房地产金融战略
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房地产金融战略范文第1篇
关键词：房地产 金融 风险 对策
现代房地产研究学家普遍认为，房地产金融最简单的含义就是房地产资金的融通，融资是房地产金融的其中组成部分，房地产的融资，包含的内容很多，因为门类的繁多，衍生出的房地产保险、房地产信托、房地产证券、房地产典当等等房地产金融组成部分，还没有形成真正意义上的风险评估。论文以我国房地产金融业发展现状、解决房地产金融业发展中的问题、对我国房地产金融风险的思考三方面进行论述，以其对消解我国房地产金融业的风险，提供可行性建议。
一、 我国房地产金融业发展现状
房地产金融涵盖房产金融和地产金融，是研究房地产经济领域内资金融通的运动及其规律性的一门大学科。房地产金融对于吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产存款等等一系列金融市场行为，都有其自身规律性。我国金融体制改革正面临着进一步深化态势，同样房地产金融体制也处于逐步探索和建立之中。
目前我国的房地产金融事业仍然处于初级阶段，房地产金融体系还不完善。因为相应机制的不健全性，使得政府对房地产市场的调控仍然处于不成熟阶段，而防范系统的风险难度就愈加大了。
房地产金融风险，是由于在实施一系列的房地产金融活动中，遭遇到可预知却不可抗拒的风险因素，或者本就是不可抗拒的因素。房地产金融交易活动中，因为各种渠道引发的资金回笼困难风险，概括起来可以分为四个方面，即：政策风险、决策风险、自然风险和财务风险。
国家地产法律法规的不健全性，是房地产金融事业发展的最大障碍。尽管国家制定了一系列政策和行政法律法规，但法律法规中的漏洞，对于金融违法和犯罪，仍然没有合理且有意义的政策法律法规依据。因为政策的弊端，助长了金融犯罪活动，滋生了许多金融事端。
自然条件影响下，金融市场的不稳定性，涉及的法律和社会问题，使得房地产金融同样被殃及。房地产事业的飞速发展，房地产竞争的激烈，使得房地产金融事业的发展，交易市场的复杂性，都使得房地产金融事业的交易市场复杂度加大。房地产金融中，因为经营行为的不理性及商业银行的风险预警能力和风险管理的能力，都在无形中增加了金融房地产的风险。
房地产金融行业中，融资是保障其资金有效安全运行的最重要途径。融资的来源使得资本市场的发育，仍然处于较低的程度。利润的诱惑，使得企业在涉足房地产市场时，将利润作为其追逐目标，然而，能够实现融资的企业数量极少。房地产金融事业全程依赖于银行贷款，使得房地产开发中意外情况下，银行承受其压力幅度增大，资金回笼都成为主要难题。
二、 解决房地产金融业发展中的问题
为了解决房产金融业中融资的困难问题，我们可以将资金存入房产银行，通过抵押变现，避免交易带来了交易带来的风险，对于风险理财能在极短的时间内消减其融资的压力。
国家政策的扶持力度，能够更大程度上为消减金融风险提供约束机制。为了形成规范化和完善化管理，对于房地产金融业的发展，有了良性的约束机制。国家和政府的政策方针，对于刺激房地产金融业的发展具有极大的指导意义。这就需要国家和地方政府在实施和制订政策法规时，要避免企业的极端倾向。制订的政策法律法规，必须适应经济的发展，对房地产开发企业进行约束，对房地产的虚拟抵押给银行业带来的风险。健全我国金融信息信用制度，将房地产金融的风险和收益统一到房地产企业的管理中去。
对于消减自然风险的对策，主要在于拆迁风险和房地产建设风险。对于处理这些风险，在于回避和转移风险及风险的控制问题上，都需要房地产开发上对此作出充分的分析。
对于市场风险的解决办法，就是健全竞争机制，扩大房地产企业规模效应，提升行业市场形象。就是对融资平台的构建和利率水平的变革上，都将在一定程度上影响房地产金融事业的发展。在对房地产金融风险的可持续发展中，要考虑到企业发展中提供可靠的技术支撑，在房地产金融管理中，解决效益的问题，提升整个行业的核心竞争力。
对于融资平台上金融风险的规避和解决对策，应将房地产金融融资渠道的单一性扩大，解决其财政资金短缺的问题。建立政府融资平台的融资约束机制，对于融资的期限和融资的额度，都要由相关部门的授权。对于银行的贷款，可以从各大行中进行综合融资，实施银团贷款。要从根本上解决融资困难的局面，从根本上就应该立足对分税制度的改革和完善，从根本上化解房地产融资困难问题。
对于财务风险的解决办法，要实现其企业的高度转型，利用政策和法规加快企业的转型升级，将鼓励自主创新，提高其抗危机和抗风险能力。加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险。商业银行要保障其自身安全，加强商业银行自身的管理，提高风险的防范能力，对于房产的低抵押上，要建立和完善个人信用制度。
三、 我国房地产金融风险的思考
我国房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和资金融通，保障房地产事业的顺利进行，对于房地产的开发和实现房地产业的资金合理流通，对房地产的开发事业具有极为重要的现实意义。
中国房地产行业竞争的加剧，要有自身的形成机制。中国房地产金融事业的健全和发展，因为有其发展实力和上升空间，在未来的金融行业中，消减其风险，是仍然可以作为企业和个人投资增加收益的有效途径。
因为房地产金融业的高收益高风险性，使得房地产业的发展受金融业的波及而一度呈现动荡性。我国房地产开发中，地产价格的一度飙升，吸纳的更多信贷资金从而造成流动性潜在风险或资源配置机制的扭曲。国家要消除房地产金融风险，除了利用宏观调控，抑制房地产价格的快速增长外，还要准确掌握我国房地产市场运行的情况。提高土地的使用效益，抑制土地投机，将金融业税收改革刺激房地产的不合理发展力度。
房地产卖方的信贷扩张和需求的增加，为房地产金融业迎来了新生，同时也为银行金融业的发展带来了相当大的管理难度，要想形成健全的调控机制和合理的消减对策。需要政府建立健全的约束机制，消除房地产金融业的发展瓶颈，实现资金的融通和现金的安全回流。
四、总结
房地产金融业的发展，一方面为房地产开发经营提供了资金保障，另一方面支持居民住房消费能力的提高。因为政策、决策、自然、财务方面的制约，使得房地产金融事业的发展和人民住房资金的投资项目风险在哦进一步加大，为了解决这些问题，需要国家政策作为外部推动力去真正推动房地产金融事业的发展。对于房地产金融业的融资渠道，要在金融体系下建立完备的房地产自控调配体系，要充分利用各种创新工具和手段，挑战和消解房地产业金融风险。
参考文献：
[1]新阮涛.我国房地产金融风险分析及防范对策[J]；疆职业大学学报；2010（5）
[2]雷鸣.我国房地产金融风险及其防范研究[J]；企业导报；2010（1）
[3]肖元真.张天；戴骏冬；2010年房地产业发展的政策指引与战略抉择[J]；广东经济；2010（3）
[4]金立新.房地产金融的断想[N]；金融时报；2010
[5]黎鑫.论我国现行住房政策体系的缺陷及其矫正[D]；南昌大学；2010
房地产金融战略范文第2篇
房地产业是指,是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开发建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业,是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理,土地使用权有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。在实际生活中,人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。
房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中,由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响,使银行的实际收益与预期收益发生背离,从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性,金融业介入房地产业之后,如果支持过度,容易引起信用膨胀问题,从而诱发危机。
众多周知,房地产与金融行业之间存在着一种相互联系、相互依存、相互支持的重要关系。并且房地产行业属于资金密集型和劳动密集型产业,具有投资规模大、周转时间长、利润大的特点。因此房地产行业的发展离不开金融部门的支持。房地产行业尤其对于银行信贷有很高的依赖性。虽然房地产的资金渠道很多,但都是依靠专门组织进行筹集,再投资于房地产事业。因此,房地产金融是房地产业与金融业的结合体。
一、房地产金融风险的分类
1.信用风险。它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险,它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。
2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险。一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险。
3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小。
4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关。
5.利率风险。如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通,尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大。
6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。
二、中国房地产金融风险的现状
1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件:具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件;具有稳定、合法的收入来源;抵押房产有房地产证,产权明晰、可上市流通;银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案,但是仍然存在许多欺诈风险,银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率,其中五年商业贷款利率提高到了7.7%,这使得一些客户提前偿还贷款,但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。
2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金,但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多,银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程,开发商通过假按揭,提前收回成本,变现利润,把包袱和风险悉数丢给银行,自己进退自如,完全占据主动。由于房价估值越高,假按揭从银行套取的资金也就越多,开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话,将导致个人信用记录上会有不良记载,导致其个人信用的负面评价;假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降,将对银行经营产生极为严重的恶劣影响;假按揭将造成房地产市场虚假繁荣,严重危害住房金融业务的健康发展;假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。 3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从2005年开始,全国大部分城市的房价涨幅较快,其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展,造成社会不稳定。
三、房地产金融风险的防范
1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟,房地产业已经成为国民经济的新的增长点,但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行
业,因此,作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。(1)借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后,在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估,忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化,缺乏科学依据,主观性大。(2)对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系,因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年,而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。 2.融资渠道多元化,打破单一渠道。(1)建立房地产投资基金组织,使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商,真正让人民管理自己。(2)中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化,使市场主体更多元化、国际化。
3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类,是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法,对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理,实现生产要素在房地产项目上的优化配置,为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中,房地产项目具有投资额大,建设周期长和不可移动等显着特点,可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此,银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。
4.高度重视房地产金融风险,增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动,要做到积极反应,积极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略,促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估,对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入,仔细评估;对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作、降低风险、保障运行出发,扩展房产经营业务范畴,有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。
房地产金融战略范文第3篇
关键词：房地产企业融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
房地产金融战略范文第4篇
关键词：房地产企业融资渠道
一、目前房地产业融资问题现状
1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。
2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。
但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。
二、造成房地产业融资问题的主要原因
1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。
2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。
3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。
4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。
5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。
6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。
上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。
三、加强房地产企业融资管理的主要途径
1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。
（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。
（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。
以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。
如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。
3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。
房地产金融战略范文第5篇
1.信用风险。它是由于借款人（房地产开发企业或住宅消费者）无力偿还或不愿偿还，导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性，企业偿还能力没保障；而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险，它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的，也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险，主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款，以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款。
2.流动性风险。它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产，以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险。中国金融机构房地产贷款增速过快，贷款比例失调，又存在经营管理能力较弱，资产质量恶化的状况，将面临流动性风险。一种是原发性的，即资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足;另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。
3.资产负债结构风险。由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主，如果金融部门的负债结构中以活期存款为主，就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分，结构风险就能缩小。
4.资产质量风险。如果贷款中质量差的贷款（逾期不还的无力偿还的和无法追索的等）较多，贷款银行就面临效益差的风险。房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关，与宏观经济形势有关，也与具体的贷款业务处理（如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等）有关。
5.利率风险。如果存款利率上升，或者贷款利率下降，或存贷款利率同向变动但利率差缩小，都可能带来经营效益方面的风险。房地产资金融通，尤其是住宅金融的期限往往较长，在长时期中利率变化越频越大，利率风险也就更大。
6.通货膨胀风险。由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率，在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数，就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险。
二、中国房地产金融风险的现状
1.个人住房抵押贷款风险。中国申请个人住房抵押贷款需要有几个条件：具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人、持有有效的身份证明文件;具有稳定、合法的收入来源;抵押房产有房地产证，产权明晰、可上市流通;银行规定的其他条件。虽然中国各银行建立了比较完善的个人信息档案，但是仍然存在许多欺诈风险，银行无法真正核实客户的真实信息情况。由于中国银行连续6次上调人民币利率，其中五年商业贷款利率提高到了7.7%，这使得一些客户提前偿还贷款，但是这也给银行带来了提前偿还贷款的风险。
2.房地产企业贷款风险。假按揭就是房地产企业贷款风险的典型。有些房地产商本身并无资金，但是会假借他人名义向银行申请巨额贷款。这样下去中国的不良按揭越来越多，银行收不回来的资金也越来越多。假按揭是一个风险转嫁过程，开发商通过假按揭，提前收回成本，变现利润，把包袱和风险悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金也就越多，开发商自然倾向于提高价格。假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害。消费者的贷款最终违约的话，将导致个人信用记录上会有不良记载，导致其个人信用的负面评价；假按揭还会导致银行房地产贷款资产质量的下降，将对银行经营产生极为严重的恶劣影响；假按揭将造成房地产市场虚假繁荣，严重危害住房金融业务的健康发展；假按揭将滋生职务侵占、受贿等违法犯罪行为。
3.一些房地产商炒作使房地产市场过热。自从2005年开始，全国大部分城市的房价涨幅较快，其中最为明显的为北、上、广、深等一线城市。其房价超过了市民能够承受的范围。而这产生的泡沫将会直接影响中国的经济发展，造成社会不稳定。
三、房地产金融风险的防范
1.完善房地产信贷评估体系。随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。（1）借鉴国外的评估理论和方法。中国由于在评估理论和方法研究上的滞后，在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估，忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化，缺乏科学依据，主观性大。（2）对现有评估方法进行创新和完善。在中国由于抵押物评估和抵押物处置存在着脱钩的关系，因为一般规定抵押评估报告的有效期为一年，而在这一年当中房地产市场可能发生了很大的变化。
2.融资渠道多元化，打破单一渠道。（1）建立房地产投资基金组织，使广大人民群众也能参加到房地产建设中。不再仅仅依靠大的房地产开发商，真正让人民管理自己。（2）中国政府应出台相应的政策鼓来励外国企业、资金加入到中国房地产这个大市场中。改变投资者主体的单一化，使市场主体更多元化、国际化。
3.项目管理与期限管理相融合。房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，可能会导致房地产项目管理风险。而贷款期限越长这种风险越大。因此，银行应缩短资金借贷的期限把风险降到最小。
4.高度重视房地产金融风险，增强防范意识。房地产企业要密切注意政府关于房地产政策的变动，要做到积极反应，积极响应。适时调整房地产业务的经营方向与策略，促进住房自身业务的健康有序发展。要认真进行开发项目的可行性评估，对市场需求有准确的了解。对于风险较大的开发项目要谨慎进入，仔细评估；对已有不良记录、抗风险能力差的小型开发企业、自有资金明显不足的项目不得介入。做到既要把握好的有前景的房地产项目，又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险。要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式，从规范操作、降低风险、保障运行出发，扩展房产经营业务范畴，有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。
5.依法严格资金管理，推进企业资金良性发展。一要把好项目审批关。严格房产项目的收益评价和可行性评估，利润明显较低及售房压力较大的项目的坚决否定。二要严把项目设计论证关。在设计阶段，要聘请专业人才进行缜密的规划与设计。三要加大项目的风险管理。要对具体项目进行充分的战略研究，制订正确的、科学的、符合实际的、可执行的项目目标计划。也要要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍，才能将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来。
房地产金融战略范文第6篇
关键词：房地产金融;教学改革;实践
中图分类号：G642 文献标识码：A 文章编号：1672-3198（2007）09-0206-01
1 树立能力本位的教育思想，发挥学生的主观能动性
能力本位的教育思想把教育目标定位于学生本人以及他们内部心理和外部行为将要发生的变化，不但强调理论知识、专业技能是学生必备的素质，同时也强调由理论知识、专业技能所形成的素质结构受主体职业情境和工作角色的影响，主张加强对后者的培养。正是基于这样的教育思想，在房地产金融课程的教学过程中要求实现两个转变:
1.1 由以教师为主转向以学生为主
房地产金融学习既要有扎实的理论基础，又要有丰富的实践经验，因此，房地产金融这门课程应立足于微观经济行为分析。授课过程中，积极引进“学生主体参与教学”的教学方法，引导学生参与教学全过程，通过采用情境教学法，从学生熟悉的事物入手，提高学生的学习兴趣和参与意识，激发学生的主观能动性。
1.2 由单纯知识传授转变为综合素质提高
房地产金融是以金融学基本原理为基础，借助管理学、技术经济学、市场营销学等相关课程及其他相关学科的支持，主要研究住房抵押贷款、住房资金融通、抵押贷款证券化和住房金融政策等内容。为了使学生能全面掌握房地产金融的相关知识，重点加强了金融创新等内容的教学。
2 改进教学方法，激发学生的创造性
多年以来，我们的教育一直老师是课堂的主体，学生只能处于完全被动地位，这种填鸭式的教学方法已越来越不适应今日高等教育的需要。教师的主要职能应是交给学生开启知识大门的钥匙，教师不再主要是传授知识，而是帮助学生发现、组织和管理知识，引导他们而非塑造他们。
2.1 采取多种教学方法，激发学生的创新能力
（1）改进课程教学方法，实施全过程案例教学法。
所谓全过程案例教学，是将房地产金融案例教学的思想观点方法手段综合应用于教学过程中的各个阶段和环节，使之联结为一个有机而完整的教学过程体系。
（2）采用启发式的新型教学模式。
启发式教学思维模式在讲解过程中，让教师做导演，学生当主角，教师通过不断的提问、引导、启迪，充分调动所有学生学习的积极性，激励学生独立思考，阐述其独特见解，这种教与学相结合的启发式思维模式在房地产金融课程及其它一些专业课程的教学实践中已被经常运用，且取得了较为令人满意的教学效果。
（3）结合房地产业界流行观点组织小组讨论。
结合现实，组织学生对业界流行观点进行讨论，讨论过程中教师并不评判观念的“对”与“错”，而重在引导学生从不同的角度进行讨论。“重过程而非结果”是这种课堂讨论的特点，以此培养学生创新意识、独立思考或创新能力。
2.2 改革考试形式，综合考评学生分析问题和解决问题的能力
在此课程教学改革中，明确教学的重点是培养学生分析问题和解决问题的能力。因此，本课程改变了一张试卷定成绩的考核方法，根据考试、作业、讨论、专题小论文、专题小设计等综合评定成绩，以培养学生分析和解决问题的能力。
3 以学生为中心，与学生交朋友，营造良好学习氛围
“以学生为中心”是现代教育的基本理念。在多年的教学实践中，我深刻地认识到只有经常与学生沟通，充分理解学生，及时发现和弥补教学中存在的不足，才能使教学顺利地进行，从而达到教学的目的，提高教学质量。
在教学中教师的宗旨是“一切为了学生”，课堂上，教师坚持微笑教学，给学生营造一个愉快轻松的学习空间。对于某些学生在课堂上出现一些不应有的现象，不是一味的严肃批评，而是视情况不同，分别对待。通常情况下，做到动之以情，晓之以理，不伤害学生的自尊心，有时还来点幽默的调侃，活跃课堂气氛，这样既照顾了学生的面子，又达到了教育的目的。同时，作为一名年轻的教师， 要注重发挥容易与学生沟通的优势，用课间休息的时间，与学生交谈，同他们交朋友，倾听他们对课程内容安排的要求、对教学方法改进的建议等，了解他们真正关心或者想学的东西，在必要时适当地调整教学内容和进度。此外，在课程结束时让学生写学结，要求他们也对教师的教学给予中肯的评价，使教师了解自己的优、缺点，为今后教学工作的提高创造条件。
由于比较关注同学生的感情沟通，很多学生不仅课后愿意和教师聊天、交友;更重要的是他们很喜欢听课，态度认真，课堂效果好;同时他们学习有疑问也愿意同教师讨论，请教，这样对提高教学质量大有好处。
4 几点建议
4.1 加强对教师的培养，尤其应为教师创造更多的参加实践的机会
教师在教学中发挥着主导作用，是知识的传播者和学生效仿的主体，教师的知识水平和知识结构对教学活动起着举足轻重的作用。目前高等学校中讲授房地产金融的教师大多数人没有直接参与过房地产开发与经营的实践，讲起课来难免有脱离实际之嫌。因此，除应加强教师理论素养的培养外，应为教师创造更多的参加实践的机会。
4.2 请房地产业界人士介入教学，增强学生的感性认识
可以邀请房地产业界各个方面的资深人士到学校讲学，增加学生对房地产及房地产业的感性认识，并可感受真正企业家所应具备的企业家精神，激发学生的学习热情和创业精神。
4.3 提供有利的教学质量保证计划
开课时间应选择在三年级上半学期。学生先修过经济学、金融市场学、财务管理学等相关课程后再学习本课程，将会收到较好的教学效果。开课班级人数一般应控制在40人左右。
4.4 有关部门提供更多的现代化教学工具
投影仪多媒体、电化教学等现代化教学手段的运用，能够帮助学生形成更加直观的印象，提高学生的学习兴趣，如城市土地级别图、楼盘实景图以及有关房地产金融的科教片、电视片等都不失为好的教具。另外，建立模拟市场研究、房地产金融实验室，为学生提供更多的成本较低的研究、实践机会。
参考文献
［1］沈周延.利用案例教学促进隐形知识的流动和共享［J］.科技咨询，2006，(1):64.
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［4］叶剑平.2003年我国房地产市场特点［J］.建筑经济，2003,(2):42.
房地产金融战略范文第7篇
关键词：房价；经济法；宏观调控；土地财政
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
原标题：经济法视野下的房价调控
收录日期：2013年6月4日
目前，不断上涨似乎看不到顶点的房价已经成为百姓之痛。在今年召开的两会上，房价也是绝对的热点。开发商、地方政府、经济学家、政协委员以及人大代表就这个问题争论不休。也正是这个时候，公众开始逐渐认识高房价所带来的问题以及不断上涨的房价背后的真正大赢家――政府。
一、高房价的原因
（一）土地财政引起的房价上涨。目前，我国商品房的成本构成主要有六项：①土地成本和各项行政费用：包括土地出让金和拆迁等费用及相关行政费用，占据了整个成本的近50%；②建造成本：包括住房设计费用、建筑成本和绿化配套费用，一般占整个开发费用的20%；③融资成本：一般按7%计算；④营销成本：一般企业按3%计算；⑤管理成本；⑥利润：一般为20%左右。通过对商品房开发的相关成本分析，可见造成目前高居不下的房价的真正原因是日益高涨的土地成本。按照目前渐趋清晰的房价成本构成，利益既得者首先是地方政府，然后是开发商。笔者以为，房地产商追求高额利润，基于其市场逐利本性及最大利润化，这是盈利性组织的天然属性，是无可厚非的。但是，对于政策设计者或决策者的政府，将楼市视作GDP和财源的孵化器，显然有悖其公共属性。
因为我国土地的特殊属性――国家所有，使拥有土地的地方政府作为土地唯一的卖家处在高度垄断的强势地位，使得土地买卖成为竞争性极低的市场经济。从经济学的角度讲，现有的土地供给制度属于供给垄断和需求竞争，这种要素市场的必然结果是需求方恶性竞争，供给方坐收渔人之利，高房价的形成也就成了必然。
（二）体制失灵，削弱调控绩效。面对着居高不下的房价，国务院出台了一系列包括土地政策、财政政策以及货币政策在内的紧缩性宏观调控政策。然而，一些政府采取消极态度，使得一些调控高房价的政策并未达到预期的效果。
就财政政策和货币政策而言，国务院实行稳健的财政政策和紧缩性的货币政策，以期通过抑制购房需求来改变房价过高的困境。然而，在某些地方政府消极对待下，这一系列刚性的紧缩性政策逐渐演变为柔性的地方调控细则。这些柔性的配套措施不仅对高房价的解决鲜有益处，而且在一定程度上打击了中央政府的权威，加大了日后宏观调控的难度。
可见，高房价的形成渊源于体制失灵。而体制失灵，则集中体现为经济法对地方政府的制约不力。当前，作为经济法中克服体制失灵手段的财政分权，因其在一定程度上体现为对地方政府的约束不力，从而对制度固有功能的发挥产生消极影响，成为诱发体制失灵的一个基本动因。这在财政分权体制运转的过程中得到了充分的体现。
二、高房价所引起的社会问题
当今，高地价引起的高房价又引发很多社会问题。
首先，社会中贫富差距进一步拉大。从某种程度上说，土地占有量的多寡与财富的多寡有密切联系。富人进行房地产投资，使房产成为一种投资品，也促使了住房空置率提高，恶性循环抬高了房价；中下阶层部分居民买不起房无处安身，出现“蜗居”、“蚁居”现象。在如此高房价情况下，开发商和炒房者获得更多利益，进一步拉大和普通民众的差距，高房价反映在价格的垄断上，迫使购买者花更多的钱，进一步拉大贫富差距。
其次，在高房价面前，消费结构也发生改变，严重扭曲。据有关部门分析，一个家庭合理的财产结构，房产一般只占其中1/3，最多不能超过1/2。而我国一个工薪家庭的房产，一般要占全部财产的80%、甚至90%以上，而且这不是真的家产，是背负沉重包袱的债产，致使家庭消费结构严重失衡，不仅影响人们正常生活，而且影响人的全面发展。有些人甚至会出现由消费结构失衡，影响到心理素质失衡，做出危害社会、危害人民的事来。
最后，由于房价上涨，促使开发商为了挣钱不断征地、拆迁，引发了许多强拆事件，不利于构建和谐社会，维持社会稳定。而且，居民用储蓄购房，相应的就会减少其他商品的消费，消费力下降，引起国内内需供应不足，难以加快经济建设进程。
三、经济法对房地产市场实施调控的依据
宏观经济调控是经济法的重要组成部分，也是保证社会协调发展的必要条件，房地产则是国民经济的重要组成部分，一直以来也被视为国民经济的晴雨表。近年来，我国房地产市场呈井喷式发展与盲目追求GDP的飞速增长和日益严峻的土地财政密不可分。不断推高的房价，已经使得很大一部分房地产市场开始出现泡沫。国家根据国民经济协调发展和均衡增长的目标，应该在遵循市场经济运行规律的基础上，综合运用经济、法律、行政手段，对国民经济总量进行调控，使得总需求与总供给趋于平衡，有效地实现发展和增长目标。
而目前在我国国民经济的发展过程中，房地产市场主体各自追求最大化的利润，加之市场信息不对称，导致了房地产市场经济法律关系十分混乱，即房地产个体的经济利益破坏了社会的整体健康发展。在同建市场经济与法制社会的今天，房地产市场宏观调控法制化已势在必行，国家的宏观调控手段需要以法律手段为依据，而在多元化的法律调控手段中经济法手段无疑是最为重要的，经济法作为国家宏观调控政策的法律化，为宏观政策的贯彻与落实提供了法律程式，国家应依据经济法的价值理念在房地产市场的发展中确立规范、科学、民主的政府管理职能，从金融、税收、土地等各方面依法对房地产市场进行宏观调控，通过协调各方利益冲突实现“防止垄断、抑制贫富差距、提升交易效率”的目的，从而有效保证房地产市场的健康发展。
四、经济法视野下对房地产价格调控的一些建议
（一）遏制土地财政，从源头上控制房价。正所谓“打蛇要打七寸”，因为土地价格的快速上涨是导致当下房价上涨的基本影响因素之一，所以国家试图通过收紧“土地闸门”来遏制房价过快上涨。现在的问题是收紧“土地闸门”能否起到遏制房价过快上涨的预期效果呢？之所以会有些担忧，是因为有前车之鉴，“上有政策，下有对策”的应对之风，常常会使房地产调控“无功而返”，最后导致房地产调控变成了“空调”。
要使房地产调控真正落实到位，首要问题是要抑制地方政府的投资冲动，不能再靠有限的财政收入来支撑其无限的投资扩张冲动了。当然，也要打通和规范地方政府的融资及再融资渠道。所以，要想遏制高房价，实现房地产调控的政策效应，我们必须管住地方政府的“钱袋子”，让类似的契税收入而不是土地出让收益逐渐成为地方财政的主要收入来源。否则，土地财政将大大削弱中央政府的房地产调控政策效果，这已被以往的事实所反复证实。
（二）用税收来调控房价
1、在房地产保有环节开征物业税。物业税，又称房地产税，是以不动产为课税对象在不动产占有环节课征的一种税。征收物业税的好处是：一方面极大地鼓励了不动产的流动，刺激了土地的有效供给；另一方面高额的房地产保有税率避免了业主控制或低效率使用房地产，刺激了交易活动。我国目前房地产保有环节几乎没有成本，导致商品房空置率奇高，而大部分人却没有房居住。因此，在房地产保有环节征收物业税，对打击投机行为，抑制房地产价格的上涨有立竿见影的效果。
2、建立统一的房地产开发税收制度。房地产开发和转让环节的高税收，以及各种税收之间的重叠，手续繁杂，不仅不利于我国的税制建设，而且加大了房地产交易成本，推动了房地产价格的上涨，所以要统一开发经营环节税种，避免重复征税。
3、增加大户型商品房的税收。由于小户型商品房的利润空间小，房地产开发商在利益的驱动下，往往热衷于开发大户型的商品房，而小户型商品房供给严重不足。建议政府对大户型住房增加税收，降低开发商的利润空间，促使开发商投资小户型商品房建设，调节各种套型住房结构，既能降低商品房的空置率，又能满足市场的住房需求，调节市场商品房的供应量，稳定房地产的价格。
（三）加强金融法律法规的监管，以稳定房价
1、提高金融调控法规层级，开发多元化的房地产金融产品。建议立法机关尽快出台高效力等级的法律法规，统一全国金融法律口径。同时，出台一些金融机构组织的法律法规，创造有利于房地产金融业务发展的良好环境，推进房地产金融业健康发展。成熟的房地产市场都伴随着产品多样的房地产金融，所以我国要加快建立相关的房地产金融产品法规，促进房地产抵押债券、房地产信托、房地产抵押贷款保险等金融产品的发展。
2、强化金融机构的法律责任。一些商业银行在自身利益的驱使下，往往对央行的政策做变通实行，又没有相应的制裁措施，导致国家的宏观调控难以发挥作用，房地产价格居高不下。所以，金融法规要强化相应的法律责任，对金融机构的违法违规行为进行严厉查处，强化法律责任，才能有效抑制投机者的空间，进而稳定房价。
3、建立房地产金融的信息披露制度。防范金融风险的核心就是要建立完善的信息披露制度，严格审批贷款程序。各金融机构要建立信息披露制度，实现房地产金融信息共享。同时要注意收集房地产信息和市场信息，并进行分析整理和运用，提高监控能力，防止投机行为，减少金融风险，进而稳定房价。
主要参考文献：
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房地产金融战略范文第8篇
下半年以来，中国房地产市场趋冷，“金九银十”或难重现。据测算，9月份中国70个城市新建商品住宅价格指数平均环比涨幅为-0.1%，这是2015年5月份以来，70城房价月度环比涨幅首次为负。
交通银行金融研究中心首席研究员唐建伟、资深研究员夏丹分析称，交易低迷和房价回落的主因，一方面是调控持续从紧，观望氛围浓厚，居民入市动力不足；另一方面是按揭贷款额度紧张，削弱了居民购房能力。
不过，情况似乎正出现变化。有媒体报道称，近期青岛等地部分银行加快了房贷额度审批放款速度。与此同时，房贷利率也出现走低之势。
贝壳研究院监测显示，10月份，90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。该机构指出，10月房贷利率回调是年内首次环比下降，代表着信贷环境有所改善。
更引人关注的是，针对房地产金融政策，金融监管部门也接连释放稳定信号。中国央行近期频繁提及的“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，被视作稳预期之举。
央行金融市场司司长邹澜在第三季度金融统计数据新闻会上的一番话也受到关注。他说，从数据上看，今年前三季度，个人住房贷款发放金额保持平稳，与同期商品住宅销售金额基本匹配。其中，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。
随后，中国银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞亦在公开场合强调，保障好刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。
贝壳研究院分析称，9月底以来官方多次释放积极信号，预计四季度住房信贷投放将“平稳有序”，对首套置业客群、卖一买一的改善客群予以保障和支持。一方面房贷利率下调的城市范围将扩大，另一方面放款周期将有所缩短。信贷环境边际改善有利于市场预期改善，带动刚需群体入市启动换房链条，利于市场平稳健康发展。
克而瑞研究中心预计，居民购房信贷政策有望适度放松，主要体现于提高个人按揭贷款额度，缩短放贷周期等，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行。
但对于这是否意味着楼市政策转折，观察人士给出了更为谨慎的答案。
“我们认为‘房住不炒’的政策基调不会转变。”瑞银亚洲经济研究主管、首席中国经济学家汪涛表示，政府可能在今年底或明年初边际放松目前偏紧的房地产信贷政策，例如要求银行加快审批住房贷款和小幅放松房贷额度等，但不会全局性地放松房地产政策。