房地产行业估值
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房地产行业估值范文第1篇
国家统计局最新公布全国房地产市场运行情况显示，今年一季度商品房销售面积1.13亿平方米，同比增长8.2%；销售金额5000多亿元，同比增长超过23%；3月份的房地产景气指数为94.74，回落幅度也明显减少，全国70个大中城市房屋销售价格环比略有上涨。
房地产市场在今年年初似乎有了回暖的迹象。市场人士普遍乐观，认为国内房地产行业已经度过“最冷”时刻。中金公司分析人士认为，3月份的数据，是从去年8月房价开始逐月下跌之后的首次反弹。进入二季度后，一、二线城市房屋销售量仍将保持较高水平，房价有望下半年见底，行业反转将进一步提升地产板块估值空间。
渤海证券分析师也认为，房地产行业将先于宏观经济走出调整。一方面，保经济增长需要拉动内需，商品房销售面积持续回升，则成为内需增长的重要组成部分。今年商品房销售面积将持续释放，尤其是在二季度。从目前来看，此前累积的商品房需求可使目前成交量持续到5月份，首次置业需求在二季度将持续反应。同时，改善型需求将进一步确保商品房销售面积的可持续性，预计今年全年商品房销售面积可能同比增长30%以上。而商品房销售面积回升，将带动房价企稳、新开工面积增加、房地产开发投资回升，房地产行业将进入景气回升阶段。
另一方面，从运行周期来看，房地产行业领先于宏观经济半年到一年。房地产行业景气转变快于宏观经济，而且，去年房地产行业就比宏观经济提前一个季度进入调整。从这一点来看，房地产行业也具备率先走出调整的条件。
基于一季度房地产市场出现回暖迹象，购房者消费心理有所改变，购房积极性提高，再加上每年的四五月份房地产市场进入惯例的销售旺季，市场机构纷纷调整对房地产行业的预期，给出“增持”评级。其中，三类房地产上市公司更值得关注：一是市场份额较高，而且提升能力较强的龙头公司；二是全国化程度较高，产品能够覆盖改善型需求和首次置业需求的公司；三是资金充裕、资源整合能力较强的公司。万科A（000002）、保利地产（600048）、招商地产(000024）、金地集团（600383）、金融街（000402）、浦东金桥（600639）等龙头公司被机构普遍看好。
房地产板块基本面向好可能性已经很大，但从盘面来看，沪深股市房地产板块个股前期涨幅，已在一定程度上反映了近阶段的房地产市场的回暖。
房地产行业估值范文第2篇
2009年，他管理的这只基金为投资者赚得21.78亿元，排在《投资者报》“2009年基金经理赚钱榜”165位混合型基金经理第3位。
他就是鹏华动力增长基金经理林宇坤。接受《投资者报》专访时，他刚从美国出差回来，正在倒时差。
2009年得与失
《投资者报》：2009年你如何看待自己的业绩？
林宇坤：去年是金融危机之后经济触底反弹的一年。年初开始，我这种判断就比较坚定，所以资产配置比较积极，仓位较高；尤其在二季度，很好地把握了金融、地产板块的机会。上半年，业绩非常好，但下半年业绩比较平庸。
《投资者报》：通过基金相关公开信息我看到，你下半年地产股配得比较多。
林宇坤：我得承认，这是自己认识的一个偏差。
去年年初，我去房地产公司调研，很多公司高管都非常悲观，但我当时判断，一线城市到2009年底可能就无房可卖了，后来行业的发展验证了我的观点。四季度，我认为房地产行业会起来，当时认为，房地产股还能成为一个领涨板块，实际是，地产行业量价齐升，但地产股涨得并不好，这是我判断上的错误。
房地产政策使得地产股从去年7月开始回落，出现资本市场与房地产行业不同步的现象。现在房地产上市公司，日子过得非常好，现金流比较充裕，产品销售很好，利润也非常好。所以，资本市场不一定完全正确，但我相信，从更长时间来看，还会反映在价值上。
《投资者报》：除了这个因素外，影响下半年业绩的还有什么？
林宇坤：中小盘股的表现远远超出我的预期。虽然当时也认为，小股票有阶段性机会，但没想到，从去年8月份到现在8个月里，小盘股行情一直没有扭转，这是比较少见的。
房地产投资哲学
《投资者报》：你说房地产股让你很难受，你如何看待该板块？
林宇坤：我对房地产股的看法跟一般人不太一样，因为我对房地产的理解是在大的宏观经济框架下的理解，看的是一个大趋势。
中国在国际上的优势依然是制造业，经济的动力还是城镇化带动的消费升级。虽然说大家一直在强调产业结构调整、产业升级等，但这是比较漫长的，因为，国内经济的创新氛围不是很浓，科技人才的创新能力、关键人才的培养等观念还不足，中国文化整体不是一个创新的文化，所以，这方面我并不乐观。
同时，由于资本管制导致投资渠道匮乏，使得地产成为投资工具，城市化使得房地产刚性需求快速释放，而货币过量发行，货币购买力导致价值重估。从更大的宏观框架看，在中国经济崛起过程中，我们的名义汇率盯住美元，去年美元贬值很快，所以，如果我们的名义汇率不变，实际汇率肯定会变，贸易价格被重估，使得实际汇率升值。这样，供给弹性最小的土地，重估空间更大，房地产价格上涨，只是支持购买力变化而已。
《投资者报》：你对房地产比较乐观？
林宇坤：是的。但股票是另一回事，房地产业起码还有5到7年的黄金期，远远没到拐点。
《投资者报》：但大家似乎对房地产股比较犹豫。
林宇坤：房地产政策还不明朗，而且，全国的舆论都在打压房价。但客观规律又使得房地产要涨。这就导致一把利剑始终悬在头上，在利剑没有落下之前，始终制约房地产的估值水平。现在，房地产板块估值仅次于银行。银行是出于对坏账的担心，而且现在该行业进入成熟期，使得估值比较低，但房地产还有很大的成长性，这么低的估值不太正常，这就反映了一个政策风险的折价。
《投资者报》：如何看待房地产投资机会？
林宇坤：我认为房地产的投资机会可以着重关注，短期可能还处于一个胶着的状态，但调整的空间有限。因为去年7月份到现在，已经下跌30%。
便宜才是硬道理
《投资者报》：你对房地产行业的理解是否代表了你的思考习惯？
林宇坤：我的投资哲学，就是秉承对宏观经济和行业的理解，价值为体，趋势为用，根本是要看估值水平的高低。比如，现在炒的是主题股，包括很多中小市值股票，我很少参与，因为，从成熟市场的标准来看，这些纯属流动性缺乏之下的炒作。我觉得这与价值投资背离。
《投资者报》：你擅长趋势投资，现在岂不是很难受？
林宇坤：是的。震荡市需要精雕细刻，像我现在就比较被动，一是规模大，很难投资那些小股票；第二个方面，我坚信，便宜的东西才能给投资者带来更大的回报。
《投资者报》：“便宜”是指估值吧?
林宇坤：对。可能有人认为，估值并不是唯一的条件，但是我始终认为，财务健康、估值低的公司，终会有不错的回报。如果从较长时间看，就能证明这一点，全世界都在搞价值投资，我们没有理由靠炒作独步市场。
《投资者报》：是不是由于这个原因，你去年医药股配得比较少？
林宇坤：去年一季度挺多的，下半年少了一些。其实我很看好医药股，当时是我资产配置中的一个偏差，并不是我认为贵，医药股相对来说不是特别贵，估值在40倍以内，我觉得都是比较正常的。因为这个行业处于一个快速发展的阶段，也没有周期性。
《投资者报》：很多人说4、5月份，大盘股会有所表现。
林宇坤：我觉得大盘股还会有相对收益的，毕竟大部分股票调整的空间相对有限。但绝对收益有多少，我不敢说，毕竟政策是以适时退出为主基调，市场整体流动性也不是很充裕。
房地产行业估值范文第3篇
经济平稳运行 货币政策预期明确
经济增速平稳 通胀逐步见顶
总体来说，今年一季度国内宏观经济运行平稳，但二季度出现了比较明显的下行趋势，预计三季度经济整体保持相对低位，但并无较大的下落风险。根据渤海证券宏观经济预测，预计工业增加值将在7――8月同比见底，环比保持稳定，消费缺乏大幅走强推动力但整体仍偏好，投资仍将是下半年经济增长的主要驱动力，对外贸易仍将保持稳定增长。从推动经济增长的三驾马车来看，短期不存在较大幅度降温的可能性。2011年1――5月，固定资产投资额90254.5亿元，同比增长25.8%，略大于去年全年整体增速24.5%。投资保持平稳增长，仍是经济增长的主要推动力。
消费依旧快速增长，我国当前处于城市化快速推进的阶段，人均GDP跨越4000美元，客观上存在消费升级的需求，消费保持较高的增速有坚实的经济基础。2011年1――5月，社会消费品零售总额71268亿元，同比增长16.6%，略低于去年整体增速18.3%。总体来看，消费依旧保持平稳增长。
从对外贸易来看，短期内贸易形势不会发生重大变化。2011年1――5月，进出口贸易总额14015.87亿美元，同比增长27.38%。发达国家经济体仍处于缓慢复苏过程中，需求保持旺盛。
经济保持平稳增长的同时，受各种因素的影响，去年以来通胀压力逐步增大，从去年四季度开始，央行逐步收紧货币供应量，2011年5月，M2余额763394.5亿元，同比增长15.1%，增速逐步回落。
2011年1――5月，居民消费价格指数高位运行，平均上升5.2%，5月CPI达到5.5%，创几年来新高。
根据渤海证券宏观方面的预测，预计CPI将在6、7月份达到峰值，下半年由于翘尾因素的回落以及新涨价因素得到遏制，居民消费价格涨幅将高位回落。
从紧货币政策仍将持续政策预期明确
今年二季度以来，央行多次动用货币政策工具。分别于4月21日、5月18日、6月20日共三次提高存款准备金率，每次提高0.5个百分点，大型金融机构存款准备金率由20.0%提高到21.5%的历史峰值。2011年4月6日，继去年末至今年初三次加息后，央行再次提高基准利率0.25个百分点，调整后一年期存款利率达到3.25%。
今年以来从紧的货币政策下，房地产行业受到较大影响，一方面，房地产企业更难从银行获取开发贷款，房地产开发资金来源中，国内贷款增速下降，年初以来贷款在总资金来源中的比例也逐步下降。另一方面，随着存款准备金率的逐步提高，银行资金紧张，个人购房贷款获取难度增大，贷款成数降低且不再有利率优惠，房地产市场成交受到较大影响。
根据渤海宏观方面的预测，预计未来仍有1――2次加息及提高存款准备金率，由于房地产企业对从紧货币政策已有充分的调整时间，而构成当前房产销售主力的刚性需求对利率的相关性不强，因此整体来说对房地产市场的影响不大。对于房地产板块的投资机会来说，加息及提高存款准备金率等突发性事件导致的房地产估值水平的突然下降，反而给投资者提供了低位吸纳的机会。
房地产调控政策基本见底
政策效果逐步显现
从去年开始的房地产调控经历了三轮政策，已持续一年多时间，在房地产市场供给、需求与市场监管等各方面都出台了一系列政策措施，进入今年四、五月份以来，房地产调控效果初步显现，主要表现在房价基本得到遏制、市场成交处于低位、土地市场降温。无论从房地产开发投资以及新开工面积，还是从房屋销售面积及企业资金来源来看，当前的房地产市场仍然处于调整期。房地产开发综合景气指数去年四月从高点回落，近期虽有小幅回升，但主要是受保障房开发的影响，预计未来仍将继续下行。
房屋销售价格指数在2009年12月达到峰值后逐步回落，2011年4月降到近两年低点，表明在房地产调控作用下，房价过快涨幅基本得到遏制，房地产调控效果逐步显现。
房价的调整总是从涨幅较高、绝对值较高的一线城市开始，今年以来，房价下降的新闻时常见诸报端，北京、深圳、上海等一线城市的部分项目价格下降或低于周边市场开盘。虽然房价总体并未明显下降，但在市场成交维持低位、未来商品房供应量增大、保障房大量开工等影响下，房价下降的市场趋势逐步明确。
从房地产市场的先行指标土地市场来看，相关机构的监测数据显示，受房地产调控政策影响，1-5月全国128个城市土地出让金相比去年同期下滑了5%，其中住宅土地出让金下滑14%，北京、上海等一线城市的下滑幅度更为明显。土地市场降温的另一个表现是土地成交溢价率降低，部分地块出现流拍。另一方面，房地产在经济中的地位短期难以改变，房地产开发投资对固定资产投资的拉动作用明显，2011年1-5月，房地产开发投资额占固定资产投资的比例为20.76%，为2009年以来高点。
二季度经济出现了降温趋势，在通胀水平保持高位的情况下，经济仍有陷入滞涨或是硬着陆的风险，由于房地产市场正在朝调控的预期方向变化，效果初显，为避免房地产行业整体萧条可能对经济产生不利影响，在房价不暴涨的条件下，未来出台新的房地产调控政策的必要性不大，新调控的可能性很小。
保障房改变行业格局
保障房的大规模开工是影响房地产行业格局的重大因素，由于保障房低价、低利润率的特点，上市公司要从保障房建设获取利润相当困难，积极开展保障房建设更多的成为房地产企业的社会责任。
据统计，截至5月底，全国房地产开工率为34%，资金是保障房开工率低、建设进度缓慢的主要原因，国家发改委日前的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》明确，允许投融资平台企业申请发行企业债券筹措资金，所募集资金应优先用于各地保障性住房建设。
由于保障房市场巨大，许多资金雄厚的房企表态要进军保障房市场，但保障房属于微利，回报周期较长，很多开发商参与保障房建设主要是为了与政府建立良好的关系。为解决保障房建设难题，未来可能有更多偏向于保障房建设的优惠政策，这对参与保障房建设的公司构成利好。预计三、四季度保障房仍将是主题投资的热点题材，各种政策性事件都将给积极参与保障房建设的公司带来阶段性机会。
房地产行业投资策略分析
房地产板块的市场估值处于历史低位
就自身估值来看，目前房地行业PE为20倍，处于历史低位，属于估值洼地。从一线地产公司万科A、招商地产、金地集团等的历史估值来看，当前也处于底部。
今年以来，房地产指数跑赢大盘，我们认为主要是在调控政策的压力下，房地产估值一直保持低水平，在市场整体调整的背景下，房地产板块能保留更高的安全边际。
投资策略
房地产行业估值范文第4篇
关键词：公允价值 房地产企业 利润
一、引言
我国会计的计量模式中公允价值计量模式是在2006年开始的。早在1998年它就被首次引入我国，但在2001年却因故被取消，直至2006年为了与国际计量模式发展的主流相接轨，我国又再次在非货币易、资产减值、债务重组等多个具体准则中引入该属性，此后我国才正式进入公允价值会计时代。截止今天公允价值已经正式实施了七年，但在这七年实践中逐步暴露出许多问题，准则的不完善、金融市场的不稳定、技术不成熟、企业的管理成本较高、相关人员的综合素质低等，致使公允价值经常被人们利用操纵利润的一种方式。由于这些问题，使得公允价值的运用有争议，导致许多公司没有采用公允价值进行计量。本文对采用公允价值计量模式的房地产企业对利润的影响进行研究，研究结果希望对如何选取计量模式的上市公司有所启示，对准则的完善、制度的制定、法规的规范有一定的指导意义。
二、文献综述
（一）国外文献 1991年国际会计准则委员会规定金融机构采用公允价值确认、计量、报告、披露金融工具。2006年《公允价值计量》明确要求使用者对金融资产采用公允价值计量。2007年初美国公司尤其是银行及金融机构被《金融资产和金融负债的公允价值选择》强制要求采用公允价值计量特定的金融负债和资产。2008年底次贷危机后，美国金融界要求相关机构取消公允价值运用，随后SEC 《Study on Mark - to-Market Accounting》，指出若停止使用公允价值，将会因资产透明度降低，使投资者对其减少投资欲望。2009年，美国财务会计准则委员会决定，金融机构可以自由选择资产的计量模式，可以不强制采用公允价值计量模式，且若可证明不流动市场价格不正常，就能为资产选择更为合理的估价方法，此后金融机构在资产计价方面得到了更多的选择。Olson （1992）认为“对银行的投资组合采用市值计量可以解决历史成本计量下累积的隐性差异，有利于强化外部监管，能够更好地保护储户（投资者）的利益。”Daniel R. Brickne（1999）通过对金融业数据的分析，提出市场预期会影响企业公允价值的披露。James Cataldo和Morris McInnes（2009）指出，公允价值计量模式的引入能够向投资者提供更有用的信息。
（二）国内文献 杨晓军和卢永华（2000）指出：公允价值是公平且没有关联的双方在平等市场下，对交易物所订立的双方均可接受的公平价格。秦永虎（2007）指出在实际运用中，只有根据会计信息使用者的实际具体的需求，并配合充分的资源，才能使公允价值的可靠性得到更好地体现，否则公允价值计量将无法得出绝对准确的信息。潘立新和翟潇璐（2007）研究认为，投资性房地产采用公允价值计量能保持利润的稳步增长。曾文兰（2007）研究发现投资性房地产采用公允价值计量模式能反映市场价值和创利能力。徐玉德（2009）认为专业评估为公允价值提供坚实的后盾，使其具有更高的可靠性。孔霞（2010）主要研究房地产行业公允价值计量的运用所带来的影响，指出新会计准则能够为房地产行业的发展创造透明的市场环境，促进不同类型物业的发展。
三、研究设计
（一）研究假设 以上研究都是基于采用公允价值计量后对准则的实施产生的影响，数据多数是实施公允价值时的数据，所以本文从房地产行业入手，选取2010年、2011年和2012年的数据进行研究，提出假设1：
假设1：公司业绩波动的程度随着公允价值计量模式运用的时间增长而逐渐减弱
陈敏、柴斌锋（2011）从投资性房地产角度对我国上市公司2009年年报进行研究，研究表明投资性房地产采用公允价值计量导致净利润和净资产显著正相关。采用公允价值计量的不仅有投资性房地产，还有金融工具、债务重组等。所以本文采用能全面代替公允价值计量所产生的影响的公允价值变动损益，来研究公允价值计量模式的引入是否对利润有影响。因此提出假设2：
假设2：采用公允价值计量对上市公司的利润产生正向影响
（二）样本数据 本文选用房地产企业的数据作为样本进行研究。截至2013年2月，在沪深上市的房地产公司有161家，由于其中许多公司未采用公允价值计量，或是披露数据不完整，排除这些公司，最终选取数据较为完整的31家公司进行分析表（1）。数据来自新浪财经、巨潮资讯网站和证券交易所公布的上市公司年报，采用 SPSS19.0 软件和 EXCEL 2007进行数据的处理。
（三）变量定义 （1）因变量。净资产收益率变动（ROE）：选择两个会计年度之间净资产收益率变动ROE作为因变量，即可了解公允价值的运用对利润的影响也可从间接方面了解公允价值的引入与盈余管理之间的关系。净利润：本文主要研究公允价值与利润之间的关系，所以用净利润指标来分析公允价值对利润的影响，并建立回归方程，分析影响程度的大小。（2）自变量。公允价值变动损益变动（IVE）：用公允价值变动损益变动来表示上一年与本年公允价值变动损益之差。营业收入变动（S）：用营业收入变动表示上一年与本年营业收入之差。营业收入能够说明公司生产经营规模、利润增长点的能力。公允价值变动损益变动占利润总额的比率（IVPR）：用这个比率来代表公允价值变动损益变动占利润总额的比率，了解房地产行业公允价值变动损益变动对利润的影响。公允价值变动损益：用损益表中的“公允价值变动收益”科目作为房地产企业应用公允价值的衡量变量。营业利润：营业利润包括了公允价值的影响，所以也选作一个变量。投资性房地产：房地产行业，受公允价值计量影响较大的就是投资性房地产，所以也当作变量。加权平均资产收益率：总资产收益率=净利润÷平均总资产×100%。（3）控制变量。由于各上市公司的情况不一，因此我们引入了控制变量，以使模型更能反映本文的研究主体。本文参照了 Beasley（1996）提出的控制变量，以及我国学者研究盈余管理所提出的控制变量。公允价值的引入主要反映在企业资产增值与减值，且具有盈余管理动机的公司更倾向于利用短期投资谋取收益，分别考虑了如下的变量：公司规模Ln（Asset）：用总资产的自然对数 Ln（Asset）来表示。在本文研究过程中，我们认为公司规模是影响房地产行业获取利润的因素之一。公司的风险水平：用资产负债率（ALR）来表示。具体变量定义见表（2）。
（四）模型构建 根据研究假设建立如下回归模型。
Yn=？鄣0+？鄣1Xn+？鄣2Sn+？鄣3Zn+？鄣4In （1）
加入控制变量后的模型为：
Yn=？鄣0+？鄣1Xn+？鄣2Sn+？鄣3Zn+？鄣4In+？鄣5An+？鄣6Bn （2）
其中：n=1，2，3 分别代表2010、2011、2012年数据；Xn代表2010、2011、2012年公允价值变动损益；Sn代表2010、2011、2012年营业利润；Zn代表2010、2011、2012年投资性房地产；In代表2010、2011、2012年加权平均资产收益率；Yn代表2010、2011、2012年净利润；An代表2010、2011、2012年总资产的自然对数；Bn代表2010、2011、2012年的资产负债率。
四、实证检验分析
（一）描述性统计 表（3）列示了2011和2012年全体样本的净资产收益率变动、营业收入变动、公允价值变动损益变动、公司规模、公司风险水平的描述性数据。从ROE上看，2012年标准差小于2011年，说明使用了公允价值后上市公司业绩波动程度减弱了，由此可验证假设H1成立。从S 上看，2012年的标准差大于2011年，同时，2012年IVE均值、最大值、最小值标准差均大于2011年，这可能是由于随着经济的发展，房地产走势呈现好的趋势，资产的公允价值大幅上涨。但由于2012年IVPR各值均比2011年小，可能是由于2012年营业外收入较高，增加了利润总额，使得在公允价值变动损益较大的情况下，IVPR小于2011年。为了验证房地产行业公允价值对利润的影响，我们运用SPSS19进行回归分析，采用的多元线性回归分析方法，对2010、2011、2012三年的数据进行回归见表（4）。从净利润的各年度的各项数值上来看，其利润平均值的绝对值变化不大，其标准差变化幅度较大，说明在使用公允价值计量后，利润在各年度之间存在着一定范围内的波动。公允价值变动损益的增长幅度与净利润的增长幅度一致，这也说明了公允价值对利润产生正向影响，验证了本文假设2。
（二）相关性分析 从表（5）中可以看出，2010年、2011、2012三年营业利润与净利润的相关性都很高，也具有显著性。2011年、2012年净资产收益率与净利润、营业利润的相关性显著。2011与2012年投资性房地产与公允价值变动损益的相关性也显著。从表（6）中可以看出，模型1的拟合程度较好，可以解释变量之间的关系。从表（7）中可以看出，三年模型2的拟合程度较好，可以解释变量之间的关系。
（三）回归分析 表（8）所显示的是模型的回归系数检验结果，分别用三年的样本数据来进行验证。本次回归所用的是逐步回归，因此，己经将进入方程并且通过检验的变量直接显示在表中。从检验结果来看，2010和2011年营业利润与净资产收益率显著，2012年仅有营业利润显著。综上，三年公允价值变动损益均未进入模型，这在一定程度上，可以认为房地产行业公允价值变动损益对利润不具有显著性的影响。因此假设2不成立。在加入两个控制变量后，表（9）显示结果同模型1的结果，说明模型具有一定的稳定性，同时也说明房地产企业公允价值变动损益对净利润的影响较小，不具有显著性。
五、结论与建议
本文研究得出以下的结论：（1）公允价值估值存在不可靠性。由于客观原因有时只能由交易双方选择一个参照物去估算交易物的信息，而现今我国的估计技术不完善，虽然有一定的准则作为估值指引，但是估值技术仍然存在很大的个人主观因素。（2）会计法律法规的不完善。我国在公允价值的实际运用中，指导性的准则、法规等缺乏。一方面，由于法律法规的强制规定较少，在实际的运用中，许多公司没有采用或者没有全部采用公允价值确认会计事项。同时也因为没有对估值技术、金融性资产的市场划分等给予确定性的法律标准，使得公允价值的使用存在一定的混乱。另一方面，参与企业财务信息的生产及披露过程的人员很多，使得公允价值的运用真实可靠出现了不确定性。会计法规的不完善使得处罚力度及范围威慑力不足，导致出现操纵利润的现象，危害利益相关者的利益。（3）公司管理内部控制及管理机制不完善。法律作为调节宏观市场的工具，是必不可少的。除此之外，企业自身内部应该有一定的规范，内部控制缺失。本文提出以下建议：（1）加强人力资源的教育与培训。按国家对会计人员的要求，每年至少进行一次继续教育培训。有效提高会计人员的综合素质。估价是公允价值运用的重要环节，对于评估人员估值原理、技术的培训、法律法则、公司章程的培训相当的重要。估值人员需要掌握整个行业的市场信息，需要很宽的知识面，才能得出高水平的估值。（2）加强公司内部控制。对公司进行环境控制，进行风险评估，加强控制活动，加强信息与沟通，进行监控等措施。（3）完善有关的法规和准则。在有关会计的每个环节内，都需要法律法规的监督。不论是基层人员、管理者、会计师、审计师、还是信息使用者都需要会计法律法规去规范其行为。且国家有关部门应该制定相关的准则指导估值技术使用，使会计估值技术发展更加的健康，使公允价值的计量更加科学可靠。
*本文系天津哲学社科基金项目“国企跨国投资风险预警及实证研究”（项目编号：TJGL13-014）的阶段性成果
参考文献：
[1]潘立新、翟潇璐：《浅谈公允价值计量投资性房地产》，《财会通讯》2007年第12期。
[2]徐玉德：《会计计量理论与实务》，商务印刷馆2009年版。
[3]James Cataldo，Morris McInnes：《从净收益视角看公允价值和历史成本计量属性的作用》，《会计研究》2009年第7期。
房地产行业估值范文第5篇
自2007年以来，上证指数连创新高。截至5月18日，沪深300指数涨幅已达到82.68％，
而地产指数涨幅仅75.66％，在整个证券市场如火如荼的大势下，房地产板块作为人民币升值的最直接受益者，并未体现出领涨领跌的作用。随着行情向纵深发展，房地产板块的“洼地”效应显然已被更多的资金所关注。
房产板块启动在即
房地产板块的启动，近来已有迹象。
央行宣布从5月19日起，分别上调金融机构人民币存、贷款基准利率0.27个百分点与0.18个百分点。同时于6月5日起上调存款类金融机构人民币存款准备金0.5个百分点。这是央行今年以来的第二次加息，以及第五次提高存款准备金率。同时是10年来首次，同时宣布加息和上调存款准备金率。
此外，从5月21日起，银行间外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分之三扩大到千分之五。紧缩政策和人民币升值的PK，似乎已抵消了对房产股的负面影响。
从过往的经验来看，加息对房地产市场的影响通常较为负面，负面因素主要来自于加息对购房需求的抑制。不过此次贷款利率仅上调0.18个百分点，从加息幅度看，无论是对房地产公司还是对购房人，所带来的影响都较为有限。加息后的第一个交易日，市场低开高走，其中一部分房产股相当强势，如较为市场看好的万科、苏宁环球、华业地产等均快速反弹。
联合证券的房产分析师鱼普华认为，当前推动房地产行业快速发展的主要动力仍来自于需求的强劲增长。供需之间的缺口从2005年以来就持续存在，而2003年以来紧缩地根的宏观调控政策进一步导致了供需的不平衡。需求的快速增长，将为行业内大多数企业的快速发展提供良好的空间。
另一方面，人民币升值以来，国内流动性泛滥的问题与日俱增，这也与亚洲其他新兴经济国家和地区货币升值经验相同。虽然央行在持续地努力对冲过多的流动性，但只要人民币升值趋势不止，流动性泛滥的问题就很难根本解决。从亚洲其他新兴经济国家和地区货币升值后，导致货币投放量大幅增长，从而导致资本品价格被不断重估的经验来看，国内房价上涨的趋势似乎也很难被本次加息所打断。
鱼普华认为，虽然对房地产行业的调控仍未结束，但调控的目的并不是要抑制行业的发展，而是要帮助行业的发展更为持续和健康。无论从业绩高增长，还是从人民币升值带来资本品价格持续重估的角度，地产股都有较多的投资机会值得我们积极把握。
同时也有部分房产分析师认为，2006年以来的这轮牛市行情，已创造了巨大的财富效应，其中部分资金将流向房地产市场，制造新一轮流动性驱动的房地产旺市。
从市场表现来看，自2006年8月份房地产板块启动以来至2006年末，房地产板块累计涨幅已经偏高。据天相证券投资分析系统统计，自2006年8月8日～12月29日，上证指数涨幅72.90％，沪深300指数涨幅66.74％，而地产指数涨幅已达107.16％，房地产板块整体估值水平的显著提升，积累了市场调整的压力，自2007年以后趋于疲弱。在休整了几个月后，房地产板块相对于其他板块所存在的“洼地”效应又渐趋明显。从估值上看，不少股票已具备投资吸引力。
投资机会在哪里
投资策略方面，建议投资者关注四类公司，分别是行业龙头公司，二、三线优质公司，商业类地产公司，以及资产注入的公司。
第一个投资机会来自于龙头公司的业绩增长。这类公司具备长期投资价值。在宏观调控已成常态的前提下，广大中小型开发商面临着“银根”、“地根”收紧的严重考验和生存压力，因而行业整合将成为未来房产市场的一种趋势。以万科A、招商地产、金地集团、华侨城A等为代表的优质龙头股，其项目储备丰厚、经营管理水平较高、业绩持续稳定增长，同时还具有强大的资金实力、品牌价值，这些公司将在未来的行业整合中获益。
第二个投资机会来自于二、三线房产公司。建议投资者重点关注二、三线的区域龙头公司以及业绩有望迅猛增长的公司。这些公司虽从行业的整合中获益不大，但其质地优良，成长性看好，也是业内重点关注的房地产行业上市公司。
更重要的是，这类二、三线公司的估值水平相对于一线蓝筹股来说，明显出现低估的迹象。因此，在一线房地产企业股票价格整体并不便宜的情况下，以华发股份、亿城股份、名流置业和万通先锋等为代表的二、三线地产公司的投资机会凸显。
第三个投资机会是本币升值情况下的商业类地产公司，比如陆家嘴、金融街等商业地产公司。通常来说货币升值对于房地产行业中这类公司带来的积极影响最大，其资产重估价值较高。此外，房地产业的宏观调控的影响主要是针对开发类企业，由于目前商业地产并未涉及到国计民生，因此，政府调控政策对商业类地产公司影响有限。
第四个投资机会主要和资产注入相关。二线房地产公司可通过资产注入等方式，跻身一线房地产公司行列，比如苏宁环球、华业地产、ST昆百大、深宝恒等公司，均值得关注。
以深宝恒为例，公司股改时，中粮集团承诺将以深宝恒作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式，使深宝恒成为具有品牌优势的房地产开发商。虽然现在大股东已采取初步动作，但不少分析师认为，伴随着时间的推移，后续的措施以及承诺相关事宜将逐步被提到议事日程上来。
此外，建议投资者密切关注民营企业类上市公司。由于土地实行“招拍挂”，央企及国企的拿地能力优势已并不十分明显，同时由于证券市场的健康发展，公司大股东会有将资产注入到上市公司的意愿，民营企业在注入资产时要比央企和国企更为简捷。从这个角度说，民营企业的上市公司更应受到投资者关注。
至于风险，建议大家关注土地增值税细则以及商品房预售款专项账户管理政策是否出台。这些政策可能会在短期内加大房地产板块的波动。
基金增持二、三线地产股
从资金面来看，基金一季度增持二、三线房产公司较为明显。也有不少基金经理近期向记者表示，已重新加强了房产股配置。 根据基金一季度季报，总体上，2007年一季度和2006年四季度末相比较，基金公司在房地产板块的行业配置有所减少。据天相分析系统统计，基金投入房地产板块企业的市值占净值的比例从2006年四季度
的6.94％下降到2007年一季度的5.06％。
但在此基础上，基金对区域龙头公司、具有良好成长性的二线公司有不同程度的增持，包括华发股份、名流置业、阳光股份、栖霞建设等公司。某基金经理表示，从宏观上来说，由于房产股在去年第四季度涨幅较大，存在短期调整的压力，为了规避宏观调控对行业及公司所带来的不确定性风险，基金在房地产行业的配置有所减少。另一方面，一些二线地产股由于资产注入、项目开发结算等原因使业绩有一定幅度的上涨空间，且由于之前受关注度不够，估值存在一定吸引力。
与2006年四季度相比，在基金公司持有市值排名前25位的房地产股中，基金公司新增了对9家上市公司的持仓，分别为陆家嘴、名流置业、苏宁环球、阳光股份、栖霞建设、*ST广厦、深天健、香江控股、天房发展。
此外，有11家公司得到了基金的增持，其余5家公司均遭到基金不同程度的减持。在基金增持的上市公司中，与2006年四季度相比华发股份增幅最大，达到1480.3％，其他依次为张江高科337.37％，中宝股份184.64％，北京城建99.27％，津滨发展95.3％，冠城大通90.55％，中华企业77.08％，浦东金桥65.33％，保利地产62.04％，招商地产17.2％，泛海建设8.35％。减持幅度最大的为金融街57.65％，其次分别为金地集团51.74％，上实发展34.77％，华侨城A31.62％，万科A 2.64％。
房地产行业估值范文第6篇
房地产天然具有金融属性。尽管经济学对金融属性的定义没有统一的说法，但从本质上来看，至少有两层含义：一即具备金融产品的特征，包括流动性、收益性和价格波动性，可理解为金融产品；二即具备金融功能，可进行人群、地域以及期限上的资源再配置。承认房地产的金融属性，分析未来房地产行业的走势就变得较为简单了。
正因为房地产的金融属性，银行（或者非银行金融机构――最典型就是信托）视其为最佳担保品（境外也一样），对其估值也随其行业周期波动，房地产黄金十年的一路上行，不仅仅造就了福布斯排名靠前的房地产富豪，还造就了一批排名迅速蹿升的银行（金融）新贵。但M2的神力终究抵抗不了市场规律，地方政府的“土地财政”无论怎么变换方式“托市”，都难以抵挡行业的整体下行。
房地产的金融属性也决定了其作为投资（投机）品时，必然有其内在的经济规律。市场景气时，作为抵押品可以通过提高抵押比例，或者提高评估值获取更多的资金；一旦倒转，犹如股市的去杠杆，发生的是“踩踏”，即加速下跌，曾经发生的海南房地产崩盘（当然也有其他非市场因素）便是“血证”。港资的房地产开发商深刻体会了其金融属性，因此，非常强调现金流管理，越是市场景气、越是降低有息负债比例（港资开发商的净资本负债率一般不超20%，即有息负债总额不到公司净资产总额的20%），以保证不期而至的市场风险。
金融市场往往是牛市的时间短，熊市的时间长，熊市的致胜法则是“剩者为王”和“赢者通吃”。中国房地产的黄金十年，是前所未有的大牛市，因为其承担了M2蓄水池的历史使命。如今，既然已经承认“白银时代”来临，就不必再抱什么幻想，毕竟，白银的价格跟黄金比，已经不是“腰斩”那么简单。
房地产行业估值范文第7篇
银监会主席刘明康强调要控制房贷风险，政策紧缩预期提高。前期大涨的房地产板块回落。分析师普遍预期，房贷政策不会很快收紧，房地产行业上行趋势不会改变。
本周股指连创本轮行情的新高，在有色金属、煤炭、化工等板块的积极推动下，市场氛围极其热烈。不过，前期表现活跃的房地产股却显得有些蔫头耷脑，周一甚至成为两市唯一下跌的板块。
房地产板块从资金疯狂流入到资金纷纷流出，这种转变主要缘于政策面敲起了警钟。
在7月17日银监会召开的今年第三次经济金融形势通报会上，银监会主席刘明康强调，要控制房贷风险，严格执行“二套房”标准。
虽然只是老调重弹，但近期房地产市场的火爆还是让投资者有了房贷政策将收紧的预期。暴涨后的房地产板块趁机展开回调。不过，投资者关心的是，房地产板块后市还有表现的空间吗?
综合众多券商的研究报告，分析师普遍认为，目前经济尚处于复苏阶段，房贷政策不会很快收紧。房地产行业上行趋势不会改变，只是速度可能有所放缓。趁调整可以低吸优质地产股。
政策收紧仍需时日
2008年下半年以来，为了刺激和拉动投资、消费，一系列有利于房地产市场复苏的政策措施陆续出台，包括大幅降息(较2008年最高点降息216个基点)；放松购房信贷；降低购房契税，减免二手房交易营业税、印花税和土地增值税；下调房地产项目最低资本金比例(保降性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从35％下调至20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例从35％下调至30％)。除此以外，有些城市还推出了买房落户的政策。
这些政策措施已经开始产生效果，比如6月份的70个大中城市房屋销售价格指数出现了12个月以来的首次同比上涨，7月份一、二线城市整体均价创出新高，等等。由于房地产市场近期升温迅速，引来了一些担忧的声音，进而令人担心政策将收紧。
中金公司的分析师认为，房地产已经成为中国经济发展最大的稳定器，当经济过热时，通过抑制房地产需求和供给来降温；当经济不景气时，通过拉动房地产需求和供给来拉动经济增长。去年下半年以来最宽松的房地产政策已经初显效果，经济在二季度已经基本见底，所以未来预计地产政策将从宽松转向紧缩，转向的幅度和频率取决于经济回升的速度。
国信证券分析师则认为，房贷政策是否明显收紧将取决于房价是否出现大范围暴涨。从上半年房价走势来看，虽然呈现上涨趋势，但并没有出现暴涨的情况。另外，从上半年统计数据来看，按揭贷款占商品房销售额的比例只有18％，显示房贷泡沫并不大。在投资衰退仍存隐忧的情况下，也使政策收紧的概率降低。刘明康主席的表态只会导致局部地区在个别政策的操作手法上微调，并使市场心理预期在短期产生一定的波动。而从大方向来看，下半年政策收紧的可能性并不大，稳定住房消费的政策大方向在未来几个月将不会改变。
中金公司的分析师表示，为了改善近期开发商惜售及房价迅速上涨的状况，政府将在抑制投资、投机性需求之外，增加土地供应量。不过，从严格“二套房”政策为开端，将来可能通过提高税费、按揭比例、加息及其他一些措施，避免房价过快、过高增长，保证行业长期稳定发展。
上行趋势不会改变
调整政策是为了调控市场，但政策并不能立即改变市场趋势。
中金公司的分析师认为，是经济发展水平而不是紧缩政策决定了房价。国家从2006年开始不断出台各种抑制房地产的政策，但房价继续上涨，直至6次加息后，在国际金融危机的大背景下才在2008年出现调整。房价下行时也是一样，5次下调利率及各种税费政策的调整后房价才开始企稳。所以，一两次政策调整不会改变房价走势，要看累积效应及经济大方向的变化。目前，经济增长确定性加强及通胀预期加大才是支撑房价上涨的主要因素。
2008年，因市场过度悲观，开发商连续收缩开发项目，致使新开工面积大跌。如今伴随着房地产市场回暖，库存急速下降，尤其是一线城市重新步入供应紧张阶段。与此同时，在通胀预期加强的情况下，房地产需求仍将增长。因此，在供需矛盾中，下半年房价仍将呈上涨趋势。不过，分析师们普遍认为，在短期政策的压力下，部分投资、投机性需求将受到压制，房价上涨的速度将有所放缓，市场将从前期的快速反弹步入平稳发展阶段。
申银万国分析师认为，上半年房地产行业不断超越大盘的动力来自于基本面(包括房价和成交量)的不断超预期。短期来看，不管是量还是价格，再大幅上调的概率都不大，由此，盈利预测继续上调的概率也减小。因此，短期行业跑赢大盘的动力将有所减弱。中期来看，经济V型反转，意味着居民未来收入预期等将继续上调，由此带动购买力的提升，从而使得房价存在进一步上涨的动力。
国信证券分析师也认为房价下半年不会暴涨，理由是，从上半年房地产投资数据已看到主流开发商目前对后市仍然很谨慎，这将导致其在未来一段时间内的定价策略偏保守、谨慎。而且，如果一旦出现房价暴涨的苗头，中央势必会出台严厉的调控政策予以扑灭，宽松政策能促使楼市销量转暖，严厉的调控也能抑制楼市非理性的亢奋。
房地产股逢低吸纳
分析师们普遍认为，随着销量和房价上涨，房地产开发商的现金流状况明显改善，上市公司的毛利得到修复，预收款的爆发式增长也为2010年的收入打下了基础。由此。虽然受政策影响，房地产板块的涨幅将趋缓，但其中的优质公司还是值得逢低吸纳，耐心持有。选择优质公司可从以下几个角度人手：土地储备成本低、龙头公司、融资能力强、有估值优势、有重组预期。
中金公司的分析师认为，地产股再次上涨的催化剂是通胀预期下销售量和销售价格涨幅超预期。地产公司超额的预售确保了明年的业绩，业绩确定性强将促进股价持续上扬。因此，在通胀起来之前地产板块投资风险不大。可以选择优质公司吸纳并耐心持有，比如行业龙头公司；一线城市地产公司，特别是在一、二线城市拥有较多可销售资源的公司；重组类地产公司。建议关注招商地产、万科、保利地产及金融街。 兴业证券看好三类公司：一是目前估值较低、留有余力的万科，以及有区域经济背景支撑的建发股份、华发股份；二是在市场由复苏向过热发展的过程中，仅仅是盈利的提升已经不能满足市场的想象力，此时重估价值弹性较大的资源类地产股将受到青睐，如泛海建设、苏宁环球，以及部分主营一级开发的公司；三是有重组预期的公司。
房地产行业估值范文第8篇
作为专业的研究机构，券商的投资策略报告对投资者具有重要的投资依据。截至7月6日，记者统计了已经公布的17家券商2009年下半年投资策略报告，发现银行、电力、医药、房地产和钢铁最被券商看好。
包括安信证券、中信证券、国泰君安、申银万国在内的10家券商，都对银行业青睐有加。今年以来经济形势朝着良性方向发展，信贷规模和流动性的增加摊薄了银行不良贷款率，去年末上市银行大幅计提贷款减值准备也为今年信贷成本处于低位奠定了良好基础。此外，净利息收益率将于下半年见底也是券商看好银行业的主要理由。中信建投表示，投预期银行业今年净利润增幅为8％左右，目前估值水平处于市场低端，维持对银行业的增持评级。他们看好的个股有工商银行(601398.SH)、浦发银行(600000.SH)、兴业银行(601166.SH)、北京银行(601169.SH)、宁波银行(002142.SZ)、南京银行(601009.SH)等。
电力行业也是券商热捧的行业，今年1－5月份发电量同比增幅分别为－11.80％、-5.90％、－1.32％、-3.50％和－2.67％，5月单月同比降幅收窄。从月度累计增速看，重工业前5月用电同比降幅从前4个月的8.62％缩窄至7.79％。从估值的角度来看，电力行业的估值优势逐渐明显。西南证券表示，目前全部A股的市净率为3.3倍的水平，而电力行业目前市净率为2.9倍，是仅有的几个估值洼地之一。进一步结合2009年电力行业的盈利预测，这个板块的估值优势就更加彰显：今年电力的市盈率预计只有20倍，相当程度上低于全部A股23-28倍的市盈率水平。综合申银万国、银河证券、东方证券、信达证券、广发证券等8家券商的报告来看，建议投资者关注近期有资产注入可能的国电电力(600795.SH)和股价偏低的长江电力(600900.SH)。
华泰证券、国泰君安、申银万国、平安证券、国信证券等券商，都看好医药行业。今年一季度，国内医药行业销售收入和利润总额同比分别为16％和19％。从全年分析，随着医改全面启动及8500亿元投资的到位，整个医药行业全年仍有望保持20％左右的增长。医药股相对于市场溢价水平已经下降，下半年走势有望强于大盘。恒瑞医药(600276.SH)、华兰生物(002007.sz)，双鹭药业(002038.SZ)等一线股值得关注，同时投资者可关注具有重组并购题材概念的优质上市公司。如上实医药(600607.SH)、上海医药(600849.SH)等。