关于城中村改造的建议
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关于城中村改造的建议范文第1篇
【关键词】城中村；改造现状；相关政策；法律建议；冲突
所谓城中村是指城市发展中占用了农村的耕地面积，农村居民失去了赖以生存的农村土地，而居民生存在城市区域内，使用集体土地，也就是虽然生活在城市，但仍沿用农村制度。
一、西安城中村改造现状
1、西安市城中村现状
西安算是我国第一批城中村改造的城市，作为一座历史古城，其特点和发展历史决定了城市和农村的发展一样迅速。目前,西安市城中村的改造现状是这样：西安市的农村人口有40万之多，建立了417个城中村（范围东起十里铺,西至三桥镇,北起草滩镇,南至三爻村），与同类城市相比数量是最多的。
2、西安市城中村特点
2.1、农民无地可耕，土地大多出租给外来人口，以收租金为主要生活来源。
2.2、由于各个城中村的地理位置不同，位置好的城中村经济发展好，处于维护利益的角度，村民对城中村的改造很积极，有热情；反之，地理位置不好的城中村，由于没有利益诱惑，对改造一事消极对待，甚至不予配合。这回导致西安市政府计划的“3至5年改造计划”难以完成。
2.3、政府政策实施存在薄弱环节，光说不做，协议、政策等不兑现，农民的居住环境差，利益又得不到维护，影响农民对政府的信任。
2.4、城中村农户超规定占用面积情况严重，普遍的情况是围绕房屋四周搭建违法建筑，由于政府的不重视导致这种乱搭乱建行为愈演愈烈。
2.5、城中村人员身份复杂，由于流动人口多，出入城中村人员没有登记，城中村的管理难度增加。
二、市政府出台的“城中村”相关政策
1、2003年4月4日，西安市人民政府《西安市城中村改造建设管理暂行办法》，2003年4月21日正式实施其办法；
2、2005年10月，出台《西安市城中村改造管理办法(讨论稿) 》、《西安市城中村村(居)民自建房屋管理办法》、《西安市城中村改造工作实施细则》；
3、2007年10月20日施行《西安市城中村改造管理办法》，该管理办法是我国第一部以政府规范性文件形式并实施的城中村改造办法。
《西安市城中村改造管理办法》共八章，四十九条，分别从方案制定、改制原则、土地利用、规划建设、拆迁安置等方面，结合相关法律法规而制定。
三、西安市城中村改造中存在的问题
1、政府管理工作出现脱节现象
西安市城中村的改造同其他地区一样，都是由市政府做出统一规划，将具体实行权利下放到乡镇和开发商，由于政府引导的缺失、开发商的重利本质，以及农村居民因拆迁款产生的纠纷等问题，影响了西安市城中村的改造进城。
2、城中村农民身份转化无实际意义
《西安市城中村改造管理办法》第三章第十五条中明确提出，“坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则”。也就是说把农民的农村户口改为城镇户口，户籍制度的改变意味着农民手中原有的私人土地，变为了国家土地，户籍上的农村或者城镇对农民来说是没有任何实际意义的，对他们有意义的是土地的归属，农民世代的生活习惯教会了他们种田耕地是天职，不再种地那做什么？
如果仅仅是一部分的经济赔偿，那么如此多的失业人员给社会安定带来了隐患，农民转变为城镇居民，关心的是否享有城镇居民的福利待遇。如果这些问题不解决，那么城中村农民身份转化根本没有实际意义。
3、政府征用土地时，在补偿问题上存在法律冲突
在补偿问题上《土地管理法》有三方面的补偿：土地补偿；安置补
助；地上附着物和青苗补偿。但是城中村农民早就失去了土地，到哪里去找补偿标准呢？
而西安实施的《改造办法》有两种形式,第一种是易地置换,就是从原住地区搬到另一地区，农民享有该地区的使用权，再次转让需向国家缴纳土地使用金。这就出现了问题，产权变成了使用权？土地转让时还要交钱？
另一种是就地改造，将土地同样移交国家，留出村名住宅外，其余土地进行招商引资、有偿开发,居住用地使用权归农民。换句话说,“就地改造”就是土地权属变成国家的,政府再给补偿,房屋拆迁也没有补偿。
四、西安市城中村改造的建议
1、法律建议
1.1、地方政府在使用和分配土地赔偿时，应当遵循《公司法》以及其他相关法律的规定。
1.2、关于村民委员会要严格执行和遵守《中华人民共和国村民委员会组织法》和《中华人民共和国城市居民委员会组织法》的规定。
2、其他建议
2.1、完善社会保障及福利体系。“城中村”的改造要确保村民失地不失利，保证村民的生活来源；在户籍转变后，要建立、健全养老保险制度和基本医疗保险等福利问题。
2.2、鼓励城中村居民自主创业，妥善安排就业问题。农村人员自主创业可以享受优惠政策，政府在年度预算中，可以划出专款作为农民创业资金补助。
2.3、加强古城历史文化的保护。西安作为历史古城，不能盲目的追求城市化进程，各级文物保护单位要对西安城中村要按照相关管理
规定，对城中村的城墙、家族宗祠等具有历史文化价值的地方深入调查研究，做好相应保护措施。
总结：我国城中村的改造面临的是经济、社会、历史、文化等多方面的考验，想要真正解决城中村改造中存在的问题，“加强社会保障，保护和尊重历史，维护和改善环境实现”是基础，城中村将农村向城市推进的最终目的，是将“城中村”建设成为与时俱进、人民安居乐业的现代化文明城市。
参考文献
[1]马桂平，实现城中村村民城市化应注意的问题.[J].领导科学，2008，(14)：47—48.
[2].三秦,城中村改造“西安模式”——改造城中村先立新“规矩”.[J].西部大开发，2008，(3)：20—22.
[3]司马文妮，霍学喜，论西安城中村改造的立法对策.[J].西北大学学报、哲学社会科学版，2008，2(38)：95—101.
关于城中村改造的建议范文第2篇
[关键词]“城中村”；研究现状；总结与展望
[作者简介]马继迁，江苏工业学院法学与公共管理学院讲师，江苏常州213164
[中图分类号]C91 [文献标识码]A [文章编号]1672-2728(2008)10-0076-03
“城中村”是我国改革开放以来迅速城市化进程中凸显的一种社会现象。国内学者从地理、城市规划、行政管理、经济、社会等角度出发，对“城中村”现象，从多方面多视角进行了深入研究。
一、研究领域
(一)对“城中村”现象的认识和诠释
1 关于“城中村”的内涵。“城中村”被广泛运用于学术论文、媒体报道、政府文件是在2000年前后，学者们对“城中村”的内涵进行了界定。代堂平从地域、社会关系角度认为：“城中村”是指从地域角度被纳入城市范畴的局部地区，就其社会属性来讲，仍属于传统的“农村社区”，是一种特殊的社区。李俊夫从土地产权和土地利用角度认识：“城中村”是指那些位于城市规划区范围内或城乡结合部，被城市建成区用地包围或者半包围的、没有或是仅有少量农用地的村落。张建明从外部景观和思想观念角度认为，“城中村”是位于城乡边缘带，一方面具有城市的某些特征，享有城市的某些基础设施和生活方式，另一方面还保持着乡村的某些景观，以及小农经济思想和价值观念的农村社区。
2 关于“城中村”产生的原因。田莉认为，快速城市化过程中城市用地的迅速扩张和政府调控力度的不足是“城中村”产生的根源。李立勋将原因归结为城乡二元体制和政策所形成的城乡二元发展格局，而社会调节系统的局限则成为“城中村”形成的社会因素。吴晓则认为，在缺乏资源和远见的背景下，城市为获取发展空间而采取的妥协性征地政策，造成了“城中村”问题。周大鸣、郑庆昌等认为，传统计划经济体制下形成的城乡隔离的二元管理制度是“城中村”产生的主要原因。李培林指出，“城中村”的产生归结于土地和房屋租金收益的刺激以及“类单位制”的块状管理。蓝宇蕴认为，城乡二元的土地制度是造成“城中村”问题的根本，村落共同体的利益性内聚是形成“城中村”问题的关键，非正式经济是“城中村”赖以兴盛的体制外支柱，而村落历史的认同感则是“城中村”形成的历史性因素。
3 关于“城中村”形成演变机制。对于“城中村”的形成演变机制，很多学者都作了探究。张建明认为，改革开放提供了农村城市化的大背景、城市发展提供了总动力、土地制度成为主要因素、规划的失误和管理的不善成了加速器、传统城乡二元体制是制度壁垒，以上因素共同作用，形成了“城中村”。李立勋认为，城乡二元体制和政策所形成的城乡二元发展格局及社会调节系统的局限导致了“城中村”的形成演变。常辉从空间扩张、体制竞争和城乡文化交流三方面分析其变迁演变的机制。
4 关于“城中村”的类型。研究者从不同角度对“城中村”进行了分类。张建明根据广州市“城中村”的资料，把“城中村”分为三类：基础设施优越型、集体经济实力型、土地资源充足型。常辉对西安、广州的“城中村”进行分析对比后，归纳提出了目前“城中村”三种主要发展阶段的形态类型。李培林按地理位置将“城中村”分为“城中村”、“城边村”、“城外村”三类。吴晓从社区构成和组织的角度把“城中村”分为两大类：一类是以同乡、同村、同业或同族为群体聚居，以地缘、亲缘、业缘为基本纽带的缘聚型聚居区，如北京的“浙江村”；另一类则是没有形成明确的主导性纽带或产业体系、居民来源混杂的混居型聚居区。
5 关于“城中村”的文化观念。李培林、周大鸣等认为，“城中村”的城市化进程具有被动性和激进性，传统农村文化尚未转变为现代城市文明，村民难以适从；物质财富的急速增长并未带来村民素质的提高，中青年村民的城乡二元性和社会边缘性凸显。丘海雄提出“二世祖”等概念。刘钧演认为村民文化素质低下，道德品质的没落，法律意识的淡薄日益成为“城中村”城市化进程中的主要障碍。
(二)关于“城中村”治理的研究
1 总体性治理思路。田莉、房庆方等从村镇预先规划、城市发展统一开发，出台规范“城中村”法规政策等角度提出了总体性治理建议。李弱通过分析西安市“城中村”改造实例的经验教训，提出目前“城中村”改造应注意到城市弱势群体的居住需要。李培林则认为，“城中村”改造的困难不仅在于生活改善，也不仅在于非农化和工业化的问题，甚至也不单纯是变更城乡分隔的户籍制度问题，而在于产权的重新界定和社会网络的重组。韩荡从政治经济学的角度出发，对城市发展的动力“政府的力量”、“市场的力量”和“社会的力量”三者的关系进行了论述，指出“城中村”改造要调节三者之间的相互关系以达到利益均衡。
2 具体治理模式和策略。张立生认为，可以在新城建设或城市用地扩展时引入农业景观，将“城中村”改造成“都市型农业社区”张建明和李立勋等强调对“城中村”建设景观进行改造，从分散、混杂、设施不足、居住环境差的传统农村聚落，转变为有序、设施完善、环境宜人的现代化人居环境，流程为“拆迁一补偿一重新安置”。郑静、郑庆昌等提出自上而下的“撤村改制”模式，即直接用城市管理体制取代农村管理体制。陈鹏认为，在政府职能上应从政府主导向政策引导转变，在土地制度上应从“农村型”向“城市型”转变。在改造模式上应从单一化向多样化转变，在优惠政策上应从宽建设向宽用地转变，在管理理念上应从强制管理向协调管治转变。
二、研究视角
梳理学术界有关“城中村”的研究成果，可以发现对于“城中村”现象的研究，主要集中在“社会问题”、“共同体”、“社会变迁”等三个视角。
(一)社会问题视角。从这一视角出发研究“城中村”现象的学者比较多。他们认为，“城中村”的存在已成了一个严重社会问题，在现代大都市中，“城中村”几乎成了“脏、乱、差、黄、毒、赌”的滋生地，因而多从社会问题的角度，建议政府从不同方面加强对“城中村”的治理或管理。
代堂平、李俊夫等学者从犯罪、社会治安、人口管理、环境卫生、文化冲突等方面论述了“城中村”存在的问题。目前“城中村”存在的问题，一是社会治安形势严峻。在“城中村”内，“发廊”林立，赌博盛行，吸毒猖獗，黑帮肆虐，各种恶性案件不断。二是潜伏严重火灾隐患，“城中村”内街内巷狭窄弯曲，根本无法满足消防需要，一旦发生火灾，后果
不堪设想。三是规划管理严重滞后。这些问题的存在，影响了城市形象，制约了城市的繁荣和发展。
(二)共同体视角。代表性的学者有李培林、蓝宇蕴等。他们从共同体的视角出发，对“城中村”现象作了“类型化”的研究。李培林认为，“城中村”是一个“村落单位制”社区，并存有坚固的“社会关系网络”。“村落单位制”是由两方面原因促成的：一是村落管理制度下共同生活的社会关系网络。这种“关系网络”也是以往“村落社会关系网络”的延续。二是村集体经济产权下的股份分红(资源分配)。首先是按村籍分配，其次是按工龄分配，这种分配本身体现了“单位制”的某些功能。
蓝宇蕴认为，“城中村”是一个“新都市村社共同体”。这种村社共同体是与传统小农村社共同体相对应相区别的一种村社型组织，特指在我国农村城市化过程中，一些农村社区以行政村庄为边界，建立在非农产业经济基础之上，并在非农化过程中依赖自身的经济、权力、历史、文化和社会心理等资源进一步凝聚起来的共同体组织。“新都市村社共同体”是弱势的农民村民走向城市的“新社会空间”或“过渡地带”。
(三)社会变迁视角。代表性的学者有周大鸣、孙庆忠等。周大鸣对广州市南景村50年来社会变迁的历史脉络进行了深入研究，认为南景村从一个市郊的农村变成现在的“城中村”主要经过了三个阶段。20世纪40年代末到50年代，南景村是一个“都市边上的村庄”，农村社区特征明显，村民全部为农民，并与全中国的农民一样，过着“日出而作，日落而息”的田园生活；上世纪60年代到80年代，南景村是一个“都市扩展中的村庄”，由于城市化的发展，耕地大量被征用，人口增多，非农产业发展快，村民的消费习惯在向城里人看齐；90年代以后，南景村变成了“都市里的村庄”，已基本没有耕地，同时体现了与一般“城中村”所共有的一些特征。孙庆忠也对南景村50年经济变迁的基本形貌进行了研究，他认为，从城郊聚落到都市村庄的南景村，经历了地主所有制下的小农经济、集体化时期的土地公有、村社所有制下的家庭承包和以股份制为标识的经济共有等几个发展阶段。南景村的变迁轨迹是珠江三角洲地区乡村都市化的代表。
三、总结与展望
关于城中村改造的建议范文第3篇
城中村改造必须满足城中村居民的优势需要，改造的目标与模式选择也要与城中村居民的需要层次相匹配，同时要坚持实事求是、因村制宜、造福群众、服务群众的人本管理原则，强化管理人员的公共服务意识。
关键词：城中村改造，人本管理，社会管理创新
Abstract: the city of guangzhou liwan district village reconstruction implementation of humanistic management practice shows that villages of social management innovation must in order to maintain the fundamental interests of the villages as the premise, and focus on promoting the economic development of villages and happiness community construction. Therefore,Villages reform must meet the advantage of village inside city residents need, reform, goals and mode selection and the inhabitants of the villages to match needs hierarchy, and at the same time we persist in seeking truth from facts, because of the village, and benefit the masses on the specific, serving the people of humanistic management principle, and to strengthen the management of the public service consciousness.
Keywords: rebuilding the villages inside the city, humanistic management, and social management innovation
中图分类号：C916文献标识码：A 文章编号：
城中村问题是一个困扰许多城市管理者的棘手问题，如何在工业化、城市化的社会变迁中，对城中村进行彻底改造，是城市管理者及专家学者积极探索的一个热点问题。广州市的城中村由于地处南方改革开放前沿，相对于中西部或欠发达地区来说，最大的个性特色是拥有总量极大的集体与私人物业和资产，市场化程度较高，在功能上已经和城市紧密相连，改造牵涉的社会面比较广，社会影响比较大。2002年以来，广州市政府相继出台了《关于“城中村”改制工作的若干意见》（穗办〔2002〕17号文）、《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府【2009】56号文）文件以及相关细则，这些文件从撤村建居、股权固化（即以某时段为固化始点，这之前的村民均可以通过参加原集体经济的分配方式获得股权）、村民转居民以及土地规划、建设实施等诸方面提出了城中村改造的政策保障和实施指导，推进了城中村改造的步伐。经过几年的努力，成效十分明显，这与政府在城中村改造中推行的人本管理理念密切相关。
一、城中村改造中的人本管理理念
1、人本管理的内涵
人本管理就是以人为本的管理。从哲学的角度看，“本”有三层含义：一是指原质、本原。原质就是物质或事物的本性，是派生出其他东西的东西。西方康德哲学所讲的“物自体”就是万事万物的本；二是指根基、主体，如庄子就把树的根和杆视为本；三是指根据和原因，我们平时常说的治标与治本中的本，指的就是根据和原因。这三个方面告诉我们：本是事物中自在的、原生的、能够派生和决定其他部分的东西。通常可以用两对范畴表达出来：一是目的与手段；二是原因与结果，其中，目的和原因为本，手段和结果为非本。
人之“本”应该是什么？马克思说：“我们首先应当确定一切人类生存的第一个前提，也就是一切历史的第一个前提，这个前提是，人们为了能够‘创造出历史’，必须能够生活。但是为了生活，首先就需要吃喝住穿以及其他一些东西。因此，第一个历史活动就是生产满足这些需要的资料，即生产物质活动本身。”[ 《马克思恩格斯选集》第一卷，人民出版社1972年版，第32页]马克思的话可以理解为，人的本质就是人根据自身发展着的、富有层次性的需要，去改造包括人自身在内的客观世界，来满足自己的这种需求。因此，凡是管理的过程和结果能满足人的需要的管理就是具有“以人为本”性质的管理。
人本管理必须满足三个前提，一是人本管理是相对于物本管理、事本管理而言的，着眼点是满足管理对象的优势需要，即什么情况、什么条件、什么发展阶段其最需要的是什么？是满足人的民利、公平正义、价值实现、精神文化等社会需要，还是满足人的生存、安全、健康等自然需要，而不是单纯满足管理者的物欲需要或权力需要。二是管理对象的需要层次与发展阶段的最优匹配状态，即既能满足人的当下需要，又有合理的未来发展空间。三是管理模式上必须坚持相信群众、依靠群众的群众路线，真正体现人民群众的当家作主，体现作为管理对象的人是主动参与建设、参与管理的主体。
总之，只有管理的目标与共同愿景和管理模式与上述前提匹配才是真正的人本管理，而只有真正体现“以人为本”的管理才能赢得群众的信任。
2、城中村改造中的人本管理理念
城中村改造是指由政府统一规划管理，以经济联社和农转居民为主体，在城中村范围内依法组织实施的改造建设活动。[李俊夫：《城中村改造》[M]，北京：科学出版社，2004年版]人本管理视阈下的城中村改造必须确立满足城中村居民优势需要的理念。
根据马斯洛的需要层次理论，人的需要有很多种，但最能满足当下需要的就是优势需要。城中村改造不仅要促进旧城改造，更重要的是通过改造造福群众、服务群众，为群众提供方便。根据调查，改善民居条件，完善城市设施，提升居民生活幸福指数，营造宜人、宜居、宜业的温馨和谐家园，使转制后的城中村村民也能享受到城市生活的便利，就是城中村居民包括生活和居住在城中村的外来人员的优势需要。
确立满足城中村居民优势需要的理念，体现在实际操作中必须坚持三个转变的导向：一是由外部化目标向内部化需要转变，即城中村改造的总体思路、制度设计和愿景目标应当由从脱离人的需要的外部目标出发转变为从人的内源性需要出发；二是由手段性向目的性转变，即由把城中村改造看成单纯服务于城市改造的手段转变为提升城中村居民的生活质量的目的，特别是要追溯手段后面的目的是否真正符合人性，是否真正以人为目的。三是在工作方式方法上由简单的服从向自愿转变，城中村改造本来是一件利国利民的好事，是典型的“民心工程”但如果只是图政绩，做表面文章，就有可能使“民心工程”变味，不仅可能对群众实行围追堵截，还有可能采取强迫性的拆迁，导致群众充满怨言。相反，只有把城中村改造之类的“民心工程”做实做好，使之成为群众自觉支持、自愿参与的心愿与行动，才能真正得民心，也才能使其达到亲民、保民、利民、得民与益民的目的。
二、广州市荔湾区城中村改造中实施人本管理的实践
1、充分尊重和满足城中村村民的优势需要，从城中村村民的内源性需要出发来实现城中村改造的目标是广州市荔湾区城中村改造的基本经验。根据我们在荔湾区的调查发现，城中村干群对城中村改造与发展的期盼主要集中在怎样建造、怎样补偿、如何完善市政设施等事关村民切实利益的大事上。其中，征地是城中村改造的核心问题。广州市城中村的村民大都希望政府尽快来征地，以此谋得经济联社和村民自身的发展，焦点在于如何利用土地与政府博弈。但在具体实施上，村民也有自己的想法。比如，在城中村改造的目标选择上，81.63%的干部和87.31%的社员以及69%的外来务工人员希望改造后的城中村具有水秀花香的岭南特色，既有城市味道又具有乡村特色。在城中村经济发展上，56.35%的社员希望荔湾区的城中村改造应抓住与佛山市相连的地理优势，发挥原有的绿色休闲产业的优势；39.59%的社员则主张利用优美的自然环境，打造广州人的生活休闲区。在从对“所居住的环境中，哪方面不满意？”的调查中，社员和干部以及外来企业主、外来务工人员认为交通不便的分别占53.3%、52.04%、36.6%和39%。此外，51.02%的被调查干部、36.04%的被调查社员、46%的被调查外来务工人员和51.5%的被调查外来企业主都对其所在城中村的市政配套设施不满意，要求尽快将其完善。在“城中村改造过程中，如果必须征收你的宅基地或物业，哪种补偿方式您能够接受”的调查中，73.47%干部和67.01%的社员认为，回迁是最能够接受的补偿方式。
针对这些问题，广州市政府相继出台了相应的政策，从土地、规划、融资合作、建设实施等诸多方面大大加强了城中村改造的政策保障和实施指导，例如，对于连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地等，允许在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。荔湾区政府强调城中村的改制与改造必须服从和服务于城乡结合部社会稳定的大局，有利于经济联社社员生活的改善。该区对难度较大的集体土地转制问题采取试点的办法，重点抓好被市政府列入城中村改造试点的花地村改造和西裕安围整治改造，力求在取得经验的基础上推进其他城中村的全面改造。荔湾区政府还将城中村改造相关的行政审批、审核事项列入“绿色通道”，争取“一站式”并联办理服务，提高了政府的办事效率。由于措施得力，改制工作全面完成，基础设施建设成效显著，改造试点工作也取得突破，得到了城中村干群的充分肯定。
2、从实际出发，力求城中村改造的模式选择与城中村村民的需要层次相匹配。在城中村的改制与改造中，荔湾区始终注意按照本地的实际，从兼顾保障村集体经济发展、村民经济利益和建筑容积率因素等方面考虑，实事求是地推行广州市政府提出的城中村改造要实行“一村一策”的做法，因地制宜地提出了“政府主导，村为主体；统一规划，一村一策；社会参与，主动优先”的改造思路和“科学统筹、分类指导、分步实施”的改造方针，强调城中村改造必须与白鹅潭地区的规划相结合、与推动重点经济项目建设相结合，与打造“两个适宜”的环境相结合，与广佛经济圈的形成结合，并从深化体制改革、完善城中村建设规划、加快基础设施建设等方面整体推进改造进程。比如，在城中村改造的具体形式上，荔湾区将重建型的全面改造与调整型的整治改造结合，形成了周转地块启动改造的花地模式和西村裕安围整治改造模式；在城中村改造的主体选择上，严格按照市场运作的要求，采取政府引导、各经济联社为主的办法，鼓励与房地产开发商合作。这一做法突破了以往只有政府的积极性而没有充分发挥社会参与的积极性的局限，既发挥了政府的主导作用，又调动了经济联社自身参与改造的积极性，同时也吸引了社会力量来参与城中村的改造，有利于解决城中村改造中资金不足、人才缺乏的矛盾，有利于协调各方面的利益，是城中村改造思路上的突破，也为后面的城中村改造工作提供了可供借鉴的经验。
3、把城中村改造作为一个系统工程来配套实施，注重解决村民的长远发展与生计问题。城中村改造是一项复杂的系统工程，涉及政治、经济、文化、历史、环境等方方面面，需要配套实施。比如，由经济利益的重新分配而产生的新的社会问题，原村民的就业问题，外来人口的再次择业问题，村民旧思想观念与城市文明的冲突等，都要求在改造的过程中加强其他方面的配套改革。荔湾区的城中村改造首先是从体制转轨开始，通过撤销村委会、保留经济联社、村民实现农转居完成转制工作，然后针对改制中出现的问题出善转制的相关文件，为经济联社社员落实相关的配套政策，减轻经济联社的负担，规范经济联社的内部管理，鼓励条件成熟的联社完善股份制改革，同时大力完善城中村的市政基础设施建设，解决农转居民的生活用水问题，这就为城中村的空间改造逐步扫清了机制障碍。在改制中，各经济联社还将村民的素质提升贯穿其中，比较好地解决了城中村的社会治安问题，促进了村民向市民的转变。这些举措注重解决村民长远发展和生计问题，充分体现了实事求是、执政为民的要求，是落实科学发展观的具体体现。
三、从荔湾区城中村改造中的人本管理看社会管理的创新
荔湾区城中村改造中实施人本管理的实践说明，城中村社会管理的创新可以通过以下路径实现。
1、城中村社会管理的创新必须以维护城中村村民的根本利益为前提。城中村改造主要是围绕土地的征集而展开的，因而，在某种程度上说，城中村改造实际上是政府、经济联社和社会力量（如开发商）三个改造主体在土地问题上的利益博弈，任何一方都希望在这场利益博弈中获得满意的收益。作为开发商当然希望通过城中村改造获得更多的经济回报，而代表国家和城市形象的市、区政府则希望通过城中村改造彻底解决城中村城乡并存的二元结构问题，实现城乡一体化的和谐发展，不仅彻底改变城中村的脏乱差现象，提升城市的整体形象，更可以盘活城市的现有土地资源，提升土地存量的拓展和发展空间。而作为社员代表的经济联社则希望通过城中村改造带动联社集体经济的发展，进一步提升联社经济的市场竞争力，促进集体经济的壮大和可持续发展，进而使农转居民尽快享受到现代化的成果。
在三方的利益博弈中，很显然，政府是站在城市全局的整体利益上来考虑的，因而，城中村的多数干部和社员都能站在政府的立场上理解政府的行政作为，也期盼政府主持公道，城中村干群之所以希望城中村改造由政府来主导，主要是担心开发商或其他人的插手，只顾及自己的利益而牺牲了城中村村民的利益。这说明，政府在城中村改造上的行政作为体现了人民政府是城中村改造的主心骨和依靠，在事关群众切身利益的大事上，人民政府要真正代表和维护广大群众的根本利益。如果政府的决策或政府工作人员的行政作为背离或伤害了群众的利益，政府的公信力就会失去根基。所以，城中村改造应坚持“政府为主导、联社为主体、多方参与”相结合的原则。这不仅是城中村村民的愿望，也是城中村改造的一个基本原则。
2、城中村社会管理的创新要围绕城中村的产业改造，促进城中村的经济发展进行。城中村改造包括机制改造、空间改造、产业改造和村民的思想观念改造等四大改造。其中，产业改造是基础，它是从经济发展的角度对城中村原有产业进行的提升。没有城中村自身集体经济的发展，就不可能为城中村改造提供足够的资金，也不可能从根本上改变城中村村民的生计与发展问题。从目前广州市各个城中村的实际情况看，经济发展不平衡，主要是原有产业发展不平衡，因此，必须以产业改造为切入，带动城中村的全面改造与发展。事实上，产业升级改造恰恰是城市区域发展的中心，城村一体化发展，升级整合现有产业，既增加经济联社的集体收入，又增加城市税收，还能同步有计划的推进城中村人居环境的整治改造，最大限度地调动各个经济联社的积极性。总之，以产业升级促改造带发展，政府和经济联社围绕共同的目标跳双人舞，步伐才能一致，效果才会更佳。
3、城中村社会管理的创新要着眼于幸福社区的构建，不断提高城中村村民的生活质量。城中村改造是一个以发展为目的、促进城中村村民生活提高的“民心工程”，不仅关系城市形象的塑造，更关系到城中村村民的发展与长远幸福，必须依靠群众，发动群众，充分尊重城中村干群的意见，体现“以村民为本”的理念。因此，要把有关城中村改造的政策向广大群众宣传，让更多的人对城中村改造的意义与法规有更深刻的理解，从而自觉地支持和参与城中村改造。建议政府部门可在改造前后建立与居民之间的信息交流平台，使城中村居民在能够充分接受政府各项相关政策和监督政策实施情况的同时，也能够将自己对城中村改造的意愿和建议及时上传到政府部门，保证政府与居民之间的信息对称和信息通畅，在双方互动维护下实现城中村改造的顺利进行。
土地、房产与社会保障是城中村居民最敏感的话题，他们对城中村改造最关心的问题是改造之后能否安置好，补偿程度如何以及社会保障的措施是否落实。其中，最突出的是保证农转居民可以在文化、卫生、教育、医保、社保等享受到与城市居民一样公平地享有城市公共产品。此外，加大对城中村的市政设施建设，改善城中村的基础条件，尽快完善交通、教育、卫生服务、娱乐休闲等方面的配套设施，完善就业培训制度，努力增强社员的就业能力，也是他们很关心的问题。[荔湾区政府.广州市荔湾区“城中村”改制改造工作调查报告[EB/OL]. 省略/bbbs/show.省略 ）
]
4、城中村社会管理的创新要注意强化干部的公共服务意识，改善社区管理的工作效率。全心全意为人民服务是我们党的宗旨，这一宗旨要求社区管理人员应强化公共服务意识，真正为群众做实事，办好事。在群众的心目中，干部为群众服务是天经地义的，服务态度好，实事办得多，干部的威信就高。相反，对群众提出的问题敷衍塞则，马虎对待，群众就会有意见。在城中村调研中，我们感受到比较深的一个问题是：由于干部在处理涉及村与村民利害关系问题上工作不够细致，政策把握缺乏前瞻性，给政府的信誉造成极大损害。这说明，管理人员在城中村改造中虽然是在为群众办实事，但如果执行不到位，也会造成群众的误解。所以，在城中村改造的实施过程中，有关部门要注意听取城中村干群的意见，并通过不同方式收集城中村改造的建议。城中村不仅有原住居民，还有许多外来工和外来业主，城中村改造中应注意解决外来工的住房问题，避免住房价格因房屋改造而波动，同时要加强和完善流动人口和特殊人群的管理和服务，完善特殊人群的管理和服务政策，特别是要加强城中村社区的环境卫生与治安的管理与服务，增强外来人员对城中村社区的归属感。
参考文献
《马克思恩格斯选集》第一卷，人民出版社1972年版，第32页
李俊夫：《城中村改造》[M]，北京：科学出版社，2004年版
荔湾区政府.广州市荔湾区“城中村”改制改造工作调查报告[EB/OL]. 省略/bbbs/show.asp?id=18，2009-02-16
关于城中村改造的建议范文第4篇
【关键词】城中村；城市建设；新农村建设；改造
[Abstract] the city is the result of social and economic development, and it is the inevitable trend of history. In recent years, with the development of the city, to the rapid development of small towns, the development of the transformation of the village has become a key point of the development of city construction and new rural construction, but it also brought a series of social problems, so the construction of the transformation of the village to urban and rural planning and development, formulate corresponding measures, in order to promote the pace of city and the building of a new countryside, thoroughly improve the human living environment.
[keyword] village; city construction; new rural construction; transformation
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：2095-2104（2013）
随着我国城市化进程的快速推进，城郊一些农村大部分耕地被征用，农民转为城市居民后仍在原村落居住，形成“城中村”，这些农民许多成为“种田无地、就业无岗、社保无份”的三无群体。“城中村”这一独特的社会现象已经带来了一系列社会问题。因此，“城中村”的治理改造势在必行，要改造“城中村”，就要把“城中村”问题上升到新农村建设的必然要求，这是工业化和城市化推进的必然趋势，是城郊居民的殷切期望，是构筑和谐社会的内在要求。面对当前的形势，我就平安镇“城中村”在城市建设和新农村建设中该如何发展谈谈自己的一些想法。
基本情况
平安镇是县委、县政府所在地，也是海东地委、行署所在地，是海东政治、文化中心，109国道、兰西高速高速公路、兰青铁路横贯城区，距曹家堡机场8公里，区位优势突出。全镇有15个行政村，其中“城中村”有6个（东村、中村、西村、南村、西营、杨家），现有耕地面积6117.8亩，人均耕地0.29亩。其中城中村由于城市建设基本为绝地户，失地农民达8463人，占农业总人口的40.3%。
存在问题
1、平安镇东村、西村、西营、南村、中村、杨家村等六村随着县城发展，耕地急剧减少，人均耕地不足0.1亩，失地农民生活保障需及时得到落实。
2、“城中村”逐渐变成了“失业村”。“城中村”农民祖辈以农为主，非常缺少非农就业劳动技能，加上农民传统观念浓厚，科技文化知识水平底和创业意识弱，“城中村”农民失地后，非农创业和就业路子不多，“失地失业”矛盾突出。
3、“城中村”由传统农村演变而来，随着历史的变迁和时代的发展，既有传统的土木结构房屋、简易临时砖瓦房，又有钢筋水泥的楼房存在，房屋类型、层次、布局及生活区与居住区的划分欠科学，宝贵的土地、房屋资源被闲置甚至被浪费，房屋建得参差不齐，有的地方凸出来，有的地方凹进去,乱搭乱建现象尤为严重，村庄建设缺少规划。
4、市政基础设施薄弱。“城中村”农民环境保护意识不强，生活垃圾随处堆放，为了自家的方便厕所到处乱建，道路、排水、垃圾收集、污水处理等设施相对缺乏，绿化美化水平不高。夏天来临苍蝇乱飞，污水横流，臭气熏天，过往行人不及掩鼻。
5、“城中村”大多是“治安整治重点村”。出租房多，社会人员流动性大，农民防范意识薄弱，管理难度大，法制教育薄弱，成为治安对象的“避风港”，阻碍了和谐社会的构建。
6、社会管理难度大。时下，一切向钱看的观念深入人心，城中村的居民更是自扫门前雪，不管是与非特别是在村庄的公益事业面前，个自打个自的算盘，唯恐自己吃了亏。为了一些琐事聚众上访，扰乱正常的生产、生活秩序。
7、村民的业余文化乐活动缺乏必要的指导和组织。村民常常是自愿或自发活动，无章可循。而大多数村民的业余时间都在打麻将，喝小酒，发牢骚中度过，生活方式单调，精神面貌陈旧。
8、社会保障问题跟不上。城中村农民的土地被征占后，农民就相应的变成了城市居民，而转为城镇居民的这部分农民，现在就困于农村、城市两头都够不上的困惑之中：城市低保进不了，因为他们现在还属于村委会管理；农村低保进不了，因为他们是城镇户口。养老保险、医疗保险又走农村的政策，在社会保障问题上有些乱，没有确切的相关规定可以参考。
三、对策和建议
1、解放思想，转变观念，增强“城中村”群众参与新农村建设的积极性。
（1）社会主义新农村规划的方法与传统城市规划方法最主要的区别就是尊重农村的土地，要按照“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的要求，坚持从当地实际出发，尊重农民意愿，做好规划工作，稳步推进新农村建设。
（2）要通过农民的辛勤努力和国家的适当支持来改善农村的生产生活条件和整体面貌，积极宣传中央关于建设社会主义新农村的有关文件精神，教育引导农民要面对现实，立足长远在社会主义新农村建设上出谋献策。切实做好搬迁农民的安置工作，作为政府层面，应当坚持“大处着眼、小处着手”的原则，走土地集约化利用，改造农民居住环境，建住宅小区，实现每户一套住房一套商铺。使农民走有住房，有产业的道路。为实现这个目标，我们要反复做群众的思想动员工作，只有群众的思想通了，观念转变了，他们就会积极投身于新农村建设，我们既定的目标才能实现。
2、加强组织领导，确保“城中村”改造顺利实施
关于城中村改造的建议范文第5篇
一、二00九年 3、积极参与城市道路建设拆迁工作。组织协调有关市直部门和区政府及单位对金雀山路西延与原临西八路拓宽改造等道路建设拆迁工作进行了调查摸底，制定拆迁安置补偿方案，具体负责开展金雀山路西延和老临西八路拓宽工程拆迁工作，此项工作可望于年前完成。
4、组织开展陶然路西段道路拆迁建设结算工作。组织协调市财政局、国土局等部门和兰山、罗庄区政府及相关街道、村居对陶然路西段拆迁建设成本进行核算,此项工作可望于年前完成。
5、积极参与创建国家园林城市工作。按照创建国家园林城市关于棚户区（危旧房）改造的要求，对市区城中村与棚户区改造进行认真总结，整理内业资料，安排检查路线，配合检查验收，得到检查组的充分肯定和高度称赞，为创城工作做出了重要贡献。
（三）积极开展房地产业协会工作。
1、继续用心办好协会会刊《XX房地产》（双月刊），办好协会网站--XX住宅与房地产信息网，为全市房地产开发企业及社会各界提供准确、及时的政策法规、 （二）强力推进城中村和棚户区改造工作
1、进一步完善工作程序。根据城市建设总体规划和土地利用总体规划及村居改造现状，编制市区城中村改造与棚户区改造规划及年度计划，将城中村和棚户区改造任务分解落实到区、街道和村居；指导编制城中村和棚户区改造总体策划方案；及时组织调查摸底，研究批复城中村和棚户区改造总体策划方案；协助办理城中村和棚户区改造拆迁、建设审批手续。
2、进一步加强统计宣传，搞好调查研究。严格执行市区城中村与棚户区改造工作季度统计、通报制度，努力营造各级各部门及社会各界关心、支持城中村与棚户区改造工作的社会氛围；深入实际，调查研究，及时发现典型，总结经验，推广经验，查找问题，解决问题。
3、进一步加强组织领导，加大工作措施。建议市政府组建XX市城中村与棚户区改造办公室，组建XX市城市建设综合开发办公室，两个办公室合署办公，加强对城中村与棚户区改造及房地产业的领导；继续制定完善鼓励支持城中村与棚户区改造的优惠政策，调动各级政府、村居和企业及单位的改造积极性。
（三）大力开展房地产业协会工作
1、提供信息服务。认真抓好协会会刊《XX房地产》编辑出版和XX住宅与房地产信息网的网站建设，及时准确地向企业提供政策法规、市场动态、开发经营等方面的信息。
2、提供学习培训。采取“请进来、走出去”的办法，通过举办培训班与高峰论坛、召开现场会、外出参观考察，对企业经理、经营负责人、项目经理等各类管理人员进行业务培训，帮助他们提高业务素质。
3、提供交流服务。根据工作实际需要，组织召开协会会长与副会长、常务理事会、理事会及各专业委员会不同层级的会议，针对各类热门话题，进行相互交流，达到互相启发、共同提高的目的。
关于城中村改造的建议范文第6篇
关键词：城中村，消防安全，火灾隐患，应对措施
Abstract: the villages emerge in the process of urbanization is a kind of new product. In the process of rebuilding the villages inside the city, inevitably appeared some fire control safety problems. This paper expounds the characteristics of the villages and the trend of development, through the villages fire accident cases, statistical analysis, this paper discusses the villages and the cause of the fire key dangerous parts, points out that the village inside city fire hazard, and finally put forward pertinence fire control safety measures to effectively prevent and control villages fire accident happen, reduce the loss.
Keywords: villages, fire safety, a fire hazard, the countermeasures
中图分类号：D631.6 文献标识码：A 文章编号
1城中村及火灾研究
1.1城中村研究现状
城中村是一种复杂的社会经济文化现象，也是我国推进城市化的必然结果。城中村经历了都市里的村庄、都市里的乡村、城市里的乡村等一系列的演变过程[1]。根据其地理位置与城市的关系，城中村可以分为中心型、延伸型和边缘型三种类型。其中，处在市中心区，被城市建筑所包围，基本无土地的区域为中心型；在城郊结合部和城市建设区，有少量农用土地的是延伸型；边缘型城中村则是在城市近郊，有较多的农用土地，并且已纳入近期的城市规划发展范围中。
近年来，国内对城中村的研究也越来越多[1-3]，关于城中村的研究文献数量也在逐年迅速增加，由2000年的7篇增加到2007年的134篇。而在城中村改造过程中，出现的重大潜在火灾安全隐患，不能得到有效的解决有，阻碍城市化的发展[4][5]。目前，城中村火灾呈现出“小火大伤”的特点，发生频率也有逐渐增加的趋势。因此本文首先分析城中村火灾的原因和起火危险部位[6][7]，并提出城中村改造过程中消防安全的应对措施[8-11]。
1.2城中村起火原因与起火部位分析
本文对广东省近年来241起城中村火灾事故进行了调查[11]，结果显示，用火不慎和电气安全等造成的火灾事故分别占29%（70起）和25%（61起）。成为广东城中村火灾事故的主要原因，其他原因（吸烟、违章操作、人为放火和玩火、自燃和其他）分布情
况如图1所示。
图 1 城中村火灾事故原因统计
（注：括弧里数字表示火灾起数）
务工经商居民租房、三合一作坊、高校学生校外租房聚居区和居民娱乐用地等逐渐成为城中村的表现形式[2][9]。这些场合火灾发生概率高，是城中村的危险部位。同样在广东省241起城中村火灾事故中，经营场所、“多合一”场所和娱乐场所等场合发生的事故达到了152起（占全部火灾事故的63%）。图2给出了不同场合火灾事故分布情况。另外一个特点是发生在易燃易爆物生产、贮存等场合的火灾事故较少。
图 2城中村火灾事故起火部位统计
（注：括弧里数字表示火灾起数）
2城中村改造中火灾安全隐患
2.1规划混乱，火灾扑救困难
在城中村改造中，空间规划不合理，空间通道变窄，出现多种建筑形式。如“握手楼”“贴面楼”等，另外，消防设施老化，消防通道堵塞，基本没有疏散设施，一旦发生火情，消防车根本无法进入居民区施救，人员无法快速疏散，容易造成火烧连营现象。在太原市的诸多城中村中，类似的“楼挤挤”、“握手楼”、“贴面楼”并不鲜见，此间潜藏的安全隐患同样不容小觑。
2.2经营活动混乱，安全监管不到位
城中村吸引了大批外来人员从事经营性活动。在居住区域内，“十小场合”集中分布，加上监管力量不够，有些是无证经营，游离于政府管理之外，形成了地下加工厂。同时，生产者消防意识淡薄，设备不齐全或老化，消防通道长年被占用或堵塞。另外，很多非法仓储地、制假售假的黑窝点都将经营、仓储、生产、住宿等连为一体，形成“三合一”甚至“多合一”作坊。存在着严重的消防安全隐患。一旦发生火灾，消防通道瞬间被占，人车混杂，疏散通道严重堵塞，这些都成为潜在的消防安全隐患。
2.3人员复杂，消防素质参差不齐
城中村处于城市与农村的过度地带，积聚了多种人群。人员年龄、结构、教育背景、知识储备等都有较大差异。没有专门的消防知识教育，即便有相关的培训，而绝大多数村民积极性不高，不会主动积极参与。更重要的是，很多租住人员持临时居住观念，消防安全意识非常淡。
同时，现有居民长期的农村生活，已有的不良陋习无法改变，例如用火用电不当，在出租房内私拉电线，改道线路走向，用电设备不及时关掉或长时间满荷载运行等行为，导致设备老化，引起电气火花。甚至有些人员害怕消防队救火要收费而不敢拨打火警电话，从而延误了最佳的灭火时机。
2.4政策执行力度不够，缺乏保障体系
在城中村改造过程中，政府也都会出台相应的标准来保证消防安全。而在具体操作中，钻法律政策空子的现象时有发生，或实行暗箱操作，或故意隐瞒实情，该配备必要消防设施的部位，不配备或者偷工减料，以不合格产品充好。无法明确消防安全重点部位，没有出台奖惩细则，降低了整体队伍的积极性。
3城中村消防安全应对措施
3.1制定城中村消防整顿标准
在遵循《中华人民共和国消防法》的基础上，针对当地实际情况，因地制宜地制定出适合本地的城中村改造的消防整顿标准。例如深圳市于2009年提出了城中村消防安全治理“七个一”整治要求和城中村消防安全治理技术要求。城中村消防整顿标准的制定一方面可以进一步完善消防法，还可以有效解决城中村改造中的实际难题。
3.2组建城中村联合消防队
依托专职市级或市级以上的专职消防队，组建城中村兼职消防队。一般来说，城市专职消防队设施先进，人员素质高，火灾扑救与应急速度快，而兼职消防队力量相对较弱，消防人不够专业，配备的设备也不一定非常齐全。而城中村兼职消防队在扑救邻近火灾时非常有效，成本低，具有良好的经济效益，在城中村中消防安全工作中，起到关键作用。例如，南京市消防支队将确定的26个存在重大安全隐患的城中村清剿火患行动作为重点工作，属于专职消防队发挥作用，而昆明市于2011年，以“清剿火患”为契机，组建了382支“城中村”志愿消防队，督促整改“城中村”重大火灾隐患742处，可视为兼职消防队的正常工作。
3.3加强城中村消防安全工作
统筹安排消防安全布局与城市功能分区、消防供水与生活用水的相互关系，把消防水源、消防通道放在首位考虑，加强消防部门与城建、土管、环保等政府各职能部门的协调和沟通，确保火灾隐患消灭在萌芽阶段。建立消防安全责任制。全面完善灭火预案，实行分区管理，相互监督，制定消防安全责任牵连制度，开展消防宣传和培训工作，解读政策，增加政府执行透明度，提高消防安全意识，从而形成全民参与、监督的消防安全氛围。
4结论
（1）城市化改造中，城中村消防安全形势严峻，潜在火灾隐患多，火灾事故呈现出“小火大伤”特点，城中村消防安全成为城乡规划重点考虑问题。
（2）城中村火灾危险场合的确定需要综合考虑火灾荷载和人员分布等因素。火灾荷载高而几乎无人活动的场合发生火灾的频率会有所降低。
（3）为保证城中村消防安全，本文从消防制度、消防队伍建设和政府职能工作等三方面提出了有针对性的应对措施。
参考文献
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作者简介：
王会刚：男，山东临沂人，1982年6月出生，福建省公安消防总队宁德支队屏南大队十一级助理工程师，大学本科学历，研究方向消防监督方向。
关于城中村改造的建议范文第7篇
关键词：城市更新，广州市，三旧改造，古建筑保护
1. 引言
城市更新是城市发展到一定阶段所必须要经历的再开发过程。中国的城市化在经过几十年的发展后部分城市地区在经济、社会等方面会出现各种问题，而通过合理的改造更新城市将获得再生。城市更新的方式可归为三种：拆除重建（Redevelopment），整旧复新（Rehabitation），保存维护（Conservation）。
在早期欧美国家，城市更新是用于解决旧工业区衰退的经济复兴政策，在我国，城市更新起步晚于西方发达国家，城市更新由早期的政府主导演变成多种模式，由单方向转向多方向，例如引进开发商，产权主体自主改造等。城市更新类型也多种多样，有旧城更新，城中村改造，旧工业区改造等。
2. 广州城市更新案例分析
2.1城中村改造
自2009年开始，广州市政府在广州全市范围内全面推进“三旧”（“三旧”即旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造。
城中村是中国大陆地区城市化进程中出现的一种特有的现象。作者通过走访广州市白云区的城中村，发现存在的问题基本上都是房屋老化，景观环境差，公共服务设施缺乏，交通不畅，治安堪忧，存在消防隐患等问题。这几年广州城中村改造的政策一直在变化，改造模式从刚开始的拒绝开发商参与、完全由政府主导，到政府主导引进开发商，再到村集体自主与开发商合作或村集体自主开发。这一过程都体现了广州市的城中村改造模式正在由单方向转向多样化发展。广州每个城中村都有自己不同的特点，应该寻求适合各村改造的模式，而不是生搬硬套。
2.2广州城中村改造在推行过程中出现的问题
目前许多城中村改造一味建高楼，改造后虽然土地效益提高了，公共空间扩大了，但是非中心城区的城中村改造也要求高容积率，未来则可能带来人流 、物流、车流的高度集中，引发新的城市问题。
每条旧村在改造前为了满足村民的利益补偿，以及满足政府和开发商各方面的利益很同意推高容积率。面对城中村改造一味追求容积率这个问题，很多学者都提出要根据城市不同的区位限定城中村居住地块的容积率。人口密度增大带来的交通，教育等需求，将给城市带来巨大的压力。以广州市同德围为例，同德围地区道路资源欠缺，对外联络通道匮乏，出行高峰期间交通拥堵现象严重，道路交通压力大，由此引发的就医难，教育难等问题成为同德围的心头大患。因此旧村要想改造，就必须先解决交通问题，否则改造后吸引来的大量人口也将加重这一带的交通压力。而在处理交通这块，香港和新加坡的“TOD”模式值得借鉴，“TOD”模式即以公共交通为导向的开发模式，即规划居住区或商业区时，通过建设以公共交通为主的交通体系，建造适宜步行的街道网络，将住宅、办公楼、公共建筑、公园等连接起来，注重公共交通换乘接驳，公共空间建设，创建集居住、商业等为一位的混合社区。
广州这几年三旧政策不稳定，城中村改造方案审批时间过长，不仅加重改造难度，也容易打击村民和开发商的改造开发积极性。建议审批程序适当简化，关注重点问题，提高效率。
2.3 城市更新中的历史建筑保护
城市更新过程中要注重对历史建筑的保护，而不是一味大拆大建，对于有保留价值的建筑或历史街区，应该划定历史文化保护范围，并给予保护修缮或是保护式开发。
（1） 旧城改造，要注重保护古建筑、历史街区
广州的骑楼街历史悠久，很多骑楼街的现状是断壁残垣，卫生环境差，治安问题令人担忧。骑楼是广州的一张名片，虽然很多骑楼现在人去楼空，商业气息暗淡，但是国内外尚有很多旧城改造的成功案例，广州可借鉴这些优秀经验，在保护骑楼的同时，可以将历史优势转变为经济优势，提高骑楼街的商业环境，进行保护式开发，挖掘其商业价值及旅游价值，居民的收入提高了，生活环境改造了，自然整个街区的活力也提升了。
（2） 旧村古建筑保护
目前广州旧村古建筑的保护力度不够，很多城市更新项目多数是以完全拆除的方式进行。作者通过走访调查广州市白云区的几个城中村发现，城中村的古建筑多数是祠堂，庙宇，古桥等形式的建筑，有些村的历史建筑因为保护不够，已经非常残破。
3. 国外城市更新优秀案例分析
3.1 国外城市更新案例分析
3.1.1 注重全面更新
片面追求经济效益是我国很多城市在推行城市更新过程中的常见错误。大部分城市在旧城改造后呈现了高密度，高容积率的城市景观，但对周边的基础设施建设和环境整治却没有同步进行，城市更新的急功近利，社会问题的突出，历史风貌的破坏，城市发展中出现了新的矛盾。
“人本主义”思想对城市更新的影响与日俱增，城市更新不再只是为了满足城市经济发展的需要，城市更新是全面性、综合性的，关于城市居民的物质、精神生活，城市生态环境和可持续发展也是城市更新需要考虑的重大课题。在注重城市的全面更新这点上，国外做的比较好。国外的旧城改造优秀案例中，有一个共同点就是并非全盘的推倒重建，历史建筑保护与重新开发利用相协调，并不妨碍城市的功能转变和形象改善，在城市更新中注重公共绿色空间的营造以及公共服务设施的配套。
3.1.2 政策借鉴
（1）增强公众参与程度
虽然我国城市更新一直强调公众参与，但公众参与的程度和深度是远远不够的，公众的积极融合和参与是城市更新项目顺利进行，成功实施的重要保证之一。目前我国城市更新公众参与最主要的问题是法律制度建设不全以及可操作性难。国外城市的公众参与城市规划建设方面，有很具体的操作实施方案，无论是在制度保障上还是宣传教育、公众意见表达的渠道上都做得比较细致。
（2）多渠道的城市开发基金
三旧改造开发资金筹集难也是其中的一个难题，单靠政府专项资金难以解决，可通过建立多渠道的资金融资体系，从企业、省会上吸引改造资金。
4. 结论与展望
从广州市的城中村改造谈起，通过分析广州“三旧改造”存在的问题和目前所处的困境，在提出建议的同时也借鉴了国外已经成功实践的优秀案例。城市更新成功与否，必须要解决和考虑的问题很多，从最开始的利益冲突，到古建筑的保护与开发，再到城市空间的规划营造，以及公共服务设施配套建设等。城市更新不是一切都推倒重建，城市更新的最终目的是为了城市的可持续发展。广州市在借鉴优秀经验之外，应该找到适合自己的模式，才能顺利实现城市更新，实现城市的可持续发展。
参考文献
[1]严若谷，周素红，阎小培.城市更新之研究[J].地理科学发展，2011，30（8）：947-948.
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[4] 任绍斌.城市更新中的利益冲突与规划协调[J].现代城市研究，2011，32（6）：13.
关于城中村改造的建议范文第8篇
3月26日，正值调控房地产市场的新“国八条”出台两个月，汉版“限购令”满月。据武汉市房管部门监测，3月份武汉市商品住房调控成效开始初步显现，房价出现微幅下调。总体均价是稳中有降，但幅度有限，整体降幅不高于1%。
3月30日，武汉市进一步出台了今年的房价控制目标，将确保房价涨幅低于GDP和居民收入增速水平，即2011年武汉房价增幅或控制在12%以下。
如何应对“限购猛药”产生的化学反应，或将是未来房地产业面临的严峻考验。
土地供应：城中村地块遭热捧
自汉版“限购令”推出至今，武汉市仅在3月3日举办了一场土地招拍挂。从当日的现场来看，房地产开发企业拿地热情丝毫未减，对土地争夺的焦点集中在城中村改造地块上。
当日，挂牌的16块土地全部成交，总面积1895.2亩，总成交价82.0255亿元。其中有9个城中村地块，共计1657亩，占总拍卖土地面积的82%。
此次竞拍，“地产一哥”万科再度掷金14.36亿元接连拿下两宗城中村地。和以往常见的硝烟弥漫不同，该日总计约1895亩的土地，在不到三个小时的时间内被次第“瓜分”。据了解，在历次对城中村项目的争夺中，竞拍现场都能看到万科的影子。
对此，业内人士指出，城中村地块因为涉及村民安置，价格弹性大，“水很深”。“不管怎么说，相比市场供应的储备地，城中村土地‘起始价’较低，是目前在国家对房地产严控形势下拿地风险较小的选择。”
在楼市限购的大背景下，竞拍价格低相对低廉的城中村改造用地，无疑是房地产商调整自身发展的战略需要。而从溢价竞拍的角度看，虽然房企拿地日趋谨慎，但是仍会激烈竞争优质地块。
与此同时，今年也是政府加大城中村和老城区的改造力度的关键一年。
据悉，自2009年以来，武汉市城中村改造建设全面启动并加速，武汉市政府2009年年初下发了《关于进一步加快城中村改造建设工作的意见》，要求在2011年底前完成二环线内56个城中村综合改造任务。而作为“十二五”开局之年，今年正是江城的城中村改造、老城区建设高峰年，随之将有大量的相关土地进入拍卖，无形中就成为了房地产商争相竞拍的对象。
此前，新“国八条”中规定，“今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量”。而从武汉市土地交易中心土地供应数据来看，武汉近两年的涉居用地实际供应力度大，同比增幅都高达44%以上。这表明武汉今年商品住房用地供应将继续维持较大的力度。
在土地供应利好的情况下，倘若能抓住此次大规模城中村改造时机，趁势进军商业地产和保障房市场，将会在成本控制、楼盘成交量上，再创新高，这对在“限购令”下“受伤”的武汉楼市而言，其意义不言而喻。
然而，也有房地产商开始质疑以城中村拿地为主的策略。“城中村都位于三环以内，做商业地产非常棒。但是，这只有两到三年的时间，以后很难复制的，因为房子拆迁完了，就没了。”湖北福星惠誉不动产投资有限公司总经理林春辉在接受《鄂商》记者采访时表示。
开发商：招数频出应对限购
3月15日，记者在金银湖的金地・格林春岸看到，该楼盘正隆重推出14#“楼王”，均价7500元起，最低价为6900元，但看房者寥寥。同样位于附近的华生・金珠港湾，也同样门可罗雀。对此，金地・格林春岸一刘姓负责人告诉《鄂商》记者，虽然成交量略有减少，但是金地短时间内不会考虑降价。
随着楼市成交量的进一步下滑，各种隐形的促销形式悄现。万科、恒大等知名地产公司也开始优惠购房的促销短信。万科宣称“城市内核精装两房，首付17万起”，而恒大更推出“一口价――4260元/平起，送1500元/平全房豪装，最高优惠15万/套”。
3月12日，绿地集团高调在汉推出“亿万基金置业计划”，其旗下两个楼盘“每月公开举行一次抽奖，中奖者可获10万元奖励，参与者可得1万元奖励，总额达一亿元”。这是“限购令”后，武汉楼市最大规模的让利活动。
在促销之余，不少楼盘目前都开始谨慎开盘，一些已经建好的楼盘，也都延迟了开盘日期。
3月26日，记者在随团看房的过程中了解到，后湖、盘龙城的多个楼盘，都只推出部分已经建好的楼盘，正式开盘时间大多定在5月以后，多数楼盘的价位更是未定。“现在认筹，一万抵两万，开盘之后还有优惠，可以叠加”，盘龙城摩卡小镇的销售经理介绍。
与此同时，商业地产趁势高调推出“不限购，不限贷”的SOHO式公寓房。
记者在后湖的“南国北都”和盘龙城的“金寓”看到商家纷纷打出了“买50平米，送80平米，倍赚面积空间”、“不限购，不限贷，50平米畅想舒适三房”等醒目促销标语。
据此，湖北中原地产营销策划有限公司研究部经理祁晓睿建议，在目前楼市严控的情况下，开放商首要做的就是调整营销策略，进一步减少一次推出量，改为多次推出。同时，转变投资方向，比如向商业地产转变，向二三线城市转变。
“这个过程其实一直都在做。2008年楼市探底的时候，曾经有过一次大洗牌。项目大的房企，可以转变一下投资方向，向商业地产转变，但小房企就只能一个项目一个项目做了，因为它们的资金押那了，不继续做不行。再说，转战二三线城市，还需要一定的资源配置。”祁晓睿分析说。
市民慎购：购房选择“一步到位”
3月9日，继新“国八条”之后，武汉出台了更精细化的“汉九条”，细则要求，对贷款购买第二套住房的家庭，规定其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
与此同时，商业银行的存款准备金率也创记录地在本月达到史上最高的20%，这是自去年以来的第9次、今年的第3次上调存款准备金率。无疑商业银行在选择房贷对象时，会更加小心，条件也会更加苛刻。
在楼市“限购”、“限贷”日益严厉的同时，坊间却盛传购房“一步到位”。因为，在“限购令”下，不少家庭都只剩下一套买房资格，这时的“一步到位”，指购房者在住房限购的情况下，选择一次性购买地段、面积、舒适度等品质较高的购房行为。
据亿房网的调查数据显示，自住型购房人已不再一味求“小”，68%的购房人选择“一步到位”，并表示，只要经济能力允许，就会优先购买市中心的中大户型，因为中心区的房子会更加稀缺和抗跌。虽然总价偏高，但是首套房贷款利率较优惠，“一步到位”还可以省去换房装修的成本和交易契税。
这一心态，很快被部分城区楼盘视为“新机遇”。瞄准“一步到位”，武汉万科推出了“幸福置业计划”，这与绿地的“亿万基金置业计划”不谋而合。不过，后者门槛更高：参与者需有10万元以上的存款证明。
3月26日，记者在后湖的“尚品一都”了解到，该楼盘针对新推出的小高层，卖得最火的仍旧是80―90平米小户型，几乎已经售罄，而其他户型却还剩一半以上。为了赢得一步到位的刚需们的需要，该楼盘推出了“两房变三房”，“三房变四房”等个性设计，“推送面积”，以迎合购房者“一步到位”新需求。
对此，亿房网研究中心分析师陈龙认为，限购并未打击改善需求，还是可以卖一买一。“小户型首付低，月供小，便于量入为出，还可以将剩余的资金用来投资、旅游、进修，提高生活品质。所以，小户型相对而言，更受追捧。”
“现在楼市频繁严厉调控，前景尚不明朗，盲目‘一步到位’，风险极大，一旦房价松动，将背负更多债务。再者，楼市回调，政策截止，税费、利率可能更加优惠也难说。”陈龙分析说。
民间资本:限购后的新投资方向
楼市“限购令”的出台，无疑打击了商品住宅市场的投机和投资行为。但对于大多手持资金，又不愿意“被贬值”的投资客而言，还有没有其他地产的投资渠道呢？
“资金总是要找出路的。”武汉大学社会学系教授周运清表示，目前，国民的存款高达70万亿元以上，“买商品房受到限制了，它也不能放在手里贬值啊”！
周运清分析，目前要遏制房价快速上涨，并不容易，因为房地产已经市场化了，如果开发商贷的款长期还不了，银行也要出问题。此外，限制外地人购房，还涉及到了地域歧视和社会不公平，它总有负面的影响。“很难说现在的限购是个好办法，它还需要继续研究。”
在武汉的街头，“商铺春天”、“别墅跳水”和“一步到位”……已经成为了颇具房地产投资意味的“话题”。而当商品住宅市场，正在经受“限购”寒冬之际，“不限购，不限贷”的商业地产，是未来的理想投资渠道么？
“今年限购令出台后，我们的商品住宅销量有很大的减少，但商业地产这一块的销量却在稳步上升。”武汉恒信堂地产顾问有限公司销售经理鲁文琪在接受记者采访时表示，“限购令”之后，市民投资商业地产的热情开始增加。