房地产市场

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房地产市场范文第1篇

根据经济学理论的分析研究，可总结出以下影响住宅房地产市场需求状况的因素。第一，人口状况（包括人口数量、性别以及年龄组成，家庭构成）：人口的增加，家庭规模的减少，婚龄人口的增加，都会导致对住房需求的增长。随着城市人口的增长，对空间的需求随之增长，城市人口数量增加的同时，家庭人口结构也在发生变化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对居住、生活、空间的需求必然增多。与城市人口增长相伴随的城市化进程加快，城市平面不断扩大，城市周边地带空间的结构重新组合，这种城市地域的扩展无疑带动了房地产的需求。可见，人口状况是影响住宅房子产需求的重要因素之一；第二，房地产的价格水平：房地产市场价格仍然是影响房地产需求数量及结构的重要因素。在正常的房地产市场上，价格偏高就会限制一定收入水平需求者的需求，价格降低会增加需求量；第三，居民收入水平：个人、家庭需求主体要把扩大空间效用的欲望变成现实，受到其收入水平的制约。由于房地产价格高，买一套住宅需要一个家庭十几年甚至几十年的收入，因而居民收入水平是影响房地产特别是房产需求的重要因素，一般来讲，住房需求的收入弹性是较高的，消费者收入水平高，支付能力强，对住房的需求也就相对高，在其他条件不变的情况下，人们对住房的需求与其收入水平呈正比；第四，消费者的投资情况：衣食住行是人们生活中不可缺少的，消费者手中有了钱，就会满足自己的欲望，向各个方面投资，如果投资教育，投资证券以及房地产等等，人们如果对股票丧失了信心，也许会将投资的兴趣由证券转移到房地产，增加房地产的需求量，因此，消费者的需求量也是影响住房需求的一方面因素；第五，“危改”拆迁带来的影响：牵动千家万户的危改，促进了房地产市场的健康发展，在近十年的时间里，造福百姓的危改工程，掀起了部分居民的大搬家，刺激了许多沉寂的房地产市场，大大增加了房地产市场的需求量，拆迁带来的住宅需求是不可避免的；第六，利率及抵押贷款的条件：受经济发展水平的限制和个人积累的制约，个人购买住房多数都依靠银行提供贷款来解决购房资金问题，形成了银行信贷中一种新的业务（个人住房信贷），近年来，随着我国住房制度的逐步深化，个人住房抵押贷款业务快速发展，贷款利率的高低对房地产需求市场也是有一定影响的；第七，政策因素：政策因素对生产性需求和消费性需求都有重要影响，政策是国家对房地产业进行宏观调控的必要手段，对房地产供求的总量平衡和结构优化有极强的控制调节作用，与消费者需求有关的政策，主要有住房政策以及相关的优惠政策。

2层次分析

用AHP方法（层次分析法）分析问题大体要经过五个步骤：第一，建立层次结构模型；第二，构造判断矩阵；第三，层次单排序；第四，层次总排序；第五，一致性检验。其中后三个步骤在整个过程中需要逐层地进行。

我们应用AHP方法对房地产需求的影响因素进行分析，可建立如图1所示的层次结构模型。

利用特尔菲方法（“老手法”）对三类人员（住宅房地产需求人员，住宅房地产专门研究人员，住宅房地产供给人员）进行统计调查，根据调查资料，利用1~9比例标度法得到不同人员意见之间的相对重要性之比为H1：H2=1：5，

H1：H3=1：3，H2：H3=3：1，根据方根法计算得到H1、H2、H3的权数分别为：0.105、0.637、0.258，判断矩阵的最大特征值为λmax=3.039，一致性指标为CI=0.019，平均随机一致性指标为RI=0.58，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.033<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；需求人员意见下各方案相对重要性之比为P1：P2=3：1，P1：P3=5：1，P1：P4=4：1，P1：P5=7：1，

P2：P3=3：1，P2：P4=2：1，P2：P5=5：1，P3：P4=1：2，P3：P5=3：1，

P4：P5=3：1，计算得到P1、P2、P3、P4、P5的权数分别为：0.491、0.232、0.092、0.138、0.046，判断矩阵的最大特征值为λmax=5.126，一致性指标为CI=0.032，平均随机一致性指标为RI=1.12，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.028<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；专门研究人员意见下各方案相对重要性之比为

P2：P3=1：7，P2：P4=1：3，P2：P5=1：5，P3：P4=5：1，P3：P5=3：1，

P4：P5=1：3，计算得到P2、P3、P4、P5的权数分别为：0.055、0.564、0.118、0.263，判断矩阵的最大特征值为λmax=4.117，一致性指标为CI=0.039，平均随机一致性指标为RI=0.9，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.043<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；供给人员意见下各方案相对重要性之比为P1：P2=1：1，P1：P3=3：1，P1：P4=3：1，P2：P3=3：1，P2：P4=3：1，P3：P4=1：1，计算得到P2、P3、P4、P5的权数分别为：0.406、0.406、0.094、0.094，判断矩阵的最大特征值为λmax=4，一致性指标为CI=0，平均随机一致性指标为RI=0.90，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致性；层次总排序计算结果为P3、P5、P2、P1、P4，排序权值分别为：0.393、0.172、0.164、0.157、0.113，一致性指标为CI=0.028，平均随机一致性指标为RI=0.9231，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0.0305<0.10，可见判断矩阵具有满意的一致。

计算结果表明,住宅房地产需求影响因素的优先次序为：

P3----危陋房屋拆迁量，权值为0.393；P5----人均年可支配收入，权值为0.172；

P2----政府的政策，权值为0.164；P1----房地产价格水平，权值为0.157；

P4----银行贷款利率，权值为0.113。

3定性分析

根据以上层次分析，可得以下定性结论：第一，危陋房屋拆迁量和人均年可支配收入对住宅房地产需求量的影响是最显著的，随着我国经济建设的快速发展，人们的生活水平大大提高，对衣食住行，特别是对住方面的要求也不断提高，老百姓手中有了钱，就要不断的想办法满足自己的欲望，因此，住宅房地产市场的需求也随着人们日渐增长的生活水平不断增加，同时，拆迁量增长带来了住房需求的猛增，尤其是中低价位住房需求的猛增，拆迁带火了楼市，强力拉动了对商品房和二手房市场的刚性要求，并且，由于拆迁量的不断增加极大地活跃了二手房市场，从而进一步激活了潜在购房群体的活力；第二，政府的一些政策也带动了房地产市场需求的增长，随着住房制度改革的深化，群众的住房消费观念发生了根本转变，购房积极性持续高涨，国家关于加快启动个人住房消费，扩大内需，改善居民居住条件，拉动国民经济增长的决策正在顺利实施；第三，在人们急需购买住房时，并不会太考虑银行的贷款利率，人们摸不清贷款利率的变化，它的变化是由一些经济形势及政府的相关政策决定的，因此在急需购买住房时，人们不太会注重贷款利率这一因素；第四，现在存在着房屋开发过度、盲目开发的现象，并没有完全考虑到人们对房屋的购买力，由于现在的拆迁，中低价位住宅市场的需求火爆，许多高价房屋存置，而中低价位房屋短缺，供给对需求也不会有太大的影响；第五，人口自然增长率，只反映的是本年的人口增长速度，在短期内并不能改变家庭结构、家庭户数，只有在二十年后，等这批新生人口长大，才开始进入住房需求市场，因此在短期内，人口自然增长率对房地产需求市场影响不大。

房地产市场范文第2篇

【关键词】房地产；房地产税；政策调控；税制改革

房地产市场的整体价格是影响交易量的重要因素，在市场价格相对比较平稳的形势下，房地产税对房地产的开发建设以及交易有很大的影响。如果征税的比例较高，开放商势必会将这部分价格转嫁到购房者身上，导致房价的上涨，而购房者在房产交易的过程中本身就需要缴纳各种税款，所以直接影响到房地产的交易量。为了确保房地产市场的稳定发展，我国政府在税收政策方面也在不断的调整，从而对房地产市场进行宏观调控，确保房地产市场的有序发展。

一、政府为控制房价所采取的税制改革措施

为了对房价进行控制，我国政府先后采取了一系列的税改措施。在2006年5月，以购房时间5年为限对房屋交易的营业税进行调整；2008年12月，对开发商的土地增值税进行规范；2010年4月，对于契税进行调整，以是否为家庭第一套住房以及房屋面积为标准进行调整；2011年5月，以购房时间2年为限对房屋交易的营业税进行调整；2013年2月，为抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施。

二、房地产税在调控房价中所存在的问题

（一）税收种类繁多，重复征税现象严重

我国的房地产税种类繁多，并且重复征税现象严重，从而直接造成房地产市场的价格居高不下，影响到房地产市场的健康发展。比如对房屋出租收入既有营业税又有房产税；对房地产持有者，既征收营业税又征收房产税。在这种重复征税的情况下，直接加重了买卖双方的负担。而房屋所有权人为了将各种税转嫁到购房者身上，就会提高售房价格，并且扰乱了房地产市场的交易价格。从税种的征收以及重复的现象，可以看出我国在房地产税的制定体制方面存在一定的弊端，不利于房地产市场的健康发展。

（二）税制结构不合理

在房地产市场交易过程中，买卖双方所缴纳的税款是不同的，并且还有直接税和间接税，不同的税种对于房价的影响程度也不相同。直接税会由售房者缴纳，无法通过其他方式进行转嫁。而间接税是在房产流转的过程中产生的，比如营业税，房屋出售者就会通过抬高房价或者租金等形式而转嫁给交易对象。但是我国目前的税制结构存在很多不合理的地方，间接税要多于直接税，所以税负转嫁现象明显，不利于对房地产市场进行调控。

（三）税收征收管理工作不到位

税款征收是国家依法对房地产出售、出租收入而征收的税款，这是保证我国房地产市场规范经营的重要手段。为了对房地产市场经营状况加强整治的力度，我国对于房产所有者在出售和出租交易中都设定了税款的征收标准，但是由于我国的税收征收管理工作不到位，加之中介机构的恶意隐瞒，所以在房屋出租时需要缴纳的房产税和营业税迟迟无法实施，这还与房屋出售者的纳税意识有关，但主要是由于市场监管不严，税收征收不到位所导致的。

三、房地产税制实施改革的方向与措施

（一）明确房地产税收的征收种类

为了从税收的征收方面对房地产市场进行调控，就应该明确房产税征收的种类，并且化繁为简。在对开发商征收的税种中，对于能够控制房价上涨的税种可以保留，但是在税率方面可以适当降低，对于长期使用却没有发挥实质作用的税种可以考虑废除，减轻开发商的税款压力，从而降低房产价格。对于房产交易过程中对买卖双方所征收的税种，应该进行合理的分析，对于重复征税的税种要根据实际情况有所废除，在税种的多少方面尽量简化，可以有效的提高征税的效率。

（二）合理调整并完善房地产税制结构

房产税的税制结构是对房价进行调控的有效措施，同时也是保障买卖双方利益的重要标准。对于房屋交易过程中应缴纳的税种，要明确定位应该由谁负担，然后基于税种转嫁这一因素，应该适当的调整直接税和间接税的征收比例。对于应该由卖方承担的税收，可以将其改为直接税，避免税收转嫁。而对于应该由买方缴纳的间接税，可以适当的降低比例，并且根据实际情况减小征收的额度。通过调整税制结构，从而有效控制税款转嫁，规范房地产市场的经营秩序。

（三）运用法律法规税收工作进行管理

我国在房产税收方面的工作执行力度不够，应该充分的利用法律法规来加强对税收工作的管理。在税种项目以及结构方面根据我国房地产市场的实际经营状况合理制度，并且加大执行的力度。鼓励建设普通住房，减少豪华住房，适当调控地产行业的利润空间，实现税收的经济调节作用；为了规范房屋出租税款的征收，应该加强对房地产市场中中介机构的管理，对于出租的房屋要及时上报。在征税工作中会面临很多的难题，还需要税收部门加强多部门联合，切实保障税收工作的顺利进行。

四、结束语

房地产市场的健康稳定发展对促进我国经济发展具有重要的意义，如果房价过高，就会导致房产库存增加，开发商有房卖不出去，而购房者需求住房又因为价高买不起，房产供需出现极大的矛盾。如果房价过低，就会出现投机等行为，严重扰乱房地产市场的经营秩序。所以国家可以通过房产税来对房地产市场进行调控，通过税收影响房产价格，从而确保房地产市场的稳定发展。

参考文献

[1]王玉华.房地产税对房地产市场的调控作用分析[J].经济研究导刊，2012（06）

房地产市场范文第3篇

    本轮国民经济深幅调整不能统统归因于次贷危机引发的全球性衰退

    2008年的国民经济增长速度较之2007年大幅下降了近4个百分点,显然,本轮深幅调整不能统统归因于次贷危机引发的全球性衰退。据目前不完整的统计数据估计,外部需求下降大约导致2008年GDP增速下降2.5个百分点;房地产投资下降导致增速下降约1个百分点。外部需求下降与房地产市场进入衰退,是导致增速回落的两个独立的源头。连续5个季度的房地产交易量下降,外需因素影响很小,在时间上也远远早于国际金融危机对我国实体经济产生影响的时间。可见,导致国内房地产市场衰退的原因是独立的,应该予以认真研究总结。

    房地产业是我国扩大内需乃至消费增长的重要龙头

    房地产业的重要性在于其产业关联的普遍性。房地产开发投资对GDP的贡献率(综合直接贡献率和间接贡献率),由1998年的15%上升到2007年的27%,平均达到了21.7%。这一方面表明房地产业是推动国民经济过去10年增长的重要引擎,另一方面表明房地产市场的发展带动了众多行业的繁荣。不仅由投入产出联系带动了钢材、水泥等制造业以及建筑业的增长,也通过家居空间的改善拉动了装修装饰、汽车、家电、家具等领域的消费显着升级。将其称为我国扩大内需乃至消费增长的龙头,毫不为过。因此,我们认为,在外部需求短期难以恢复的情况下,房地产市场的底部将决定本轮经济调整的底部。

    应该特别说明的是,我国的房地产市场与美欧房地产市场情况截然不同。 引发美国次贷危机的症结性原因,是在一个已经基本饱和的市场上,政府和国会希望“通过向没有购买力的家庭提供体面住房,并通过金融衍生工具系统予以资助来提振经济”所导致的。实际上,在这个过程中,金融衍生工具系统只是放大这场危机的一个技术性原因。

    我国的情况截然不同,我国尚处于人口城市化“高峰进程”中,房地产市场会在较长时期保持很高的、有支付能力的需求强度(即使在当前,也有大量持币伺机待购者,只不过在等待“底部到来的明确信号”)。只要政策得当,我国房地产市场注定会先于其他国家、也先于国内其他行业启动,恢复高增长并带动国民经济复苏,并注定持续作为未来数十年中的主要增长引擎,带动国民经济增长。因此,房地产业被定位为“重要的支柱产业”,是必然选择,绝不是权宜之计。

    坚持房地产市场化改革方向,“不动摇、不懈怠、不折腾”

    改革开放30年,我们坚持市场化方向,使各种商品供给从短缺转为富余,城乡人均住房水平也提高了几倍。只要我们坚持房地产市场化方向 “不动摇、不懈怠、不折腾”,住房问题最终将不再是问题。当前重要的是,人们要正确看待和认识市场规律和市场现象。

    第一,正确认识住房价格。在一个供不应求的市场环境下,市场价格作为一个“出清”价格,注定会远高于所谓“成本+平均利润”,也肯定会高于大多数具有购买意愿者的出价水平,否则市场怎么实现分配功能呢?试想一下,如果我们人为地将住房价格固定在“成本+平均利润”水平,或者按中等收入家庭可支付能力确定一个计划价格,那么,住房供给注定萎缩,住房需求注定放大,于是住房肯定将回归为一个极度短缺的产品,产品的分配只能靠排队、摇号、甚至行政分配来解决,这也就不能算是市场了。

    第二,正确认识投资以及投机需求。首先是投资需求,没有投资者就不会有租赁市场上房屋的供给者;要鼓励租赁市场发展,投资需求是不能加以遏止的。其次是投机需求,任何市场(汇率市场、股票市场以及形形大宗商品期货市场)均不能排斥和排除投机现象。投机者意图就是“低吸高抛”,客观效果恰恰可以在市场萧条时增加需求,在市场高涨时增加供给。当前我国低迷的房地产市场恰恰需要这些投机者涌现。

    第三,明确住房保障的范围,不反复,给市场供求双方以明确、稳定的预期,消除观望和不合理的期待。

房地产市场范文第4篇

关键词：房地产市场；人才；需求

1.湖北省房地产业从业人员规模

根据历年中国统计年鉴数据整理，湖北省历年房地产业从业人数的变化趋势明显。从2004年到2012年湖北省历年房地产业从业人数从4.4万人，增加到了8.1万人，年增长率为9.3%，增长速度很快，呈直线上升状态。

2004-2012年湖北省历年房地产业从业人数 单位：万人

数据来源：中国国家统计局http：///tjsj/ndsj/

2. 武汉市房地产市场发展情况

在湖北省房地产业从业人数中，武汉市从业人数占到全省从业人数的20%以上。为什么房地产从业人员会逐年上升，这主要得益于房地产市场的快速发展。

2.1房地产开发投资情况

2012年，武汉市房地产开发完成投资为1574.86亿元，同比增长22.8%，占全市社会固定资产投资31.3%；其中住宅开发投资为991.41亿元，同比增长32.6%。

2.2房屋开发建设情况

2012年， 武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%；其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1%。住宅施工面积为5068.97万平方米，同比增长12.6%。

2012年，武汉市人均住房建筑面积达33.75平方米/人，比上年提高1.04平方米/人。

2.3武汉市房屋销售情况

2012年，全市商品房实际销售面积为1622.98万平方米，同比增长20.95%；成交套数163508套，同比增长24.85%。其中，商品住房销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64%，占商品房总销售面积的82.01%；成交套数为134953套，同比增长24.73%。

2012年，全市存量房交易面积为310.77万平方米，同比增长5.97%；交易套数为30689套，同比增长13.76%。其中，存量住房交易面积为266.44万平方米，同比增长10.34%；交易套数为28387套，同比增长13.5%。

2013年1-4月全省房地产商品房销售额和销售面积仍保持较高增长态势。2013年1-4月，全省商品房销售额599.76亿元，增长45.0%，比1-3月增幅提高8.5个百分点，其中：现房销售额147.68亿元，增长88.5%；期房销售额452.08亿元，增长34.9%。住宅销售额522.38亿元，增长40.1%，比1-3月增幅提高8.5个百分点，其中：住宅现房销售额117.12亿元，增长77.9%；住宅期房销售额405.26亿元，增长32.0%。

全省商品房销售面积1122.22万平方米，增长27.2%，比1-3月增幅提高5.4个百分点，其中：现房销售面积342.22万平方米，增长51.7%；期房销售面积780.00万平方米，增长18.8%。住宅销售面积1041.58万平方米，增长25.9%，比1-3月增幅提高5.0个百分点，其中：住宅现房销售面积306.76万平方米，增长49.5%；住宅期房销售面积734.82万平方米，增长18.1%。

3. 房地产专业人才需求预测

受房地产投资高速增长、房价快速上涨等因素刺激，房地产人才需求旺盛，人才短缺依然没有改变。主要从以下三个方面得到印证。一是网络招聘中"房地产建筑类"岗位总数一般在4-10名，仍然属于热门紧缺岗位。二是全国各地的房地产专场招聘会接连不断举行。除北京、上海、广州、等大城市外，杭州、宁波、南京、苏州、重庆、成都、武汉、无锡等中小城市也多次举行房地产建筑专场招聘会。三是据专业从事房地产建筑行业猎头的某猎头公司统计分析，2012年1-7月份客户委托职位比去年同期增长的125%。

武汉前程无忧的数据显示，武汉市场2013年1月份的招聘量大增，其中房地产业人才需求增幅仅次于北京、上海、成都、广州列全国第五。

武汉市房地产市场的发展以及房地产从业人员数据发展趋势表明，将来市场对于房地产专业人才的需求还会有很大的发展空间。

房地产专业人才需求有以下特点：

3.1"多证"人才受欢迎

由于专业性较强，房地产专业人才招聘会对持证人员较为欢迎。企业总是希望自己所招员工能在最短时间内进入角色。企业之所以青睐拥有多种证书的人才，原因就是这些人才为工作岗位作了诸多准备。在某一专业领域里获得了相关资格认证，也就是赢得了"通行证"。

3.2看重工作经验

"应聘者必须有工作经验"是很多用人单位招聘时必设的门槛。武汉某置业有限公司招聘报批报建工程师，明确要求应聘者必须有大型房地产公司相同岗位3年以上工作经验。一些用人单位希望应聘者带来大型企业工作经验和一些新理念、新措施。

3.3房地产策划人才需求旺盛

在房地产业整体人才需求中，有一类人才持续走红，那就是"房地产策划师"。几乎所有房地产企业都在招聘策划类人员，如产品策划经理、项目策划、营销策划等。在房地产发展的高峰期，企业往往只需资金投入就能得到丰厚回报；但在目前的市场竞争格局下，仅依靠大投入，而不对项目进行先期策划，亏损可能性极大。项目开发策划先行，这已是目前很多房地产企业的共识。通过项目策划，企业可以最大限度降低风险和减少成本，通过营销策划，企业可以在最短时间内回笼资金，提升企业核心竞争力。"房地产策划师"已经成为地产企业的灵魂人物。

3.4房地产人才流动性强

由于房地产企业的项目开发一般为2-3年，加上近几年房地产行业发展迅猛，发展机会良好，所以房地产行业跳槽率很高。除了部分属于行业内外的流动之外，更多的是整个行业中的人员流动。浙江房地产业人才跳槽大致是3年左右一次。北京、上海、广东的流动率更高一些，一般平均2年左右跳一次。

综上所述，房地产市场的快速发展，必然导致行业从业人员的需求量上升，房地产行业的人才需求又有其自身的特点，研究好这些问题，对于我们进行人才培养工作具有重要的意义。

参考文献：

房地产市场范文第5篇

关键词：房地产；市场管理

房地产作为中国改革开放以来最热门同时也最受争议的行业之一，其发展势头一直十分迅猛，呈现一派繁华景象，然而这种繁荣却有点像“康乾盛世”的晚期一样于盛世之中暗含危机，中国房地产业目前正面临着内外交困的严峻局面，首先是房地产发展的外部环境发生了巨大变化，其次是房地产内部也存在着诸多问题。所以说加大房地产市场管理的力度，势在必行。

1房地产市场的概念

房地产市场是社会主义市场经济体系的一个重要组成部分，从狭义上讲，房地产市场，就是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所；而从广义上讲，房地产市场就是指整个社会房地产交易关系的总和，具体的讲，房地产市场是房地产商品的交换过程的统一（包括买卖、租赁、典当房地产证券交易等），是连接房地产开发、建议与房地产消费的桥梁，是实现房地产商品价值与使用价值的经济过程，房地产市场是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产物，房地产市场是由多个相互联系的子市场紧密结合而形成的市场系统，按市场交易的对象、性质可把房地产市场分为土地市场和房地产市场两大类，其中土地市场是指土地交易关系的总和，它又分为土地开发、转让、租赁等一系列市场；房地产市场是指房屋交易关系的总和，它又细分为转让、出租、调换等一系列市场，房地产市场在内部结构上分为三级：一级市场，又称国家土地市场。其主要是代表国家的土产管理部门；二级市场，是房地产开发市场，其经营主体为各房地产开发公司，其经营内容是按照城市总体规划和小区建设，对土地进行初级开发和再次开发，然后将开发出来的商品房出售给用地、用房单位或个人；三级市场，具有消费性质，房地产呈横向流动，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为，然而这三种市场模式相互联系、相互影响、相互促进，其中一级市场是二、三级市场生长、发展的前提和基础，起导向作用；而二、三级市场则是一级市场的延伸和扩 大，起繁荣市场和促进市场发育的作用。

2推动房地产市场发展的管理建议

房地产的发展离不开政府的支持，也离不开市场的考验，一是要规范土地市场。土地是房地产业的命根，在一定的经济前提下土地的供应状态将左右房地产市场的平衡，我国的土地所有权是国有制，一级土地使用资源支配在于政府，简单的说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地的供应上具备高度的规范性和前瞻性，一方面需要政府提前一个时间段指定时间表，详细说明未来期间土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划、让房地产市场充分理解政府的计划而实行理性投资开发；一方面需要坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明性，接受市场和舆论的监督；一方面需要灵活、及时的调控、应对土地，以促进和稳定房地产市业的健康持续发展；二是建立多元化的房地产市场体系。

目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，而二级市场、三进市场的发展却较为落后，尚未建立完善的市场分级体系，政府在宏观控制上也是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效的调控，因而就导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时二、三级市场是以一级市场的参与产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面的消费需求，因此，政府应当有意识的制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康的发展；三是完善房地产融资渠道。房地产融资在房地产市场的发展中占用不可忽略的重要作用。

而在中国城市进程化和经济高速增张的前提下，房地产具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金，有序的允许社会资金进入房地产开发，有利于将行业提升到一个更高的阶段，一方面是要实现地产投资证券化，允许民间建立房地产基金；一方面是要推进商业性银行股份改革，政府从银行运营中抽身出来；一方面是要适当引入外资，竟可能少走弯路，让外资获得适当的利润；同时，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，确保公平的资本环境；四是加强政府宏观调控。政府的宏观调控，对于房地产市场有着举足轻重的影响，而对于房地产市场中存在的一系列问题，不仅需要其自身在市场经济的环境中学会自我成长，政府在我国房地产市场的发展过程中有着引导和促进的积极作用，政府宏观调控可以从以下几个方面来体现其对房地产市场的管理；一方面是要加快消化积压空置商品房，政府必须控制房地产的空置房量，促进空置房地产的消化，政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖，在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压；一方面是要降低房地产税费，政府要采取有效措施，切实减轻企业负担，降低房地产开发建设成本，并取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力腐败行为，以促进房地产业进一步发展。

一方面是要完善房地产市场法规，房地产业发展受到的制约因素很多，如物资供应情况、技术条件、国内及国际经济环境等因素的影响等，这就要求房地产业在完成国家总体目标和阶段任务过程中，要根据这些因素进行调整，这类调整一是通过国家产业政策，二是通过法律保护。随着法制建设的发展，法律规范在调整房地产开发经营活动中越来越显示出强大的作用，同时，政府还应完善房地产产权、开发、交易中介税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，以完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场有序发展，让房地产市场有一个公平的机制，给投资者一个良好的市场环境，而通过完善房地产市场法规、建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，进而促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展；一方面是国家宏观调控的作用具体表现在对房地产交易活动、价格、建筑承包活动及房地产经营单位的管理，其意义是不可否认的，而手段是多方面的，效果是期待的。

结束语

综上所述，虽然我国房地产业面临着内忧外患的严峻局面，金融危机也使之处于不利地位，但是，我们相信通过国家对房地产市场的管理及房地产业在市场中的不断探索，我国的房地产业终将走向一个成熟的阶段并取得长远的发展，而作为建筑类的专业人士，我们将肩负起中国建筑事业大步发展的使命。我们相信中国房地产市场将迎来美好的明天。

参考文献

【1】林立强，房地产经理人七大管理误区。北京大学出版社，2006年版

房地产市场范文第6篇

1998年以来，嘉兴市认真贯彻落实国务院有关进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知精神要求，广大城镇居民积极参和住房改革，住房商品化等新的住房消费观念已基本形成，房地产投资快速增长，房地产企业实力不断增强，住房梯度供给体系已基本建立，使房地产市场有了较大的发展。

1、住房制度改革的顺利进行，为嘉兴市房地产市场的形成和发展奠定了物质基础

自1993年以来，嘉兴市按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开放经营管理条例》等一系列政策，制定了《嘉兴市房地产开放经营管理若干规定》和《有关外地单位和个人购买嘉兴市区单位自管房，个人私房准予办理产权交易产权登记的意见》等有关住房制度改革的政策和促进住房制度改革的办法，使住房制度改革取得了明显成效。同时，取消了对外地购房的限制，房地产市场更趋活跃，也为房地产市场的建立、发展提供了充分的物质基础。

2、房地产投资快速增长，商品住宅消费供销两旺

近几年来，嘉兴市及长三角地区社会经济持续快速发展，是全国经济增长最快的地区之一。嘉兴市以及周边地区经济的良性发展和居民收入的持续增加，极大地促进了房地产市场的发展。自1998年以来，嘉兴市房地产投资额的年增长幅度在17%以上。2007年，嘉兴市进一步贯彻落实国家宏观调控政策，深入开展房地产市场秩序专项整治，扎实推进住房保障体系建设，全市房地产业保持健康稳定运行态势。全市全年完成房地产投资147.74亿元，其中市区69.56亿元，比上年分别增长25.1%和30.3%；新开工面积522万平方米，其中市区210.4万平方米，分别增长20.8%和76.9%；竣工面积370.4万平方米，其中市区125.9万平方米，分别减少16.4%和16.6%；实现商品房销售面积418.3万平方米，其中市区171.1万平方米，分别增长16%和6.8%；商品房空置面积128.4万平方米，其中市区35.2万平方米，分别下降4.4%和12.3%。2007年全市房地产行业入库税收达到17.22亿元，增长33.11%，房地产业税占第三产业税收比重达41.%。其中，市区房地产行业入库税收达到7.06亿元，同比增长16.5%，房地产业税占第三产业税收比重达39.17%。市区1-12月新建商品住宅每平方米销售平均价4354.5元，比上年同期上涨9%。

3、房地产企业机制灵活、注重品牌，提升了嘉兴市房地产业的综合素质

截至2007年，全市各类房地产开发企业已发展到477家，自2006年以来平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%。一批规模大、竞争力强、品牌知名度高的房地产开发商已脱颖而出。通过房地产开发，改善了城市面貌，加快了基础设施建设、小区环境建设。基础设施建设的不断完善又促进了房地产开发。嘉兴市房地产开发企业良好的市场开拓意识、品牌意识和灵活的企业机制已经成为该市房地产市场持续发展的强劲内因，并将进一步提升该市房地产业的综合素质。

4、房地产市场供给结构逐步改善，市场供求关系日趋合理

嘉兴市商品房价格近几年持续上涨，商品住宅均价从2005年的3278元/m2增长到2007年的4749元/m2，涨幅达44.8%。为保证满足广大城镇居民不同层次的住房消费需求，避免开发商单纯从经济效益出发，一味发展大户型、高价位的高档住房，造成市场普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求难以满足，市政府采取了适度调控办法，引导嘉兴市房地产市场供给结构逐步完善。目前，嘉兴市已基本建立了以商品房为主，经济适用房和租金补贴的廉租房为辅的住房供给体系，市场供求关系日趋合理。

二、房地产市场存在的主要新问题

嘉兴市的房地产市场正处于建立后的加速发展期。由于房地产市场起步晚、发展快，发展过程中还存在房地产市场主体不够成熟、市场机制不够完善、政策法规滞后、政府调控手段落后的一些新问题。

1、房地产项目开发涉及面广、周期长、管理难度大

房地产行业是一个包容性、专业性、综合性很强的行业，它的发展涉及到计划、土地、规划、财政、房管、金融、建筑、信息等相关产业，各部门工作相对独立，缺乏综合协调部门。房地产项目的实施，一是审批过程中部门条块分割，缺少综合协调部门，使项目前期审批时间难以控制。二是一些项目在土地出让前，未考虑周边道路，上、下水等基础配套设施，开发难度大，即使开发，也无条件交付使用。三是极个别开发商弄虚作假，增加管理难度。

2、房地产的投诉是的热点新问题之一

随着房地产市场的发展，有关房地产投诉也不断增加，已占到总量的三分之一。反映的主要内容有以下几个方面，一是配套设施不完善，产权不明晰，有关的法律、法规还需要进一步完善。二是房屋质量新问题。质量新问题的危害程度鉴定困难，同时涉及住户、开发商、建造商、材料供给商等多部门，解决新问题难度大，耗时多。三是部分开发企业行为不规范，面积“短斤缺两”、“霸王合同条款”、虚假广告等新问题时有发生，对房地产市场的负面影响较大。

3、商品房建设产业化程度较低，销售价格较高

由于近几年该市房地产发展看好，吸引了不少未涉足房地产的企业进入这一行业。如前文所述，截至2007年全市各类房地产开发企业已发展到477家，但其中规模最大的10家企业的投资占到全市商品房投资额的30.7%，且产业化程度低，一些住宅开发，虽有水净化系统、智能化等，多为单一系统，达不到建设部的部颁标准，嘉兴市的住宅产业化的发展和房地产的发展存在一定的差距。

三、对促进嘉兴市房地产市场健康发展的几点建议

政府部门必须以市场管理为核心，以公正、公平为原则，依法查处各类违法、违规行为，维护市场秩序，提高市场运行效率，不断提高居住水平和居住产业化水平，促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点应做好以下几个方面的工作。

1、坚持以培养住房市场为基本方向，加强对房地产市场发展的探究

房地产业的发展和城市的经济发展紧密相连，密不可分。要在坚持发展经济、提高生活水平、改善居住条件的指导思想下，加强对房地产发展情况的探究，提高政府宏观调控能力，更好地把握全市房地产的发展方向，促进嘉兴经济的发展。一是政府要有专门的综合职能部门探究嘉兴市的房地产发展的政策。及时了解情况，发现新问题，探究新问题，提出系统解决新问题的方法。具体要制定嘉兴房地产业发展的总体规划，解决发展思路、发展规模、土地供给、产业培育、先进技术应用、配套政策保障、社会住宅保障体系等新问题，保证房地产市场持续、快速、健康发展。二是要启动房地产市场预警和信息披露制度，提高对市场的分析和判定能力，定期编制并房地产市场的基础价格水平，空置率等，加强对房地产市场行为的规范和宏观调控能力，并正确引导房地产投资和消费。

2、完善房地产法规体系，强化监管、规范市场行为

市场经济就是法制经济，完善的法律法规体系是房地产市场持续健康发展的重要保证。有关部门要根据国家制定的房地产基本管理制度，结合嘉兴市出现的实际情况，制定有关规定，消除政策盲区。建委应深入调查探究房地产管理体系和政策创新的新新问题，监督完善适合我市房地产市场管理的法律、法规和规章，制订操作性强的实施管理办法，增加可操作性，减少体制性、政策性的障碍。同时，在依法行政的基础上，加大执法力度，切实解决一批消费者反映强烈的新问题，使消费者的弱势地位逐步得到改善，营造放心的消费环境，使全市房地产开发建设、经营等各项活动纳入法制化、规范化的轨道。

3、适度调控土地供给，以满足广大居民改善住房的需求，切实解决低收入人群的住房新问题

近几年来嘉兴市行政规划区域两次调整，市区范围不断扩大，要落实土地集中统一管理制度，统筹考虑已划入嘉兴行政区域的用地。按照城市总体规划和城市发展的需要和高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效率管理的要求，建设大型居住区。通过大型居住区的建设，加快周边地区的基础设施配套，提高大型居住区的环境质量，吸引居住，疏解老城区密度和缓解商品房供给的结构矛盾。按照嘉兴市住宅发展规划中住宅供给量，确保商品住宅土地年供给量，同时逐步建立土地梯度供给体系，通过政府对土地的调控力度，尽可能满足不同层次的住宅需求。同时要加快经济适用住房建设，进一步启动住房

二、三级市场，使广大中低收入者能买到或住上自己合适的住房，实现市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标。

4、着力提升住宅品质，推进住宅产业化

推进住宅产业现代化，实现住宅建设从粗放型向集约型的转变，提高住宅的综合质量和整体效益，促进住宅建设可持续发展，满足广大居民不断改善居住条件和居住环境的要求，以便有效地提高住宅性能和行业综合效益，是当前住宅建设领域的一项重要任务。作为政府的职能部门，要按照政府引导，市场运作，企业实施的要求，做好推动和促进工作。要按照总体规划，分步实施，突出重点，有序推进的工作步骤，建立住宅技术保障体系，建筑体系，部品体系，大力推广和应用新材料、新技术，依靠技术进步，提高劳动生产率，推动住宅技术总体水平的提高。

房地产市场范文第7篇

[关键词]房地产；市场监管；建议

一、完善房地产市场经济运行机制

面对形形的房地产交易，我国还没有建立完整的法律法规体系，例如现在还没有房地产抵押法、房地产拍卖法等重要法律。我国的经济体制改革是一场深刻的社会革命。这一变革必然会给社会带来一定的震荡。长期以来，我国的住房分配实行“低租金、无偿分配”的分配原则，土地分配更是以行政指令代替市场需要，这种体制的长期存在，已经形成了一种历史的惯性。这与市场经济中的法制约束、平等竞争是相悖的。在我国市场经济体制还不完善的条件下，新旧体制交替过程中的间隙必然造成经济生活的失控。这就给投机行为的滋生和蔓延提供了土壤，也为房地产市场的监管和宏观调控带来了难度。例如，土地的长期无偿使用，土地国家所有观念的长期淡化使相当一部分土地使用者认为自己就是土地所有者。这样，在新体制中实行土地有偿使用的情况下，这些人便可以利用手中拥有的土地使用权与他人甚至与国家作交易。经济体制转轨变形过程中，一部分房地产经济活动仍按传统方式运行（如土地无偿使用）；一部分房地产经济活动遵循市场原则运行（如土地使用权的招标和拍卖）；一部分房地产经济活动既受传统经济体制的制约又受新经济体制的作用（如土地使用权的有偿出让）；也有一部分经济活动游离于两种体制之间或两种体制之外。这样，新旧体制之间的碰撞和摩擦，直接导致了经济生活中信号的紊乱，相关经济主体的投机行为也就不可避免。

因此，要引导房地产市场向着健康、稳定、有序的方向发展必然要建立完善的房地产市场经济运行体制，建立完善的房地产市场法律法规体系。政府房地产管理要在市场框架下运作，政府房地产管理的范围、权利、程序等必须符合市场化改革取向。

二、建立健全房地产管理权责机制

权力始终是与责任相伴的。在房地产市场中，地方政府具有很大的管理权限，中央政府只实行总量控制。在土地的规划、使用上一般都由地方政府掌握，在整个房地产产业链上，地方政府都占有主导优势，地方政府在房地产管理中的权力已经大大超过了其应承担的责任，其权力明显大于其责任，权责出现了严重的不对等现象。在根本上，就是要引入房地产管理责任机制，明确责任与义务，形成房地产管理权力和责任相互制约、相互平衡的权责统一机制。另外，由于房地产本身的复杂特点，使房地产市场规律的作用机制出现具有滞后性和长期性，而地方政府官员的任期又具有时限性，因此，要完全实现权责对等的权力运行机制还必须实施责任的追踪机制，即行政责任不会因为行政首长的变动而模糊甚至消逝，只有这两种机制相互结合才能真正保证权力实施的公正性和有效性，行政权力才不会被滥用。

三、规范房地产开发商的经营行为

在房屋销售过程中，房地产商经常利用信息的不对称来误导消费者以达到自己的目的。例如，玩弄概念，普通材料摇身变为高科技材料，一些经营者利用“轰炸式”的虚假广告宣传，误导消费；故意违约，捂房不卖只为高价等等。目前，故意违约现象在房地产行业表现明显。部分开发商主动违约，并支付给消费者一定违约金，目的是将商品房以更高价格转卖，赚取更多利润。针对这些不正当的现象，房地产监管部门必须严格的治理，运用行政手段和法律手段，特别是法律手段从根源上予以消除。从一定意义上讲，市场经济就是法制经济。法制建设对于维护良好的市场秩序，发挥市场的资源配置作用极为必要。在房地产市场的监管中，要运用法律手段，通过立法和司法，运用法律法规来规范和约束房地产开发商以及房地产中介甚至是政府等主体的行为，使房地产开发商严格依照法律的要求进行生产经营活动。另外各级管理部门要运用行政的、经济的手段，特别是运用市场经济机制来有效制约房地产开发商的不正当经营行为，从多方面对开发商行为进行监管，并实施有效的引导措施。只有综合运用各种监管手段和方式，房地产开发商的行为才能在根本上得到规范，才能保障消费者和其他主体的合法权益，也才能保证房地产市场的健康、有序发展。

四、加强房地产金融监管

房地产业与金融业关系紧密，房地产业是资金密集型产业，而且所需资金往往数额巨大，房地产的开发经营活动与资金的获取和利用密不可分，如果没有充足资金的支持房地产项目很难完成。从开发商的角度来说，房地产项目从立项到开发完成的每一个环节都需要大量的资金，仅凭开发商自身的资金流量显然无法满足房地产项目的建设需求，他们需要从各个方面来筹措资金，其中金融机构的贷款就成为了最重要的手段。在房地产市场景气的时候，金融机构也乐于向房地产企业提供贷款，这些贷款会成为金融机构的优质资源，但是一旦出现房价的下跌和市场的低迷，金融机构的大量贷款往往就会面临回收困难，大量贷款无法收回。这一方面使金融机构面临极大的金融风险，另一方面开发商从金融机构贷款就会变得困难，在建项目无法保证按时完成，购房者无法按时收房，房地产供给出现问题，这反过来又会影响开发商的还款计划和还款能力。这样一来，很容易形成一个恶性循环，金融机构担心贷款安全不愿放贷，开发商又因为没有资金支持项目无法完成难以按时还贷，最终的结果就是金融机构和开发商都陷入困境。这种情况的出现，受到影响的显然不仅仅是金融机构和开发商，而是整个房地产市场甚至是整个国民经济。因为房地产项目涉及的资金数额特别巨大，往往占金融机构贷款的很大比重，一旦房地产金融出现问题，就很难保证整个金融市场的正常运行。

因此，政府管理部门必须加强对房地产金融市场的监管力度。一方面，在房地产市场景气时要加强对金融机构的放贷监管，严格规范金融机构的放贷行为。另一方面，在房地产市场不景气的时候，政府部门应该制定相应的金融政策，在制度保证的前提下鼓励金融机构本着谨慎、适度的原则支持房地产开发企业的项目建设。另外，对个人贷款，加强个人住房信贷监管，提高个人房贷资产的质量，防止风险贷款大量产生。

五、加强房地产外资监管

外资进入中国房地产市场，有利于提高房地产行业整体水平，带动本土企业迅速提高综合竞争能力，也有利于拓展房地产企业融资渠道，分散银行过于集中的风险。但与此同时，由于海外资金经常以不可预料的非正常途径和方式进入市场，外汇、金融部门很难准确把握和监控，也给宏观调控和金融管理带大很大难度和调控风险。因此，从短期看是弊大于利，应引起高层管理部门的高度重视。

六、小结

一个完善的房地产市场监管体系首先必须要有完备的管理体制做保证，这种管理体制必须保证房地产监管体系的权力运行合理，监管体系内部各部门之间能够相互协调、相互配合，整个体系运转流畅；其次，建立完善的房地产市场监管体系必须以实际需要为准绳，设置精简高效的组织部门；最后，完善的房地产市场监管体系是一个动态发展的系统，这个系统应该随着外部环境的变化而不断的发展，任何一个体系或者系统都是在与外部环境的相互作用、相互吸收中得到完善和发展的。

参考文献：

[1]车阳.谁动了休闲地产的“弦”[J].中国西部，2010（7）.

[2]杨磊.试论加强房地产企业内部监管的力度[J].科技信息，2011，（26）：49-50

房地产市场范文第8篇

关键词：房地产；市场调查；制约因子

房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也各有很深的地域特征。因此，对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场，再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

一、房地产市场调查的作用

房地产市场调查的作用是市场调查功能的具体体现，根据市场调查的认识功能和信息功能，市场调查的作用是多方面的，主要有以下几点：

1.市场调查有助于房地产企业发现新的市场机会

通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势，包括市场的供给情况、竞争对手的活动意向等，从而确定企业今后的经营方向，在错综复杂的市场现象中探求企业生存和发展的立足点。

2.市场调查有助于房地产项目的正确定位

通过市场调查，房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”，也就是说市场调查能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位，包括市场定位和目标消费群体定位，这些正是一个项目成功与否的关键。

3.市场调查有助于房地产企业制定正确的营销策略

只有通过市场调查，才有可能了解市场供需情况，进而组织生产，才有可能制定出正确的产品策略、定价策略、销售渠道策略和促销策略。

4.市场调查有助于房地产企业规避风险

房地产行业作为资金密集型行业，项目运作资金动辄上亿元，丝毫的马虎都有可能导致严重的后果。通过市场调查，使房地产开发商对现有市场充分了解，对产品及营销策略进行评估，不断发现新的市场机会，解决面临的问题，规避市场风险。

二、房地产市场调查的内容

影响房地产市场营销的因素有很多，对于不同的房地产开发项目，各个因素影响大小也不一样，一般来说房地产市场调查有下面几个部分：

1.房地产市场环境调查

包括政治法律环境调查、经济环境调查以及社区环境调查。

2.市场需求和消费者行为调查

包括消费者对某类地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势；房地产市场需求影响因素调查；需求动机调查；购买行为调查等。

3.市场竞争调查

一般来说房地产竞争楼盘可分为两种情况，一是与所在项目处在同一区域的，另一是处于不同区域但定位相似的楼盘。对竞争对手的调研主要是对营销策略组合调查与分析，包括产品、价格、广告、销售推广和物业管理等方面的调查。

4.房地产产品调查

包括房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期；现有客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度；新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其在房地产产品上的应用情况；本企业产品的销售潜力及市场占有率等。

5.房地产价格调查

包括房地产市场供求情况和供给弹性的大小；开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响；开发个案所在城市及片区房地产市场价格；价格变动后消费者和开发商的反应等。

6.房地产营销渠道调查

包括房地产营销渠道的选择、控制与调整情况；房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因；商的数量、素质及其情况；房地产客户对商的评价。

7.房地产促销调查

包括房地产广告的时空分布及广告效果测定；房地产广告媒体使用情况的调查；房地产广告预算与公司的调查；人员促销的配备状况；各种公关活动对租赁绩效的影响；各种营业推广活动的租售绩效。

三、房地产市场调研的制约因子

在房地产市场营销中，市场调查与研究占有极其重要的地位，然而，房地产市场调研受到一些来自客观和主观因子的制约，具体如下：

1.时间的制约

提供给市场调研人员的时间一般很短，在较短的时间内提出一份客观详实的市场报告比较困难。这需要市场调研人员做好充分的筹备工作，包括和开发商的联系，明确调查的目的和流程，并争取开发商最有力的支持。

2.技能的制约

经验丰富的市场调研人员和没有经验的市场调研人员的技巧与能力会相差很远，这种个人的市场分析能力和技能对其研究报告的可信度有直接的影响。

3.费用的制约

所有的研究报告都有其固定的预算。市场研究者只能在其预算范围内作调查与研究，因此，经常会感到无法充裕地执行其研究计划，造成研究成果受到多方面的限制。

4.偏见的制约

每一个人都会有主观意识，或多或少先入为主的成见，这些都将渗入其研究成果之中。因此遇事不冷静、容易激动以及情绪化的人不太适合做市场的调查与研究工作。

四、房地产市场调研的程序

营销调研和科学调研的其它形式一样，需要一系列相互关联的行动。系统性的市场调查需要一条主要线索，要经过周密计划和有秩序的调查。调研阶段经常遵循一般化的模式，有以下三个阶段：

第一阶段调查准备阶段。

本阶段确定的问题及地域范围，并对调查目标进行初步分析，在此基础上制定调查计划（如调查方式及进度、收集信息的范围与种类，经费预算、组建队伍及人员培训等）。

第二阶段正式调查阶段。

本阶段确定调研资料来源及收集方法。直接资料要采取访谈、问卷、观察等方法收集；间接资料可采取交换、购买、委托等方法。

第三阶段结果处理阶段。

将调查收集的资料进行交叉分析分类统计，得出结论，在此基础上编写调查报告。

房地产市场调查研究对于房地产开发商，是至关重要的。它不仅仅关系到项目本身的成败，更关系到房地产开发商形象和口碑，进而影响到房地产商开拓新市场效果和今后发展。

参考文献：

[1]尹军，尹丽.房地产市场营销.北京：化学工业出版社