房地产企业增值税税收筹划
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房地产企业增值税税收筹划范文第1篇
一、利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理的增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付金额和开发成本之和，加计扣除20%。
房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除。除上述利息费用外，房地产开发的销售和管理费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转移是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。
二、分散收入法
在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定出售房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。
在房地产行业中，分散收入一般常用方法是分多次签订售房合同。当所开发的住房初步完工但还没有安装附属设备以及进行装潢、装饰时，房地产开发企业便可以和购买者签订房地产转移合同；当附属设备安装完毕或装潢、装饰完毕后，房地产开发企业再和购买者签订附属设备安装及装潢、装饰合同，这样该房地产开发企业只就第一份合同上注明的金额缴纳土地增值税，而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用征土地增值税。营业税的税率比土地增值税的税率要低得多，这样就使得纳税人的应纳税额有所减少，达到了降低税赋的目的。房地产开发企业开发并转让精装修房时，就可采用此方法进行土地增值税的税收筹划。
三、利用税收优惠政策进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。同时税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定。
四、利用土地增值税的征税范围进行筹划
准确界定土地增值税的征税范围十分重要。判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：一是土地增值税是对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；二是土地增值税是对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；三是土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。根据这三条判定标准，税法对若干具体情况是否属于土地增值税征税范围进行了判定，房地产企业可以根据这些判定标准进行合理的税收筹划。
税法中对房地产的代建房行为是否征税做出了具体规定，房地产的代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定昀终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
房地产企业增值税税收筹划范文第2篇
【关键词】房地产企业；土地增值税；临界点；节税
近年来，国家为了控制房地产价格过高、投资过热，先后出台了一系列地产宏观调控政策及配套细则，但收效却不太大。商品房价格在激烈的市场竞争中依然居高不下，其原因固然是综合复杂的，毫无疑问，高税负就是其中的重要原因之一。房地产行业涉及的税种多达十几种，在整个税负构成中，土地增值税占有较大比重，企业应当给予足够重视。
一、问题的提出
土地增值税的纳税人是有偿转让国有土地使用权及地上的一切建筑物和其他附着物产权的单位和个人，其计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。房地产企业开发出售房地产项目所获利润的高低，直接决定着企业缴纳土地增值税的多少。因此，企业在法律法规的允许范围内，思考如何通过研究税法，对土地增值税做出最佳的纳税筹划，降低企业纳税成本，获取最大利润，是每个房地产企业应该考虑的问题。土地增值税税收筹划的具体方法有很多，在本文中，笔者主要研究如何依据临界点的税负效应，进行相应的税收筹划。
二、临界点在土地增值税优惠政策中的运用
税收临界点是指税法有关条款规定的一定比例或数额，当应纳税所得额或销售额，一旦突破这一比例或数额时，就要依法纳税或按更高的税率纳税，从而使纳税人税负大幅上升；反之，纳税人可以免税或按更低的税率纳税。
土地增值税优惠政策中规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值率未超过20%，免征土地增值税，否则应就其全部增值额按规定计税。针对这项规定，纳税人在对普通住宅确定售价时，就应当考虑以下问题。
1.假如纳税人享受起征点优惠。
纳税人如果选择享受起征点优惠，其增值率不能超过20%，在这范围内，企业为了获取最大利润，其售价应该定为享受到起征点优惠的最高价位，否则，尽管享受到了起征点优惠，但获取的利润还存在上升的空间。
【例如】甲房地产有限公司，建造好一批普通标准住宅，按税法规定允许扣除项目的金额合计是500万元，其中未包括销售税金及附加。设该批住宅的售价为×万元，则相应的销售税金及附加为5.5%×，这时，公司允许扣除项目的金额为500+5.5%×，依据相关规定，当增值率未超过20%时，免征土地增值税，那么该公司享受起征点优惠的最高售价是×=1.2×（500+5.5%×），解方程×值为642.40，即享受起征点的最高售价为642.40万元， 允许扣除金额为535.33万元（500+642.40×5.5%）。
2.假如纳税人提高售价，放弃起征点优惠。
土地增值税采用四级超率累进税率，其中，最低税率为30%，最高税率为60%，具体见下表：
表1 土地增值税采用四级超率累进税率表
仍然用上例资料，假如住宅售价在原来基础上提高Y万元，即售价为642.40+Y，售价提高则相应的销售税金及附加应提高5.5%Y，此时，允许扣除项目的金额合计为535.33+5.5%Y，增值额为107.07+94.5%Y，应纳土地增值税为30%×（107.07+94.5%Y）。公司若是想通过提高售价获得更多利润，就务必使提高的售价部分高于因突破起征点而新增加的税收，即Y30%×（107.07+94.5%Y），解不等式Y44.83。此时，企业必须使房屋售价格高于687.23（642.40+44.83）万元，才有利可图。
依据土地增值税的税率是增值率来确定的，且采用的是四级超累进税率，这种税率形式存在明显的纳税临界点。企业可采用以上方法，求出各级适用税率的纳税临界点，结合企业实际情况，通过增加支出或减少收入的方法来调节税率，使企业适用税率降低至临界点以下，从而适用更低一级的税率。
3.实证研究。
宏达房地产开发有限公司，有一批普通标准住宅待售，在该项目中，取得土地使用权所支付的金额为1 000万元，房地产开发成本为2 200万元，有关的税金为150万元。根据税法规定，该房地产开发公司还可以加扣成本费用（1 000+2 200）×20%=640万元。
如果该批住宅售价为4 900万元，该房地产的增值率为910÷3 990=22.8%，根据税法规定，应该按照30%的税率缴纳土地增值税（4 900-3 990）×30%=273万元。此时，企业税后利润为4 900-3 990-273=637万元。
如果公司进行税务筹划，将售价降低至4 780万元，该房地产的增值率为19.8%，依据普通标准住宅的税收优惠相关规定，该企业免征土地增值税。此时，企业税后利润为790万元，公司税后利润增加153万元。
三、临界点在利息支出扣除方式中的运用
房地产开发企业一般都需要使用大量贷款，自然涉及到利息的支出。对于利息支出的扣除限额，我国税法做出了以下具体的规定：如果利息费用没有超过按商业银行同类贷款利率计算的金额，且能按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明，利息支出可据实扣除，其他开发费用，按“合计数”（取得土地使用权支付的金额=房地产开发成本）的5%以内计算扣除，与其他费用一起按“合计数”的10%以内计算扣除。这样的规定为房地产开发企业进行纳税筹划提供了有利的空间，企业可选择有利的扣除方式。
1.举例分析。
丙房地产开发公司，开发一房产项目，取得土地使用权支付了2 000万元，房地产开发成本为2 400万元，利息支出为100万元，未超过按商业银行同类贷款利率计算的金额，且能按转让房地产项目计算分摊。
若公司不提供金融机构证明，则能扣除的房地产开发费用的最高额为（2 000+2 400）×10%=440万元，若提供金融机构证明，能扣除开发费用的最高额为100+（2 000+2 400）×5%=320万元。可见，在本例中公司应选择不提供金融机构证明。
2.分析结论。
公司在扣除借款利息时，要好好权衡是否该提供金融机构证明，若发生的能够扣除的利息支出超过了税法规定的开发成本的5%，则应该提供证明，如果没有超过5%，则应选择不提供证明。
四、结束语
在房地产企业土地增值税纳税筹划中分析运用税收临界点，能在一定程度上降低企业税负，争取更多利润。纳税人在分析运用纳税临界点时，要及时关注税法最新动态，确保筹划方案的时效性。同时还必须结合企业实际情况，着眼于企业整体，因为只有使企业综合收益达到最大化的税务筹划，才是最优的方案。
・・・・・・参考文献・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
[1]胡艳.房地产开发企业土地增值税
税收筹划[J].辽宁工程技术大学学报（社会科学版），2014，（7）.
[2]石红红.基于税收临界点的房地产企业土地增值税筹划实证研究[J].生产力研究，2011，（7）.
房地产企业增值税税收筹划范文第3篇
关键词：营改增 房地产企业 税收筹划
税收筹划的内容主要包括节税、避税、转移税负，也就是纳税人以遵纪守法为前提，通过合理的安排与科学的筹划整理出最优纳税方式，使企业在合理避税中获得更多经济利益。当实施营改增后，房地产企业不仅能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，还能成功避免重复征税问题，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。
一、营改增后房地产企业税负受到的影响
长时间以来，房地产企业的建筑业和不动产销售都需要缴纳营业税这种价内税，而营业税作为一个价内税，极易发生重复征税问题，无论是建筑业或是房地产开发企业还是营销企业，房地产链条上的分工越明细，重复征税就越严重。这使房地产企业无形中增加了税收负担。当营改增在房地产行业得到实施后，由于每个环节就其新增价值额征税，避免了重复征税，在一定程度上降低了企业税负。同时，营改增进项抵扣的方式能促使房地产企业对其经营流程重新进行设计，将以往的粗狂式管理转化成精细化管理，达到降税的目的。但在实际的运作中，房地产企业的营改增面临许多改革中的问题，比如建筑业作为以提供建筑劳务为主的企业，其进项购进业务非常少，营改增之后如何对其制定合理的税率，使其税负不至于过重。房地产开发企业的成本构成中土地成本作为占比重最大的一个项目，由于是政府直接收取的土地出让金，还不能作为抵扣进项，导致房地产开发企业的税负有所增加；此外，增值税纳税人作为一般纳税人和小规模纳税人，不同的房地产企业选择不同的纳税人，可能会给企业的税负带来不同的影响，不同的企业不能盲目选择，而应根据自己的实际情况以及税法的相关规定申报不同的纳税人。
二、营改增后房地产企业税收筹划的意义
在国民经济发展中，房地产行业是根基，任何行业的发展都离不开房地产行业，它是国民经济发展的支柱性产业，更是人民生活改善的一项基础性产业。当实施营改增后，房地产企业不仅能成功避免重复征税问题，还能通过科学的税收筹划有效减轻纳税负担，使企业的成本及风险得到降低。因此，基于营改增后的房地产企业税收筹划是值得分析和探究的重要课题。
营改增以后对房地产企业的税收筹划有积极意义。一是税收筹划能帮助房地产企业提高其经济效益。通过税收筹划，纳税人能减少房地产企业支出税费增加利润。二是帮助房地产企业降低税收风险。当出台并实施营改增税收政策之后，房地产企业的财务人员务必要熟练掌握一系列税收政策，增强纳税意识，真正实现房地产企业的诚信纳税，通过完善税收筹划来降低其税务风险。三是对提高办税人员水平、督促国家建立健全税收制度等起到积极作用。在任何国家的避税与反避税的博弈中，税制越健全避税的空间越小，企业避税的渠道趋于对政策的熟练运用，比如减税免税的运用等。而不是能有多少可钻的空子。正所谓愚昧者抗税、愚蠢者偷税、聪明者避税、精明者筹税，营改增促使房地产企业的财务人员获得良好的培训空间与个人发展空间，为房地产企业依法筹税、诚信纳税提供良好条件，同时促使国家在税收法律法规的不断完善中堵住税收缺陷与不足。
三、基于营改增后的房地产企业税收筹划建议
（一）科学合理申报纳税人身份
在房地产行业实施营改增后，所有增值税纳税人都要按照增值税纳税人的相关规定申请纳税人身份，增值税纳税人身份分为一般纳税人和小规模纳税人，划分的标准是经营规模的大小和会计核算是否健全，一旦认定后身份不同计税方法不一样，一般纳税人使用进项抵扣计算缴纳增值税而小规模纳税人则以全部销售额计算缴纳增值税，当然一般纳税人使用的通用税率为17%，而小规模纳税人使用的是征收率3%。
经过测算我们以为企业的购进业务达到一定比例有必要按照规定申报一般纳税人，否则税负会远远高出小规模纳税人的平均税负。并且需要提醒的是，按照现行增值税纳税人管理规定，对于年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的纳税人，没有按照规定期限申报一般纳税人的，税务部门将要求按照一般纳税人税率计算增值税并且不得做进项抵扣，亦不得为其代开增值税专用发票，如果企业的财务管理发生了这样的申报失误，企业的税负将大幅度增加。但需要提醒的是并不是所有房地产企业都被认定为一般纳税人才好，比如提供建筑劳务为主的企业和以不动产销售为主的企业由于进项税额很低，认定为一般纳税人一方面使用一般纳税人的较高的税率（预测房地产企业为11%的增值税税率），另一方面却几乎没有进项抵扣，那么同样会大大增加企业的税负。这种情况下不如按照小规模纳税人的征收率缴纳增值税。
（二）加强管理增值税发票，及时获取可抵扣发票
对于认定为一般纳税人的房地产企业，企业将使用增值税专用发票，要求专人开具、专人保管。房地产企业应使其内部管理水平得到提高，并促使财务人员加强学习税务知识。作为增值税一般纳税人一方面要管理好销项税发票的开具和管理，另一方面加强管理各项购进业务，包括固定资产购进的管理和采购材料的管理，及时取得增值税专用发票和相应的抵扣联。尤其是在与大多数建筑公司或销售公司发生业务往来时，由于对方可能是小规模纳税人，要积极协调获取税务部门代开的增值税专用发票以期正常完成抵扣。而作为小规模纳税人的房地产建筑施工企业竞争将更加激烈，由于难于实现外部税负转嫁，致使一些建筑企业选择从工程质量入手，降低成本获得期望的利润。这就需要房地产开发企业强化内部质量监管和外部质量监控，尽量选择那些与增值税一般纳税人资格相符的、具备正规资质的建筑施工企业，既能保证工程质量，又为后期抵扣进项税打下基础。
笔者可以预见，基于增值税避免重复征税促进社会化专业协作的重要杠杆作用，未来几年，社会上的建筑业会发生优胜劣汰整合兼并的热潮，那些资质缺失、质量不过关的游走型建筑施企业会大批淘汰。
（三）科学利用税收优惠政策，实现减税免税目的
增值税减免税条例有诸多规定，比如利用掺兑废渣在生产原料中且比例不低于30%的生产的特定建材产品，给予免税；以废旧沥青混凝土为原料生产的再生沥青混凝土，且在生产原料中比重不低于30%的给与增值税即征即退；采用旋窑法工艺生产并且生产原料中掺兑废渣（含水泥熟料）不低于30%的给予增值税即征即退；此外，随着绿色建筑理念的推广，增值税对认定为新型节能环保墙体材料的产品将给与免税或即征即退的优惠政策。房地产行业产业链的相关企业要科学利用好这些税收优惠政策，积极税收筹划实现减税免税。
（四）注重经营活动管理，合理开展税收与成本联动筹划
一是对供应方的资格和价格进行比较。房地产企业到底应该在一般纳税人处购进货物还是在小规模纳税人那里购进货物？在质量相当的前提下要做成本与税收的联动筹划，比如从一般纳税人处购进一批增值税税率17%的货物，价税总计117万元，可抵扣进项税额为17万元；从小规模纳税人处购进同样一批货物，在无法取得增值税专用发票的前提下，该批货物只有等于100万元，企业的预期成本才不会改变，低于100万元企业获得额外利润，如果高于100万，即意味着企业成本费用增加。二是利用税率差异。当同一纳税人的同一项业务既涉及一般物资又涉及建筑业劳务时候，一般物资的税率是17%，建筑业的税率是11%，在政策允许的情况下，利用混合业务不同纳税对象税率不同的差异，减少企业的税务负担；
（五）加强税务机关沟通，确保企业税收筹划合法
在企业进行合理避税的过程中，制订以及实施筹划方案，要注意合法性的基本要求与准则。所以，企业必须严格遵守我国法律、法规、制度的规范，在合法的范围内进行合理避税，保障合理避税行为的合法性。同时，企业还应充分关注国家法律环境的变化，考虑国际相关法规及行业准则的约束。
另外，由于税务执法机关拥有自由裁量权，因此，企业应当加强与当地国地税机关的沟通与协调，熟悉当地的税收征管特点和具体要求，对税务部门的指导要主动积极地接受，定期向其咨询政策的最新发展动态，并进行理解、掌握，为制订合理的筹划方案提供参考。制订方案、实施方案的过程中，对本地税务部门的征收管理方法要时刻关注，以取得本地部门的认同。实施方案的后期阶段，倘若与税务部门在理解上存在不一致的问题，企业应予以合理解释。
四、结语
“营改增”的最终目的在于协调社会负担和政府收入之间的矛盾，降低社会税负。虽然，在“营改增”初期，房地产企业会面临很多的问题，房地产企业的经营也会遭受一定的挫折，但是，只要合理进行税收筹划，营改增必定是推进企业发展的重要保障。
参考文献：
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房地产企业增值税税收筹划范文第4篇
[关键词]新会计准则 房地产企业 税收筹划
一、引言
房地产行业是国家经济发展的重要支柱，也是纳税大户，房地产开发从立项、建设到销售涉及到十多种税，占我国实体税税种的半数以上。2007年以来，国家为规范房地产行业发展，相继出台了房地产企业土地增值税全面清算、房地产企业所得税预缴比例等相关文件规定，《企业会计准则第3号——投资性房地产》也第一次出现在我国会计准则体系当中，就企业投资性房地产的确认、计量、披露提出了明确要求。面临国家宏观调控政策和市场竞争对手的双重压力，如何在新会计准则及税收法律政策框架下，有效降低税负以节约成本，已成为房地产企业纳税筹划工作的重要课题。
二、房地产企业税收筹划的必要性
1.房地产企业多元化业务与复杂的成本结构对税收筹划的迫切需求。与其他行业比较而言，房地产企业涉及的税种多，税负重，采取有效地税收筹划方案，减轻资金压力，降低成本，是房地产企业的迫切需要。首先，房地产企业的多元化业务需要精细的财税管理。房地产行业的开发经营活动涉及到规划设计、征地拆迁、房产建造、经营销售等诸多范畴，经营内容广泛，经营业务多元，管理流程复杂，必须采取与之适应的财税管理模式才能有效控制税负成本。其次，房地产企业成本、费用结构复杂。比如：开发成本内容包括：征地拆迁费、基础设施建设费等；经营成本则主要涉及到土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本等。这些都要求房地产企业进一步完善税收筹划方案，节约经营成本。
2. 新会计准则背景下房地产企业税收筹划调整的必要性。随着新的会计准则体系的确立，《企业会计准则第3号——投资性房地产》、《企业会计准则第15号——建造合同》等法规的出台都为房地产企业财税方案的调整提出了新的要求。比如：会计准则所提供的会计政策如投资性房地产计量基础、存货计价方法的选择，在一定范围内赋予了企业选择税收的权利，使房地产企业可立足于节税角度进行税收筹划；此外，新会计准则要求采用资产负债法对所得税进行会计处理，新会计概念、会计工具在会计核算中的应用，也要求企业在面临税收筹划时考虑到更多的问题，重新规划和考量企业税收筹划方案。
三、房地产企业税收筹划的具体思考
1.对企业所得税的税收筹划。根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的相关规定，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案，或已开始投入使用，或已取得了初始产权证明，均视为开发产品完工。在此情况下，已完工的开发产品须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税，而非按照计税毛利率的方式来计算。针对于此，房地产企业在经营过程中应注意文件规定的完工条件，充分利用税法规定的税前扣除项目包括财产保险、失业保险、工伤保险、营业税及附加等，推迟完工时间，合法应用迟延纳税的筹划，延迟纳税时间，使货币的时间价值得到有效发挥，进而达到缓解企业资金压力的效果。
2.对土地增值税的纳税筹划。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%至60%不等，是房地产企业税负的主要部分。把握土地增值税的税率特点及有关优惠政策，应用税收筹划手段，适用低税率或享受免税待遇，对降低房地产企业经营成本极为重要。首先，要合理利用土地增值税的征税范围界定进行税收筹划。具体来说，判定属于土地增值税征税范围的标准有三条：对转让土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税；对国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的转让行为征税；不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。由此，房地产企业可以采取房地产代建房形式，在开发项目之初确定最终用户，定向开发，合作建房，开发完成后收取劳务收入性质的代建资金或建成后按比例分房自用，期间就不会出现房地产权属的转移，避开土地增值税的征税范围，达到减轻税负的目的。此外，房地产企业还可以分离装修费用、折扣价销售商品房等方式来加快资金回笼，降低增值额达到减税的目的；或是适当追加项目投资，如增加园林绿化投入，提高住宅配套设施标准等，在提升品牌美誉度、促进销售的同时，也可以增加可扣除项目的金额，减少应付税额。
3.对房地产企业销售收入的税收筹划。不动产销售是房地产企业的主要收入来源。新企业会计准则中的收入准则严格规定了企业销售收入的确认条件，但也为房地产企业的延迟收入确认时间带来了税收筹划空间。准则规定，不动产的销售以不动产的法定所有权转让后确认收入。但从房地产销售情况来看，由于房价趋势走高，单次付款较为困难，分期收款销售房产是目前房地产业销售的主要营销策略。对此，为体现会计的谨慎性原则，企业也应按合同约定的收款时间分次确认收入，结转成本，达到延迟收入确认时间和缴纳各种税款的目的，对于预售房款的会计处理也是如此。这样，一方面解决了房地产企业开发资金不足问题，同时还获取了税款资金的时间价值，侧面达到了节税的目的。
四、结语
新会计准则的和实施是中国会计业界与国际接轨的重要举措，也是中国会计改革的历史中的飞跃式进步。房地产企业作为资金密集型企业，财会人员尤其要重视新会计准则所带来的诸多变化，深入了解企业实际状况，熟练掌握国家税收法律规定，做好税收筹划工作，合法运用节税措施，解决企业纳税实务中的一些问题。
参考文献：
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房地产企业增值税税收筹划范文第5篇
[关键词]：房地产企业；税收；筹划
房地产开发企业在开发阶段涉及到的税收优惠政策主要有：
（1）营业税：企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为不属于营业税征收范围。（2）土地增值税：建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。以房地产进行投资联营，投资联营一方以土地（房地产）作价入股，将房地产转到所投资的联营企业中时，暂免征土地增值税。一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，免征土地增值税。房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。
1.税收筹划的必要性
房地产行业具有投入资金多、经营风险高、建设及销售周期长、涉税标的金额大、收益高见效慢等特点，因此，合理的税收筹划有利于房地产企业降低经营风险和纳税风险，以实现企业价值的最大化。具体来讲，房地产企业进行税收筹划的必要性在于：
1）房地产行业涉及的税种较多，税负较重。房地产行业涉及面较广，故房地产企业涉及的税种也较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、企业所得税、印花税、城镇土地使用税、契税等。
2）合理的税收筹划可降低房地产企业的管理成本。税收从某种意义上说是公司经营管理的一项成本，合理的税收筹划能够降低房地产企业的管理成本。如，房地产企业可以利用税制差异、税收优惠、税法弹性等方式达到迟纳、少纳甚至不纳税款的目的。
2.税收筹划的实际应用
房地产开发企业一般要缴纳的税收项目繁多，如筹划不当，会给企业带来沉重的税收负担。以下通过列举介绍几种常见的纳税筹划以供参考。
1）巧用起征点税收优惠进行税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其增值额按规定征税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应充分考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加税收负担的关系，以获取最大收益。
举例如下：某房地产公司从事普通标准住宅开发，2012年，出售一栋普通住宅楼，总面积10000万平方米，为建该楼支付土地出让金324万元，房地产开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，地方教育附加2%，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。
方案一：如销售单价定为2400元，收入总额=2400万元，建造成本=324 +1100（扣除了利息支出）=1424万元，房地产开发费用=1424×10%=142.4万元，加计扣除=1424×20%=284.8万元，营业税及附加=2400×5%×（1+7%+5%）=134.4万元，扣除项目合计=1424+142.4+284.8+134.4=1985.6万元，增值额=2400-1985.6=414.4万元，增值率=414.4/1985.6=20.87%，应交土地增值税414.4×30%-0=124.32万元，获利金额=2400-324-1100-100-134.4-124.32=617.28万元。
方案二： 如销售单价定为2370元，收入总额=2370万元，按以上计算营业税及附加=2370×5%×（1+7%+5%）=132.72万元，增值额=2370-1983.92=386.08万元，增值率=386.08/1983.92=19.46%，小于20%免缴土地增值税。获利金额=2370-324-1100-100-132.72=713.28万元。
两个方案比较：方案二比方案一要多获利713.28-617.28=96万元。由此我们可以计算出免税临界点：设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y，于是按照建造成本10%计算的房地产开发费用为0.1Y，加计20%的扣除额为0.2Y，允许扣除的税金为X×05%×（1+7%+5%）=0.056X，计算当增值率为20%时，[X-（1.3Y+0.056X）]/（1.3Y+0.056X）=20%，X=1.67238Y，那么我们通过临界点定价系数为1.67238，对房地产企业的销售单价的定价具有指导性意见。
2）变房地产销售为股权转让纳税筹划法
按照我国现行税法规定：股权转让只是股东权益的变化，原来企业仍然存续，没有发生房地产转让，不征土地增值税，不征营业税。如果购买方是法人企业，房地产企业就可以利用这一规定，先与购买方达成协议，以房产作价向购买方进行股权投资，后再以转让股权方式销售房产。
举例如下：甲房地公司是由两个自然人出资设立的有限责任公司，实收资本3000万元，以3000万元的价格取得一块土地10000平方米，随后进行房地产开发，投入开发费用2000万元，发生期间费用100万元，现在因金融危机再无力开发，准备以10000万元的价格转让给另一家乙房地产公司。
方案一：如转让在建项目，营业税及附加=10000×5.6%=560万元，土地增值额=（3000+2000）×130%+560=7060万元，增值额=10000-7060=2940万元，增值率=2940/7060=41.64%，应交土地增值税=2940×30%=882万元，印花税=10000×0.05%=5万元，企业所得税=（10000-5000-100-560-882-5）×25%=863.25万元，假设项目转让后，股东们将净利润全部分配，应缴纳的个人所得税=（10000-5000-100-560-882-5-865）×20%=517.6万元，应纳税总额=560+882+5+863.25+517.6=2827.85万元。
方案二：如转让股权，假设公司的资产总额5500万元，负债额2500万元，乙公司以7500万元购买甲公司全部股权并负责偿债，应缴纳印花税=10000×0.05%=5万元，个人所得税=（7500-3000）×20%=900万元，应纳税总额=5+900=905万元。
两个方案比较：方案二比方案一节约税费=2827.85-905=1922.85万元。
3）收入分散筹划法
收入分散筹划法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离、分散，以达到享用较低档的税率，合理降低税负。
举例如下：甲房地产企业出售一幢房屋，房屋价值1200万元，其中装修费用360万元，项目扣除金额720万元，销售房产营业税及附加率5. 6%，劳务合同营业税及附加率3. 4%，现有两种方案以供选择：
方案一：甲企业与购买方签订一份金额1200万元的房屋购销合同。增值额=1200 -720=480万元，增值率=480 /720 =66. 67%，土地增值税= 480×40%-720×5% =156万元，营业税及附加=1200×5. 6% =67.2万元，甲企业共应承担税负=156 +67.2 =223.2万元。
方案二：甲企业与购买方签订两份合同共计1200万元，其中一份购房合同金额注明840万元，另一份装修合同标明金额360万元，假设扣除项目金额仍为720万元，其中购房合同扣除项目金额为600万元，装修合同扣除项目金额（成本费用）为120万元。则甲企业增值额为840 -600= 240万元，增值率=240 /600=40%。土地增值税=240×30% =72万元，营业税金及附加=840×5. 6% +360×3. 4% =59.28万元，两份合同共应承担税费为72万元+59.28万元=131.28万元。
两个方案比较：方案二比方案一节约税费223.2-131.28=91.92万元。
4）妙用利息扣除进行税务筹划
税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
3.税收筹划应注意问题
房地产开发企业销售活动金额大，税负甚重， 税收筹划也较为复杂，因此，在税收筹划时应注意如下问题：
1）税收筹划应进行成本效益分析企业进行税收筹划，最终目标是为了合法节税，使企业收益最大化，因此要充分考虑投入与产出效益。2）税收筹划必须遵守税收法律、法规和政策税收筹划必须以依法纳税为前提，保证所筹划的纳税方案得到税务主管部门认可，否则将会承担相应的法律责任，给企业带来损失。
3）税收筹划应系统、通盘进行考虑在税收筹划时，不能仅把眼光盯在某一纳税最少的方案上，而应根据企业的总体发展目标去选择有助于企业发展，能增加企业总体利益的方案。
4）税收筹划应注意风险防范纳税人进行税收筹划时应充分考虑其所处外部环境条件的变迁，未来经济环境的发展趋势，国家政策、法律、法规的可能变动对企业经营活动的影响，在收益与风险之间进行必要的综合衡量，保证能够取得财务利益。
4.结语
总而言之，税收筹划是一项涉及面广而又复杂的专项工作，企业应当结合自身的具体环境和各种相互制约因素， 充分利用国家税收优惠政策，制定最优的税收筹划方案， 真正使税收筹划达到合理避税和降低税负，增加企业价值的作用。
[参考文献]：
[1]扬俊，罗峥编著・合法节税─新经理人税务筹划手册・中国纺织出版社， 2003年2月版・
房地产企业增值税税收筹划范文第6篇
关键词：房地产企业 税收筹划 风险控制
近十几年来，房地产业发展较为迅速，逐步成为推动国民经济快速发展的重要力量。作为资本密集型行业，房地产业从成立初期、拿地建设到销售等各环节涉税金额较大种类较多，且投资规模大经营流程复杂，税费支出在房地产企业总支出占比中约占五成，可见房地产业是重税行业。随着国家对房地产业的宏观调控政策及税收征管的持续加紧，房地产业的发展及税收管理方面均受到了一定程度的影响。合法合理的税收筹划能够有效规避税收风险，也能够使企业实现一定的节税效益。在此背景下探讨房地产业如何进行税收筹划有利于提升房地产企业财务效益并优化整体税负。
一、房地产企业税收筹划步骤及方法
首先，房地产企业税收筹划步骤一般可分为四个环节：整体把握企业及相应税收政策法规情况。了解自身风险偏好、财务状况等要素，清晰地把握当地税收法规及征收惯例；在对上述情况了解的基础上设计筹划方案，包含法规依据、注意事项及可能的税收风险等，考察其可行性，进行因素变动分析以严控税收风险；落实方案时应考虑企业价值最大化，保持与税务机关的良好沟通，及时修正执行偏差；总结时应注意评价税收筹划方案为往后筹划积累经验。
推迟纳税时间节点可使企业获得应纳税税额的时间价值，在当前通货膨胀条件下，递延纳税在实质上减轻了企业税负。如推迟确认收入尽早确认费用、加速折旧等使得企业前期少纳税额。
不同房地产项目主体遵循不同的税收规定。如分公司和子公司承担的税负不尽相同，分公司所得税由总公司汇总缴纳，而只承担土地增值税、营业税等，子公司则不同，作为独立法人主体，子公司也要承担所得税。分公司成立初期形成的亏损可用于抵减母公司税前利润从而降低企业整体税负，而子公司则自负盈亏，从此角度分析分公司于纳税而言更有利。再如房地产企业以新公司还是旧公司作为新项目开发主体也影响着所得税的缴纳，如果旧公司项目出现亏损，在旧公司开发新项目所获利润可用于弥补旧公司亏损，同样情况下新公司则不能。
税收临界点的存在可能使企业应纳税额达到临界点时应纳税额大幅提升，也可能有所减轻，如扣除限额、起征点、累进税率点等，不同级次的税率可能面临着从量变到质变的跳跃。其中起征点、免征额及各税率级次上下限等税基临界点可能引发企业税负质变，企业应充分认识自身税收优惠享有资格并积极申请，如建造的普通住宅增值率未超20%即可免征土地增值税。当企业应纳税额在临界点左右可适当调整以享受税收优惠，但如果差距偏大则应综合权衡成本利益。
在保证遵守现行税法及有关政策规定的情况下，可合理选择会计政策，调整企业成本费用以进行税收筹划。如选择资产折旧政策、费用合理分类等，房地产企业项目开发时间较长，通过合理划分小区的不同区间可有效利用普通住宅增值率20%有关的税收优惠条件。严格区分招待费、交通费、宣传费等以满足一定的纳税扣除标准。
二、房地产企业税收筹划应重点关注的税种
（一）企业所得税筹划
一是根据上述讨论，不同房地产企业应选择分、子公司等合适的组织形式，多数房地产企业从纳税风险角度考虑选择子公司形式，而从分公司在成立初期形成的亏损可抵减母公司税前利润角度分析则应选择分公司形式。此外，从所得税缴纳角度看，旧公司如果经营亏损，其亏损可在旧公司开发的新项目税前利润中予以抵减，而新公司则不具备此项条件。
二是房地产业所需资金较多，融资时可适当举债充分利用债务筹资的税盾效应，项目完工前贷款利息可计入开发成本，完工后亦可计入财务费用直接扣除，节税效益较为明显。
三是合理确定有限额扣除、全额扣除等可税前扣除项目及不得税前扣除项目，如工会经费保证在工资薪金总额的2%以内，业务宣传费和招待费等在特定比例内的部分才允许扣除，再如支付的罚金、股息红利等不得税前扣除。房地产企业应注意控制不得税前扣除项目的增加。
（二）土地增值税筹划
房地产企业面临较重的土地增值税负，该税种采用超额累进税率更加重了企业的税收负担，也使得土地增值税税收筹划显得尤为重要。以下是实务中应用较广的几种筹划方法：
增加成本进行筹划。税法规定房地产企业的成本可以加计扣除20%，费用可在成本的10%内扣除，通过增加成本减少增值率从而少征增值税，同时成本投入增加有利提升产品竞争力提升产品质量。此外，企业也可降低售价减少增值额，但数据推理表明在降低幅度或成本增幅相同的条件下，后者可使增值率降幅更大。
鉴于税法规定，因项目公司出售股权时其土地权属及房屋所有权并未变化，因而无须缴纳土地增值税，故可通过转让股权的形式节省该项税金及营业税。
组合不同的清算期间及不同的清算项目以进行筹划。根据规定，房地产企业应分期清算土地增值税，实务中地块及期间的不同划分将影响着企业整体的增值额，也为企业税收筹划提供了空间。
在房地产各业务环节分别成立相应公司以分散收入。如针对高端商业区、精装房等需装修项目专门成立建筑装修公司，通过与客户单独签订装修合同分离装修收入，减少土地增值税税基，避免增值额过高引发企业需按较高累进税率纳税的现象，装修收入不交土地增值税，只交营业税金及附加；针对商品房销售可专门成立销售公司以分离增值额减少增值率，以一个较低增值率的价格将商品房销售给销售公司，后者再以原定价格售出，此外成立公司的费用也能在计算土地增值税时予以加计扣除。再如针对向客户提供的物业管理服务收费可专门成立物业公司，避免营业收入中包含物业服务费及其他价外费用，切实降低房地产企业销售收入。
鉴于税务机关在纳税人取得预售许可证满三年仍未销售完毕的、出售比例占比85%以上或虽未超85%但剩余可售面积已全部出租或自用的等情况下可要求其清算土地增值税，房地产企业可合理安排销售许可证取得时间及销售进度，尽量获取延迟缴纳土地增值税的时间价值。
合理确定普通住宅项目定价。把握好土地增值税税率变动临界点，定价时应准确掌握好土地增值税的税率级次，提升企业税后净收益。如为了使普通住宅项目享受20%以下增值率免征土地增值税优惠政策，可依据土地增值税计算公式算出可免税的最高售价作为定价参考。
（三）营业税筹划
房地产行业主要在建筑业、租赁业、销售不动产、转让无形资产等四方面涉及缴纳营业税，税务筹划可从以下展开：一是利用不同行业税率差分离装修与销售业务收入，从而使其适用不同的税率，降低企业整体税负；可成立专门物业公司以剥离手续费、配套设施代收费等人价外费用，减少营业税计税总额从而降低税负。税法规定物业公司代收水电费等行为属于业务，可仅就其手续费收入征收营业税，这就为房地产企业对收取的价外费用进行筹划提供了空间；鉴于税法有规定，对以不动产、无形资产投资入股并参与被投资方利润分配、共担风险的行为不征收营业税，投资后转让股权的行为也不予征收，故房地产企业可考虑以作价入股的方式将其在建工程、商业楼或土地使用权等进行股权转让以有效利用税收优惠政策。
（四）“营改增”对房地产企业的影响
2015年底，“营改增”将全面覆盖我国多数行业，对房地产企业而言是机遇也是挑战。增值税和营业税作为两大主要流转税种，在征税环节和计税依据上存在诸多不同，增值税是价外税，可有效避免重复征税情况。一般而言，“营改增”将增加房地产企业开发成本，但若企业能够从施工单位或其他企业获取足够可抵扣进项税专用发票，理论上说也可整体上减轻企业税负。相信随着“营改增”改革的持续推进和完善，房地产企业的税负将会进一步减轻。
参考文献：
房地产企业增值税税收筹划范文第7篇
关键词：营改增 房地产企业 纳税筹划 可行性建议
在市场经济发展的新时期下，经济发展水平逐步提高，对我国的税收来说，逐渐朝着规模化与现代化的方向发展。而营业税改增值税是我国一项重大的税制改革，对各行各业的发展来说，都具有重要的影响。对房地产企业来说，推行全面的增值税与之前实施的营业税有诸多不同之处，对企业的财务会计与税务筹划工作都会产生极大的影响。因此，需要积极研究企业的营业税改增值税的相关政策，在新的经济环境与房地产政策的变化下，寻找出适合企业需要的纳税筹划的方法，以尽量减轻企业的纳税负担，从而提高房地产企业的经济效益。
一、对纳税筹划的简要概述
（一）纳税筹划的含义
一般来说，纳税筹划（Tax Planning），主要指的是通过对企业涉及到需要纳税的业务进行分析与筹划，来制作出一整套完整详细的纳税操作方案，进而来达到减轻企业纳税负担的目的，从而提高企业的整体经济效益。纳税筹划最早是起源于西方国家，原先是为企业的纳税策划提供一些建议，而在经济的发展与社会进步下，纳税筹划逐渐发展为一个成熟且稳定的行业。企业纳税筹划产生的原因，从其本质上来看还是源于经济利益的驱动，也就是说在为了追求经济主体利益最大化的基础上产生了企业的纳税筹划。
（二）纳税筹划的主要内容
企业的纳税筹划主要围绕企业的纳税工作而展开。所以，企业纳税筹划的主要内容也与企业的税收活动紧密联系在一起，包括企业的避税活动、节税活动、规避税收风险，转嫁筹划与实现企业的零风险等方面的内容。而企业进行纳税筹划的前提是需要在我国税法允许的范围内进行，不能够违背我国税法的有关规定。从避税的角度来说，所谓避税筹划的内容是相对于企业逃税而言的一个概念，主要指的是纳税人借助于合法的手段，利用税法中的政策漏洞或者是法律空白来获取有关的税收利益的筹划。所以说，企业开展避税筹划工作是没有违反法律规定的，当然在一定意义上也不符合法律的定义，所以说，避税是处在于两者间而开展的一个活动。而节税指的是纳税人在没有违反税法的前提下，利用税收政策中如起征点、免征额、减免税等等有关的优惠政策以及相应的税收惩罚等倾斜调控政策，借助于对企业的筹资、投资、经营等活动的筹划与安排，来做到实现减轻税负重担的目的。
二、营改增税收政策对房地产企业的影响
对于房地产企业来说，在营改增之前都需要缴纳营业税，而营业税又是属于价内税，就十分容易发生重复征税的问题。不管是对建筑业、房地产开发企业或者是销售的企业来说，房地产生产与发展链条上的分工越明确，重复征税的问题就越突出。因此，在采用营业税这个税种进行纳税时，就会在无形中加重房地产企业的纳税负担。而增值税最大的特点就是在符合一定的条件之后就可以抵扣相关的进项税额，也就是说在每个环节只需要对其增加的增值额的部分进行征税，因此能够有效的避免重复征税，在一定程度上能够减轻企业的税负重担。除此之外，在全面营改增实施后，增值税的进项税额抵扣的环节能够促使企业对其经营流程进行重新设计，能够将传统的粗犷式经营管理方式转变为精细化管理，进一步提高税收筹划的效率，从而达到降低企业税负的目的。
但是，从实际中来看，在全面营改增后，房地产企业在纳税中还是会面临许多棘手的问题。如以提供建筑劳务为主的房地产企业，对这类型的企业来说，购进业务较少，能够抵扣的进项税额就少，在营改增后如何设置一个合理的税率，来减轻企业的税负，这是需要深入研究的一个问题。对房地产开发企业来说，在其成本的构成中，土地成本在其中占据极大的部分。对一些企业来说，由于是政府直接收取土地的出让金，所以就不能够抵扣相关的进项税额，这就使得房地产开发企业的税负增加。另外，增值税纳税人根据企业规模与会计核算水平的不同，有一般纳税人与小规模纳税人的区分，而在全面营改增后，需取得增值税的专业发票才能够抵扣增值税进项税额，房地产企业在选择不同的纳税人时，就有可能会对企业的税负带来不同的影响，同时也会影响到企业自身的税负。因此，在营改增后，会对房地产企业的税负产生一定的影响。
三、营改增后房地产企业纳税筹划的重要性意义
开发建设是房地产企业生产经营的一个重要部分，项目的开发建设极大的影响着房地产企业的发展状况。房地产企业的开发主要分为五个阶段，每个阶段有各自需要完成的建设目标与规划，在每个不同的开发阶段都会遇到不同的风险，影响房地产企业的经营，而再加上建设项目的建设周期都较长、资金投入也比较大，因此会大大增加房地产经营的风险，也增加了纳税的风险性。此外，房地产行业是一个较为特殊的行业，房地产企业从拿到土地、开发建设、完工到销售等各个环节中都涉及到了纳税的问题。对于房地产企业来说，在一个项目开发建设的完整过程总可能会涉及到以下税种：耕地占用税、土地增值税、契税、城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税、个人所得税、企业所得税等等，可以看出所需要缴纳的税种是十分的多。而在全面营改增后，房地产企业的增值税的税率为11%，虽然税率的比例增加，但是由于增值税属于价外税的范畴，就能够对符合可抵扣的进项税额进行抵扣，从而降低企业的纳税总额，减轻企业的纳税成本，提高企业的经济效益。而要进行企业的进项税额的抵扣，就需要做好房地产企业的税收筹划的工作，以最大程度上提高企业的利润。
四、营改增后对房地产企业纳税筹划工作的建议
（一）关于房地产企业是否认定为一般纳税人的选择
在增值税中，按照一定的标准将企业划分为小规模纳税人与一般纳税人。二者不同的划分享有不同的纳税标准与不同的优惠。根据增值税的相关规定，年销售的应税额在500万元以上的纳税人或者是企业的会计核算水平符合相关的标准后就可以申请为一般纳税人，而不足500万元的则为小规模纳税人。小规模纳税人的房地产开发企业，可以按照5%的征收率来进行计税，但是不能够抵扣企业的进项税。而一般纳税人的增值税税率在11%，销售一些老项目为建议征收率5%。对于房地产企业来说，大部分都是符合一般纳税人的标准，而具体选择哪一种身份，就需要进行税收筹划工作，来仔细分析企业的资产规模、剩余货值、建筑成本以及企业的财务核算水平等方面的内容。在进行纳税筹划的分析后，如果房地产企业为小规模纳税人身份是比较有利于企业发展的，这时可通过控制企业的年度预售签约的进度，借助于分立、分拆的方式来降低房地产企业的年度销售额。
（二）选择适合的建筑服务提供商
房地产企业项目建设主要与建筑商打交道。对企业来说，房屋的主要成本在很大程度上是来源于土地与建筑的成本。因此，房地产企业在进行纳税筹划的时候，有一个需要考虑的问题就是企业能否抵扣增值税进项税额的前提就是所选择合作的建筑公司是否具备一般纳税人的标准。所以，企业在进行项目工程招标的时候，就需要对建筑上是否具备一般纳税人身份进行一个严格的审核。其次，在签订各类建筑工程合同的时候，要增加相应的发票条款，特别是在增值税专用发票的开具问题上，这是完善好自身增值税发票管理的前提，也是享有进项税额抵扣的关键所在。最后，还需要考虑在过渡阶段后签订的建安成本合同中成本是否有上涨的问题。这是因为建筑企业下的人工成本费用是无法取得增值税的进项发票的，这就会导致房地产企业的成本上升。因此，在选择建筑公司的时候，企业还需要对项目的人工成本目标进行有效的控制。
五、结束语
据上述的分析可知，营改增是我国税收体制改革中一项十分重大的决策，也是在新形势下供给侧改革的重要措施。在全面的营改增后，房地产企业需要认真的学习有关的税收政策，在企业纳税环境的变化下，能够积极的应对，做好税收筹划工作，从而提高自身的竞争力，降低经营成本，从而增加企业的经济效益，促进企业的长远发展。
参考文献：
[1]金晓云.“营改增”后房地产企业的税收筹划[J].中国乡镇企业会计.2015（5）：64-65
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[3]钮德明.房地产企业营改增后的税收筹划[J].现代经济信息.2015（19）：177-178
房地产企业增值税税收筹划范文第8篇
关键词：地产行业；土地增值税；纳税筹划
中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）09-0-01
土地增值税是就转让房地产所有权所取得的增值额征收的一种税，根据税法规定的四级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。它在房地产企业的税负中占有相当大的比重，对房地产企业收益有着重大影响。通过合理筹划降低税负，始终是企业不断追求的目标。近年来国家进一步加大了土地增值税清算工作的力度，势必对房地产企业的土地增值税的税收筹划有了更高的要求，为此探讨地产行业土地增值税纳税筹划具有重要的意义。
一、地产行业土地增值税纳税筹划的意义
纳税筹划又称合理避税，是指纳税人在符合国家法律及税收法规的前提下，为尽可能地取得节税利益，事前选择税收利益最大化的纳税方案来组织企业生产、经营和投资、理财活动的一种筹划行为。土地增值税对房地产开发企业而言，是个税负较重的税种，再加上国家轮番出台的政策，更使得房地产开发企业的压力变大。因此对土地增值税进行合理地税收筹划，有利于降低企业的营业成本，增加企业净收益；有利于完善税法，填补漏洞。有利于提升地产企业的会计管理水平与经营管理水平；有利于推动地产企业的可持续发展，树立企业良好的社会形象。
二、地产行业土地增值税纳税筹划方法
笔者认为地产行业把握好增值率的节点，降低增值额，达到节约税金的目的，可以通过以下几个方面来进行纳税筹划：
（一）适度加大建造成本增大扣除项目金额
房地产企业为提高产品竞争能力，在市场接受的范围内，适当加大公共配套设施的投入，改善住房周边环境，增加房屋卖点，提高开发产品竞争能力。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，企业加大了建造成本就等于加大了可扣除项目金额，可扣除项目金额的增幅为建造成本的1.3倍，从而使增值率降低。如：某公司在开发产品中，增加了公共地下停车位的投入，解决了业主停车的需要。根据国税发[2009]31号第三十二条：企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。其建造成本可列扣除项目金额，降低了增值额和增值率，达到了不缴或少缴土地增值税的目的。
（二）对不同的增值率房产进行筹划
此方法主要是针对可能同时进行几处房地产的开发业务的企业，不同地区的开发成本受各种因素的影响也有所不同，这就导致各类房地产的增值额和增值率有所差别。如果对不同增值率的房地产合并核算，就有可能降低高增值率房产的适用税率，使税负下降。
（三）合理定价
根据土地增值税有关起征点的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的 20%，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在出售普通标准住宅的时候，就应该综合考虑提高销售价格带来的收益和放弃起征点优惠而增加的税收负担之间的权重。
（四）将房地产开发与销售分离，成立销售公司进行纳税筹划
通过设立房地产销售公司来运作，不会造成重复缴纳营业税。同时，还可以将土地增值额一分为二，分段计算土地增值税，从而降低增值额和增值率，达到降低土地增值税的目的。此外，设立销售公司后多了一道销售环节，增加了广告费、业务宣传费、业务招待费等税前扣除额，还可以减少应纳税所得额，降低所得税税负。但需要注意的是，房地产的定价一定要适当、合理。如果房地产销售公司与房地产开发公司属于关联企业，还要注意税法对关联企业之间交易的限制。
（五）利用代建房进行筹划
代建房是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故房地产开发企业取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税。由于建筑行业适用的税率是3%的比例税率，与土地增值税相比，税负明显较低，因此，如果房地产开发企业在开发之初便能确定最终的购买用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式。房地产开发企业可以用客户的名义取得土地使用权和购买各种材料、设备，注意从最终形式上来看房地产权属一定不能发生转移。实际运用本方法时，必须具体问题具体分析，这样才能减少纳税风险，降低税负。
以上是地产企业进行土地增值税税收筹划常用的几种方法，土地增值税筹划的途径和方法还有很多。通过上述筹划方案可知，任何一项税收筹划方案都有其两面性，在实际操作中，房地产应具体问题具体分析，灵活运用税收政策，必须考虑到获得税收利益的同时所付出的费用，综合比较两者间的得失，以获得更大的利益。
三、结束语
总之，随着国家税务总局对土地增值税清算规定的逐渐细化，房地产企业通过合理的税收筹划节省成本是必不可少的。税收筹划是一项具有综合性、技巧性和高技术含量的工作，需要同时高度熟悉企业运营和税收法规。企业应该通过合理合法的手段，找到不违反税法的筹划空间，综合考虑企业目标和实施成本，控制风险，才能减轻企业税负，增强自身竞争力。
参考文献：
[1]中国注册会计师协会.税法[M].经济科学出版社，2011.