房地产项目经营管理
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房地产项目经营管理范文第1篇
特殊的商业房地产
客户需求的特殊性 商业房地产的客户包括两级：初级客户――商业运营商，终级客户――消费者。一方面，商业运营商不同的经营内容、特色决定其需求的个性化；另一方面，商业房地产所针对的消费者数量庞大，客户群结构复杂，无法同时满足不同客户层的个性化需求，项目的市场定位、市场策略等前评价工作存在许多不确定因素，这些都增加了前期决策的难度与后期建设经营的风险。
开发赢利模式的不确定性 商业房地产的规模有大有小，对于小规模商业，通常采取开发销售模式，资金回收主要是销售收入；对于大型商业房地产一般采取出租运营模式，注重资产的长期良性运营，以收取租金为主要投资回报形式。
经营管理的复杂性 以出租为主要运营模式的大、中型购物中心及Shopping Mall，业态种类丰富，对于不同业态类型要采取相异的经营管理模式，增加了后期经营管理工作的困难，使其面临巨大的压力与挑战。
在前期决策中，商业房地产项目无论从客户的复杂程度，还是从投资模式及经营模式上，都属于房地产开发中的复杂产品，开发周期长、投资大、受经济发展和政策的影响大，存在许多不可预见因素，具有更大的风险；在后期的运营中，商业房地产业态种类丰富，不利于后期的经营管理，从国内商业地产发展现状来看，后期经营管理水平有待进一步提高和完善.为了提高前期决策与后期经营管理水平、检验前期决策的正确性、总结经验教训指导其他在建或新建项目的顺利进行、完善项目管理水平，就要积极地开展商业房地产项目后评价。
商业房地产项目后评价是在商业房地产项目建设完成并到达一定设计能力之后，对项目的前期工作、项目建设、建成后经营管理情况等进行调查研究，从而判断项目的实施结果与计划目标的差距，以确定项目策划和判断的正确性，找出产生偏差的原因，总结经验教训，并通过及时有效的信息反馈，对项目现状制定切实可行的对策及措施，为今后完善项目策划、项目实施和管理、项目监督、项目经营管理等工作创造条件，提高投资效益。
众所周知，商业房地产具有可观的投资收益率，因此倍受房地产市场的关注，但其风险之巨大也是不容忽视的。积极开展EECRE，合理有效地规避风险，指导在建或新建项目的顺利进行，提高开发建设与经营管理水平，促进商业房地产健康、持续、快速发展，势在必行。
商业房地产项目后评价作用
检验前期决策的正确性 在前期决策中，项目的市场定位、规划设计、投资分析等前期工作对项目的运作实施及成败起着决定性作用，然而在这些分析过程中，选用的参数大多都是预测值，存在许多不确定性因素，决策结果有待进一步检验。EECRE是在建设项目投入使用后的管理经营活动中进行的，许多评价参数来源于实际，评价结果更为真实。项目实施的效果如何、是否达到项目预期目标、规划设计是否合理、项目的主要经济效益指标是否得到实现等问题都可以通过项目后评价得到检验。因此EECRE对项目的实施与投资决策起着重要的监督作用。
指导其它在建或新建项目顺利进行 商业房地产的开发要经过一个复杂的过程：土地使用权的获得、前期咨询、资金筹措、规划设计、建筑施工、营销推广、招商租售、经营管理等等。在这个过程中，有许多开发建设与经营管理的经验教训值得借鉴。EECRE可以通过分析项目实施的实际效果，反映项目在决策、设计、建设和经营管理各个环节中出现的问题，提出相应改进措施和解决方法，减少同一问题在不同项目或同一项目不同阶段的重复出现。若是决策失误，应给予决策者分析，并明确其责任，督促他们在主观上认真作好项目决策工作，同时采取可行的再决策；若是客观环境改变等不可控因素的影响，可寻求适宜的客观环境以求得更好的生存和发展。通过项目后评价，对已建成项目的实际情况进行分析研究，总结经验教训，及时反馈信息、提出建议，指导其他在建或新建项目的顺利进行，实现项目预期目标，降低风险
完善商业房地产项目管理水平 一个商业房地产项目从最初获得土地使用权到最后交付使用，经过了许多环节，涉及到城市土地经营管理部门，金融服务机构，设计单位，建材生产与流通企业，施工及监理单位，房地产咨询、经纪、估价、物业管理、法律服务、信息服务等专业机构。项目的顺利完成，依赖于这些部门间的密切合作。通过EECRE，分析这种协作间的成功、失败之处，可以加强部门间的交流沟通，减少不必要的工作程序，提高工作效率，完善项目管理水平，使项目的建设与经营更加顺利的进行。
提高项目决策与经营管理水平 商业房地产项目不仅需要前期的建设，更需要后期的经营，其运营周期比较长。在这个过程中，参与人员不计其数，但大多数人都只是这条产业链的一个点，没能全面的了解与参与项目建设与经营的全过程。通过EECRE，不仅可以检验工作人员的前期决策水平与后期经营管理水平，还可以使每一位参与人员清晰地看到项目开发建设与经营管理的成功失败之处，总结经验教训，增强责任感，努力做好前期决策与后期经营管理工作，提高项目预测的准确性、经营管理的合理性，从而提高未来项目决策与经营管理的科学化水平。
商业房地产项目后评价内容
EECRE的基础是项目实际实施的结果与项目前期所确定的目标和各方面指标的对比，因此，EECRE的内容应与前评价（即前期决策分析）的内容大体相似。
策划与决策 拓展报建工作的总结评价、项目可行性研究的总结评价、项目总体策划的总结评价、项目前期策划与决策的经验教训等。
准备阶段 项目勘察设计的总结与评价、对项目投融资方案的评价、采购招投标工作评价、开工准备的评价等。
建设实施阶段 合同执行的分析评价、工程实施及管理评价、项目资金使用的分析评价、项目竣工评价等。
运营阶段 项目经营管理状况小结、项目效益预测等。
技术方案评价 工艺技术和设备评价、技术效果调查评价等。
经济效益评价 财务效益分析评价、经济效益分析评价等。
环境效益评价 项目的污染控制评价、区域的环境质量评价、自然资源的利用评价、环境管理能力评价等。
社会效益评价 就业影响评价、居民的生活条件和生活质量评价、地方社区的发展评价等。
管理效果评价 组织结构形式的评价、对人员的评价、组织内部沟通、交流机制的评价、对激励机制及员工满意度的评价、组织机构的环境适应性评价等。
目标评价 项目宏观目标评价、项目建设的直接目标评价等。
持续性评价 项目可持续的制约因素分析、项目可持续的必要措施和建议等。即项目持续性评价是要分析项目在建设投入完成之后，项目的既定目标是否还可以继续；项目是否可以顺利地延续进行下去；项目是否具有可重复性，是否可在未来以同样的方式建设同类项目等。项目的持续性评价应在分析的基础上提出项目持续的具体条件并预测其风险。
商业房地产项目后评价方法
EECRE的方法是定性分析与定量分析相结合的方法，具体地说，常用的基本方法有以下几种：
对比法 包括前后对比和有无对比。前后对比法是指将项目实施之前与项目完成之后的情况加以对比，以确定项目效益的一种方法。这种对比主要用于揭示商业房地产项目计划、决策和实施的质量；有无对比法是指将商业房地产项目实际发生的情况与若无项目可能发生的情况进行对比，以度量项目的真实效益、影响和作用。
逻辑框架法 它是一种概念化论述项目的方法，即用一张简单的框图来清晰地分析一个复杂项目的内涵和关系，使之更易理解。
成功度评价法 是依靠评价专家或专家组的经验，综合EECRE各项指标的评价结果，对项目的成功程度做出定性的结论。
建立和完善EECRE体系建议
近年来，EECRE发展较快，但和发达国家相比，仍有一定差距。美国是国际上后评价设计和方法的领导者，加拿大、英国、丹麦、澳大利亚、马来西亚、韩国等国家都十分重视后评价工作。他们有项目后评价的系统规则、明确的管理机构、科学的方法和程序等。借鉴国外发达国家后评价的发展经验，结合我国商业房地产发展的实际情况，应建立和完善房地产企业EECRE体系。
加强对项目后评价工作的重视 在商业房地产发展尚不成熟的今天，任何项目都不可能做到十全十美，都或多或少的存在着缺陷，决策部门不愿意开展EECRE，其最大心理障碍就是担心项目在整个建设、经营过程中的问题暴露出来，并追究其相应的责任。因此在进行EECRE的过程中，部门之间总是相互推卸责任，使EECRE的工作人员不能充分了解项目建设和经营的实际情况，给EECRE带来了诸多不便，同时也大大降低了EECRE的可信度。同时，有相当数量的人认为，投入很多的精力和经费进行EECRE是不值得的。这些人没有看到EECRE带来的长期经济效益。
在开展EECRE工作中，涉及到与项目相关的部门众多，EECRE能否顺利地完成，很大程度上取决于与各部门间的沟通与协作，因此，必须提高各部门工作人员对EECRE工作的重视，消除其心理障碍及片面认识，保障EECRE的顺利进行。
正确选择EECRE评价时机 时机不同，EECRE的结果也不同。正确选择EECRE的时机，对EECRE的结果具有决定性的作用。时间选得过早，项目效益和目标难以达到，项目所产生的影响不清晰；时间拖得太久，熟悉项目的人员难免有所变动，项目的经验和教训不能及时总结和推广，不利于项目后评价工作的进行和后评价效果的发挥。因此，EECRE应选择在竣工项目达到设计生产能力后的1-2年内进行。此时项目已经过竣工验收，投资决策已明确，并经历了几年的生产经营活动，初步取得了经营效益和社会、环境影响，基本具备了后评价的条件。在这个时期开展EECRE，评价的结果不仅能客观反映项目的实际情况，还能及时总结经验教训，指导在建和未来新建项目的顺利进行。
建立EECRE结果使用机制 EECRE体系中的一个决定性环节就是EECRE结果的使用。EECRE作用的关键取决于所总结的经验教训在投资项目和开发活动中被采纳和应用的效果。这些经验教训可以在项目周期内不同阶段的管理中借鉴和应用。如立项阶段的项目选定、项目准备阶段的设计改进、在建项目实施中问题的预防和对策、完工项目运营中管理的完善和改进等。建立EECRE结果的使用机制，提供和传送已完成项目的执行记录，可增强项目管理的责任制和透明度，使EECRE的评价结果得到广泛的运用，在其他在建或新建项目中，发挥重要的指导作用。
建立EECRE人员培训机制 EECRE是一项极其复杂的工作，对评价人员素质要求很高，要求后评价人员既懂投资、又懂得经营，既懂技术、又懂经济。因此，只有加强EECRE人才的培训工作，形成比较完善的培训体系，培训出大批的优秀人才，才能为更好的EECRE奠定坚实的基础。
建立EECRE工作人员的道德规范 要求评价人员在整个评价过程中必须坚持公正的立场，排除各方的干扰，客观地进行评价。同时还应熟悉与项目建设有关的法律法规、标准规范的相关知识和对有关专家意见的判别能力，并不偏不倚地提出客观的评价结论。
制定科学合理的EECRE程序 EECRE顺利进行的重要前提是有一个可操作的科学合理的工作程序，进而使EECRE系统化、规范化。对于EECRE小组的组建应充分考虑各种因素的影响，合理配置各种资源，不仅要有熟悉项目的人员参与，更应考虑邀请一些项目外的人员加入，以利于客观地对项目进行评价，减少人为主观因素对EECRE的影响，使后评价结果客观科学、真实可靠。
房地产项目经营管理范文第2篇
论文关键词：工程管理专业；管理类课程；逻辑关系；整合
工程管理专业是教育部1998年颁布的《普通高等学校本科专业目录》中设置的一个新专业，是属于管理学门类下管理科学与工程类的二级学科。经过十几年的办学探索和实践，工程管理专业得到了极大的发展，目前全国设置工程管理专业的高校已达300多所，分布在各综合性大学、建工类院校、矿业类院校、电力类院校、财经类院校等，为国家、社会培养了一大批从事工程建设事业和房地产事业建设与发展所需的高级专业管理人才。工程管理专业在国家教育部和建设部高等学校工程管理专业指导委员会指导下基本统一了培养目标、培养方案及主干课程教学基本要求。但各院校在办学的实践中根据国家经济社会发展的新形势，紧密结合地方经济发展需要和建设行业发展的实际，结合本校、本院的办学条件及学科优势积极探索，逐渐形成了各自的办学理念、风格和特色。这使得各院校工程管理专业课程的设置有较大的差别，尤其是管理类课程的设置存在着不同的认识，而管理类课程在整个工程管理专业培养计划中占有较大比重，是构成学生完整知识结构体系不可缺少的部分。扬州大学建筑科学与工程学院（以下简称“我院”）管理类课程体系尚处在完善和探索之中，本文对管理类课程的设置和内容的整合进行了探讨。
一、工程管理专业管理类课程存在的问题
我院从1999年开始招收工程管理本科专业学生，至今已有十几年的办学历史。这期间，课程体系、课程教学内容等进行了多次的调整和完善，但相对于21世纪工程管理专业的人才培养要求还存在着差距。通过多年的教学实践发现管理类课程的建设存在以下几方面的问题。
1.课程体系不稳定性
我院工程管理专业根据工程管理学科专业指导委员会的要求，以基础课程+平台课程+专业方向课程建立课程体系。在专业方向上，共设工程项目管理和房地产经营与管理二个方向。平台课程包括技术平台课程、经济平台课程、管理平台课程、法律平台课程。平台课程要求工程管理专业所有学生都要掌握。专业方向课程仅为主修该方向的学生掌握。目前存在的主要问题是管理平台课程的设置不稳定。如前一次教学计划中管理平台课程包括管理学、运筹学、会计学原理3门专业基础课和工程项目管理、工程估价、房地产开发、工程财务管理、建筑企业经营管理5门专业课。在其后的教学计划调整中管理平台课程又由管理学、运筹学、会计学原理3门专业基础课和工程项目管理、工程估价、房地产开发、工程财务管理、建筑企业经营管理、工程合同管理6门专业课组成。在最近的教学计划调整中管理平台课程又由管理学、运筹学、会计学原理、组织行为学4门专业基础课程和工程财务管理、工程估价、工程合同管理、工程项目管理、房地产开发、工程建设监理6门专业课程组成。另外，对同一门课程是选修还是必修定位不准。如前一次教学计划中工程合同管理课程纳入工程项目管理专业方向的专业选修课；工程建设监理课程和城市土地管理课程归入任意选修课。而其后的教学计划调整中工程合同管理和工程建设监理课程放入必修课中；城市土地管理放入房地产经营与管理专业方向必修课中。
2.课程设置逻辑关系不明确
课程体系是一个系统，系统作为一个整体，每一个要素都有不可替代的功能。因此各个课程不是单一的个体，它们之间有着逻辑关系。课程的逻辑关系，在时间安排上有两种关系：一是顺序关系和平行关系。专业基础课、专业课为先后顺序关系，同一类课程中各课程间的平行或顺序关系视课程内容而定。二是有些课程间无相关性或相关性很少，但又是构成工程管理专业复合性知识结构所必需的，这类课程开课的时间则应根据整个课程体系的实施统筹考虑。我院工程管理专业管理类部分课程之间曾出现逻辑关系混乱，衔接顺序不合理的情况。如工程财务管理课程需要工程项目管理课程的知识做基础，但工程财务管理课程放在工程项目管理课程之前开设；建筑企业经营管理课程和物业管理课程需要工程财务管理课程的知识，但工程财务管理课程在建筑企业经营管理课程和物业管理课程后开设等。运筹学为管理决策提供决策方法和量化工具，应先于管理学原理课程开设，但管理学原理在运筹学课程之前开设。组织行为学课程帮助管理者预测、引导和控制人的心理和行为，以达到提高组织绩效和提高管理水平的目的，因此组织行为学课程应放在工程项目管理课程前开设，但工程项目管理却在组织行为学课程之前开设等。
3.课程之间内容重复
我院工程管理专业管理类课程过于追求自身知识体系的系统性和完整性，导致部分课程间内容重复。如工程项目管理、建筑企业经营管理和工程建设监理课程中管理的基本原理完全一样，三大目标控制和生产要素管理原理上也是一致的，只是性质和目的有所区别。工程项目管理与房地产开发课程中三大目标控制重复，工程项目管理与物业管理课程中均有项目风险管理的内容，城市土地管理与房地产开发课程中均有土地开发的内容，房地产项目策划课程中的房地产项目规划设计与房地产开发课程中的房地产开发项目规划设计重复，房地产开发项目客户定位、产品定位和定价的内容在房地产市场营销课程与房地产项目策划课程中重复。
二、课程之间的逻辑关系梳理
目前我院工程管理专业管理类平台课程由管理学、运筹学、会计学原理、组织行为学4门专业基础课程和工程财务管理、工程估价、工程合同管理、工程项目管理、房地产开发、工程建设监理6门专业课程组成。工程项目管理专业方向管理类课程由建筑企业经营管理、工程审计2门专业课程组成。房地产经营与管理专业方向管理类课程由城市土地管理、房地产市场营销、物业管理、房地产项目策划4门专业课程组成。对以上课程按照专业基础课先于专业课开设、平台课程先于专业方向课程开设的原则梳理关系。
平台课中管理学原理是本专业的基础和核心课程，主要内容是管理活动的一般规律、管理的基本原理和基本方法，为工程项目管理奠定理论基础和基本知识，应放在工程项目管理前开设。运筹学为管理决策提供决策方法和量化工具，应先于管理学原理开设。会计学原理为工程财务管理奠定基础，应放在工程财务管理前开设。工程财务管理是全面分析业主和承包商双方与工程项目有关的财务管理活动，因此应在工程项目管理后开设。工程财务管理也为建筑企业经营管理、工程审计、物业管理提供经济分析方法，应先于建筑企业经营管理、工程审计、物业管理开设。组织行为学是培养与人沟通、管理组织协调的能力。因此，组织行为学应放在工程项目管理、建筑企业经营管理、工程建设监理、物业管理前开设。工程估价是专业核心课，为工程合同管理、工程审计提供基本知识和方法，所以工程估价后开设工程合同管理、工程审计。工程合同管理为工程项目管理、工程建设监理课程奠定基础，工程合同管理后开设工程项目管理、工程建设监理。工程项目管理是专业核心课程，主要内容是工程项目的计划、组织、协调、控制管理，为后续的房地产开发、工程建设监理课程提供基本知识和分析方法，应放在房地产开发、工程建设监理前开设。
对于工程项目管理专业方向中的管理类课程，建筑企业经营管理是管理学基本原理和方法的具体应用，应放在管理学、组织行为学、工程项目管理和工程财务管理后开设。工程审计课程主要内容是工程造价审计、工程财务审计、效益审计和运营管理审计，应在工程财务管理、工程估价、工程项目管理课程后开设。
对于房地产经营与管理专业方向中的管理类课程，城市土地管理不需要其他课程做基础，应该先于房地产开发开设，房地产开发后开设房地产市场营销、物业管理、房地产项目策划。通过以上的分析和梳理，可以得出课程之间的逻辑关系。
三、课程教学内容的整合
按照梳理出的课程逻辑关系整合课程内容，使课程之间整体协调、相互渗透、避免重复。整合原则为专业基础课程的教学内容侧重于基本理论、基础知识；专业课程的教学内容注重于应用性知识。整合后各课程内容如下：
运筹学：线性规划和单纯形法，对偶问题，目标规划，整数规划，动态规划，马尔可夫链决策规划，网络优化模型，排队论，库存论，博弈论。
管理学：管理的决策，计划，组织设计，领导，激励，沟通，控制。
组织行为学：个体心理与行为，群体行为和群体冲突，非正式群体及行为，人际关系与信息沟通，领导及其影响力。
会计学原理：会计帐户和复式记帐，企业主要经营过程核算和成本计算，会计凭证和帐簿，核算程序，财产清查，财务会计报告等。
工程财务管理：筹资方式，资金成本与资金结构，项目投资，证券投资，营运资金，收益分配，财务预算、控制、分析等。
工程估价：工程费用结构，工程建设定额原理，施工资源的价格确定，工程量计算，建筑工程设计概算、施工图预算，建筑工程招标标底与投标报价等。
工程合同管理：工程合同体系，工程合同的总体策划，工程合同的审查谈判与签订，工程合同的履行，工程合同索赔管理等。
工程项目管理：工程项目计划，工程项目的组织，工程项目采购，工程项目时间管理，工程项目质量管理，工程项目费用管理，工程项目风险管理，工程项目信息管理等。
建筑企业经营管理：企业管理职能，现代企业制度，建筑企业管理组织，建筑企业文化，建筑企业战略管理，建筑企业经营预测和决策，建筑企业计划管理，建筑企业生产要素管理，建筑企业技术管理，建筑企业质量管理等。
工程建设监理：工程监理企业，工程建设监理组织，工程建设监理规划，工程建设监理目标控制，工程建设监理的组织协调等。
工程审计：工程计划审计，工程招标投标审计，工程造价审计，工程财务收支审计，工程投资效益审计，工程管理审计等。
房地产开发：房地产开发项目选择，土地开发，开发项目规划设计与评价，房地产开发项目的建设管理等。
城市土地管理：建设用地管理，城市土地市场管理，城市地价管理，城市土地的经营与储备，城市地籍管理等。
房地产市场营销：房地产营销计划及组织，房地产营销环境分析，市场调查与预测，开发项目客户定位、产品定位，营销价格策略、渠道策略、促销策略等。
物业管理：业主自治管理，物业管理企业，物业管理招标与投标，物业管理早期介入，前期物业管理，房屋维修管理，物业设备管理，物业环境卫生、绿化管理，物业安全管理，物业综合管理与综合经营，物业服务收费等。
房地产项目策划：房地产项目投资策划，房地产项目营销策划，房地产经营策划，房地产品牌策划等。
房地产项目经营管理范文第3篇
关键词：房地产企业 会计 问题 对策
现代城市规划与建设脚步的加快，促进了房地产行业的发展。在巨大的发展空间面前，房地产企业如何提高市场竞争力，是企业经营管理中面临的首要问题。受房地产行业经营活动中资金特点的影响，房地产企业会计工作对企业的经营发展有着较大的影响。为了保障房地产项目投资活动中资金链的通畅、保障房地产投资项目资金使用效率，现代房地产企业必须加强对会计工作现状的调研与分析。针对房地产企业会计工作的现状及存在的问题制定相应对策，并以科学的实施及严格的监督管理保障会计工作的顺利开展。
一、房地产企业会计工作中存在的问题分析
房地产企业的管理工作受传统地产企业经营习惯影响，存在着会计管理意识薄弱、会计控制及管理体系不完善、会计管理组织结构不科学、会计管理缺乏明确目标、缺乏会计监督机制、会计制度执行不力等问题。这些问题的存在与企业经营管理理念侧重有着极大的关系、与企业经营管理能力及会计工作重视程度有着极大的关系。在现代城市改造与建设中，会计工作的科学开展关系到房地产开发企业的经济效益、关系到房地产开发企业综合市场竞争力的构建。针对房地产企业会计管理工作现状及存在的问题，房地产企业必须加快自身会计体系的建立及相应制度的建设。以会计工作的科学开展促进房地产企业综合市场竞争力的提高、促进房地产项目实施中资金的有效使用，利用现代会计管理理论指导房地产企业的会计管理工作，实现会计工作的全部职能。
二、房地产会计工作存在问题的应对策略
（一）强化会计管理意识，促进房地产企业会计工作的开展
针对房地产会计管理工作中存在的问题以及房地产企业会计管理意识薄弱问题，现代房地产企业的经营管理中应强化企业经营管理层会计管理工作意识。从会计管理工作职能、内容、目标的分析入手，强化项目管理人员、各部门岗位人员工作中会计管理意识，进而促进会计管理工作的开展。同时，针对房地产企业资金流向特点以及会计岗位设置现状，房地产企业还应建立完善的内部控制体系。以内部控制体系的监督职能促进房地产企业各部门、岗位工作中人员会计意识的树立，促进房地产企业会计工作的顺利开展。
（二）建立完善的会计控制管理体系，促进房地产企业会计工作的开展
房地产企业会计管理工作现状分析中发现，房地产企业会计管理体系不适用、会计管理体系不完善对房地产企业会计工作有着较大的影响，严重时还将导致房地产企业资金链失控等问题的发生。为了保障房地产企业的经济利益，促进房地产项目投资资金链的通畅，现代房地产企业应加快会计控制与管理体系的完善。针对不同项目的实际情况以及企业管理架构、管理流程的特点对原有会计控制管理体系进行完善。必要时借助专业服务机构对企业会计管理体系、管理流程进行评测，发现企业会计管理工作中存在的问题。以评测结论及建议为基础，以企业实际需求为重点对会计管理体系进行完善，促进会计管理工作的有效开展。在房地产项目投资建设中，单纯的多层住宅小区、高层住宅小区以及复合型住宅小区的会计管理内容也存在一定的差异。这一差异的存在使得会计工作内容更加繁杂，会计审计及管理工作量急剧增加，为了保障房地产企业投资项目会计管理工作目标的实现，房地产企业财务管理部门还应建立会计管理信息数据库以及会计管理问题数据库，针对不同问题发生的原因制定相应措施，以此提高会计工作管理能力。
（三）完善会计管理组织架构，促进会计管理工作的开展
现代房地产会计管理调研报告指出，房地产企业会计管理组织架构存在的缺陷严重制约了房地产企业会计管理能力及管理水平的提升。而且，房地产会计管理组织架构存在的问题也影响了会计管理工作的开展、影响了会计工作目标的实现。针对这一问题，现代房地产企业的会计管理工作中应加强对企业会计管理组织架构的建立与优化。针对企业投资项目情况、针对不同项目对会计管理工作的需求，对会计管理组织架构进行评测。以评测结论为基础完善、优化房地产企业会计管理架构，促进会计工作的有效开展。
（四）明确会计管理目标，促进会计管理工作的开展
受房地产企业高利润因素影响，房地产企业对会计管理目标缺乏足够的重视，仅通过基础会计管理制度以及相关法规指导会计工作的开展。这一现状严重制约了房地产企业会计工作职能的发挥，影响了会计管理工作目标的实现。为了促进现代房地产企业会计管理工作的开展，房地产企业在项目投资阶段应根据项目的实际情况确定会计管理目标。以明确的会计管理目标指导房地产项目的会计管理工作，规范会计工作中的注意事项、促进会计管理目标的实现。
（五）建立会计监督机制，促进会计工作的顺利开展
会计监督机制的建立有助于房地产企业会计工作的开展、有助于相关岗位人员会计制度的遵守。现代房地产企业必须在项目投资前确定明确的监督管理机制，并以专人进行会计工作的的监督及审查。针对房地产企业资金流向、资金使用情况以及会计工作内容中的注意事项等开展监督及审计工作，确保房地产企业资金使用效率及资金使用有效性。以会计监督机制的建立及执行，避免职务侵占等问题的发生，保障房地产企业的经济利益。
（六）强化会计制度的执行，促进会计管理目标的实现
在现代房地产企业会计工作问题的调研及分析中发现，房地产企业会计制度的执行使影响会计工作目标实现的关键因素。近年来，房地产企业所面临的市场竞争压力使得企业不断完善自身管理体系、强化企业综合市场竞争力的构建。因此，房地产企业的会计制度建设已经出具成效。但是，受企业会计工作人员综合素质及相关岗位人员会计管理意识等因素影响，房地产企业的会计管理制度执行不力问题严重影响了企业会计管理目标的实现。针对这一现状，现代房地产企业应加强岗位职责及责权利内容的明确。通过奖惩制度的实施促进相关岗位人员会计工作制度的遵守、促进房地产企业会计管理目标的实现。
三、强化会计工作基础，促进房地产企业会计工作的开展
房地产企业会计工作中，票据的规范、基础工作的开展等对会计管理工作的开展有着重要的影响。针对现代房地产企业会计管理工作需求，房地产企业的会计管理工作中应加强会计工作基础的强化。通过相关岗位人员培训、奖惩制度应用、会计人员职业道德及职业操守的强化等促进会计基础工作的开展，促进房地产企业会计管理水平的提高。
四、结论
综上所述，现代房地产企业会计管理工作中存在的问题影响了企业的经济效益、影响了企业综合市场竞争力的构建。针对房地产企会计管理中存在的问题，现代房地产企业应通过会计制度的健全、会计监督体系的健全、会计组织架构的优化以及相关责权利的明确促进会计工作的开展。同时，针对房地产企业资金特点加强相关岗位人员的培训工作，促进房地产企业会计工作的开展、促进房地产企业会计管理目标的实现。
参考文献：
房地产项目经营管理范文第4篇
【关键词】 商业资产 资产管理 创新
商业地产是资金密集型的行业，商业物业的年租金收益越高，其资产价值也就越高。商业地产是对商业物业进行开发、经营、管理和投资，不同于传统的房地产开发，其具有运作周期长、资金投入高、投资风险和投资收益双高的特点。商业地产在经营和管理的过程中，对商业地产的资产管理不够重视，造成商业物业的保值、增值目标实现困难。因此，本文探讨商业地产的投融资以及资产管理存在的问题。探讨如何加强商业地产的经营理念的转变，将资产管理理念嫁接到商业地产的开发和管理中，实现商业地产的资产运营效率的提升，实现商业物业的净利润的最大化，提升商业地产开发的投资收益率，促进商业地产经营目标的实现。
一、我国商业地产管理存在的主要问题
1、资金链管理形式单一，缺乏完善的资金循环机制
商业地产不同于其他房地产项目，商业地产的开发对资金的依赖性较强，因此，商业地产与金融市场的结合关系十分紧密。但是目前我国的金融体系还不够发达，商业地产的开发商在投融资过程中主要依赖于传统的银行贷款等间接融资方式来实现商业地产开发的资金投入，并通过商业地产后期的运营来回收资金并偿还银行债务，积累进行下一个项目开发的资金。商业地产在资金链的衔接中由于结构的单一和资金循环机制的缺陷，造成商业地产资产管理的不足，影响商业地产的开发管理和资产安全。
2、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制
我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。
3、商业投资模式比较低端落后
商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。
4、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏
商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。
5、商业地产的开发利润高于商业经营利润
商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。
二、加强商业地产资产管理的重要性
1、给商业地产资产管理带来租金收入
商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。
2、能够促进商业地产的保值增值
商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。
3、促进商业地产整体效益的提升
商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。
三、加强商业地产资产管理的对策建议
1、改善商业地产的运作和管理
商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。
2、创新商业地产投融资机制
商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。
3、大力开发混合型的商业地产
商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。
4、加强商业地产项目的后续运营
商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。
商业地产应该重视资产管理，将资产管理理念充分融入商业地产开发管理工作当中，加强对专业化的商业地产管理人才的培养，创新商业地产资产管理模式和持有经营模式。通过对商业地产开发、销售以及运营管理过程中有效的资产管理，避免投资者的无序竞争，促进商业地产整体经营管理水平的提升，实现商业地产资产保值增值目标的实现。
【参考文献】
[1] 杨宝民、江禾、邓力维：商业房地产开发与管理实务[M].清华大学出版社，2007.
[2] 章惠生：城市综合体――商业地产的主流模式[J].城市开发，2010（3）.
房地产项目经营管理范文第5篇
一、房地产开发项目的一般特点
房地产开发是现代市场发展中的经济活动,它直接从事土地与建筑产品的生产和经营,直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设,以及土地的开发,为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象,房地产开发项目的一般特点概括如下:
1、地理位置的固定性
土地开发、房屋建设及使用,均具有不可变动的地理位置,在开发项目时必须考虑到地区差异,考虑到就地开发土地,就地建房,就地经营销售,就地使用获利的可能性及投资收益。
2、建设投资大
房地产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。
3、开发周期长
土地及建筑物作为项目开发的内容,一般体量较大,工程建设进度有其客观规律性,有相应的时间要求。另外,项目开工建设前的有关手续繁杂,也影响着项目开发周期。完成一个开发项目一般需要1—3年甚至更长的时间。
4、受国家法规政策严格约束和调控
房地产开发作为特殊的经济活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。
5、建设环节多
这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看,参与房地产开发项目管理的部门很多。一个房地产项目的全部开发过程涉及到计划、土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、墙改办、房管等众多部门,项目建设环节多,而且各环节不可或缺。
6、多源资金筹措
由于房地产开发项目投资大,开发周期长,项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作,大量建设资金需要通过各种渠道筹措,其中又往往以银行债务资金为主。
7、资金周转慢
从房地产项目前期工作开始,到项目建成竣工可以交付使用,这一期间大量的是资金投入,只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收,而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长,资金周转慢。
8、项目投资即为项目成本费用
房地产项目投资与一般工业建设项目投资有一个显着的区别,即一般工业项目是先投资,再生产产品,而房地产项目投资的过程本身就是房地产商品的生产过程。因此,房地产项目总投资即为房地产开发产品的总成本费用之和(自营自用情况暂不考虑)。房地产项目总投资包括开发建设投资与经营资金两大部分,在项目财务评价时与项目的总成本费用存在一定的对应关系。
9、人员要求高
一个房地产项目的开发和建设,往往需要大量的投资环境及市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务,对从业人员的综合素质与专业素质要求很高。
10、风险较大
由于房地产项目具有以上特点,也就相应决定了其投资风险较大。如由于开发周期长,很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响;在项目建设期间,随着时间的推移,建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动,从而影响项目的投资额;当公共利益需要时,可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。
11、开发项目的差异性
房地产开发项目可以分为很多种,由于项目用途、内容、规模、要求不同,以及建筑物本身的造型、装修、结构、设施配套等不同,各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目,由于项目所在的区位、环境等条件不同也会产生相当的差异性。这种差异性直接影响项目投资水平及投资效益。
12、项目决策的多专业协同
正因为房地产项目具有前述特点,其投资决策尤为重要。在这里将项目决策的多专业协同也作为一个特点纳入进来。一个房地产项目投资决策的完成需要多种专业人才的协同作战,实际上也是多方面专业人才的集体智慧的结晶。如需要市场研究人员调查项目投资环境及市场状况;需要营销人员确定市场需求偏好和营销方案;需要规划设计人员提品建议;需要工程技术人员提出工程实施的技术可行性和进度预测;需要造价人员估算投资;需要财务分析人员提供融资的可行性和项目的盈利性预测;需要物业管理人员前期介入;还需要能与上述专业人员进行沟通协调并能整合他们思想的综合人才等。
二、商业房地产开发项目主要特征
目前国内对商业房地产开发项目还没有十分明确的定义。在国家建设部按用途对房地产项目划分的九大类型中,商业房地产项目主要指零售批发商业,包括商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。而在实际运用中,人们有时将商业房地产涵盖的范围扩大,除零售批发商业房地产外,还包括餐饮、娱乐等其它营业性、经营性房地产。鉴于商业有广义(指所有以营利为目的的事业)与狭义(指专门从事商品交换活动的营利性事业)之分,本文对商业房地产开发项目的研究侧重于后者,即以狭义商业为基础,主要指进行商品交易活动的零售批发商业经营场所的开发,与国家建设部关于房地产项目九大分类中的商业房地产项目范围一致。除一般房地产开发项目的特点外,以下主要从顾客构成、项目选址、定位规划、经营方式、资产经营、竞争风险、城市功能及社会效益等方面阐述商业房地产项目的主要特征。
1、顾客构成的双重性
商业房地产项目与其它房地产项目的显着区别之一就是其顾客构成包括两个层次:第一层次是直接承租或购买商业用房的经营商户,这个层次的顾客是开发商的直接顾客;第二层次是前来商业区购物的终端消费者,这个层次的顾客是经营商户的直接顾客、开发商的间接顾客。在第一层次中,还存在这么一种情况,前来购买商业用房的是投资者,而不是真正的经营商户。这些投资者看中了商铺未来的升值潜力,先期购买产权,然后转租给经营商户,立足长期稳定的回报,或者见机抛售,获取收益。
这两个顾客层次与科特勒将营销环境中的市场分为业务市场和消费者市场相类似。对于开发商来说,第一层次的经营商户(业务市场)固然重要,毕竟项目收入直接来源于承租或购买物业的经营商户,但项目整体的发展还是有赖于第二层次的终端消费者(消费者市场),因为广大消费者的认同程度直接影响经营商户承租或购买物业的行为,进而影响项目收益。此外,开发商对于第一层次中的投资者需予以足够注意,若投资者过度,将不利于项目长远运营。
2、选址分析的渐进性
所有房地产项目都存在项目区位的分析与选择,包括地域与具体地点两个层次的分析与选择。对于商业房地产项目来说,尤其要重视这项工作,并需按层次进行渐进分析。
商业房地产项目的运营直接面向购买商品的广大消费者。不同城市或地区的经济总量、社会发展、人口数量、收入水平、消费水平等存在很大的差异,从而影响项目可达到的市场目标。根据有关宏观指标数据,在行业内人们往往将城市划分为一线城市、二线城市、三线城市等不同层次,这其实就反映了不同城市或地区的消费市场容量水平。项目所在城市或地区的选择直接决定了项目运营所可能面对的主要消费群体的总体状况,包括消费需求和消费能力,对项目发展影响巨大。
一个城市或地区选定后,就需考虑项目的具体地点。顾客在选择商店进行购物时,店铺的位置往往是所考虑的最重要因素。同时,店铺的地理位置也是形成差别化甚至垄断经营的重要条件。商业房地产项目的场址一旦确定,就无法更改,若项目所在位置无法吸引足够多的消费者,经营商户自然就不会前来承租或购买物业,也就无法实现项目收益。优越的项目区位是商业房地产项目获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。
3、定位规划的多方需求与整体性
对于商业房地产项目来说,潜在的直接顾客(即经营商户)包括百货公司、连锁超市、专卖店、专业店、个体经营户等不同的经营主体,另外往往还有配套的餐饮、休闲、娱乐等机构,既有外资、国资,也有民企、个人。各经营商户的经营内容、经营特色存在很大的差异,相应对物业的需求呈个性化。同时,商业房地产项目还要面对广大的终端消费者,这一层次的顾客结构更加复杂。因此,若在项目前期还没有找到有意承租或购买物业的经营商户(如果有,项目的开发建设就可以按经营商户的需求进行,也可称之为定制),项目在市场定位上需最大限度地确定主要顾客方向,项目的开发建设需尽可能考虑多方面的需求。
另外,在已基本设定市场目标前提下,商业房地产项目的规划更加追求整体性,体现在项目前期的策划定位、中期的开发建设和后期的经营管理全过程,需要整体策划、整体定位、统一推出,尽可能避免单打独斗、零散开发、零散租售,否则会破坏整个商业项目的完整性、协调性及对外形象。
考虑到商业房地产项目具有公共服务的特点,在具体规划设计中需特别注意公共空间和配套设施的设计,强调功能作用、引导作用、服务作用,确保商业运营所要求的大规模人流、实物流、资金流、信息流的高效运转。
4、经营方式的多样性
不同于住宅等主要采用开发销售的模式,商业房地产项目采用的经营方式更为多样,在出售和出租两种基本模式基础上,包括整体出售、整体出租、出售出租混合、出售自营混合、出租自营混合、出售出租自营混合等多种方式,另外还有售后包租、售后托管等其它形式。实际上,大中型商业房地产项目很少采用直接销售,而以混合型运营居多。此外,项目是由开发商投资建设,租售的对象可以是直接经营的商户,也可能是本身不经营而准备二次转租转售以谋求收益的投资者,这里面的经营方式又有很大的灵活性。
经营方式的多样性使得经营方案的比选成为商业房地产项目决策分析和评价中的一项重要工作。是通过出租获得持续收益,还是通过出售获得一次性回报,以及各经营方式如何有机组合,需要综合考虑资金压力、自身经营能力、市场接受程度、近期与远期利益等各方面因素。此外,拟定经营方案下的财务收益也存在很大的不确定性。
5、资产经营的长效性
商业房地产项目建成后,不再仅有物业管理,更多的是一种资产的经营。对于开发商来说,住宅开发销售的模式决定了其资产难以实现增值(销售完毕就意味着开发结束),而商业房地产项目具有长期经营的市场需求,既可以通过出售获利,还可以通过出租或其它经营方式获得长期的利润回报,在长期经营中实现资产增值。
商业物业的经营管理搞好了,可以满足企业在多方面的发展需求,如扩大企业知名度、提升企业品牌形象、保持一定稳定的现金流、实现经常性回报、增强融资能力等,并能以此固定资产作为更多机会发展的基础,形成企业核心竞争力。商业房地产项目在资产经营这方面具有独特的优势,也正基于此,项目的成功不仅仅是所开发物业的出租与出售完毕,取得一定的经济收益,还体现在所定位商业的运营成功。
6、高风险性
总体而言,商业房地产项目相对于其它一些房地产项目的投资回报较高。但是,商业房地产项目建成后,项目本身没有明确的租约保障,没有固定的消费对象,项目的发展与商业发展密切相关。项目运营收益的高低不仅取决于自身的环境条件、营销策略,还取决于区域社会经济发展状况,城市发展的重心、人们的收入及消费水平、需求变化等将直接影响项目效益水平。基于商业本身竞争的激烈性,商业房地产项目之间的竞争十分激烈,投资风险相对较高。
7、可促进城市功能提升,产生良好的社会效益
城区形成和再发展是以复杂和综合的因素为动因。一个城市新区的形成,必然要有足够的地理因素、交通因素、人口因素、基础设施因素以及包括商业网点在内的服务因素等诸多条件支撑。一定规模的商业网点作为城市功能的必要条件和外在反映,不仅可以满足人们居住生活需求,还能促进人口集聚和资源流动,催化城市新区的建成。成功的商业房地产项目对所在地域区段的城市功能、结构能产生很大的影响,具有显着的辐射带动效应,直接体现之一就是往往可以带动周边房地产的增值。
房地产项目经营管理范文第6篇
REITs既可以采取契约型基金的组织形式也可以采取公司型基金的组织形式。契约型基金是指依据信托契约或信托法理，通过发行受益凭证而组建的投资基金，这类基金在组织结构上不设董事会，基金管理公司自行管理基金的经营和操作，而不参与对项目的直接管理。而公司型基金是依公司法成立的以盈利为目的的投资公司，基金投资人取得公司股份。公司可以自主营运和管理房地产项目，再将收益以股利形式分配给投资人。一般来说如果REITs的规模比较大，投资领域也比较广，就应采用公司型组织形式。如果REITs的规模较小，业务投资又具有一定的专业性，那么可采用契约型组织形式，因为其更有利于风险控制。在资本市场比较完善和金融秩序比较规范的国家应以发展公司型基金为主。
在美国，房地产投资信托基金通常是一个房地产上市公司，其组织结构是完整的公司制度，经营范围单一，仅限于房地产的交易和经营管理。通常是由董事局制订投资及借款政策，通过发行基金份额，以股权融资方式向投资者进行融资，投资者即基金持有人通过持有信托基金而间接拥有REITs所投资的不动产。上市公司或其委托的资产管理公司通过对相关物业的管理获取租金收入，并以股利的方式分配给基金持有者。基金份额可以在二级市场进行交易。
与传统的以所有权为目的房地产投资相比，REITs具有自身的特性:① REITs具有较强的流动性，它可以在二级市场上流通;②REITs有着较高的预期收益，由于房地产基金可以在市场上通过不断的扩充发行新基金再收购其他的房地产，所以，投资REITs既能获得稳定的当前收入?熏 又同时具有资本增长的潜力;③REITs具有较低的风险，由于REITs投资对象是房地产，且该基金可投资不同的房地产组合，所以它具有很强的保值功能，在通货膨胀时期?熏 REITs的收益水平也会随之升高，能够在一定程度上抵销通货膨胀的作用。综上所述，REITs具有高流动性､高收益､低风险的特征，是投资者理想的投资工具。
房地产项目经营管理范文第7篇
关键词：房地产；信贷市场；风险
中图分类号：F832.45 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）03-0-01
一、当前房地产信贷市场存在的问题及风险分析
1.房地产项目信贷风险的探讨
（1）房地产市场的发展给项目带来的信贷风险
我国房地产市场发展的现状主要体现在以下几个方面：一是一部分地区的商品房的供需结构不合理，一些房地产企业在项目开发上注重大项目、高档商品房的开发与建设，对于一些适用于中低收入群体的消费需求投入的关注度不够，对市场方向的把握不准确；二是一些地区的有关部门对房地产的价格调控力度较弱，使得房地产市场中的房价增长过快，这无形中增加了房地产项目的建设压力与竞争力，不利于房地产市场的发展。
（2）银行信贷管理给项目带来的信贷风险
银行信贷管理所带来的信贷风险主要表现在两个方面：一是房地产项目的贷款跟踪管理带来的风险，比如说，一些银行在房地产企业贷款初期，能够对贷款项目进行审查评估，但在贷款发放之后，就有进一步的跟踪管理；二是房地产项目贷款的操作不规范带来的信贷风险，一些银行为了获得更多信贷业务，没有对房地产企业开发的项目进行严格地评估就盲目地发放贷款，无形中降低了贷款的准入门槛，出现了大量的违规贷款操作的存在，这种状况增加了房地产项目的信贷风险。
2.房地产项目产生信贷风险分析
（1）房地产开发商在项目建设方面的贷款率较高，结构性的信贷风险加大
很多房地产开发商在项目的开发建设方面，大部分是倾向于向银行贷款，这使得银行的房地产项目的信贷业务增多。很多企业通过房地产项目信贷的方式获得建设资金，虽然增加了银行的业务量，但一定程度上增加了房地产项目结构性信贷风险。
（2）房地产项目开发企业的竞争激烈，开发贷款风险加大
目前，我国存在的房地产企业大约有3万多家，上市的企业有800多家。由于国家加大了对房地产行业的调控力度与房地产市场发展的不景气的原因，很多房地产企业遇到了很多问题。比如说，销售难度加大、房地产预期的价格降低，这都对房地产项目的发展产生了很大的消极影响，增大了房地产项目的信贷风险。
二、解决房地产市场信贷风险的国际经验借鉴
1.房地产信贷重视自身机构建设
成功的房地产信贷通常有比较完善的组织机构，构建有效的管理机制和激励机制以及重视员工培训。以印尼人民银行房地产信贷部（BRI-UD）为例，其机构分四个层次：总部、区域办公室、支行和村银行。人员的多数在基层，中高层的后台管理人员很少。村行是基本经营单位，通常设立在乡镇，村行按照商业化运行其信贷业务，独立核算。村银行不能很好发展并盈利，会被整顿或降级为服务站。
2.风险管理方式不断创新
房地产信贷已经创造出了小组联保贷款、动态激励等一系列风险防范措施，实践证明这些方式能够较好地克服信息不对称障碍，保证较高贷款偿还率。孟加拉格莱珉银行和玻利维亚阳光银行采取小组贷款方式，联保小组实行连带责任制，降低了房地产信贷的风险成本。
3.金融服务多元化、产品多样化
只有实现产品多样化，满足客户多样化的需求，机构才能够实现提供服务的规模经济，进而促进机构可持续发展能力的提高，合适的金融服务还能够增强客户的还款能力从而降低贷款风险。许多国家的房地产信贷机构由最初提供贷款发展到提供多元化的金融服务，如贷款、自愿储蓄、保险、培训和咨询、资金转账服务。玻利维亚阳光银行针对客户的不同需求设计了多种类型的贷款业务，还提供了非信贷产品组合：房地产保险，水电费集合，电汇，借记卡，自动存取款等。孟加拉乡村银行以客户为中心，提供以需求为导向的产品和服务，依据客户储蓄额和流动性需求设计不同利率和期限的储蓄产品。
三、降低国内房地产信贷风险的相关对策
1.加强对房地产市场的分析与研究，根据实际状况调整房地产项目信贷业务
第一点，作为对房地产项目发放信贷款项的银行，尤其是商业银行，要结合我国社会主义市场经济发展的现状和房地产市场发展的实际情况，制定切实可行的信贷政策；第二点，银行要对房地产项目发展的重点区域的土地交易、市场供求的情况及房价的变化情况进行细致地研究分析，要选择合理的房地产项目进行投资，对项目要进行严格地审核，对于一些不符合要求的项目严禁发放信贷贷款。
2.银行要加强信贷贷款之后的跟踪管理
为了提升房地产项目的信贷管理水平，银行要加强信贷贷款滞后的跟踪管理。首先要对房地产项目的信贷状况进行跟踪，及时地对潜在的一些信贷风险进行预警与处理工作；其次要与房地产开发商签订房地产项目封闭式管理的补充协议，对房地产项目建设中的资金去向进行严格地监督，促使信贷资金都被应用于房地产项目的建设，努力提升信贷资金的利用率，降低房地产项目的信贷风险。
3.建立健全有关房地产项目信贷的法律法规
要防范房地产项目的信贷风险，就要做到以下两点：一是加快建立健全个人住房消费信贷法律法规的步伐，尽全力保证贷款人与借款人的合法权益与权利，保障房地产项目的顺利进行；二是要建立健全有效监督房地产项目信贷的法律法规，规范房地产在项目建设中的行为，减少信贷资金的过度浪费，增加信贷资金的使用效率，有助于加快房地产项目的建设进程，有助于降低房地产项目信贷风险。
四、结语
房地产项目的信贷风险是阻碍房地产市场健康发展的一个重大因素。房地产项目的信贷风险形式有多种，产生信贷风险的原因也多种多样。对房地产项目的信贷风险进行研究，探寻产生信贷风险的原因并找出有效地防范对策，既有助于增强我国房地产市场的抗信贷风险能力，也有助于提升房地产企业的抗风险能力与市场竞争力。
参考文献：
[1]佘松涛，李丽.浅析商业银行房地产信贷风险[J].现代经济信息，2012（22）.
[2]武鑫，叶春燕.我国房地产信贷与银行盈利能力的影响性研究[J].中国证券期货，2012（10）.
房地产项目经营管理范文第8篇
关键词：房地产开发项目 财务控制
房地产开发项目具有项目周期长、资金需求大、专业性强、受国家政策调整及市场影响大等特点，因此，在房地产开发项目中从经营管理角度加强财务控制对项目的顺利完成具有重要意义。
一、房地产开发项目加强财务控制管理的作用
（一）改善房地产开发项目管理层的管理方式
财务管理作为房地产项目管理重要组成部分，在财务控制的内容上不仅是建设资金收支的控制，更重要是从经营管理高度，如资金来源及资金成本、资金使用效率、盈利目标及能力的测算和评估、税务筹划等方面为决策层提供依据，并建立资金收支所反映的经济活动的控制管理制度，从而全面提升财务控制在工程项管理中的核心地位。从其控制主体上讲，财务控制的主体应当是企业法人领导，由房地产开发公司成本管理部门、营销部门、各部门组成的，而非传统意义上的财务人员。
（二）保障房地产项目管理制度的顺利实施
财务控制首先是项目治理结构的重要组成部分，通过适当的财务控制制度，可以协调所有者与经营者的利益，从而保证项目管理制度的顺利实施；其次，财务控制可以实现房地产开发项目经营效益最大化，确保投入资金安全性、收益性，实现资本保值、增值目标。
此外，加强财务控制还可以起到保证项目业务信息和财务信息的真实性和完整性，以及项目财务活动的合法性的作用。
二、房地产开发项目周期各阶段财务控制重点
（一）项目可行性研究阶段的财务控制
房地产项目可行性研究是投资决策前对有关建设、技术、市场、社会经济效益等方面进行全面分析研究、评价和决策的技术经济论证过程。房地产项目可行性研究阶段财务控制可以从以下几方面加以控制：
1、做好项目前期基础性调研工作
项目前期基础性调研工作包括两个方面，一方面要做好项目前期对市场、资源和项目周边环境的基础性调研工作，做好客户的市场有效需求和潜在规模的调查工作，通过市场调查做好产品定位、客户群体及开发产品的建筑方案设计及分析，为项目建立投资决策提供可靠的依据；另一方面，通过分析开发项目的市场竞争力与不确定性风险，将开发项目与其他同类或类似项目进行市场竞争力对比分析，同时需要从经济政策、市场变化等风险方面因素对项目影响的不确定分析，从而对财务指标的影响作出不确定性和风险分析，并制定针对性应对措施，优化项目的经济技术方案，以防范及降低经营风险的对策措施。
2、做好项目规划论证工作
项目论证阶段财务控制的重点主要是结合项目的特点，通过对项目投资估算、资金筹措及回收期等经济指标的估算分析，从而确定项目实施的必要性。一方面，财务控制对市场预测的主要工作点是依据市场供求关系及房地产开发项目的特点，对房地产开发项目进行准确价格定位，确定项目的预计售价。准确的价格定位，不但要实现项目销售价格最大化，还在实现快速销售，快速回笼资金，实现利润最大化的经营目标。另一方面，成本测算要全面、精确。项目正式立项前要对开发项目进行全成本测算，其中，对土地成本的估算不但要考虑价格，还要考虑土地取得方式不同对成本及资金流动产生的影响。全面、精确的成本预算不但是建立成本控制目标的基础，同时也是对房地产项目进行决策的依据。
3、做好项目可行性研究报告的评价过程
在项目可行性研究报告出具后，应组织部分专家对其所涉及内容进行的再评价，对在评价过程中发现的问题及时沟通，并制定出具体的整改措施，以保证可行性研究报告具体实施过程的经济性和可行性。
（二）项目实施阶段的财务控制
项目实施阶段是房地产项目成本产生的主要阶段。在这期间，财务控制的工作重点是对项目成本的控制。房地产项目投资目标管理的过程，即目标分解与计划、目标实施检查、信息反馈的控制循环过程。
1、房地产开发项目的设计直接影响建设工期和建设成本，直接决定人、财、物等相关资源的投入
项目设计方案的优劣直接决定项目未来的成本，并决定项目的整体收益。房地产开发项目成本控制首先要以设计阶段作为成本控制重点，在各项成本费用尚未发生时做好前期成本规划。良好的项目设计是有效控制房地产项目投资的根本，是项目成本优化的最有力保证。
首先，在项目委托时，向设计单位提供经批准的可行性研究及投资估算，明确项目开发的定位、工程建设质量及各项经济技术指标。在初步设计完成时，聘请专家对其进行审查比对，一方面审查设计的合理性，既设计布局和经济性的合理性，是否符合公司的市场定位及消费群体的需求等，同时根据地块特点对设计实施的可能性进行审查，在全面审查后，对设计初步方案进行修改、优化，另一方面设计投资概算与项目可行性研究时投资估算进行对比，既要对投资概算偏离投资估算差异率进行重新认定，重新计算投资回报率，也要对投资概算的全面性进行审定，以降低因设计变更而增大投资的可能性。
其次，限额设计，优化施工图设计。控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，各设计人员在保证达到使用功能和技术指标的前提下，需融施工图设计与施工图预算为一体，将预算限额进行合理分解，在设计过程中，按照分配的投资限额控制设计。在施工图设计完成时，需要设计人员、施工人员及成本管理人员对施工图技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价的进行性等方面进行审核，对施工图进行优化，以防止技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破。
最后，规范勘察设计合同，有效控制造价。房地产项目勘察、设计人员与项目开发者属于不同经济主体，两者的工作目的不尽相同，房地产项目开发方应加强对勘察、设计合同的管理，用经济手段加强对房地方项目勘察设计的管理，从而在源头上控制整个房地产项目的投资成本。在与勘察单位签订勘察合同时，将勘察费用与工程地质勘探的准确程度挂钩；在与设计单位签订设计合同时，通过在设计合同条款中增加设计变更及修改的费用额度限制条款，以加强对设计单位的考核和制约，防止由于在工程施工过程中增加的设计变更造成投资失控。
2、项目施工阶段的财务控制
房地产项目施工阶段是资金大量投入，产生项目建设成本的主要阶段，也是资金投入的主要阶段。施工阶段的财务控制主要是通过财务监控，对工程款的支付、工程变更造成的费用调整及各种工程造价信息等进行全过程控制。在此阶段一方面要加强合同管理，不但要在合同条款规定了双方的权利、义务，还要注意合同条款的严密性，预防因施工方利用合同中某些条款的不确定性向投资方索赔而产生投资失控和经济纠纷。一方面加强对施工材料的控制，对开发者提供的材料通过招投标进行，以保证材料质量和价格，同时在现场施工时，加强对材料的管理，以防施工方偷梁换柱；对施工方提供的材料，也需要工程管理人员对材料的质量进行确认，以防施工方以次充好，影响工程质量。另一方面要加强施工过程中发生的现场签证与设计变更的管理，建立严格的设计变更审查、审批制度，工程管理部门要详细分析每一项涉及变更的工程量、功能变化及造价增减情况，严格控制施工中的设计变更，防止施工单位为了施工便利而任意提高或降低设计标准、改变工程规模，从而增加工程投资费用或降低项目质量。在支付工程款时，要严格按合同约定时间及实际完成的工程量支付工程进度款，严防工程进度款的超进度支付，避免对施工单位在经济上的失控管理，减少建设资金的违规占用，节约建设资金成本。
3、项目竣工决算阶段
竣工决算是房地产项目成本控制的最后环节，在项目竣工阶段的财务控制是要必须严格进行项目竣工决算的审核工作，以有效的控制工程造价。由于在施工中出现地质条件、材料换代、工程量增加等变化，因此工程管理部门需要作好工程竣工图、主要建筑材料规格、质量与价格签证、设计变更等竣工资料收集整理，通过对竣工结算资料和现场实际情况，认真审核工程结算数据，防止有虚报工程量、定额错误、工程变更调增不调减、重复结算等情况的发生，保证工程造价的准确度。同时应实行工程结算第三方复审制度和工程尾款会签制度，确保结算质量和投资效益。