况。一是利用重点税源的生产经营与税收数据，进行收入增减因素分析。二是成立征管查协调小组，按季召开协调会，统一协调运作征、管、查之事，将税收分析作为税收征管事项之一，使税收分析成为促进管理和稽查的有效抓手。三是针对税收热点和领导关注的问题，加强税收专题分析和调研，积极为领导决策提供参谋依据。
（三）加强税源管理。对年纳税20万元以上的企业列入*级重点税源监控范围，扩大重点税源监控面，完善税源分级、分层、分行业监控体系，实现监控成效的最大化。主动与地方产业对接，根据*产业发展的方向，建立新增税源跟踪和预测机制，把握组织收入工作主动性。不断培植税收收入持续稳定增长的税源基础，积极寻找新的税收增长点，拓宽税基。
（四）加强免抵退税管理。按计划进度完成免抵调库和退税指标。
二、深化科学化、精细化管理，切实提升税收管理水平
(五)加强商业税收管理。结合20*年商业增值税专项整治工作成果，实行行业分类管理，切实提高商业税负。
（六）深入拓展“以电控税”管理行业。把“以电控税”逐步推行到机砖、钢材加工、竹木制品等所有耗电量较大的、产品生产工艺流程与耗用电量密切相关的行业。对各行业进行调查摸底，测算数据。在此基础上，召开行业电度税收负担率评定会，邀请人大、政协、效能办、地税等部门参加。
（七）预约定耗工作不断完善和提升。首先，完善农产品价格信息库。针对现有的信息库中数据不够细化，农产品价格变动较大的情况，加强对信息库的维护，确保数据的真实、准确。其次，根据*局的范本要求，做好资料的整理工作，做到一户一档。第三，邀请林业局业务熟练人员传授林业方面知识。纳入预约定耗管理的企业大部分为木竹企业，税务人员需要掌握相关知识，提高综合业务素质。第四，根据农产品预约定耗情况，对纳税人收购业务普通发票的开具使用、农产品进项税额抵扣、销项税额等情况实行跟踪管理，防止税款的流失。
（八）加强原木税收管征。严格贯彻执行《*原木税收管理办法》。加强林业生产单位原木自产自销的管征，建立产销台帐，切实落实税收优惠政策，避免税款流失。
（九）加强纳税评估工作。完善纳税评估指标体系和评估数学模型，加强重点纳税户及特色税源纳税评估，从中发现问题，探索管理新方法，促进税收收入的增长。建立一支专业化、松散形的纳税评估队伍.
（十）加强增值税税种管理。一是认真落实总局新的增值税一般纳税人认定管理办法。二是认真执行总局货运发票抵扣制度，加强货运发票等“四小票”数据的采集、清分、上传工作。强化稽核比对，做好异常票协查工作。三是开展20*年度增值税一般纳税人年审。
（十一）加强所得税管征。一是加强对所得税收入的分析预测。通过所得税收入的分析预测，掌握好税收动态和导致增减的因素，发现所得税管理工作中的薄弱环节，及时采取措施堵塞漏洞。二是做好20*年度企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税汇算清缴工作，并按新的纳税申报表做好年度纳税申报。三是严肃分类管理。分类的标准以信用等级为基础，重新制订最低应税所得率。四是加强房地产企业所得税管征。对每个企业完工楼盘进行全面清查，及时进行汇结算。五是加强备案管理，完善台账管理制度。通过建立分类别、分行业、分项目的台账制度，实行动态管理。六是加强和完善企业所得税电子申报工作，年报网上申报推广到所有企业。七是积极探索所得税纳税评估工作。八是做好“两法”合并前的各项准备和培训工作。
（十二）全面落实个体户税收定期定额征收新办法。认真落实好新办法，加强税务登记管理，杜绝漏征漏管户。加强定额公示，特别是核定为未达起征点的公布。加强停歇业管理，防止出现假停歇业现象。
（十三）强化征管质量考核。加大对征管“六率”的考核力度，修改《税收业务绩效考核办法》，将管理员工作平台运行等纳入考核，全面提升基础管理水平。
（十四）加强专用发票和普通发票管理。完善普通发票管理软件功能，更好地实现“以票控税”。宣传贯彻《增值税专用发票使用规定》，认真执行《增值税专用发票审批办法》。
（十五）加强涉外税收管理。进一步规范涉外税收审计办法，将涉外审计与纳税评估相结合，开展反避税工作，提高工作效率。
三、推进依法治税，规范税收执法
（十六）严厉打击涉税违法行为，深入整顿和规范税收秩序，提高稽查质量和效率。不断加大税务稽查工作力度，结合我局实际，全面开展税收专项检查，突出检查质量，整治税收环境。20*年将重点对房地产行业、废旧物资回收及用废企业、以农副产品为主要原料的生产加工企业、商业增值税及产品总经销总企业及机构、服装纺织制造业和资源综合利用企业开展检查。完善案件主办制，保证稽查责任落实到人。按季召开案例分析会，各检查小组将所查处的典型案例进行分析，发现偷漏税案件的新动向和趋势，查找管理漏洞，以查促管。加强税收专项检查。
房地产企业税收管理办法范文第4篇
一、发票管理中存在的突出问题
（一）发票打假任务更加艰巨。表现在：一是制售假发票和非法代开虚开发票活动猖獗。一些不法分子利欲熏心，利用手机短信、互联网、电子邮件、邮递等现代信息手段，以及街头小广告等交易方式，大肆推销假发票和非法招揽代开发票业务。二是买假用假违法行为屡禁不止，且有曼延之势。一些不法分子通过非法途径取得或使用假发票，严重干扰乱了经济税收秩序。假发票泛滥不仅使税收执法隐患增大，同时也为财务造假、偷税逃税、贪污贿赂、侵吞国家资财等违法犯罪活动提供了条件。三是发票犯罪手段、方式具有隐蔽性、多样性。一些制假贩假犯罪团伙利用现代技术手段作案，而且专业分工明确，涉及面广，游移不定，隐蔽性强，容易逃避执法机关的监控和追踪。另外，普通发票采用的防伪技术低，防伪措施不防伪，使消费者和税务机关无法从直观上鉴别真假发票，都加大了执法机关的打假难度。
（二）经营者和纳税人用票不规范，利用发票偷税问题较为普遍。依法诚信纳税在部分纳税人头脑中还没有真正形成。对发票违法行为，“查出来倒霉，查不出来赚了”的思想还有一定市场。一些用票单位管理制度不健全，发票管理混乱，给地税部门加强发票检查带来很大困难；有的纳税人真票假开、瞒收虚开，采取不开具发票，开具假发票，不按规定开具发票，以各种理由拒开发票，或使用其他收据代替发票等方式，以达到偷税目的。
（三）地税机关对发票的管理、检查力度不够。首先是认识不到位。部分地税机关对当前存在的制售和使用假发票、白条入帐、拒开发票、不使用发票等现象的危害性认识不足。其次是管理缺位。在对发票的日常管理中，地税机关内部管理衔接不畅，征收、管理、稽查部门之间缺少很好的协调，配合不够密切，还没有真正形成齐抓共管的合力。个别单位的发票单靠办税厅“一家”管理，由于人力所限，在对超期领用发票催缴、过期发票缴销以及发票核查比对等环节，易出现管理漏洞。第三是检查力度不够。地税系统目前尚未建立强大快速的真假票检验系统和协查系统。在征管和稽查执法中，往往只侧重涉税的检查，忽视日常发票检查，开展经常性发票专项检查较少。发票审核往往流于形式，对领购发票异常的纳税人缺乏有力监控，对接受单位发票的合法性缺乏经常性检查。执法人员发现纳税人有发票违法违章的行为，也由于多种原因，未能完全按《征管法》和《发票管理办法》的规定进行处罚。加之检查缺少有效手段，致使对发票违法的查处、打击不够有力，没有形成有效的震慑作用。
（四）发票有奖举报引发的税务行政复议、诉讼案件增多。近几年来，全省各地出现了一批以赢利为目的的发票举报团伙，他们利用税务部门制度或管理上的漏洞，有的甚至采取非正当手段取得证据进行发票举报获取奖金，税务机关如果处理不当，极易引发行政复议、诉讼案件。据有关部门通报，2005年以来，省内各地出现的发票举报团伙，引发行政复议、诉讼案件十余起。
（五）消费者索取发票的积极性不高，维权意识不强。一是因个体消费不存在报销问题，大多数人没有形成索取发票的习惯，即使有的消费者提出索票要求，往往也因店家以各种理由搪塞或以价格上的一定优惠作交换，而放弃了索票的权利；二是税务机关对消费者索取发票的宣传缺乏广度和深度，缺少有效控管、制约手段。有些消费者虽然知道索取发票，但因对发票方面的知识了解有限，缺少辨别合法有效发票的知识，所以在消费后只要店主给发票就行，也不管发票是否合法有效，更不能从维护国家经济秩序和维护消费者自身权益的角度，积极索取发票。
二、进一步规范发票管理的建议
解决当前发票管理与执法中存在的突出问题，应采取“规范管理、严查监控、部门协作、综合治理”措施，不断深化“以票管税”，全面提高普通发票管理水平。
（一）加强部门协作，建立专项整治发票违法犯罪长效机制
当前要深入开展打击制售假发票和非法代开发票专项整治活动。各级地税机关应充分认识制售假发票和非法代开发票的危害性、紧迫性，认清发票打假任务的艰巨性，加强与公安、国税等相关部门的配合协作，联合协查，形成部门合力协税治税、严打发票违法行为的专项整治工作机制。要贯彻“破大案、打团伙、捣窝点、破网络”的方针，将大要案件和职业犯罪团伙作为主要打击对象。成立税警联合专案组，对重点区域、重点部位，集中力量，严加整治，有效遏制制售假发票和非法代开发票犯罪势头。要坚持日常打假与重点稽查打假相结合，对发票举报线索和发现的制售假发票犯罪蛛丝马迹，及时查处，保持高压态势，把打击发票违法犯罪作为一项长期的、经常的、重要的任务常抓不懈。
（二）重引导抓规范，建立内外互动的“以票管税”机制
消费者的索票、维权意识不强，经营者用票不规范，纳税人诚信纳税意识差，是普通发票管理的症结和难点。因此，各级地税机关应把加强发票管理与优化纳税服务结合起来，着力提高纳税人依法纳税和消费者主动索票意识。要重视发票的法制宣传，向广大纳税人和公民广泛宣传发票相关知识，增强依法取得、使用发票的自觉性，提高识别假发票的能力，警示使用假发票的后果。同时，加大对利用发票偷税逃税违法犯罪案件的曝光力度，营造良好的舆论氛围。进一步加强纳税服务工作，大力开展发票兑奖、有奖举报和发票查询比对等活动，引导消费者把积极索取发票作为维护自身权益的重要手段，让消费者索票真正“热”起来，维权真正“活”起来，促使纳税人增强规范使用发票、依法诚信纳税观念，为税务部门实行“以票管税”奠定基础。
（三）征管查联动，建立职责细化的管票控税机制。针对目前发票管理缺位、执法不严、查处不力的现状，着重抓好基础管理各个环节的工作。
1、在发票管理环节。一是要把发票日常管理作为税收精细化、规范化管理的重要内容。各征收单位、税收管理员、办税服务厅人员，要重视对纳税人发票使用情况和纳税的审查，通过对发票和纳税人纳税资料的审查比对，分析纳税人的纳税情况，发现疑点，加强跟踪管理。二是要坚持发票管理与税收征管相结合，着力加强餐饮、服务、娱乐业发票定额管理和定期检查核销，有效控管税源；着力加强建筑安装、房地产、货物运输等行业发票管理，促进征管难点问题的解决，堵塞征管漏洞。三是要把发票管理与优化纳税服务、规范税收执法相结合，转变发票管理理念和管理手段，搭建12366服务热线和电子税务服务平台，接受发票比对、咨询、投诉、举报，为纳税人及消费者提供释疑解难的实时在线服务，以满足纳税人的服务需求，维护消费者的合法权益，促进和谐征纳关系的建立。要通过整顿发票管理秩序，优化税收法治环境，提高税务机关执法服务的水平。
2、在制度建设上，要完善“四项制度”。一是完善集中管理制度。应用发票信息管理系统，实现发票从批印、销售、使用、缴销全部流程由市局集中管理，内部发票数据资源共享，市局发票管理人员随时监控下属各分局的发票管理情况。二是实行税控开票制度。推广应用税控收款机是税务机关及时、准确掌握纳税人生产经营信息，强化税源监控，堵塞征管漏洞的重要手段，应着力在餐饮、服务、娱乐、房地产等行业，大力推广税控收款机，以发票控管税源。三是规范代开发票制度。严格执行代开发票管理有关法规，规范对易漏难管税源以及货物运输业、房地产业等行业纳税人自行开票、代开发票管理办法，防止虚开、乱开和引税源、拉收入等违法违规问题的发生。四是严格责任追究制度。实行基层分局长、发票管理责任人、税收管理员三级责任制，制定发票管理工作标准，严格考核奖惩和责任追究。
3、在发票检查环节，着重强化“两项措施”。一是稽查部门办案时，注重对发票的检查，以发现案件线索。要加大发票协查力度，坚持日常打假与重点稽查打假相结合，对发票举报线索，及时查处，对制、售假发票犯罪应严打重罚，保持高压态势。二是征收管理部门，应加强对发票违规违法的专项检查和重点整治。选择重点行业发票或重点区域开展专项检查，发现线索或疑点，及时排查、比对和整治。要重点整规不合法发票市场。对不符合规定的发票和其他凭证，包括虚假发票和非法代开发票，严格核查把关，监督企业不得作为记帐凭证，不得用以税前扣除和抵扣税款，促进税收秩序的整顿规范和优化，提高征管质效。
房地产企业税收管理办法范文第5篇
该县地势西高东低，南陡北缓，中为河谷平坝，境内平坝、丘陵占17.1，二高山占44.4，高山区占38.5。以青峰断裂带为界，北部山地海拔在800—1000米之间，山脉走向一般是东西、东北或东南向，坡度一般在10°—50°之间，山背开阔，山顶垣状，其间有河谷盆地零星分布，共有大小河流1261条，南河、堵河、官山河等4大水系纵横交错。因而砂石料行业承包经营的单位和个人较为分散，这给税务机关在管理上带来了一定的难度。笔者针对砂石料行业的税收管理情况进行了调查，现就砂石料行业税收管理存在的问题及解决的办法综述如下：
一、砂石料行业现状
1、经营类型。从目前的情况来看，砂石料经营行业按经营规模和购销业务大致可分为两类:一类是农民工利用农忙之季在河流周围进行砂石料筛选，直接销售给买主或销售给运输车主，再有车主销售。这类经营规模较小，销售对象单一，购销业务简单，一般没有固定的经营场所和仓储场地，无财务核算；另一类是砂石料经营业户领取《营业执照》，办理了《经营许可证》，卖断某一河流，在房县境内开采、加工、销售砂料、石料的单位和个人。这类经营规模较大，购货渠道遍布县内，与房地产企业、公路段、预制构建厂等单位建立了比较稳定的业务关系。根据业务需求，按照商定的数量、品质、价格、送货时间、运输方式，由供货人将砂石料送达指定的地点，不承担货物运输费用，不开具发票，购销业务一次完成；货物购销大多实行现金结算，少数以承兑汇票等方式结算，账簿凭证中不能反映资金流向。
2、生产的方式。砂石料生产流程比较简单。一类是办理了《营业执照》，靠山取石料，完全依靠机械成型来完成，具有生产周期短、速度快、产量大的特点。县内共有5家生产，其中有2家长年累月的生产，另3家每年之中只生产2个月，砂石料主要用于公路泥青铺石。另一类来源于河流，直接进行砂石料筛选。砂石料在筛选中具体分4级，石籽、粗砂、精细砂、面砂。
3、砂石料市场作用和前景。一是公路越修越宽阔。“十.五”期间，房县着力优化交通运输环境。目前，全县公路总里程2654.1公里，比十五初增加1200多公里，实现GBM工程220.3公里。新增、提高等级公路872公里。二级路252.6公里，三级路369.82公里，四级水泥路280公里，去年,共争取项目11个，下达投资计划2.3亿元,完成国家投资1.46亿元。新修县乡两级公路配套桥梁46座2240.22米。全县20个乡（镇）、场的302个行政村全部通了公路，随着柳树桠隧道的上马、209国道、305省道改造、杜阳路改线等重点项目。二是楼房越盖越多。城镇建设步伐的加快，突出招商论英雄，县内房地产的开发商注册10几家和各乡、城镇30个建筑施工队如雨后春笋般发展壮大，“安居工程”的推动，不但提高居民住房条件，仅县城滨河花园将就有600套住宅房。今年，县内启动县城第三次总体规划修编；完成2至3个重点集镇与10至15个县定点村规划修编；完成房陵商城、马南河治理、“人和路”、外环路等一批建设项目与小区建设规划编制，大兴水利建设，“沼气”等项目工程。三是电站越建越多。加快三里坪、瓦房坪二级、老渡口、柳园铺等41座电站建设步伐,确保柳园路、魏家湾、阴峪河二级等10座电站建成投产。
二、砂石料行业税收征管中存在的问题
1、购销情况掌握不准。由于砂石料行业税源分散，而且因为是“靠山吃山”、“靠河取财”，税源流动性很强。而且砂石料行业的纳税人个体经营者居多、成份复杂，有的利用社会上“混混”，转嫁经营承包、转包形式多样，财务核算账证不全，甚至是现金交易，根本就没有帐，加之砂石料行业供货对象的特殊性，不使用发票，给税收征管带来了难度。
2、征税主体不明。砂石料行业经营流程涉及三个方面:一是合同签订。购进环节由于单笔业务收购量小、货源不稳定等原因,大多为口头协议；二是销售难以取证。大多数是运输车主挣往返途中的台班（运费），没有固定的车主。农用车、汽车车主按路程，砂料的质量收取每吨价位差费用也不一致，在销售中扮演第三者，核查时含糊其词。三是不开具发票。农民工或承包经营者，直接卖给运输车主，当场谈价，当场付款。再有运输车主将砂石料卖给的有关单位或私人，通过现金结账。少数企业由于实行承包经营，账簿凭证中没有反映资金流向，全部作“应收账款”处理。
3、财务核算不健全。砂石料经营者主要表现在三个方面：一是销售产品不开具发票，平时
销售给企业砂石料，收入也不入帐。而另一方企业只通过内部往业账户（应收货款应付账款科目）进行核算。当交易发生，货款付清时就减少企业的应收账款，货款未付清就挂购货单位的应收账款。有时即使货款已付清，企业往往在账上也不作销售处理，隐藏收入。二是与购货方签订虚假的联营协议，当双方发生业务往来时就利用内部结算单代替发票，进行财务核算，以达到少交或不交税款的目的。三是会计核算不真实，财务不健全。砂石料经营者，通常建的是“流水帐”、“包包帐”，而且会计核算不健全，账目混乱，凭证、账簿残缺不齐，税务机关很难核实其真实收入。有的干脆不建帐，使税收难以核定，从而人为地增加税务部门管理的难度。三、税务管理部门存在的问题及成因
1、税收政策的优惠，给砂石料纳税人造成盲区。由于起征点二次提高后，我县的个体纳税户数大幅度减少，也必将对个体税收征管产生巨大影响。同时砂石料经营者又不建账，其营业额是否达到起征点，税务机关就很难界定，认为是未达到起征点户，从而而造成税收征管的盲区。
2、日常管理、监控不严，给纳税人造成可乘之机。在调查中我们发现，由于起征点提高，一些个体工商户只需办证不需缴税，对于习惯边征收边管理税收管理员来说，势必削弱对砂石料纳税人的监控力度，甚至放弃对其税收管理，根本没有办理《税务登记证》，主观上认为管理难度大，不愿意管。也从另一个侧面削弱了砂石料的纳税意识，给纳税人造成可乘之机。
3、部门管理、信息不畅，机制不新，给纳税人织编逃税之网。砂石料经营者在国土资源局、工商局取得买断河流砂石料经营权，工商注册等证件，以及有关单位和企业用砂石料数量，不能信息共享，明确信息不传递职责后果没有新的机制约束。导致纳税人有了逃税漏网之“鱼”。
四、加强税收管理的对策和建议
针对砂石料行业偷逃税收方式的隐蔽性、形式的多样性、手段的巧妙性和税务管理的特点，笔者认为，应该多管齐下，多法并举，多头控管，主要应从以下几个方面进行。
1、加大税法宣传力度，依法治税。一是税收政策宣传到位。利用电视媒体，广泛宣传，向纳税人发放《税法快递在行动专辑》，讲清税收政策，多为纳税人提供税务咨询、纳税辅导等全方位的服务，将国家制定的各项税收政策及时贯彻到纳税人，并引导纳税人正确地进行财务核算，依法进行申报纳税，增强纳税意识，逐步营造良好的纳税环境；二是促进纳税人的纳税观念转变。加强正反典型的宣传，树立纳税人依法纳税的观念，培养纳税人的诚信纳税意识。形成依法纳税光荣、偷税逃税可耻的社会氛围；三是税务机关要依法行政。严格按照《税收征管法》及其实施细则的规定，既要坚决落实国家制定的各项税收政策，又要坚决抵制变通税收政策干预税收执法的行为；既要坚持有税尽收，又要做到无税禁收；既要保护纳税人的合法权益，又要坚决打击税收违法行为。
2、从办证上明确征税主体。为了充分利用砂石料资源，建议国土资源局、工商部门等有关单位重新认定砂石料经营人的买断河流开采经营的《许可证》和《工商执照》，办理税务登记手续。一是确立经营人身份。对其的姓名、身份证号码、地址、电话、开户银行及账号等栏目，准确提供每月销售的情况。二是严把入门关。严格执行准入条件和审批手续，对那些不具备一开采能力的企业界和个人，依法拒之门外。三是鼓励身份置换。主要是鼓励生产者从个体身份置换成企业身份。成为正规、稳定的企业后，其机器设备、厂房、砂石料的堆放场地也会配套升级，财务账制也将逐步规范，企业控管难度系数将会缩小，税务部门更容易获取企业有关生产经营信息。
3、加强砂石料销售发票管理。充分发票控税功能，针对该行业特点，重点对建筑行业、公路交通、新建电站等有关单位使用的砂石料发票的使用范围进行监控。一是要提高索取发票的意识。即购买方属于企业、单位及个体经营者的，应向出售方索取发票，国税机关应组织人员定期到企业或单位进行核实调查。二是要提高开具发票的意识。即购买方为城乡居民个人的，砂石料经营者应自行开具销售发票。
4、加强与部门之间的协作，完善监控网络。一是部门合作，信息监控，发挥团体作战。依托信息化手段，实行人机结合。与国土资源局、公安经侦大队、地税、工商、交通、公路段、村村通建设指挥部、三里坪水电工程指挥部、银行等部门密切联系。二是定期定时召开联席会议。通报近期砂石料办证情况和企业用料数量，反映砂石料经营销售情况，是否与经营者申报资料相符，明确工作上还有哪些失误？找出工作上的不足。三是对未达到起征点户要严格按规定办理税务登记证。将其纳入监控范围，要强化纳税申报管理，随时监控税源变化，当其达到起征点时要及时调整定额。
5、加强建帐规范。按照《个体工商户税收定期额征收管理办法》，督促砂石料纳税人据实建账立制，对大户建立七本帐并有专业会计任职；对小户推行个体建账，辅导纳税人建简易账和粘贴账工作，能正确核算，保证税务机关有账可查。强化日常税收检查，将纳税人的账务情况与经营实况经常进行核对，对偷漏税的行为严肃处理，严厉处罚，起到震慑作用，促进纳税人自觉规范账务。
6、加大评估的力度。一是调查整理一套方案实施。先收集县内5大河流，确定7人是纳税人，拟查的经营信息资料，经营规模、砂石料储量，用保本测销法：测定费用额、核定毛利率、测算销售额，进行纵向、横向比对，及时发现异常现象，采取有效手段评估分析，提高评估质量，用证据、事实说服纳税人。二是强化现场评估。结合纳税人的核算情况，通过现场抽样、核实测算、就地评估等方法，确定纳税人应纳税额。税收管理员应经常到现场进行回查核实，掌握纳税人的生产变动情况，根据纳税人的经营情况适时调整。三是横向、纵向比对分析。现行的建筑行业，水泥和砂石料是主要原料，在使用中水泥、砂石料占1：2或1：3的比例，可以通过县内几个大型水泥厂，了解年销售量和以及外县、市购进量，进行分析比对，确定砂石料年用总量。
7、规范文书管理。执法文书是税务机关开展税收征收管理工作的依据。税务人员按照税收法律、法规、规章的规定，正确地制作、使用征管文书。通过文书对税收征管各个环节征管活动的“显示屏”。它反映税收征收管理活动中对税务机关依法管理、依法征税、依法稽查、依法处罚的真实记录，起着征管执法的监督作用。为解决文书编号,审批程序,使用法律依据不准确,文书送达不严肃等不规范现象，税务文书由征管股统一制作，询问笔录，取证的证据和检查方法等资料汇总交征管股。
房地产企业税收管理办法范文第6篇
关键词：建筑业；所得税征收方式；建议
中图分类号：F81文献标识码：A
企业所得税是建筑业税收的主要来源之一，对企业经营发展和参与竞争存在影响，因此研究完善建筑业企业所得税征收方式，促进建筑业健康稳定发展具有重要的现实意义。
一、企业所得税征收方式的界定与利弊
现行税法将企业所得税征收方式划分为查账征收和核定征收，两种方式并存，适用于不同经营状况的纳税人。征收方式的不同，对纳税人的纳税申报方式和税款缴纳数额有直接的影响，关系着纳税人的经济利益，因此适用何种征收方式，对企业所得税纳税人意义重大。
（一）查账征收与核定征收的界定。查账征收是指由纳税人在规定的纳税期限内根据自己的财务报表或经营情况，向税务机关申报所得额并缴纳税款的征收方式。这种征收方式适用于账簿、凭证、财务制度比较健全，能够据以如实核算，真实反映生产经营成果，正确计算应纳税款的纳税人。
核定征收则是指纳税人存在特定的法定情形，由税务机关核定其应纳税额并据以征收税款的征收方式。征管法明确规定了核定征收的适用情形，包括：“依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的；发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的”，以上六类情形符合其中一项，则税务机关有权按照核定应税所得率或者核定应纳所得税额的方法对纳税人进行核定，目前北京市主要适用核定应税所得率的方法。
（二）查账征收与核定征收的关系。由于长期适用核定征收，很多建筑业纳税人有一个误解，即核定征收是企业所得税主要的征收方式。但实际情况是，从国家设置企业所得税一开始就是以查账征收为主要的征收方式。从两者关系来看，查账征收是企业所得税征收本源方式，而核定征收是针对目前部分纳税人的财务制度不健全而采取的权宜之举。查账征收与核定征收不是一般的并列关系，而是以查账征收为主、核定征收为辅的补充关系。不仅仅在我国，世界上绝大多数国家都以查账征收方式作为主要的征收方式，以核定征收方式为补充。因此，在实际税务工作中，应以查账征收为一般原则，以核定征收为例外。对于能够达到查账征收条件的纳税人，均应按照查账征收方式纳税。
（三）建筑业企业查账征收与核定征收比较分析
1、查账征收。正如有些学者所说，“查账征收方式具有让纳税人自主地、民主地分担国家在行政上各种课税的功能，是一种远比核定征收更具有伦理性的收税方式”。查账征收较之核定征收，更为规范、更为科学、更加能体现纳税人纳税自主性，就建筑业而言，它的优越性主要体现在以下方面：
一是查账征收能够促进企业健全财务制度，规范财务行为，更准确地反映企业实际经营状况，为企业发展提供决策支持。财务会计是现代企业的一项重要的基础性工作，有效的会计信息可以为企业提供有用的决策支持，进而提高企业经济效益。核定征收由于对财务会计核算要求较低，从一定程度上影响了企业进行财务健全的积极性，而查账征收对财务制度、账册设置以及原始凭证等都有较高的要求，可以促进企业建制建账、规范财务行为，使财务信息更准确地反映出企业效益状况。
二是查账征收较核定征收更有利于企业间公平的实现。核定征收应税所得率是国家根据各个行业各个地区的实际销售利润率或者经营利润率等情况测算得出，是统一的硬性标准，因此只能代表行业的总体水平不能反映单个企业的经营状况。这样就有可能导致实际利润低甚至没有利润的亏损企业也要交纳高额的企业所得税，这显然是违反企业所得税以收益课税的设税本意和税法公平的。而查账征收是企业根据自身的实际生产经营状况纳税，收益多多纳税、收益少少纳税、没有收益不纳税，更符合公平的要求。
三是就当前建筑业经济状况和现行税收政策而言，查账征收较核定征收企业税负要低，更有利于企业的竞争发展。查账征收与核定征收的税负差异主要体现在利润率与应税所得率的比较上。核定征收是分行业确定统一的应税所得率，用收入总额乘以应税所得率计算出应纳税所得额，然后再按税率确定应纳所得税额。因此，对于利润率高于应税所得率的企业，核定征收方式能够令企业少缴税款，而对于利润率低于应税所得税率的企业，核定征收会导致企业税款增加，税负加重。目前，北京地区建筑业适用的应税所得率为9%，按照25%法定税率计算，税负率为2.25%，而就建筑业经济现状而言，大多数建筑业企业的实际利润率是远远达不到9%的，因此，适用核定征收方式的税负水平要高于查账征收方式。
查账征收的弊端主要表现在查账征收适用于账簿、凭证、财务制度比较健全的企业，对企业的财务会计状况和财务人员水平要求比较高，企业的纳税成本也相对较高，对于经营规模较小、财务不健全的纳税人适用查账征收难度很大，若无法实现正确核算收入、成本或者取得合法的凭证，则不能正确计算应纳企业所得税额，进而无法实现税款应收尽收。
2、核定征收。虽然在前文分析中核定征收较之查账征收有很多的弊端，但核定征收作为税法明确规定的一种征收方式是有其存在的必要性的，其优点主要体现在：
一是税款计征简便，对企业财务水平要求较低。在核定征收方式下，企业只需准确核算收入总额或者成本费用总额，即可计算出当期应纳税额，对企业财务会计及办税人员水平要求不高，同时，纳税申报程序也相对简单，方便企业申报纳税。
二是计征标准确定，促进税款征收。在企业财务不健全的情况下，由于无法实现正确核实，很多企业存在成本混乱、多列支出的问题，核定征收方式由于对同一行业适用统一的计征标准，因此能够避免企业因无法正确计算税款而少纳税或者不纳税，确保税收收入的实现。
三是征管相对简易，降低基层税务机关管理压力。随着现代经济发展，企业经营呈现多样化、复杂化，同时新增税源数量大、类型多，这为企业所得税的日管带来了很大难度，基层税务机关面临的征管压力日益增大。核定征收方式相对查账征收税务机关的征管难度要低，日常管理、监督、检查都相对简易，能够有效降低基层税务人员的征管压力。
由以上分析不难看出，查账征收与核定征收各有利弊，查账征收更符合企业所得税的课税原理和税收公平，但要求较高，适用于财务健全、能够准确计算应纳所得税额的纳税人，而核定征收作为查账征收方式的补充，相对简单易行，适合于财务不健全的企业的征管。
二、建筑业企业经营类型及财务核算分析
（一）建筑业企业经营类型。按照目前建筑业经营情况，可以将建筑企业分为四种类型：一是有资质的企业，有一定经营规模，财务相对健全，能够实现独立核算、独立纳税；二是没有资质挂靠有资质的建筑公司，非独立法人，通常以分公司形式存在，财务上不独立核算，纳入被挂靠企业统一核算，且由被挂靠企业合并后统一向税务机关申报纳税；三是利用分转包的形式，分包高资质等级企业在社会上承接的工程，属于独立的法人企业，以自己的名义纳税；四是既没资质又未挂靠的小建筑公司等，独立法人，但经营规模很小，财务通常很不健全。由于现行企业所得税法采取法人税制，以上四类建筑企业中，第二类企业不再是企业所得税纳税人，其余三个类型的企业为企业所得税纳税人。建筑行业经营的复杂性导致了各类型企业财务核算水平不一，加大了企业所得税的征管难度。
（二）建筑业企业财务核算的特殊性。较之一般企业，建筑业财务核算有以下特殊性：一是建筑工程周期长，完工进度和完成工作量的确定比较困难，收入确认及成本结转复杂、不易匹配；二是水泥、砖石、沙土等主要建筑材料供应者大都是个体经营性质，无法提供合法发票，能够提供发票的则材料价格显著升高，加大企业成本，同时材料数量不易计量和控制，导致企业成本核算大都不规范；三是异地施工比较普遍，经营环境复杂多样，很多建筑施工是在外地偏远地区进行，一般只派驻项目负责人并不派驻财务人员，财务核算更加困难；四是拖欠工程款现象普遍存在，企业常常垫资施工，在未获得收入的情况下按照权责发生制缴纳税款对企业负担过重，在实际中，很多企业依然按照收付实现制确认收入缴纳税款。
三、对完善建筑业企业所得税征收方式管理的思考
（一）依法科学确定企业所得税征收方式。完善建筑业企业所得税征收方式。既要消除建筑企业认为核定征收是企业所得税主要征收方式的错误误解，又要避免“一刀切”式的管理模式；既不能单纯依赖核定征收，也不能片面强调查账征收。要严格按照征管法确定的六项标准，并充分结合行业特点，依据企业实际的财务核算、账簿设置或纳税申报等状况，科学确定企业所得税征收方式。
（二）完善税收政策，引导企业主动向查账征收方式迈进。企业所得税征收方式管理科学化的实现不仅依靠对企业的严格管理，更应依赖于合理的税收政策安排。通过制定科学、有效的税收政策，引导企业主动地健全财务制度、规范账簿设置、依法正确申报。
1、建立核定征收累进应税所得率制度。在应税所得率的确定上，改变现行的分行业单一比例税率方式，参照个人所得税累进税率制度，建立分行业累进应税所得率，以收入额或经营规模标准划分设置不同的应税所得率，对于经营规模大、收入高的企业制定高的应税所得率。这样将有利于扶持小规模企业的发展，也有利于大企业尽快向查账征收方式转变。
2、完善相关优惠政策。现行税法规定，核定征收企业不得享受除免税收入以外的其他企业所得税优惠政策。通过进一步完善各项优惠政策，制定一些符合建筑业行业特点的优惠政策，突出查账征收方式的优势，降低企业适用查账征收而带来的财务成本。
3、制定建筑业企业所得税管理办法。由于建筑行业的特殊性、复杂性，应参照房地产行业制定单独的建筑业企业所得税管理办法，细化建筑业企业所得税的政策和管理措施，对行业普遍存在的核算难点提出处理意见，指导企业财务核算运行。
（三）强化对建筑业企业的政策辅导和征收管理。一是对建筑企业开展有针对性的政策宣传和辅导，提高企业人员的税法意识，正确理解企业所得税征收方式，帮助企业解决实际困难，促进企业依法纳税；二是强化建筑业征收管理。建立与建委等部门的信息联系制度，及时掌握建筑企业招标、施工、竣工等方面的信息，加大税务检查力度，严厉打击违反税法进行偷税漏税、虚假记账、虚假申报等问题。
综上所述，建筑业企业在企业所得税征收方式的确定上具有其特殊性和复杂性，应通过更加科学的政策设置和征管措施，建立“以查账征收为主导、以核定征收为辅助、两种征收方式并存”的良性发展轨道，使查账征收与核定征收互相结合、互为补充，共同促进建筑业企业所得税的管理。
（作者单位：北京市房山区地方税务局税政一科）
主要参考文献：
[1]张守文.税法原理.北京大学出版社，2004.1.
[2]邹其端.规范建筑业税收征管的探讨.税务研究，1997.3.